業務個人品牌教學+海外房產風險分析
這篇資訊想讓你知道的是馬來西亞現在發展地非常好，馬來西亞政府規劃的「大吉隆坡計畫」當中的地標大樓KL118，竟然才在剛打樁之際就已經全部租掉，是個非常不可思議的紀錄，這也可以看出非常多外資對於馬來西亞的發展是相當看好的。而外資多、經濟好的地方，房地產自然也會有投資潛力。
▮KL118新聞報導
獨家報導：廖梅芳 來源：南洋網
打樁就被租光
建成後將是世界第二高的摩天樓「吉隆坡118大樓」（KL118），目前在展開地基工程就幾乎被「租光」！
可靠消息告訴《南洋商報》，KL118大樓目前在進行地底結構及打樁工程，之後才展開大樓結構主要工程，預計2019年才能竣工。惟其“搶手”程度驚人，目前大樓各個樓層大部分已被「認租」。 樓高644公尺的KL118也被稱為獨立世代（或獨立遺產大樓），建竣後也將是東南亞最高的摩天樓。
消息說，該大樓已內定了國際六星級酒店伙伴，絕對不會陷入大樓空置，無人問津的困境。
另外，韓國《經濟時報》日前報導，由韓國三星物產（Samsung C&T Co）及UEM集團成立的財團，已成功競標KL118總值8億4200美元（約36億令吉）的建築工程。
馬來西亞正在如火如荼地進行大吉隆坡計畫，實現2020宏願年的願望
建六星酒店觀景塔保安滴水不漏
消息告訴本報，除了擁有大樓結構主要工程招標，還有其他如機械及電器等工程也在招標，至於建築工程所涉及的內外交通規劃則已完成。
除了國際六星級酒店，這棟大樓也有屬於酒店管理的酒店套房，頂層設有一個屬於旅遊景點的觀景塔。酒店業者與發展商共同參與大樓內部設計。
「大致上，大樓完成後，已經不愁沒有租戶，因為已有內定的商業夥伴。」
提到保安問題，消息指出，KL118的保安系統是採用美國高端保安系統，幾乎做到滴水不漏的防護。
「它採用了最先進尖端的保安技術，從防震、防爆、防洪樣樣做足，而且單是專家顧問團名單，已叫人大開眼界。」不過，他拒絕透露有關顧問團成員。
「你可想到的弱點，都已經被列入保安防範措施中。過去一些大樓建築所忽略的，也都在這大樓的發展中受到關注。」據悉，大樓停車場並沒建在建築物的底層，也是保安考量。
地下隧道成本高
除此之外，消息說這座摩天大樓的交通規劃與傳統規劃不同，且已順利完成，不過成本很高。進出大樓的路段總共涉及4個地下隧道，駕車人士還未看到大樓，就已進入駕往大樓的隧道。「從隧道出來就到了大樓停車處。他們離開時也是直接離開，不再途徑大樓範圍。」
目前全球最高摩天樓是位於迪拜的哈里發塔，其樓高828公尺，於2010年竣工。
行政院大張旗鼓推出救房市八大措施。現在是政府出手救房市的時機嗎？如果該救，該用什麼方法？這個救房市八大措施，對房地產市場能有什麼實質幫助嗎？
講到救房市，現在的房價合理嗎？是不是該等房價下修到一定水準之後，政府再出手？這樣對建築上下游關聯產業來說，是不是太遲？張金鶚老師說，房市會倒退三年；但房仲業卻說，現在是進場撿便宜好時機。雙方這麼說的依據是什麼？接下來的變化會如何？
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別到「黃河」才掉淚 顏炳立：快降價讓利
顏炳立「顏老師」再度開講，分析市場絕對是長線緩跌格局。好房網News記者蔡佩蓉／台北報導今年房市成交量慘兮兮，第3季商用市場成交量更創2009年金融海嘯結束以來新低，看在戴德梁行總經理顏炳立眼裏，認為這代表買方對市場沒信心，更認為不動產已非能夠賺錢的標的，他也點出一個重要癥結，現在房價緩跌，民眾無感降價，但成交量卻直線萎縮，恐怕只有讓利，才有機會挽救買氣。
市場一季比一季糟，顏炳立轉述近期觀察市場建案狀況，包括萬華打出降價號角的建案，銷售也沒有起色，撫遠街的小宅僅銷售3成，「已經是表現不錯的」；中秋節還碰到持有9戶的投資客想要退戶，15％違約金沒收一次可能損失3000多萬元，但建商還不一定願意退屋；而中南部高總價產品，銷售則是非常差。
