業務個人品牌教學+海外房產風險分析
【泰國未來地標】
超級塔Super Tower
樓高：125樓（615公尺）
地點：曼谷Rama9區
預計完工日：Rama9
目前這一區還算是舊市區，等到Super Tower跟周邊計畫全部完工之後，RAMA9區會成為繼Silom、Sathon之後，新的中心商業區，這可是曼谷市區增值潛力前三強的區域（分別為Rama9、Chatujak區、現素坤逸路尾端）。
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♕投資海外三法則：【1時機／2地段／3品牌】
提到泰國，一般印象是旅遊勝地，以及近年紅衫軍及黃衫軍對峙。2008年起就深耕泰國市場的安侯建業海外業務發展中心泰國區主持會計師關春修說，泰國生活成本低、品質高，經濟又在持續上升，「幾乎所有派駐泰國的台籍主管都說不想調回台灣了」。
去過泰國首都曼谷，都會對當地的塞車問題深惡痛覺，但奇怪的是，無論塞多久，都很少聽到有人按喇叭。關春修表示，泰國是虔誠的佛教國家，人民很溫和友善，口頭禪就是「慢慢來」，即使塞在車陣中也不慌不亂。
以日計薪 企業成本好算
泰國經濟結構以服務業與工業為主，2014年分別占GDP比重的45.0%與42.8%，農業12.2%。關春修說，泰國為全球稻米輸出的第一大國，另擁有廣大森林與橡膠等天然資源，過生活不難，工資相對低廉。對很多台商來說，泰國以日計薪的給付制，也讓企業計算勞動力成本時簡單明瞭。
凱基投信國際投資管理部主管陳源易說，泰國曾是東南亞製造業領導國，但歷經多年政治動盪，重創經濟。還好泰國經常帳盈餘、高外匯存底和低負債，財政體質尚佳，目前正推行刺激經濟措施，預計總投入1.7兆泰銖（480億美元）來推動交通等基礎建設。加上旅遊收入增加，使泰國今年以來股市表現特別亮眼。
外商投資 「先卡位先贏」
陳源易指出，整體來看，大量的外人投資、長期貿易帳與經常帳雙盈餘，提供泰國充足的外部流動性及強健的國際收支表現，而財政及貨幣政策仍有空間且人口結構年輕的優勢，未來發展空間很大。
關春修認為，東協區域經濟體是下一個經濟成長的重要市場，泰國正是東協的核心國家，投資及業務機會都很大，政府為吸引外商，也提供多項稅務優惠或非稅務優惠。從曼谷持續上漲的房地產可知，投資泰國是「先卡位先贏」。 永豐標普東南亞指數基金經理人鄭鼎芝表示，在政府部門加快投資以及民間消費強勁成長下，泰國經濟已看到明顯的回升動能，今年表現值得期待。除政策陸續啟動推升經濟成長外，泰國旅遊市場持續受大陸、歐洲遊客青睞，支撐強勁的內需消費。
9月選舉 經濟觀察指標
關春修表示，泰國由軍方自2014年5月起接管政權，預計今年9月舉行選舉，未來政局是否能維持穩定，衝擊旅遊觀光業及製造業，須關注後續發展。
關春修指出，泰國仍限制外人對農業、礦業、服務業等特定產業投資持股不能超過49%，政府行政效率及透明度仍待加強。包括工資上漲、中高階勞工不足、英語教育不足、交通運輸等基礎建設進度遲緩，以及物流成本偏高等，皆影響泰國長期競爭力。
個人淺見：
以前大家常常看到來台灣討生活的泰國人，都稱呼他們為泰勞，但這幾年有注意外勞狀況的人其實都會發現，現在台灣已經很少看得到泰勞了，因為泰國近年就業機會大增、薪資快速提升，所以讓很多到國外打拼的泰國人都回到家鄉工作了。
反過來看，現在台灣因為政黨內耗加上人民國際觀不足，導致經濟逐漸衰退，就連房地產除了租金低迷以外連房價也不再飆漲了，因此像國際超級房仲這一類到東南亞打拼的房仲業者也越來越多，沒想到當初台灣人還瞧不起的泰勞，現在反而是我們到泰國、到東南亞去當「台勞」了。
