【國際超級房仲Zack│官方網站】

【聽大家說不如聽專家說】日元6月狂升7.7%！將創2008以來最大單月漲幅

　　《彭博社》報導，在英國脫歐「成真」之後，市場資金已迅速竄入具有避險性質的日元之中，上週五 (27日) 英國脫歐結果公布當日，日元大升 4.12% 以 1 美元兌102.19 日元作收，而同日盤中日元更曾經一度升至 1 美元兌 99 日元，一舉自 105 一線強勢升破 100 的整數關卡，創下自 1973 年二月日本宣布改行自由浮動匯率制度以來最大的盤中升幅。
　　昨日週三 (29日) 日元再小幅升值 0.11% 以 …

明年起不得限制房客遷入戶籍　租金得報稅

　　過去坊間「房屋租賃契約書」常見不平等條款，房客權益未受保障。例如房客若提前解約，有房東曾獅子大開口要求須付五倍月租金作為補償，但此次官方版定型化契約明定，違約金最高不得超過一個月租金。 

　　新制上路後，若租約內容與規定不符，房客可要求房東修改契約。行政院消保處指出，若房東所立契約經查核不合規定，被要求限期改正而未改正者，可依消保法規定，處三萬至卅萬元罰鍰；若持續未改善，可再罰五萬至五十萬元，且按次處罰。 內政部地政司司長王靚琇說，定型化契約主要規範「企業經營者」，並非所有出租房屋的個別房東都適用。

　　但內政部仍有彈性解釋空間，未來將與行政院消保處討論「以租屋為業」的認定標準，例如即使不是公司經營，但該房東每年都有一棟房子出租、固定出租幾戶以上，也可能納入規範。但若只是小孩剛好讀大學，空出幾間房子要出租這類「偶發性出租」，就不受規範。 

　　內政部公布的房屋租賃定型化契約，包括廿項應記載事項、八項不得記載事項。王靚琇解釋，明列不得記載的事項，即使被房東列在契約書中，也將不具效力。例如過去常有房東為規避繳補充保費，不讓房客拿租金收入扣繳綜所稅，未來這些行為都將受規範。 王靚琇表示，新制上路前，還有半年宣導期，內政部將特別針對大專院校周邊，每學期、每年固定出租房屋的房東加強宣導。 

　　台北租屋族張小姐說，之前曾向房東提出要將租金報稅繳扣綜所稅，但房東暗示如此將漲租金或收回房子，對於定型化契約能發揮多少約束力沒什麼信心。

 個人淺見：

　　雖然立意是好的，但是同樣站在身為租屋族的立場，房客如果真的要拿去報稅的話，屋主隔一年勢必一定是調漲價格，如果租客不願意配合的話，屋主多半都會找一些理由不續租給租客，因此「報稅」這件事情需要更多的政府手段去介入，需要更周延的相關配套，否則最後受惠的只有房東，收入弱勢的房客還是得支付龐大租金卻無法在稅金上有合理減免。

【國際超級房仲】Century21國際資產中心

我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 。

在您進場前，我們除了提供您一流地段的建案外，國際超級房仲更提供您真正實務的投資諮詢服務； 持有時，我們在地還擁有「全台唯一」自己直營團隊的物業管理服務；最後的出場機制，我們則擁有「全球獨家」的21世紀不動產國際轉介平台，無論您想要「投資／自用、出租／出售」全世界各地的房地產，只有我們團隊能替您做到簡單輕鬆的單一窗口服務。

若您還有更多海外房地產的任何問題，歡迎隨時與【國際超級房仲】聯繫：

☎Mobile：+886-982-936-928
★LINE@：http://goo.gl/A74Y7N
WeChat …

央行擴大降息機率增

記者呂清郎／台北報導 

　　中央銀行周四（30日）將舉行第2季理監事會，根據本報針對金控、銀行、保險、投信投顧等金融業者進行的問券調查，受訪金融業者100％認為央行貨幣政策將持續寬鬆不變，連續第4度降息「降定了」，且受英國脫歐影響，預期央行本次會擴大降息幅度至1碼（0.25個百分點）比率，從原本低於1成，大增至3.5成。