顏炳立說，過去幾年房價快速上漲，如今則是處於緩跌格局，因無感降價，買方不願進場，導致成交量極度萎縮，交易狀況甚至比金融海嘯時期還差。因此賣方千萬不要「不到黃河不掉淚」，現在能夠搶錢、搶量、搶銷售率，就應該降價讓利，除非「你認為未來會更好」。
對於房市的慘淡狀況，他認為包括央行降息半碼、解除部分地區選擇性信用管制措施，只是「病人住進加護病房，卻給感冒藥」，絲毫不會起任何作用。因此今年第4季最關鍵的3大標售案，信義區A8、新光曼哈頓商辦及中信總部，標售結果如何，將判斷房市是否已經變成「植物人」。
顏炳立形容，A8案是蛋黃中的蛋黃、極品中的極品，每年還有6.9億元的租金收益，報酬率約2.46％，這麼好的標的就像「林志玲帶嫁妝出嫁」，如果還嫁不出去，那真的台灣的悲哀了！面對地產界的超級名模標的可能有流標危機，顏炳立也呼籲未來新政府「廢稅救市，結束凌遲」，不要等到市場冷了，才要救房。
個人淺見:
全台灣的屋主都背負著「原罪」，房仲都被當成「幫兇」，從早期省籍對立、藍綠對立、台灣人與中國人對立，到現在臺灣正式進入「有房無房」的階級對立，有房的人都是邪惡的資本主義者，買不起房的人都是不爭氣的魯蛇……..台灣人真的很喜歡搞對立。
其實我們不要去仇視有房階級者，因為他們也是在很多人嫌貴嫌高點的風險下，冒著被親友嘲笑與質疑的時間點進場買房，所以剛好跟上了這一波房價急漲，也幫助他們迅速賺到第一桶金；也不要去瞧不起買不起房子的人，因為現在的薪水比以前更薄，房價跟薪水分別往兩個不同的方向成長，因此這幾年要買房子真的過去困難很多。
顏炳立顏老師在房地產界算是有名的老師了，裡面也很清楚點出之前我提到的問題，台灣的買方現在「信心不足」，對市場的觀望才導致成交量的萎縮，不過顏炳立老師裡面有部分看法我不這麼認為，從以下幾點來看：
第一：挽救買氣、不是靠讓利
》試問一件事情，十年前你在南崁買了一間房子，三房加車位只要400萬，現在行情已經達到了850萬，今天在您不缺錢的情況下您拿出來賣，請問你要開價多少錢去賣?
》挽救買氣不是靠逼屋主賠售就行了，我相信”每一個”仲介手上多少都有一些”斷頭陪售物件”，可是賣不掉，原因是什麼？就是打房政策跟惡質名嘴搞得大家不敢買，行情850萬的房子都已經因為急售賣到700萬了，買方還是覺得應該要再便宜一點，這樣是正常現象嗎？這就是妳們要的打房目的嗎？》現在的重點不是房價（讓利），是信心。
》挽救買氣有很多方法，以目前最快最直接的方式，就是把「57台」的劣質房地產節目停播，並且重罰這個電視台。
第二：長線緩跌只對了一半
》就我的角度觀察，臺灣未來平均房價會長線緩跌沒錯，但是這個現象不會在短期間出現，因為華人的有土斯有財觀念、房地產的最終財富儲存性，還有房地產不會變成壁紙的等等特性，在這十年內如果沒有更安全且極低風險的投資商品出現，大部份的人還是會選擇把錢放在房地產，至少看懂一個房子比看懂股票、期貨那些容易多了。
》市中心的房子，會長線緩漲
》郊區且推案量大的房子，嗯…..您再多想想吧，生活機能與交通便捷是非常重要的。
第三：降息半碼與解除信貸管制
》現在剛好遇到內憂（藍綠惡鬥）外患（RCEP、TPP等）的紛擾時期，台灣現在的景氣非常不好，在經濟狀況不好的情況下還繼續把房地產這個經濟火車頭打得一蹶不振，是一個非常愚蠢的行為。只可惜台灣這個民粹社會不明白這個的嚴重性，因此政府現在不敢明目張膽的開始就房市。（因為要選舉了）
》再強調一次，打房結束了
》台灣政府真的沒救了，我們深深厭惡藍綠惡鬥，但是每次投票出來還是這兩個顏色，沒得選了。
第四：房地合一稅原則上是正確的
》很多不動產業者罵翻的房地合一稅，其實是個很正確的方向，因為幾乎所有先進國家都會用這種方式在課稅，只是台灣政府課的比例真的有點重，而且很多可以認列的項目都不給屋主認列。
》很多國家有像房地合一這種資本利得稅的房地產，還是繼續漲，最近最明顯的例子就是馬來西亞了，看看吉隆坡雙子星附近的套房，一間700萬你買不買？不買？不到七年，現在已經到1300萬了。
第五: 房地產絕對不會賠錢的投資３重點
》地段
》地段
》地段
