業務個人品牌教學+海外房產風險分析
2016/09/09 13:06:57 聯合新聞網 車維晏
自從監察院在2011年，針對房仲服務費過高問題，糾正內政部之後，至今已超過5年的時間，其間波折不斷，消保團體、內政部、房仲業者之間，對於服務費調降幅度、方式、時機等，始終難有共識。不過，全案就在今天，終於有了突破性的進展。 依據最新的方案顯示，房仲服務費可望歸零，然後，依消費者個人需求，選擇使用多少服務，才付多少費用，在這波爭議中，消費者可說大獲全勝。衡定房屋總經理房孝如表示，這套收費方式，甚至已超越歐美等先進國家，對於消費者權益的保障，可說大幅提升（？）。
這次變革的最大亮點，就是將房仲服務費一舉調至0%。過去大家爭議的焦點，一直在服務費6%合理？還是4%合理？房孝如表示，這樣爭執下去，永遠不會有結論。因為，我說我的服務值6%；你說不對，最多只值4%；但雙方對於這個服務內容究竟是什麼？卻從未認真討論過，這樣怎麼會有交集呢？
「這樣下去，結局就是大家都輸！」房孝如感嘆。因此，衡定房屋率先提出解決方案。首先，就是讓房仲服務費歸零，這樣一來，消費者先立於不敗之地。然後，如果房仲認為自己的服務價值6%，那就有責任把自己準備提供那些服務？值多少錢？一樣一樣條列出來，供消費者品評。
例如：房仲說我會提供A服務，值10,000；還有B服務，值5,000；以此類推；最後，就看消費者買不買單？如果房仲的服務，真的符合消費者所需，消費者十分認同，通通都選購，結果這樣買下來，證明真的就是值6%，相信從此以後，再也沒有人會質疑，房仲的收費太高。
將爭議從上限6%是否合理？改為下限從0%開始，房仲想收多少服務費，就看能提供多少消費者願意掏腰包購買的服務？一舉將爭議消弭。房仲當然可以收取6%的服務費，但前提是必須說服消費者，為什麼我的服務，值得大家掏出那麼多錢來買？
結局從沒有人能贏，變成大家都贏。最熟悉這整套變革方案的房孝如表示，雖然很欣慰，但挑戰其實才剛開始，因為業者可能都還心存觀望，想先看別人怎麼做？再決定自己怎麼做？如此一來，可能又要再耗費5年，消費者還是無法把錢花在刀口上，因此，衡定房屋率先明訂各項服務的內容，以及收費標準，希望讓糾纏多年的爭議，能儘快落幕。
個人淺見：
這個記者用這種內文與標題，真的有很嚴重在誤導民眾的嫌疑，極度不專業，而且雖然知道這個又是在「放風聲」來試探民眾的反應，但真的不得不說這個方案實在是非常有創意，既奢侈稅之後又一個異想天開的大創舉，很佩服怎麼有辦法這麼天馬行空想到這種法案去建議政府，或許這篇新聞標題應該要改成這樣更恰當：
「合法賺差價的時代已經啟動，房仲服務費0%起，房仲業完勝！」
直接跟各位預告未來的結果：以後房仲人員就是拼命跟屋主議價，把底價能砍多低就多低，開價拉多高就多高；對買方這邊，就是不斷地給予錯誤行情觀，接著把買方出價能拉多高就拉多高。最後回到買賣雙方最喜歡講的「買清」、「賣清」，中間如果有出現價差的話就全歸房仲所有，因為房仲人員已經完美地達成買賣雙方的需求了。
如果我們的政府官員都這麼笨照這個建議去做的話，不懂得制定出好機制至少也要懂得會抄吧？抄襲先進國家的房地產制度會犯什麼法嗎？怎麼會抄了一個這麼奇怪建議？
首先，先創立日本與美國都有的房仲業者專屬物件平台，只有業者才可以進去調物件，把市場上所有的物件都回歸到專任約的形式，讓市場單純化也可以讓屋主的價格被守住；而需要好物件的房仲就是得上去這個平台跟有能力開發的同業配件，業績各收各的。
其次，用這種模式，就可以避免一般約滿天飛，結果屋主的價格卻只會越賣越差的問題，以及為了開發而產生房仲同業彼此間惡意踩線的狀況，把房仲的生態給調整健康。
最後，我個人認為這個這個公司提供出來的方案是絕對不可能實行的，因為最後服務的訂價還是會回到成交價的%數上面去，因為提這個建議的人沒有去思考過，為什麼世界各國幾乎都是用成交價％數來定服務費的原因與精神，而且也嚴重忽略房仲人員在提供服務之前，必須先開發、拜訪、經營….等等眾多前置的投入，難道這些辛苦的默默耕耘就不值錢嗎?難道買方一上門就可以看到超Apple的物件，都是天上掉下來的委託嗎?