　　央行去年第3季理監事會啟動降息循環以來，已連續3季調降政策利率各半碼（0.125個百分點），目前重貼現率為1.5％。金融業者表示，美國聯準會（Fed）因5月非農就業數據慘不忍睹，6月決議利率繼凍，更一下子從老鷹變回鴿子，市場預期7月升息機率也大降，加上跌破全球眼鏡的英國公投脫歐成功，國際前景亮不起來；國內方面，經濟還是沒起色，出口連16個月衰退，今年經濟成長恐難保1，使得央行勢必將延續降息循環。 

　　「現在問題反而是降半碼還是降1碼？」金融業者指出，市場原預期英國公投結果不會脫歐，且央行總裁彭淮南第1季時也坦言，現階段低利率結構下，降息對經濟成長及促進投資效果不顯著，若降息只是宣示性，30日應再降半碼就夠了，所以在上周五前僅不到1成受訪金融業認為降息幅度會達1碼。 

　　但英國脫歐的新重大變數出現後，金融業者指出，雖然央行第一時間發布年初以來的觀察研究報告，舉確切數據強調對台灣「直接」影響很有限，但事實上國內股、匯、債市並未置身事外，尤其英國脫歐不單單是經濟面問題，還有更複雜的政治面效應，後續如何發酵，目前還未知，因此市場對央行本次擴大降息幅度至1碼的看法，也轉為大增至3.5成。 

　　受訪金融業者普遍認為，現在的國際情勢說變就變，「黑天鵝」不時出現，不確定性實難預料，但基本上，不論這次央行降1碼或半碼，實質上對台灣經濟的協助效果都沒有太大差別，可以確認的是央行降息降定了，甚至不排除一路降到年底，重貼現率預估年底前會降至1.125％的歷史新低。

個人淺見：

　　溫水煮青蛙真的很恐怖，有不定期在觀看我部落格的朋友們應該都有關注到，其實我不斷地提到台灣匯率會重貶，以及未來會進入負利率時代的事情，重貶這個部分還需要３年左右的時間（事實上，今天新聞已經出來了，台灣預估對美元匯在33元左右），至於負利率則是已經立刻就要面臨到的事情。

　　上方的新聞可以清楚看到，台灣的出口已經連續16個月衰退，GDP成長率又可能保不住1了（東南亞平均都在3-5%左右、中國大陸破6%），為了刺激經濟、消費、投資，央行不得不再繼續降息，這也表示很多建商和屋主因為貸款利率減輕因此更可以撐下去，想要殺價購屋的機率就越小了。

　　觀察這16個月的出口衰退時，大家有沒有發現一個很巧妙的連結，就是從台灣房地產開始下滑之後，經濟也連帶著跟著衰退！也許還是很多期待房地產崩盤的酸民不認為房地產會是經濟火車頭，但是從這兩年房地產的低迷連帶著經濟嚴重衰退，難道您真的還認為房地產不是經濟火車頭嗎？因此我的建議是：

第一、如果您手上還有多餘資金的話，建議盡快轉換成美金持有

　　美金這兩年不斷走強、英國脫歐導致英鎊與歐元貶值，人民幣也不夠強勢，因此持有美金是目前最合理且安全的選擇。接著，再抱著美金觀察哪裡有適合的投資標的，選定適合的標的就以美金出手的話，也許可以幫您至少省下5-10%的成本，如果投資金額夠大那影響就很大了(比方說5000萬省5%就省了250萬)。

第二、尋找安全、穩定、保值的投資標的

　　最近這幾年國際局勢說變就變，在許多變動的情況下不建議選擇高風險的標的做投資，因此還是只能回到「房地產」作為首選項目（房地產三大特色：增值、保值、現金流），但是台灣房市無重大利多又剛結束十多年的多頭，勢必得前進到其他國家投資不動產，建議選擇投資海外不動產的國家還是以人口需求大、經濟起飛、首都精華區域和知名開發商，平均租金投報率約4-6%、增值約8-15%。

 #一起把這篇文章分享出去吧

—————— …

英國成功脱歐八因素 「每週省3.5億英鎊」口號得人心

　　中新網6月26日電 據外媒報道，英國在23日舉行公投以決定留在或是離開歐盟這個有28個成員國的組織，當計票結果顯示脱歐得勝後，除了英國的脱歐派，全世界似乎都在歎息。外媒在大局已定之後，提出了脱歐派勝利的八大因素：