新聞來源：2016-4-7 09:00 泰國世界日報
【本報訊】副總理頌奇透露，將在本月29日召開的國際經濟政策委員會會議上提議，由總理巴育上將公布泰國對加入跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議（TPP）的態度，並指示商業部成立工作小組，分別與農業、藥品及其他行業部門就其影響和補救措施展開商討，要求每件事的工作流程都須清楚分明。
副總理頌奇日前到商業部詢問關於泰國加入TPP的討論進度。商業部指出，目前得出的研究結果顯示，泰國加入TPP的可能性相對更大，加入TPP對於泰國而言應該是利大於弊，但在最終確定政策之前，希望能對各行業部門可能受到的影響和補救措施等細節做更多研究，避免蒙受損失。
頌奇希望商業部能組建工作小組，分別針對各行業展開有針對性的研究，例如農業方面須與村民、農民商談，讓農民意識到自己也是參與者；藥品行業，須與非政府組織（NGO）管理部門和曾從事過該行業的資深人士展開商討，避免給民眾造成影響等。同時，頌奇還希望能在本月29日由總理巴育上將主持召開的國際經濟政策委員會會議上進行商談結論，預計會議上將公布泰國對加入TPP的明確態度，海外投資者都翹首以待。 此外，頌奇還敦促商業部加緊引進電子商務系統（E-commerce），助力泰國國內外貿易擴張，爭取與全球大型電商合作，建立海外鏈接，同時要吸引物流行業參與，使電子商務交易從買賣到送貨，都能全面發展。
個人淺見：
同樣一件加入國際貿易組織的事情，泰國政府積極研究、成立專案小組，並且針對可能面臨的風險與影響先做預防，相反地看看台灣政府，簽訂服貿本身應該是一件非常好的事情，結果台灣政府竟然還可以搞到幾十萬人上街頭抗議、靜坐、霸佔立法院（還有一堆笨蛋霸佔行政院），台灣的政府、政黨真的非常令人失望。
以目前的狀況來看，如果台灣沒辦法簽屬開放程度較低的服貿，那後面的貨貿也沒得跟大陸談了，更別說想要加入RCEP這個全世界都想要搶進的經濟組織。台灣是個極度依賴國際貿易的小島，本身沒有天然資源就必須積極與他國合作，目前亞洲還沒有加入RCEP的只剩下俄羅斯、台灣、北韓，除了中國大陸以外，東南亞佔台灣貿易的比重也相當高。 台灣如果無法跟國際貿易組織簽訂FTA的話，將會導致台灣因為關稅問題而被邊緣化，再加上跟台灣同質性極高的韓國都已經與大陸、東協簽訂FTA完畢了，台灣如果想要把東西賣到這些國家又要有價格上的競爭力，就只剩下唯一的一個選項：「貶值」。
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世邦魏理仕（CBRE）發布的2016泰國市場概覽（2016 Market Outlook Report）顯示，泰國房地產市場今年將迎來6大機遇。
地價望破頂 交通更完善
機遇一：房屋轉售
泰國一手市場樓價持續上升，然而，二手市場的樓價暫未跟上一手的步伐，其中需求最大的2房至3房大單位，因市場上的新供應缺乏，加上並非所有人都能承擔新樓的高昂價格，故為當地的轉售市場帶來機遇。
機遇二：曼谷市中心的土地價格
曼谷市中心樓價創新高，預料中央商業區的地價仍會繼續升。盡管受到財產及土地稅徵收的影響，令土地價格的增長放緩，但CBRE相信，今年的土地價格定能打破去年上半年創下的紀錄。
機遇三：交通發展
泰國政府正在構建來年的基礎建設計劃，其中紫色捷運線即將動工，意味曼谷的西面將全面開放。此外，橙色捷運線也即將進行招標，將會連接曼谷的東北地區，料這一系列的公共交通運輸的發展將會為泰國房地產的發展帶來新的商機。
機遇四：寫字樓（商業辦公室）發展
