業務個人品牌教學+海外房產風險分析
我們想讓你知道的是
憲法公投讓泰國民主看似又要往前，卻也引發各種爭議。
2016年8月7號，泰國合格的4千4百萬選民在全國9萬4千個投票站，進行新憲法版本的公投，自2014年五月泰國軍政府罷黜民選政府並成立「國家和平秩序委員會」
【本報訊】曼谷捷運紫色線今天（8月6日）下午3時19分，將正式開始投入收費運營，搭乘票價14-42銖，詩琳通公主殿下將駕臨主持啟用儀式，並全程搭乘。
曼谷地區第4條捷運線「紫色線」今天下午將正式投入運營，而且開始收取搭乘費。泰國大眾捷運局官員透露，詩琳通公主殿下今天下午3時19分將駕臨紫色線道本站，搭乘電車到達空挽派車站，之後在空挽派站賜主持按鈕啟用運營儀式。而該條捷運線開始為市民提供服務的時間為今天下午2時20分，沿線所有16個車站全都啟用。
捷運紫色線每天提供服務的時間為凌晨5時半至午夜。周六、周日及節假日首班開車時間為早上6時，晚上最後一班開出時間為晚上11時18分。至於搭乘票價為14-42銖。大眾捷運局還安排免費接駁車，往返於地鐵挽賜站與紫色線道本道之間。
個人淺見：
泰國使用多年的捷運四條線，今天終於正式啟用最新的「紫色線」了，而這一條紫色線也是從2016年開始，泰國政府預計一年增加一條捷運線的第一年，目前計畫會再2029年會有13條捷運線。
（曼谷目前捷運圖）
（新的捷運紫色線）
這個新聞對於泰國有兩大方面的優勢，第一個無質疑的是對當地居民的生活便利性又大大提升，因為紫色線將很多郊區的居民也拉入曼谷市中心的生活圈，讓外圍的居民往返市中心工作、旅遊等就更加方便了，有助於稍微舒緩曼谷極為壅擠的交通（只是稍微舒緩，因為曼谷人太多了）。
第二個優勢則是在於投資方面，曼谷跟台北市一樣，都是捷運經濟學的典型案例，買房子一定要買到捷運站沿線，最好是要在500公尺的距離內，這樣可以讓房子的不可取代性大大提升。因此13條捷運線陸續完工之後，將可以大大提升整體曼谷的房屋售價與租金行情。
也就是說，現在雖然曼谷捷運線看起來很像十年前的台灣捷運線，但是在過十年，曼谷的捷運線將會接近日本捷運的路線圖，並且密集與便利度將遠遠超越台北；雖然紫色線只是2016年的13條新捷運線的第一步，卻是整個曼谷與泰國發展的一大步，也可以肯定這幾年軍政府在政策執行上的執行力，對比一下台灣…..