台灣房地產市場已經很亂很誇張了，不要再搞一些奇奇怪怪又不符合市場狀況的建議了，因為我們的政府官員不太懂得分辨什麼才是對社會大眾好的方案。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 …
Read More【on.cc東網專訊】泰國貨幣匯價低企，無論旅行及生意往來，均為東南亞熱門之選。該國樓市暢旺，做價持續上揚，如首都曼谷住宅樓價6年累積升幅達5成，但入場門檻僅約100萬港元，遠較新加坡及香港等亞洲地區為低。曼谷市內BTS鐵路一帶住宅，盡佔地利，分層公寓供不應求，升值潛力看高一線，個別細單位租金回報高逾5%，相當吸引。
曼谷旅遊業發達，帶動酒店、商貿發展，隨着大型基建設施陸續落成，城市增添競爭力，樓價長升長有。泰國官方數據顯示，自金融海嘯後，曼谷各類型的房屋樓價指數均錄大比數升幅，分層公寓累升逾5成，遠遠超過只供泰國本地人購買的單棟別墅及排屋。該國經濟平穩發展，加上曼谷核心地帶住宅供應匱乏，而大批公司客承租市中心物業，推高租金回報，吸引海外投資者垂青。
泰國公寓協會主席Prasert Taedullayasatit早前表示，今年首季曼谷主要地區樓價按年漲8%，6大重點地區升幅更高達11%，至年底前樓價升幅料持續樂觀。
市場人士指，泰國政府推出稅務優惠，為本地買家帶來更大的置業誘因。此外，以東南亞國家的首都來說，曼谷樓價仍屬低水，加上市中心供應短缺，樓價長升長有，租金回報持續理想，令近年曼谷物業投資氣氛濃厚。更有資料顯示，香港買家到泰國置業的比例急增，按年躍升逾6成，該市為海外買家比例最高的亞洲地區之一，預料海外買家的需求持續強勁。
行內人士指出，港人投資泰國物業的比例急增，主要原因是港元匯價跟隨美元轉強，而泰銖相對低企，在「打折」買樓下，當地樓價變得相宜。另一方面，曼谷住宅租金回報吸引，如欠缺新盤供應的市中心地帶，回報率可達5%或以上，較東南亞其他城市為高，與香港租金回報更加「無得比」，長遠之下，海外投資者選擇入市曼谷物業。
與此同時，泰國的經濟及基建發展逐漸成熟，尤其曼谷為紓緩長期塞車問題，正加強集體運輸網絡，包括計劃興建連接芭堤雅及華欣等地的鐵路，令沿線住宅升值潛力大為提高。
去慣曼谷旅行的「粉絲」，應該對BTS鐵路系統不會陌生，BTS沿線基建配套齊全，包括巴士站、各大商場及甲級商廈，人氣旺盛，出入便捷，鐵路沿線的新進屋苑樓價矜貴，包括人氣高企的Asok站，以及曼谷南端的On Nut站，分別鄰近知名的Terminal 21商場及大型火車夜市，名氣夠，收租回報穩健，入場價均約100萬港元起。
個人淺見：
現在的泰國，實在太像六年前的馬來西亞的：一個剛起漲的城市、高度國際化的首都、優越的地理位子、人均所得高、經濟快速提升、房地產正要起飛….，除了基期相當低的房價（最頂級到不行的地段，一台坪也不過泰銖90-100萬左右），再加上低廉的稅負、政府鼓勵房地產，讓泰國從今年起成為中國大陸最受歡迎的投資區域之一。
這邊新聞報導提到了泰國目前幾項優點：
一、租金投報率在5%以上
二、近六年房價成長50%以上
三、精華區域年漲幅11%以上
四、曼谷的房價以東南亞比仍屬於低水平
五、曼谷市中心房屋供給量低
六、香港與大陸開始要進軍曼谷投資