目前曼谷的寫字樓供應緊絀，造成空置率低、租金水平上漲及預租增加等現象。盡管目前泰國經濟疲弱，但研究報告顯示，根據目前已經取得的預租個案及2016年內將完成的房屋項目，預計今年的寫字樓需求將與去年相若，故寫字樓發展不容忽視。
機遇五：旅遊業發展
泰國政府預計，今年前往泰國的旅客人數將較去年多，目前泰國酒店的平均入住率已經穩步提升至75%，而CBRE數據顯示，由於亞洲短途旅行需求的影響，曼谷將繼續成為泰國最大的旅遊目的地，然而，如Airbnb等的新的經營方式將成為傳統酒店業的一大威脅。
機遇六：東協「新四國」及東協經濟共同體的崛起
東盟經濟共同體於今年1月1日正式生效，其對於經濟增長和物業需求上的真實效果仍有待觀察。而在跨境貿易方面，由於泰國位於東協「新四國」區域的中心位置，與柬埔寨，老撾，緬甸和越南的貿易將持續增長，CBRE認為，泰國很有潛力發展成為該區域的物流樞紐。
個人淺見：
泰國的房地產在這幾年才被大家矚目到，因為曼谷的房價相對於馬來西亞等國，算是比較晚崛起的，再以國際首都的房價來比較，曼谷的房價水位目前遠遠低於國際首都的行情，因此全球最權威的網站「全球房地產指南」對於曼谷的房地產評價是：
Unusually low price offer buying opportunity
中文大概的意思是：可以用非常低的價格買入的機會。
記者蔡惠芳／台北報導
戴德梁行董事總經理顏炳立昨（24）日表示，央行大動作宣布鬆綁房市信貸管制，表面上是房市的利多，但實際會「凌遲」房市、拉長軟著陸時間，造成反效果；原來預期這波房市將4年緩跌、4年盤整，現在恐怕只有八個字：「傷在期待，死在無量」。
顏炳立表示，現在房市買方只剩下自住客，房價還沒落底到買方真正的滿足點、停在半空中，央行卻在此時鬆綁，無異鼓勵賣方價格拿喬，拉大買賣雙方的認知差距。
顏炳立指出，房價這波修正約10趴15趴，很多地方降價買方根本無感，因為買方覺得價格並沒有達到預期理想進場的滿足點，這個時候政策又出手、鬆綁房貸管制，並再降息，預期賣方或建商勢必挾著低利優勢繼續撐，結果該降價而不願降價，最後量會更出不來，所以央行現在出手，並非好時機。
顏炳立坦言：「現在台北都會區還是有很多蛋白、蛋殼區，房價從每坪10幾萬元、一路炒到30幾萬元，像「林青峽莊五淡」（林口、青埔、三峽、新莊、五股、淡水）都是如此，讓想買房的中產階級根本出不了手，房價即使下修、也沒修到應有合理的滿足點，此時進場買房，難道是在幫建商解套嗎？」 顏炳立說，即使再降息、再鬆綁房貸上限，如果房價沒有修到買方買得起的合理價，還是難以成交。
因此降息半碼，對大戶，是一點感覺都沒有；對自住型小資買方，也是一點誘因都沒有。 總體來說，顏炳立認為，央行解除房市管制的此舉，預期唯一受益的是多屋族套牢中、還來不及跑掉的投資客，以及有房族可減輕一點點利息；唯一沒解禁的是豪宅，「這證明彭總裁還是聰明的！」
個人淺見：
這次顏炳立的看法與昌鵬相同，因為買方現在不願意進場的原因並非「利率與第二戶貸款」，而是社會皆預期房價會持續下跌的氛圍。
這次央行解除貸款管制又降息，其實看得出來兩個訊息，第一個就是擔心房價因為過熱而泡沫的問題已經正式解除，一堆酸民期待的房地產泡沫是不會發生的；第二點則是國內的經濟真的很差，非常非常差。
個人淺見：
最近遇到了一些房仲業者與一般民眾針對海外投資的部分，經常會問到的問題，所以昌鵬今天就順便把近期常接觸到的十個問題列在這邊：
一、購買泰國房地產的匯款幣別
外國人購買外國房地產的資金，主要要符合以下三個條件：
(1)100%全額從泰國境外匯入
(2)國際流通貨幣，如美金