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隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，很多人購買豪宅不是件困難的事,加之2005年以來，受制於國內一系列限購、限貸、房産新政産生的“擠出”效應，加之移民、求學、投資等龐大需求，海外置業已並不鮮見。並且這種趨勢越演越烈，形成了一種流行風。
2012年，相關數據表明，在全球最移居城市溫哥華，截至第一季度，內地投資者購買新房的比例達到了29%。美國福布斯網站用了一個“中國製作”的兄弟詞語——“中國購買”來形容中國人在美國一擲千金買樓買地的豪情。
據報道，截止到今年9月底，葡萄牙黃金簽證爲葡萄牙帶來了約10億歐元的外國投資，其中房地産約占91%，投資金額達到8.65億歐元。大部分投資者來自亞洲地區，中國投資者占80%。以上例子數不勝數，世界各地遍布著中國投資者的身影。
馬來西亞成黑馬，異軍突起
提起馬來西亞，許多人對它的印象都停留在“東南亞的一個旅遊勝地”上。但是近幾年，卻越來越受到國內衆多投資者的歡迎。
爲投資：
像加拿大、澳大利亞、美國、新加坡等幾個國家的政策都在慢慢收緊了，而且要求嚴格。而馬來西亞政府則相當看著外資的注入，爲外國人創造了非常好的投資環境。再者，馬來西亞的“大吉隆坡計劃”和“捷運計劃”都會帶動周邊地區的經濟發展及人口發展。在大馬置業的話，精裝修省時省力，永久産權世代相傳，再加上2015年實行消費稅帶動房價的增長，實在是太多誘人的地方了。
爲養生：
以前只是聽說馬來西亞旅遊非常熱，直到去過以後才知道大家所言非虛。馬來西亞的居住環境是非常舒服的。即使是冬天，那裏沒有雪，也沒有寒風。坐在海邊的躺椅上，感受海風、陽光，讓人樂不思蜀。而且大馬的東西非常好吃，又便宜。
爲留學：
去馬來西亞留學很重要的原因就是它實行課程轉移，畢業時能獲得由英、美、澳、加、新等國的著名大學頒發的學歷文憑或學位證書，並且國際公認；同時它還和以上國家的著名大學建有雙聯課程或學分轉移制課程，學士學位學制僅三年，並可以方便地轉入第三國大學學習。可以當作前往歐美的跳板。同時，它的費用低，减輕了學生家庭的經濟負擔和和學生本人的心理負擔。離中國近，便於來回。
的確，吉隆坡的房價漲幅，在2014年達17.18%，居亞洲之冠。因此專家預測，馬來西亞的房價還將繼續上漲，所以讓衆多投資者趨之若鶩。
新聞來源：馬來西亞房產投資
個人淺見：
馬來西亞真的是一個非常投資與自住的國家，強大的經濟體優勢以及天然資源，搭配上無任何天災與核能的環境，以及政府積極發展重大建設的同時又不會因此失去環保意識，這在任何一個開發中國家都是難能可貴的事情，這也難怪當初2010年東協開始興起投資風潮時，馬來西亞會成為東協投資置產的第一把交椅。
而馬來西亞的優勢當中，還有一項是大家都沒有注意到的，就是其實在馬來西亞的物價水準很低，即便馬來西亞的收入非常高（僅次東協的新加坡、汶萊），但是他們民生消費物品卻非常的便宜，而且因為馬來西亞有產石油所以在國內加油非常便宜（還有很多新加坡人特別到馬來西亞去加油）。
另一個比較沒有人注意到的，則是上面文章提到雙聯課程的國際文憑，不但學費較低廉，而且拿到的文憑跟學歷是等同於母校的，而且在馬來西亞念書還可以大大地拓展國際觀與語言能力，因為馬來西亞跟美國和澳洲一樣都是個民族的大熔爐，在馬來西亞念書可以認識到各個國家的同學，這一點可以從馬來西亞人至少都會說４－６種語言觀察到。
最後，就是在馬來西亞只要會英文就一定沒有問題，即便英文不好，因為馬來西亞華人很多（因為馬來西亞政府長年來一直積極維護華文），所以很多地方其實您使用華語就可以暢行無阻了。