因此，假設您當初錯過了馬來西亞的起漲點，現在進去曼谷還是非常好的時機，而且曼谷目前還有相當多的基礎建設正在進行當中，例如捷運、高鐵、地標大樓…等等，若您想要選擇保值性高的區域，那曼谷更是最佳首選（因為一直漲的地方就不用擔心房價會跌下去）。如果要我選擇現在進場海外不動產，我一定會把資金投注在泰國，這也是為什麼國際超級房仲一直非常推薦的原因。
2016-08-30 U台报报
外籍人士評最宜居地，台灣奪全球榜首。圖擷取自InterNations
全球最大旅外人士網站InterNations今天公布，針對各國旅外人士就移居他國的生活品質、工作和財務等綜合評量調查顯示，台灣擊敗66國與城市，高居首位，是全球最宜居住地。
InterNations網站公布居住於191國的1萬4000名外籍人士的大規模調查顯示，在生活品質、易於落腳、財務、工作與家庭生活等綜合評量下，台灣在接受調查的67個國家與城市中，高居榜首。
排名前10位依序為台灣、馬爾他、厄瓜多、墨西哥、紐西蘭、哥斯大黎加、澳洲、奧地利、盧森堡與捷克。倒數10位依序為科威特、希臘、奈及利亞、巴西、沙烏地阿拉伯、埃及、莫三比克、卡達、義大利與坦尚尼亞。
兩岸三地的中國大陸因為空氣汙染問題嚴重，排名48，較去年下滑10位。香港因房租與物價高漲，排名44，香港在2014年的調查排名第10。新加坡也因物價難以負擔，跌出10大，排名第13。
InterNations創辦人齊克（Malte Zeeck）指出，台灣是今年調查的大贏家，在生活品質與個人財務兩項評量中奪冠。他說，「台灣顯然做的非常對。」
InterNations由熱愛旅遊的德國人齊克、普雷托（Philipp von Plato）與萊斐德（Christian Leifeld）在2007年創辦，是全球最大的旅居與移居他國外籍人士的網站，登記會員達230萬，旅外人士在網站上分享全球390城市的工作、定居等生活經驗。
個人淺見：
台灣的房地產雖然不適合投資，但跟我之前常常講的一樣，非常適合自住，因為整體來說其實台灣（尤其台北）的生活機能、物價、交通便利性….等等是非常方便的，再加上房租相對起來非常便宜（包租公表示：冏），因此台灣能夠名列前茅並不讓我意外，比較意外的是竟然能夠高居榜首，顯見眾多旅外人士真的很肯定台灣的生活品質。
呈上所述，雖然房地產不適合投資但是非常適合自住，再加上目前市場氛圍已經讓大多數的屋主都有必須讓價才能售出的認知，而當中又有少部分願意大幅降價甚至賠售的屋主，因此其實現在反而是自住客應該大膽進場的時機點。
註：一些外行人不要說我一直在騙人買國內房子，大家都知道我只有在處理海外的房地產，而且國內房市越差其實對我業績越有幫助，只是站在提供正確資訊的立場上，希望可以傳達正確的資訊給民眾，讓有機會聽到我建議的人可以因此得到幫助，少花冤枉錢。
(這是一位網路上跟我接洽海外投資的客戶，雖然對方沒有跟我購買，但是我一樣會提供正確且專業的建議，讓這位小姐在嘉義的購屋省了200萬台幣。)
同樣地，現在我個人也認為台灣房地產真的非常不適合投資，房價基期高，再加上難以有利潤空間，租金又低，即便獲利還得被課徵房地合一稅，因此除非你真的可以找到很便宜的物件，而且願意「超長期」持有，這樣才有機會獲利。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
個人淺見：
昨天8月20日是台灣房仲工會去年開始發起的「房仲日」，並且鼓勵房仲人員在這一天捲起袖子捐出熱血，讓我們的熱情可以回饋到需要幫助的社會大眾身上。但是這一年，面對房仲人員的熱心與認真，我們的國家與社會回饋給房仲人員的是什麼呢?