(3)不可以用泰銖
二、在海外投資的獲利，錢匯回台灣會被怎麼課稅
簡單來說，目前台灣針對海外匯入資金的規定，是被規範在「海外所得」這個部分內，而海外所得的課稅標準是「國內收入＋海外收入」之總額，有670萬台幣的免稅額。
也就是說，只要海外匯入的錢加上國內的收入沒有超過670萬，海外的所得就不用課稅；假設超過的話，超過670萬的金額會被課20%的稅（比方說700萬，那扣掉670萬之後，這30萬的金額會被課徵20%的稅，也就是6萬元）。
三、泰國購買公寓是否有土地持分
有，購買電梯大樓的房屋權狀內，裡面會清楚載明土地的持分比例，因此市有土地持分的。此外，不可以購買透天、店面、土地這些產品。
四、泰國能否轉紅單
泰國可以，但後續的金融流程非常複雜（泰國的金融規定較為複雜），而我們公司21世紀藍海集團已經有非常豐富的轉紅單經驗。（但是馬來西亞則不行轉紅單，要等到交屋之後才能轉售）
五、房價有多少議價空間
海外投資的物件都是不二價的，除非建商有特別的促銷活動例外，買再多間的價格也是相同的。
六、海外投資是掏空台灣資金
這是很多酸民或者外行人才會說的理由，目前台灣的超額存款已經達到２８兆，大量的現金現在是擺在銀行沒有動，所以政府才需要靠不斷不斷地降息把這些資金逼出來。所以說，台灣目前還是有很多很多很多資金的（因為重要說三次），只是因為台灣經濟與投資環境很差所以才沒有人拿出來動用。
新聞來源：2016/3/18 下午09:02:16 中時／社群分享
提起泰國只會想到人妖嗎？那您就大錯特錯了。
這裡是個幸福感非常高的國家，因為信仰，人的心態都很平和，沒有人亂扔垃圾，購物不用討價還價，不用擔心被宰，這個國家的人們雖然不算很富有，卻活得讓人羨慕。據彭博社2015年發布的全球51個經濟體的「悲慘指數」顯示，泰國成為了全世界最幸福的國家！此消息一出，著實是讓很多人很是意外，不少的媒體報導時用得比較多的詞是：「出乎意料」、「大跌眼鏡」等等。真的就是「大跌眼鏡」了嗎？泰國生活導航網站的一則報導說出了「泰國憑什麼能成為世界上最幸福的國家？」的原因。
【一、非常低的失業率】
泰國的失業率異常的低，據彭博社目前的數據顯示，低於1%；通貨膨脹率幾乎可以忽略。在曼谷北攬有個著名的養老院，經費都是社會賢達、善良的人們捐獻的。
【二、社會保障、福利非常好】
以下是從「衣、食、住、行、教育、醫療」等方面來向大家呈現一個「真實的泰國社會」：
●教育免費
在泰國有不少的政府學校（小學和初中）的教育都是全免費的，不管你是泰國哪個地方的，只要是泰國人都全免。就連早上的牛奶、早餐午餐都是國家免費送的。所以這些家長在教育方面沒有太大的經濟壓力。課本、作業本也是免費發放的，有些連校服都免費。到了一些重要的節日，經常會免費的發禮物、零食，還有做豐盛的飯菜免費給學生吃，甚至家長也可以免費享用。
●看病免費
只要你是泰國人，都可以申辦一張「醫療卡」。憑這張卡去指定的政府醫院看病、住院、手術等等基本是免費的，如果需要拿藥，每次只需交30泰銖（約29元新台幣），所以泰國人是絕對不會出現因為窮而看不起病的情況，國家出錢幫你治。同時，泰國人還可以憑卡隨時去指定的醫院，進行體檢，也是全免費的。
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必須將東協環境中所有的利害關係人帶進這令人興奮的東協未來旅程。—蘇林．比素萬（Surin Pitsuwan）（東協第12屆祕書長）