這個國家真的很棒，去過之後住個幾天就一定會讓你喜歡上這個國家。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 。
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這裡真的是一個非常美、非常適合人類居住的城市，也是當年我原本計畫要去澳洲打工旅遊的首選區域，距離南邊的黃金海岸與北邊陽光海岸都很近，市中心生活機能也方便，而且市中心周遭還被很乾淨又美的河環繞，去過的人都會愛上這個地方，更別說這邊的房價長年穩定5%成長，房價所得比低。
而隨著澳洲政府將大量的重大建設計畫都移到布里斯本這邊，還要將布里斯本機場打造成南半球最大的國際轉運站，再加上墨爾本與雪梨因為房價基期高而讓許多國內保守型投資者都跟著政府政策，把資金都放到布里斯本這邊避險，因此房價即將開始水漲船高的布里斯本正是你現在進場布局的完美起漲點。
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★房地產黃金三法則:【1時機／2地段／3品牌】
載入中…
Read More個人淺見：
剛剛看到了人家轉發給我的這篇文章，看了之後真的很替台灣人的眼界感到擔憂，因為台灣人如果再不改善這種高傲自大的角度，我們所僅存的優勢就要快速消失中了。由於內容不得轉載，因此我把原文連結PO在這邊：https://goo.gl/1n6Osm
個人淺見：
從2014年開始台灣房地產交易量開始萎縮到現在，這兩年不但房價持續下跌，甚至連很多房仲業者的加盟店一間接一間倒閉，目前許多非直營的加盟品牌已經縮水1/3以上的店家數，上萬名房仲業者陸續離開這個產業；至於還留下來的房仲業者也沒有多幸運，大多數的加盟店都還處於苟延殘喘，每個月的目標都是維持著損益平衡而已，很多台灣的加盟店其實每個月成交不到一間。
此外，台灣現在剛性需求（自住客）都還在觀望當中，因此自住市場低迷；收租的部分，北部幾乎投報率都不到2%，扣掉房屋貸款之後所剩無幾了；至於房價增值則更不用講了，台灣現在房價不斷地持續下修當中，要買到會漲的房子幾乎是不太可能，即便有價差利潤也不會很高，更別說這些利潤還要被課徵45~35%的房地合一稅。
而台灣大多數房仲業者還是沒有意識到「改變」的趨勢已經來臨，就好比NOKIA、柯達、Motorala等巨人企業因為沒有因應趨勢而一一倒下一樣，大多數的房仲業者（尤其是資深業者），始終認為自己經歷過這麼多次景氣循環，遲早台灣房市會回到過去的榮景；只可惜他們沒有意識到，全世界各國政府都在防止不動產短期炒作，能夠短期自由炒作的區域風險都很高（例如柬埔寨），台灣政府當然不會讓台灣房市有短期炒作的機會再出現。
另一方面，即便以前景氣再怎麼循環，台北市的房價大概就是每坪30-40萬、新北市20-30萬、外縣市頂多就是10萬出頭；反觀這五年來，各縣市的房價幾乎都翻了2-3倍以上，人民的所得不但沒有翻倍，甚至還往下下修，這樣低迷的所得要怎麼穩定支撐這樣的房價，更何況台灣現在的經濟又這麼蕭條，國際貿易又因為主權問題而被邊緣化，加不進RCEP與TPP。
但是很奇怪的，這些困境已經是現在進行式了，台灣大多數的房仲業者還是不願意離開這個舒適圈，妄想著過去低總價、短期操作的時代會再來臨，最終就是讓這些無法因應趨勢的業者一間一間地消失了，就像是大陸的房仲介者一樣，被互聯網、app等購屋系統給徹底打敗。
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其實在前幾年我的身邊就已經有朋友呼朋引伴，前往泰國和馬來西亞等國家投資房地產了。聽他們說那裡的房子多好多便宜，各項建設，民生的、交通的都在快速起飛，宛如30年前的台灣。大家都叫我也去，那裡投資門檻低，幾百萬就能買到40幾坪的大廈，但是我到現在一直沒有丟錢下去投資，以後也不會！