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工作機會多 移入人口漸增 推升紐約曼哈頓房價
鉅亨網編譯蔡騰輝 綜合外電《CNNMoney》報導，如果想要在紐約曼哈頓買房子，最好先準備 100 萬美元。
根據美國房地產估價公司 Miller Samuel 的數據顯示，2015 年第 3 季，紐約房屋均價上漲至 99.8 萬美元。與 2014 年第 3 季相比，漲幅達 10% 。
25 年以來，紐約房屋價格已上漲至每平方英呎 1497 …
《視點３１》德國人寧可租房、不買房。
德國房地產的重點
1. 購買時需要繳1.5%的稅
2. 出售時要繳3.5%的稅
3. 售屋利潤的15%要繳稅
4. 售屋利潤超過行情20%，買方可以告賣方
個人淺見:
先前在許多個人淺見裡面，我分享著臺灣房地產因為是「短多長空」，因此長遠來看，臺灣未來的房地產還是會漲，而且可能不用等太遠，1-2年內就會看到房價回溫，因此希望各位還沒有機會購屋的買方，趁這個最好議價的時機，趕快殺價買房。
無奈被很多人私下傳訊息，說我是個「炒房」的壞蛋，好像台灣的房價都是被像我這樣的房仲給炒高了，事實上房地產專業人士都知道，通常房地產價格上漲是一個必然的成長趨勢，台灣房地產問題不在高房價，而在於極低所得。
事實上，房價漲只是驅動買方購買房子一個因素而已，因為很多房子有時候極便宜
買方還是不買，因此房價漲跌對我們來說只要在合理的範圍內，對仲介業都沒有影響，唯一的影響，就是當房價漲跌時會影響到成交量，漲價時大家怕買到高點、跌價時也怕買在高點，再加上一些劣質名嘴的推波助瀾下，才導致最好殺價的2015年，變成的成交量來到歷史低點年。
如果真的要講什麼是理想的房地產制度，本人才疏學淺沒辦法把全世界的房地產制度都列出來，不過像德國的房地產制度，在台灣真的沒有機會推行起來，除了許多既得利益者絕對會阻撓之外，華人對於買房買地的觀念真的是偏執性地強，這個是我們文化所帶來的一個強大特徵，這樣龐大且強烈的購買不動產需求，導致華人世界的房地產真的很難下跌。
假設您還羨慕德國的房價、租金低廉的話，那您更應該羨慕北韓，先前在柬埔寨北韓餐廳的時候，裡面的店花崔英美跟我說，在北韓房地產是不能買賣的，但是只要你結婚了，國家會依照你跟丈夫的工作去分配房子給你們夫妻倆。
台灣要有房才能結婚，北韓只要結婚就能有房了。
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房市傳出好訊！ 央行透露將續鬆綁
央行本次理監事會議做出多項重大決策，不動產管制措施的鬆綁，更搶先以召開常務理事會議的方式，宣布對放寬新北、桃園的部分特定地區，以及自然人第三戶以上購屋貸款成數的放寬。
值得注意的是，央行決議中，透露可能會繼續鬆綁房地產管制的跡象。 金融市場人士指出，央行昨（25）日理監事會議的決議，就市場面而言，一共點到了三大重點。分別是：利率、匯率和房市。
除雙率雙降受到關注之外，凸顯房地產的管制措施調整，也是央行拚經濟可以著力之處，可視情況，放寬管制，讓火車頭產業適時的帶動台灣經濟的成長。
央行理監事會議的說明中，指稱金融機構不動產授信風險控管，已經有所改善，政府健全房市相關措施，也開始逐步實施，央行認為房市投機炒作已在減少，且交易趨緩，因此，8月13日透過常務理事會決議，調整部分規範措施。
雖然央行宣稱，對於不動產貸款的規範，主要是參採銀行的授信實務，並未辦理家庭成員歸戶，屬溫和合理的做法。但更受市場人士重視的是否，央行強調，不動產市場健全與金融穩定息息相關，因此該行將持續關注，尤其是金融機構不動產授信風險控管情形，「檢視針對性審慎措施執行成效，適時採行妥適措施」，維持金融穩定。
由此來看，央行對於綁住房市的這條鬆緊帶，未來朝向鬆綁的方向走的機率很高，且不像政策利率那樣，因為茲事體大，要等三個月開會才能決定，對房市的管制調整，不定時有新的宣布。
個人淺見：
越來越多證據出現了，看來我們房仲業者果然比Sway準多了!