雁行理論最先由日本學者赤松要在1960年代公開討論，它解釋了日本產業外移到新興工業國家，再外移到東協、中國及印度的現象；也說明了當中國和印度這兩個新興經濟體自我調整以充分運用全球化，接掌成為亞洲成長引擎時，擔任「領頭雁」逾三十年的日本在過去二十年已陷入停滯。
但致命的自滿總是會帶來威脅，可能使國家錯失良機。例如，印度基礎設施開發不足、改革緩慢以及盧比不斷貶值，可能迫使私人企業減少在當地的投資，而中國如果不想要喪失吸引力，就必須控制日益提高的勞工成本。
東協五國（ASEAN-5）是指印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國五個創始國，它們確實是「亞洲奇蹟」及雁行隊伍的一部分。這個團體享有多年的驚人成長，但也因為全球化而經歷一段艱困期。從亞洲金融危機中復原後，東協更趨成熟，而且對追求和平、進步和繁榮的共同目標更堅定。
當歐盟國家剛經歷2008至2009年的危機，希望準備邁向復甦之際，東協五國已在區域內變得更加整合，一部分是因為東協區域生產網絡的成立。東協內部貿易增加，可以緩和該地區受到歐美需求衝擊（demand shock）的影響。在變動不定的全球商業環境下，東協五國及後來加入的會員國汶萊、越南、寮國、東埔寨及緬甸必須致力於整合及調整，以便從全新和積極的世界競爭角度，利用本身的集體實力和競爭優勢取得最有利的位置。
在此，我們將討論東協做為組織和區域的角色，以及它在主動致力於全球整合和適度準備以因應21世紀的外部波動時，如何從內部進行改變。我們也會強調，當市場愈來愈大、但也日益複雜時，在東協擴張的企業面臨的挑戰與機會。
東協：組織和區域
東協是指東南亞國家協會，1967年由五個創始國（印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國）在曼谷成立。鑑於當時共產黨勢力擴張，同時為了控制國內的叛亂，這些會員國剛開始代表一個推動和平及穩定的團結組織。
越戰後，這個組織展開一項經濟合作計畫，但該計畫在1980年代中期處於困境。不料到了1990年代卻因為泰國提出的區域性「自由貿易區」而重振起來。1984年，汶萊加入東協，接著是1995年的越南，1997年的寮國和緬甸，以及1999年的東埔寨。
經濟日報 記者游智文╱即時報導
民眾即便不買房，也正面臨不斷上揚的租金壓力，正可謂買房苦、租房一樣苦!
房仲業彙整主計總處資料發現，2月全台消費者物價房租類指數達103.45，已連續14個月走揚，並創下了歷史新高，業者表示，都會區租金價格大幅走高，年輕人恐怕不僅買不起房，也面臨租不了房困境。
房屋自售平台 APPLE HOUSE趨勢研究中心近日統計主要都會區租金變化，各項數據顯示，近年各地住宅租金均一路走升。
以主計總處數據來說，房租類指數一路走高，從2014年 12月開始至今年2月，該指數不僅出現連14個月上揚的狀態，2月指數值103.45更創下了歷史新高，全台住宅租金上揚態勢相當明顯。
另外觀察實價租金資料，近四年六都住宅租金也都一路上漲，桃園市漲幅16.3%居六都之冠、高雄市也漲了11%。台北市則以平均每坪租金1478元，成為六都租金王，每坪租金是台南520元的2.84倍。在台北市租7坪大的空間，對剛出社會22K年輕人來說，就要花掉一半薪資。
APPLE HOUSE總經理葉國華表示，全台租金指數不斷上揚，主要是這幾年政府調控房市，雖壓抑了房價，但也使得原本有意購屋的民眾腳步放緩，市場「買轉租」動能大增，帶動房租大幅走揚。
葉國華表示，根據人力銀行最新調查，目前企業主願意給社會新鮮人的薪資，就算擁有高知名度的國立台大碩士學歷，起薪僅2萬9000多元，租金高漲，將是相當沉重的壓力，也扼殺年輕人積蓄財富與發展未來的可能，政府不應忽視此問題。