我曾經被朋友拉去越南、柬埔寨參觀過，確實，那裡的房價跟台北市相比根本是天壤之別（我在台灣只投資台北市）。建商規劃出來的遠景也非常誘人，代租代管、包租包賣，總之全天下掉下來的餡餅，只要你去了那些東協國家，全都能被你給撿到了！ 我利用不是團體活動的時間，自己搭了當地最常用的交通工具Tu-Tu車到大街小巷裏去胡亂晃晃（反正我本來就會迷路那就胡亂晃吧！）然後雞婆的跑去找工地上正在揮汗工作的工人搭訕。 因為我發現在工地蓋房子的都是當地人，很好奇他們一天能賺多少錢？我最後一次是去年2015年底去了柬埔寨（是要去吳哥窟拍照順便去）問的，他們一天的工資也不過美金不到50塊！大約35到45塊，看老闆！
更多內文請點這裡：https://goo.gl/MLWEj2
好X網不遺餘力地致力於攻擊海外房仲業者，其實已經是公開的事實了，因為好X網背後的永X集團只有做國內，因此好X網提到海外置產的部分，95%以上都是帶有極大偏見的，是怎麼樣的偏見與抹黑手段呢？
讓我們來看看下面這則「壞房網」的報導吧：
幾年前，經由身邊的朋友呼朋引伴，我跟著它們一起前往台北市的信義計畫區投資房地產，廳他們說台灣經濟多麼好、人均所得多麼高、基礎建設多麼完整，而且又是為一個華人民主國家，建商規劃出來的願景也非常誘人，只要在台北買到信義計畫區的房子，一坪只要200萬、總價1億5000萬元，就能讓你晉升人人稱羨的人生勝利組了。
我利用不是團體活動的時間，自己搭了最常用的交通工作「公車」道路上去晃晃，然後雞婆地跑去跟當地穿西裝打領帶的「上班族」搭訕，因為我發現信義計畫區這邊很多年輕上白族，很好奇這些年輕人一天的薪水到底多少錢？結果才知道台灣大學畢業生起薪只有22K，平均一天不到750元台幣。換算起來，等於要這些大學畢業生不吃不喝５６８年才買得起信義計畫區的房子….
各位朋友們，看到上面這則新聞應該會覺得很荒謬吧，沒錯，好X網對於海外置產的新聞幾乎都是用這麼荒謬的邏輯在撰寫。
其實好X網最喜歡用這種「假客觀」的手段，接著用極度極端的「經驗分享」來讓你覺得他們的報導很有道理。試想如果換做是在台灣，信義計畫區內金字塔頂尖的豪宅產品，他們的購屋族群會是鎖定22K的大學畢業生嗎?
通常好X網攻擊海外置產的S.O.P.就是這樣的：
1. 聽說海外置產有多好多好（假客觀）
2. …
小英總統正式走馬上任已經快屆滿2個月，攸關住宅政策走向的房市「三箭」未發，但是台北市的「三稅」，就快把房市打趴！今年上半年累計新推案量，竟然不到820億元，創下SARS來最蕭條的紀錄。
現在，很多營造廠承攬不到案子、很多工人找不到工作、很多賣便當的賣飲料的更找不到工地作小生意了；連台北市政府公開招標地上權開發案，這一年半也幾乎乏人問津，沒人買單。曾幾何時，台北市已經面臨停滯性成長的危機？其實罪魁禍首，跟台北市「三稅」脫不了干係。
首發第一稅，就是2012年5月推出全國獨家的「豪宅稅」，只要符合台北市「高級住宅」規定的高價大戶住宅，房屋稅計稅公式都適用「1＋路段率」的加成規則。
第二稅，就是新版房屋稅自2014年7月提高房屋標準單價、路段率，及2015年首度開徵的囤房稅。
第三稅，則是2016年1月1日起全面調漲的公告地價，漲幅達30.38％，今年11月份即將繳納的地價稅，市民荷包勢必再被削一次。
上述「三稅」，讓多屋族、新完工商業辦公和住宅大樓、高級住宅，這三大類「苦主」，中箭落馬，不動產持有稅大暴衝。 首當其衝的建商、壽險業、觀光飯店和百貨購物商場，且計畫長期持有不動產的業主，更面臨「三稅」夾殺。
另外，再加上央行持續緊縮台北市總價7,000萬元以上的豪宅貸款成數，都市更新推動牛步化，土地難以取得，房地合一實價課稅正式上路擊退所有投機客戶，這些因素，也降低建商持續購地開發的意願，造成新推案量大衰退。對於開發者來說，現階段無疑是史上成本最高、稅賦風險最大的時候，何必大舉購地推案？因此許多建商更是溜為上策，遠離台北市。