之前我就曾經說過很多次，台灣房地產是短空長多，房價長遠來看還是會往上漲，而且沒有哪個國家不停不停在打房的，因為房地產是一個國家的經濟火車頭，絕對不可能把房地產打到崩盤的。
讓我們接著看吧，雖然政府不敢明目張膽地進行，但一定會用很多「低調、迂迴」的方式來拯救房市的，大家拭目以待。
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個人淺見：
「成名之前，別人不知道你是誰；成名之後，自己不知道自己是誰。」
臺灣就是有太多這樣不負責任、睜眼說瞎話的名嘴在電視頻道上胡扯，再加上很可悲地，觀眾的眼睛「真的不是雪亮的」，因此才會有這麼多無知的民眾被這樣的名嘴牽著走。
我認為，如果這個市場不正常地成長，為了防止國家房地產的泡沫化，打房當然可以打，但這應該是「專家的判斷、政府的執行」，而不應該是譁眾取寵的名嘴。
劣質的名嘴，在節目上不斷地抹黑、攻擊，用一竿子打翻一船人的言論，造成民眾與賣方、建商與房仲的對立，藉以爭取自己的知名度和利潤，如果Sway真的有發現黑心建商、黑心房仲公司，如果真的要保護民眾不受損害，那就在節目上公布建商、房仲的公司名稱大家知道嘛，不要讓絕大多數的好人被你拖下水，搞得好像房仲專賣漏水屋一樣。
這樣大言不慚地在節目上抹黑、指控、造成對立的劣質名嘴，利用媒體的力量搞得人心惶惶，我們除了要嚴厲抵制這樣的劣質名嘴之外，每天播送這種節目卻也不需要對這些來賓負責的電視台，才真的難辭其咎。
說真的看這種不專業節目，還不如看關鍵時刻、新聞龍捲風，至少他們的網路資料收集的很認真又齊全，不會憑空捏造。
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房地產有撐了！ 彭淮南已下3支強心針
12A央行總裁彭淮南救市，面對疲軟的經濟數據，提出3大因應策略，專家評估，政府雖然不敢明目張膽的宣布救市，但至少不可能再打房，買方可把握年底進場看屋買房。
央行總裁彭淮南下半年動作頻頻，房市反獲新支撐。（好房News記者 陳韋帆／攝影）
央行8月份解除6區域信用管制，成為5年來首次寬鬆房市的因應政策，此後更放任新台幣連續貶值，讓新台幣中長線看貶格局確立；近日又結束連16凍，宣布降息半碼，彭淮南的3支強心針，可望替房地產打下支撐。
好房網總編輯吳光中分析，從央行近日的政策規劃，可以看出「至少不會再打房了」，從貨幣寬鬆、解除部分地區信用管制，再到近日的降息，都說明了房地產的管制將逐漸鬆綁，加上今年底購屋仍能採行舊制，仍在觀望的民眾不妨積極進場看屋、議價，只要價格殺到滿意就可出手購屋。
皇鼎建設副總經理鄭紀辰向工商時報說明，雖然央行宣布降息半碼，對於房市的實質利多並不明顯，不過「宣示意味不同」，對於觀望已久的民眾而言，目前進入928傳統旺季，對於買方多少有正面幫助。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛則認為，雖然利率並不是民眾進場與否的關鍵因素，但降息至少可減輕房貸族的些許負擔，黃舒衛向中國時報說明，雖然央行降息半碼，但關鍵還是在房價必須下修，倘若交易持續不振，降價的效應可能擴延得更快。
個人淺見：
政府不敢明目張膽開始救房市，但很肯定的是不會再打房了，說真的，這五年的打房到底誰得利？
是買方嗎?但大多數的物件還是沒有降價，平均才下跌個1.5%，還是買不起
是賣方嗎?有錢的擺著慢慢等，只有現金不夠又急錢的窮苦人家，又買方被剝削一次
是政府嗎?奢侈稅幾乎都課不到，對國家稅收一點用都沒有
是銀行嗎?貸款限制越來越多，房貸放款也越來越不好
是建商嗎?建商現在被妖魔化，好像不打對折出售的建商都是黑心