看看上面的新聞，這一年來房仲已經收了近1700間，並且有將近40,000名從業人員被迫離職轉換跑道，或者要靠兼差才能生活下去，雖然我認為利用一些機制來淘汰不適任的房仲人員與業者會非常好，但目前台灣市場已經逐漸把優秀的人才也淘汰出去。
再看看下面這則新聞吧，我們房地產的大前輩田大權，也因為房地產市場不景氣被迫轉向茶業了，如果連這樣具有專業與知名度的業者都會被市場給錯殺，那麼我們是否該討論目前國家的政策是否合情合理？難道房仲業者就不是人嗎？
這則新聞更慘，新聞媒體報導在台北市的房仲業務員，必須要102天才能成交一個物件（這真的很扯，我最近102天已經成交了快十件了），也就是說國內房仲人員差不多要等三個半月你才有一筆收入，而許多國內房仲業者，一個月內全公司能夠成交1-2件已經算是很不錯了。
在台灣房地產景氣這麼低迷的時候，願意出來看屋的客戶已經很少了，而成交的買方又常常發生突然反悔不買的情況，即便成交了，買賣雙方也會有志一同的砍房仲的服務費，因為他們知道現在很難成交，所以房仲業者一定會接受減少服務費以求生存。
這個在國外的房仲公司來看，真的很不合理，我們的服務沒有被打折，但是服務費卻狠狠地被打了一大折，辛苦成交的案件最後所能拿到的服務費所剩無幾，更別說中南部的物件都是屬於低總價的了。
政府的目的應該是要抑制房價過度上漲（像是2009-2013年這一波)，並且讓房地產維持在正常的交易數量，不應該讓想要買屋的民眾產生預期房價下跌的心理，而導致交易量萎縮影響整個房地產市場與台灣經濟，如果一個國家的經濟絕對不能陷入通貨緊縮一樣。
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我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 。
在您進場前，我們除了提供您一流地段的建案外，國際超級房仲更提供您真正實務的投資諮詢服務； 持有時，我們在地還擁有「全台唯一」自己直營團隊的物業管理服務；最後的出場機制，我們則擁有「全球獨家」的21世紀不動產國際轉介平台，無論您想要「投資／自用、出租／出售」全世界各地的房地產，只有我們團隊能替您做到簡單輕鬆的單一窗口服務。
若您還有更多海外房地產的任何問題，請立即與【國際超級房仲】聯繫：
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★房地產黃金三法則:【1時機／2地段／3品牌】
載入中…
Read More泰國中華網報導，世邦魏理仕公司（CBRE）泰國發布的最新曼谷地產研究報告稱，今年曼谷中心城區內新開售公寓樓盤供給量約為7000 套左右，較去年的 9400 套相比減少了約20-30%。
CBRE 泰國董事經理阿里瓦薩拉小姐說，該報告還指出，主城區新開盤公寓減少除了與地價漲幅過高外，還和土地供應量下降有關。這也是主城區沒有太多新項目出現的原因。而世邦魏理仕（CBRE）是一家總部位於美國的全球知名綜合性商業地產服務和投資公司。
而僅今年上半年曼谷中心區新開盤的公寓總供給量與去年同期相比減少近 40%，僅有 2961 套。去年同期出售的新房源約為 5304 套。這些區域內的除了是豪華公寓項目外，每平米報價又都在 25 萬泰銖左右。
個人淺見：
最近太忙了，因為曼谷的銷售最近真的很熱，再加上風險性低利潤又高，而且進場的基期、房價門檻都很低，因此最近理性的海外投資者都已經跟著中國大陸的投資客，一起把目光聚焦在曼谷這樣高度人口密集與發展的城市。
這則新聞其實一直環繞著我常在說明會跟大家分享的，曼谷由於市區發展成熟，能夠釋出讓開發商建造的土地越來越少，連帶著讓高端豪華公寓每年的市場供給量也是逐年遞減，相對這三年大量的外國派駐人士快速移入曼谷市區，供不應求應該是曼谷現在最大的特色。
分享幾個最近聽到比較驚人的兩個數字：
一、各國政府派駐在泰國的人數達86000人，每年還以1500人的速度在增加。
二、單單中國大陸申請到泰國工作的工作簽證，就已經有30萬人在排隊。
上面的數字為什麼這驚人？因為全泰國的日本常駐人士也不過30萬人，常駐的台灣人則為25萬人，可以見得上面兩個數字增加是多麼驚人的比例！對比一年能夠提供給這些移入的外派人士的豪華公寓，一年不過就新增這麼7000個單位，光是現在市面上的需求就已經供給不足了，更何況接下來更多的這麼龐大的移入人口需求。
所以說對於曼谷未來的房價趨勢，您覺得呢？
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Read More個人淺見：