個人淺見：
因為之前政府打房，加上近年房價下跌而導致民眾都不敢買房子的同時，因為買屋需求減少相對產生了非常大量的租屋需求，不過台灣的屋主一直都不是很愛當房東，就算房子賣不掉他們也不太願意拿去市面上出租（怕毀損或凶宅等狀況），因此在租屋需求大量提升而租屋供給卻只有微幅增加的情況下，租金會開始上漲其實是預料中的事情。
很多人會以為交易量低是因為少了投資客，但其實大家真的把投資客想得太厲害了，光投資客撤離絕對不會導致交易量這麼大幅衰退（奢侈稅上路就打掉超多投資客的），房地產交易量會大幅衰退的原因是因為民眾預期房價會下跌，因此都希望跌到谷底的時候再進場，就好比一個國家陷入通貨緊縮的時候，民眾也都在等東西更便宜之後才買，而當人人都是這麼想的時候，資金沒有流通經濟也隨著蕭條，因此一個國家絕對不能陷入通縮（好比日本）；而目前台灣的狀況，就好像是陷入通縮的房地產市場。
我相信您身邊一定有很多人在等待房價打七折、六折甚至五折才進場，因為每個人都預期房價要到谷底進場才不怕賠錢（甚至可以致富），但實際上如果你真的看到一個區域的房子能夠打五折出售時，您會敢買嗎？您確定五折就是谷底嗎，還是您會希望等四折進場？或者是會擔心這個區域這麼不保值，到底值不值得您置產？
至於最近新政府吵得沸沸揚揚的社會住宅與租屋新法等，我個人認為與其搞那麼多社會住宅，不如把囤房族的空屋引導到租賃市場上，提高租屋市場的供給量，真的要搞社會住宅也應該要以孤苦無依的弱勢老人為主（老人就算有錢也很難租房子）；而租屋新法的立意良好，但不免讓人覺得這些政策非常地仇視有房階級者，卻忘記這些人才是租屋市場的供給者，這樣打壓只會導致屋主更不想把房子拿出來出租，寧可空著、擺著。建議政府與業者可以仿照澳洲，制定一個「房東房客的評價系統」，讓我們除了可以杜絕惡質房東之外，也可以讓屋主租屋之前可以篩選品質良好的房客（例如房客的職業、收入、前次租屋狀況等），除了要求房東素質之外，房客素質也應該被要求，而不是讓現在的制度縱容惡房客可以在擺爛之後拍拍屁股離開，繼續到下一個屋主那佔便宜。
土壤液化問題討論的源頭，在於0206美濃地震後，「維冠金龍」大樓的倒塌，使地質問題受到重視，但根據政府揭露的土壤液化潛勢圖，包括「維冠金龍」、京城銀行大樓、歸仁區7樓公寓及大智果菜市場等，均位於中度或低度潛勢區。
即便是中度潛勢區，官方也提出「中短期內應無太多的風險顧慮，可以配合地方政府較精細的調查工作與結果，再決定後續措施。」作為釋疑，顯見土壤液化問題，不全是導致建物坍塌的主因，結構安全與否，更值得民眾注意。
華固建設總經理洪嘉昇指出，土壤液化的問題，頂多讓房子傾斜、位移，但不會讓結構受到破壞，不會有立即坍塌的危機，甚至可透過地質補強，讓建物更安全。
此外，被揭露位於中度土壤液化潛勢區的建物，未來將由直轄市、縣市政府作進一步較細緻的調查確認。短期之內，無須過分恐慌。（詹宜軒／台北報導）
個人淺見：
冷靜，請大家冷靜，就算你家在土壤液化的危險區，你家也不會明天就垮掉的（而且甚至含點水的時候，其實還有不少的抗震能力，所以不完全是壞事）。今天最大的房地產新聞，莫過於「土壤液化潛勢區」的查詢系統上線：
http://map.tgos.tw/TGOSimpleViewer2/Web/Map/TGOSimpleViewer_Map.aspx
這個系統因為上個月「冠維」倒塌的時候搞得人心惶惶，因此讓人民都很想知道自己家是否安全，而今天各大房地產新聞都在介紹這個查詢系統，尤其是都開始紛紛報導哪些區域位於高風險區域內，大家可以參考下方中央通訊社的介紹：