還是房仲?價漲還是價跌都好，但是最重要的「成交量」都被打光了
那應該是全體國民吧?在普遍價格沒掉的情況下，沒錢的人還是買不起房子，相關經濟產業也跟著被拖累，股市不好的情況下，資金也不敢轉往房市。
請問一下，這波打房到底誰得利了?台灣的資金一直被打到海外市場，所以我看這波打房的得利者，應該就是馬來西亞、柬埔寨、日本、澳洲等國的政府，還有負責銷售海外的業者了吧
所以結論是：台灣政府打房的目的，是在幫其他國家吸收外資嗎？
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業者：澳幣貶值帶來紅利 外國公寓買家獲意外之財
根據澳洲日報報導，房地產投資公司IP Global表示，在澳幣價值強勁時購買公寓樓花的外國投資者實際上賺取了最高達30%的收益。
這家房地產投資公司參與新公寓開發案，然後幫助來自香港、新加坡和中東的高淨值投資者購買房產，許多投資者在沒有對沖貨幣的情況下獲得了收益。
IP Global高級投資經理Elizabeth Chu說道，在18個月前購買公寓的投資者只支付了10%的保證金，到公寓建成、交易結算時，外國投資者的貨幣購買力已經上升。
Chu說道：「對於在澳洲購買公寓來說，貨幣是一個強烈的考慮因素。他們用10%的保證金買房，然後在澳幣變得更加便宜的時候解決另外90%。」
過去兩年澳幣兌美元匯率已經下滑約30%，一些專家預計它還會下跌，澳盛銀行（ANZ）稱，它有可能跌破60美仙。
IP Global已經給客戶提出建議，他們不僅要承當房市風險，也要承擔利率和匯率變化的風險。
Chu表示，高淨值客戶已經在美國或英國購置房產之後，開始考慮澳洲，他們尋求持有低價資產，同時也是為了讓資產多元化。
「這些人在他們自己的國家面臨更低的貸款價值比率和高印花稅，使得他們思考『我們還能在哪裡投資？』，」Chu說道。
她稱，她的許多客戶已經投資墨爾本和悉尼的公寓，現在主要關注布里斯本。不過，黃金海岸還不是IP Global審視的市場。「我也有留意黃金海岸，但一般來說我喜歡緊跟具有不會大幅波動的可持續經濟的地區。」
個人淺見:
講到海外不動產投資的時候，悲觀或者不看好的人最喜歡拿「匯損風險」當理由，而當中最標準的兩個案例就是日本跟澳洲，但實際上真的是這樣嗎？
日本的部分，我認為這是政府政策的刻意貶值，我相信日幣不會永遠都這麼低，而且在貶值下去應該也貶不到哪裡去了，只是要等到日本經濟復甦之後回漲，不曉得要等幾年，因此日本我沒有強烈的證據能夠證明我的預測。
但澳洲就不同了，因為依照澳洲對於外國人購買房地產的規定，僅限於「預售屋」，而購買預售屋的付款方式非常安全且合理，就是頭期款10%，交屋款90%，也就是說您可能2012年在澳幣高點時進場買的房子，剩下90%的2015年交屋款，已經只需要付原定的65%左右，一千萬的房子您就省了兩百五十萬了，這樣算是匯損嗎?
而且您90%的交屋款是在澳幣低點支付的，如果在澳洲收租兩年後，準備要出售將資金變現，相信到時候的澳幣應該也不會在貶到多底了，或許您還有賺到匯差的機會；所以因為匯損這個理由去取笑買澳洲房地產的人，其實自己才該是被取笑的對象。
如果您真的想要投資一個匯率穩定上漲、房價穩定上漲、房地產成熟、國家也成熟、數據採採樣也非常長久的國家，那您就投資美國吧，美國符合您所有的要求，尤其是美金最近這麼強勢；但同樣地，您也要注意現在的美金也有可能會是匯率高點，萬一之後出售時輪到美金貶值…..。
沒有哪一個投資產品是完美的，任何投資都是有風險存在，對吧?
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