泰國現在跟台灣人傳統印象差很多，光是產業的部分，目前製造業佔了39%、服務業24%、貿易13%、交流通訊10%，印象中比重很重的農業早已經降到8%左右而已，另一個則是泰國的文創產業，一年可以創造400億泰銖的商機，這個金額差不多是台灣一年到海外投資房地產的一半金額了，非常驚人。
好吃又好玩的曼谷目前的物價低廉，所以一直是近年各國觀光客遊玩的首選，尤其良好的空氣、清潔的水、和善的民情更吸引了許多大陸人士近年來也紛紛前往曼谷自由行或安排退休，也因此讓曼谷被冠上「天使之城」的美譽。
至於房地產就更不用講了，泰國房地產一直都是很穩定地長期往上爬，到了2011年起房價飆升加速，但至今的房價水平也不過台北1/2的水準而已，以曼谷的人口、收入、國際化程度….等等來看，房價的基期仍在很低的水位，也被「全球房地產指南」評估為價格非常具有優勢的城市。
不過到曼谷應該要投資什麼呢？依據市場調查、在地業務經驗以及泰國媒體報導，以以下三種產品類型為首選：
一、精華區高端豪宅
二、兩房以上住宅
三、商業辦公室
在挑選的時候，因為泰國人很在意建商的品牌，再加上知名建商才能給予買方在建築、合約、售後等品質上的要求，因此強烈建議一定要選擇知名大建商才更有獲利保證，這也是我常常講房地產三法則裡面「品牌」的重要性。
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泰國度假勝地華欣（Hua Hin）一酒吧外11日晚上約10點發生炸彈攻擊，兩顆炸彈引爆造成至少1死23傷，死者為一名女性，傷者中至少有11位外國遊客，多數來自歐洲。
泰國剛公投通過軍方支持的新憲法，而且今天將慶祝王后生日。
（2016.8.12. 12:00更新）
新聞來源：2016-08-09 02:17 經濟日報 編譯鍾詠翔／綜合外電
從勞工的工作穩定度和控制物價這兩方面來看，全球痛苦指數最低的國家雖在亞洲，但居然不是新加坡，也不是日本，而是由軍政府統治、號稱是「微笑國度」的泰國，台灣則位居第15名。
在彭博資訊調查的74個國家中，泰國的痛苦指數僅1.11%，成為全球最不痛苦的國家；新加坡和日本各以1.40%及2.70%緊追在後，分別是第二、第三名；南韓以4.30%位居第九，台灣排名15，中國是第23名，美國則是第21名。
委內瑞拉處於另一個極端，痛苦指數高達188.2%，成全球人民最痛苦的國家。全球倒數第二、第三名是波士尼亞與南非，痛苦指數分別為48.97%及32.90%。痛苦指數是由通膨率與失業率加總計算而成。
截至6月底，泰國的失業率大約為1%，7月消費者物價指數（CPI）較一年前成長0.1%，6月增速為0.4%。但泰國展望並非全一片光明，雖然消費者樂意看到通膨低迷，但卻可能代表泰國的經濟體質不太健康。
個人淺見：
華人真的很不一樣，大多數的華人去曼谷買房子都是為了高額的租金投報率與穩定的房地產增值，但是歐美西方人士去曼谷買房子大多數的原因，都是因為喜歡上這個國家的文化，而想在這邊居住、度假或是退休而置產。
其實從這個失業率報導大家可以留意一下，您現在經過建築工地、工廠勞工或是外籍幫傭時，有沒有發現以前台灣人常常說的「泰勞」現在已經幾乎在國內絕跡了？現在要在台灣找到泰國的勞工也非常地困難。
為什麼會這樣，其實這篇報導的失業率已經講出了很大的重點，現在泰國不但就業機會多，甚至多到泰國產生國內缺工的現象，還需要從鄰國的柬埔寨、緬甸、寮國引進邊境的勞工，再加上泰國當地的薪資所得也是快速提升、泰國物價水準又低，因此大多數的泰國勞工都已經回到家鄉去就業了。
不要說泰勞回去家鄉，現在由於東協經濟共同體的第一年啟動，今後開始會有越來越多的外籍勞工回到母國去工作，台灣很多粗重、低技術和看護的職缺將會因為找不到外勞而停擺，缺乏人力的情形將會越來越嚴重。
相反地，其實台灣這兩年已經跟十幾年前台商前往大陸的情形類似，目前已經有很多國人前往東南亞去工作掏金，希望可以在東南亞找到台灣無法給我們的東西，而原先具有東南亞語言優勢且在台灣具有工作經驗的外勞，則成為回國之後的外資企業優先首選。
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菲律賓總統杜特蒂（Rodrigo Duterte）在5月當選後致力於打擊毒品犯罪，且掃毒作風強硬鐵血，引發議論。今（7）日他更在國營4號電視台的轉播中，公布了菲律賓當局涉嫌毒品犯罪的政客名單，人數多達150多人，其中包括地方首長、立法人員、法官以及軍警人員，範圍廣及全國各地。