個人淺見：
其實不是要唱衰台灣，但是我們來看看台灣目前的現狀：
房地產長期租金低迷
房地產價格不斷下修
房地產成交量比SARS還差
房地產持有與出售成本急速拉高
國內缺乏消費與投資機會
國外貿易連續16個月衰退
國家經濟成長率甚至連保1%都很困難
國際上無法與東協與TPP簽訂FTA
國際經濟與趨勢上開始被邊緣化
政策與法規排斥外資導致外資撤離
台灣房價所得比世界最高
上面這些都不是預測，而是很真實地發生在你我眼前的現狀，如果一個國家這樣的房地產都可以「投資」房地產的話，為什麼現在東南亞或是其他國家的房地產不能「投資」？
投資海外不動產跟國內購屋流程差不多，唯一的風險就是業者告知您的資訊以及提供的售後服務是否完整，否則不會有這麼多的客戶跟著我們去海外置產、並且願意時常願意回來分享自己的售後心得。只要您找到正確的業者之後，在海外購買房地產之後，您每個月只需要做一件事情：「刷存摺」，確認租金是否有正常入帳即可。
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項目銷售記錄被上思睿與BTS Group的第四個合資項目打破，國外預售額創新高，表明Asoke-Ratchada選址的成功 –香港2016年7月15日電 /美通社/ 泰國房地產領導者及該國唯一完全一體化房地產開發商上思睿股份有限公司(Sansiri Public Company Limited)成功完成了THE LINE Asoke-Ratchada自有產權公寓的銷售，全部473套住房售出8239萬美元（合29億泰銖）的高價。作為今年上思睿與BTS Group的首個THE LINE品牌合資項目，該項目在曼谷推出國內預售後的兩天內就全部售罄。這次的成功是國外預售額最高的一次，四個市場（包括香港、新加坡、台灣和中國大陸）的銷售額超過3700萬美元（合13億泰銖）。海外活動吸引了1000多位熱情觀眾，打破了去年推出的三個上思睿與BTS Group合資項目創下的所有記錄。這次驚人的成果再次肯定了Asoke-Ratchada選址的巨大潛力，也證明了重視這個關鍵城市地段的客戶群的擴大。
THE LINE Asoke-Ratchada項目
THE LINE Asoke-Ratchada公寓是上思睿在Asoke-Ratchada地區打造的首個項目，項目一經推出就取得了成功，客戶反響強烈，因為他們對該品牌的質量抱有信心。過去32年來，該品牌一直是公寓開發領域的領導者。此外，這次的巨大成功還得益於該項目優越的地理位置，它距離Rama 9地鐵站僅300米，項目的理念為「平衡即一切，地段即一切」(Balance is Everything, Location is Everything)。憑借眾多突出優勢、別具一格的功能特點、周邊地區的不斷升值以及項目本身的價值，該項目的每平方米單價被認為是該地區最高的。
上思睿股份有限公司業務發展和項目開發部門（高層建築）高級執行副總裁Uthai …
柬華日報報導，柬埔寨21世紀不動產（Century 21）（6）日發布了《2016年上半年金邊市共管式公寓市場報告》，今年上半年共有1萬3730公寓單位供應市場，同比增長52%。
據報告稱，從13年前至今，金邊市共管式公寓的供應量平均每年保持了56%的增長率。根據這樣的趨勢，估計到2020年，柬埔寨首都金邊共管式公寓的供應量共達到3萬7570個單位。
柬埔寨21世紀不動產理事長兼執行主任黎華（Kuy Vat）表示：“柬埔寨已建立了房地產市場的信任基礎，再加上柬國合作夥伴國投資者擴大自己房地產行業投資範圍，帶動了越來越多的國外投資者對柬埔寨房地產業投資感興趣。”
不動產需求量增速放緩
柬埔寨21世紀Mekong公司董事長姜速寧指出，今年上半年，由於公寓的供應量超過想像中，迫使這行業的競爭力更加強烈，畢竟今年公寓的需求量僅僅是供應量的13%，完全不如2015年年度需求量佔供應量的37%。
姜速寧說，今年上半年，不動產需求量增速放緩的主要原因正是供應量過於需求。僅管目前柬埔寨國內公寓的需求量出現放緩的狀態，但是從2007年到今年上半年，公寓的銷售量仍然保持27%的年增長率。
個人淺見：
PO這一篇真的很擔心會招來同行不必要的攻擊，但這一篇報導確切地表達為什麼我後來都沒有在積極主推薦柬埔寨不動產的原因（尤其是電梯公寓）。
柬埔寨房地產從2014年開始至2015年是最火熱的事情，不過從去年下半年開始，台灣的柬埔寨市場很明顯地突然急速的降溫下來，交易量大大減少，很多從事柬埔寨銷售的業者都可以很深刻感受到最近這10個月來跟先前的差異，而目前柬埔寨市場會大大降溫主要從兩個市場來看：
第一、台灣的柬埔寨紅單亂象
台灣為什麼柬埔寨的房地產這麼快就急凍，最主要是許多台灣不肖海外業者炒短線的原因，因為柬埔寨在2011-2014年房價因為基期很低而產生極高的租金投報率與房價增值率（因為房價太便宜了），因此許多業者就拿這些投報率與增值率去洗客戶說，只要現在買一戶，放個3-6個月轉手，這樣的紅單操作馬上就有1萬美金以上的獲利。
而大多數台灣投資者都還沉溺在過去「炒短線」、「獲取暴利」的模式，因為在台灣與許多鄰國失去這樣的機會之後，大家紛紛就把資金放進柬埔寨裡面「賭一把」，所以讓2014-2015年超大量的紅單在去年中爆發出來，如此大量的紅單因為供給量過大的而全部滯銷，甚至金邊的紅單必須得賠售才能出場，在加上某些媒體天天在節目上批評柬埔寨，因此才讓投資者不敢再碰觸柬埔寨的房地產。
第二、金邊房地產供給過剩
其實不只是這一篇，很多的東南亞新聞都不斷報導柬埔寨政府一直在批准建案工程，因為柬埔寨政府要因應他在金邊周遭的八個衛星城計畫（當中最有名的就是鑽石島、水靜華、萬谷湖….等等），因此金邊房地產現在最大最嚴重的問題其實是供給量瞬間拉太高，如果地點選得不夠精華其實是很難支撐的起房價與租金的。其次，還有當地人居住與購屋習慣的問題。
相關報導：截止2015年9月，柬埔寨國土規劃部及建設部共批准1532個建築項目，總金額17.52億美元，相較去年同期增長13.75%，顯示建商正在大興土木，預估到了2018年，光是金邊市區東部，竟有多達1.5萬棟公寓大樓。
網址：http://goo.gl/PIW4Kj
建議：
其實金邊房地產因為經濟起飛與國際資金流入的關係，房地產市場還是有機會的，不過金邊目前看起來就是適合「賺租金」，不適合「賺增值」，只要選對正確的區域長期來看收租效益還是非常地高的。
由於有非常多的同行先進都在銷售柬埔寨的建案，有需要了解更多實務面的海外投資者可以再與我聯繫，因此太多的細節我就不再贅述了（不然我可能也要發表不自殺聲明了），但還是提醒想要前往海外投資房地產的朋友，若要投資金邊要有幾個準備：
長期持有8-10年以上的準備
建案本身和外觀也必須要夠漂亮
社區內的公設一定要非常齊全
周遭生活要有基礎生活機能
不要找附近有大型開發的區域
可以的話，還是投資排屋(透天別墅)吧
這樣外國人才會想要入住以賺取高租金所得，而且不要一直想著「短期炒作賺取暴利」，因為現在大部分的房地產市場都不會允許這樣的規則存在（尤其是針對外國人），若真的有可以短期獲利的案件也是很難得一見的（比方之前的泰國THE LINE系列）。
多做功課、多跟第一線業者接觸，然後少看57台的假專業節目，您才有能力在正確的時間點，買到正確讓您提早退休的產品。
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