　　一、 反擊“恐嚇”
　　公投之前，英國首相卡梅倫一再警告，如果退出歐盟，英國人的養老金和國民保健制度(NHS)等福利項目的開支將被大幅度削減。美國總統奧巴馬也警告，一旦脱離歐盟，英國要同美國談判貿易協定，就必須排到隊列的後面。這些警告顯然引發不滿情緒，幫了倒忙。
　　脱歐派反指這是一些有錢人及不負責任的英國精英，為了自己的私利而恐嚇選民，不值一信。最終，更多選民選擇脱離，因為很多人覺得英國參與歐盟幾十年，英國人民確實沒在經濟上受惠。
　　二、 “每週省3.5億英鎊”口號
　　脱歐派打出的這個口號，簡單易懂，是打擊留歐派的有力武器。脱歐派反覆告訴人們：一旦脱歐，每週可省下獻給歐盟的3.5億英鎊，省下來的錢可以用在英國的國民保健服務。
　　至於這個數字是怎麼算出來的，英國政府部門提出質疑，並批之具有誤導性，但顯然起不了作用。造勢期間，群眾印象最深刻的就是這個口號。許多人認為，與其將錢奉送給歐盟，不如把錢留在國內，用在自己人身上豈不是更好。
　　三、 移民牌
　　脱歐派了解民眾擔憂些什麼，他們成功運用了移民問題，他們的主張在較低收入階層中尤其受落。
　　過去10年移民問題及其對社會造成的負面影響，讓英國人積怨已深。他們很擔心未來20年如果繼續留歐，移民問題會更嚴重。脱歐派指英國留在歐盟，就無法控制移民入境。這個説法廣被選民接受。
　　四、 不相信卡梅倫
　　卡梅倫以規勸歐盟改革、全盤改變英國與歐盟關係為條件，來爭取人民的支持。可是，卡梅倫與歐盟長達九個月的談判，不僅令黨內的疑歐派失望，也沒有辦法爭取工黨人的支持。多數選民認定推動歐盟改革的大計只能是紙上談兵，而是不可能有辦法實現的。
　　五、 工黨支持者不給力
　　留歐派一直寄望工黨的支持者做為後盾，沒想到工黨的支持者卻不給力。雖然90%的工黨議員支持留歐，但他們卻錯估了支持者的形勢，當他們意識到不妙卻為時過晚。工黨領袖科爾賓對留歐三心二意被批評為立場搖擺，這也可能影響了支持者的選擇。
　　六、 脱歐派主將賣力
　　相比之下，身為脱歐統帥的倫敦前市長約翰遜與司法部長戈夫全心投入，到全國拉票。戈夫積極上電視發揮其辨才，約翰遜則跑遍英倫三島進行親民互動。
　　英國獨立黨領袖法拉奇雖然不時發表有爭議性的言論而引來批評，卻也能推動支持者積極投票。
　　七、 老年人踴躍投票
　　此次公投脱歐派勝出的一個主因絕對是老年人踴躍投票。特別是英格蘭南部、西南、中部及東北地區的老齡人都是脱歐支持者。一份研究調查顯示，55歲以上選民更傾向支持脱歐。在65歲以上的人群中，平均每5人有3人選擇脱歐。
　　八、 英國與歐盟關係複雜
　　英國與歐盟的關係從一開始就是複雜的，而且一直在變化。英國人琢磨了許久也曾多次被拒絕，才終於在1973年加入歐盟的前身歐洲共同體。可是才過了兩年，英國就在1975年對是否留在歐盟舉行了公投。雖然那次公投的結果是留下，可是去留問題的辯論從沒停止。
　　歐盟順境時，疑歐聲音小，歐盟問題多時，疑歐派勢頭就大。此次脱歐取勝，除了是對英國自身的政治與經濟前途的宣示，也是對國家民族身份的宣示。

Read More

桃煉遷廠跳票 回饋千萬元是笑話 鄭文燦：桃園人不是乞丐

中國時報【甘嘉雯╱桃園報導】　　
　　對中油設籍高雄市，桃園市長鄭文燦昨表示，高雄市是石化產業重鎮，歷經氣爆事件後，政府應還給高雄人公道，但對桃園人而言，中油是有虧欠的。他說2003年，時任經濟部長林義夫到桃煉廠宣布10年內將完成遷廠，到現在逾3年，中油雖成立遷廠覓地小組，但並沒重大進展，可說是政府完全失信於民。　　鄭文燦表示，今年初，中油董事長林聖忠拜訪市政府時，提出桃園煉油廠每年有給地方社區1000餘萬的回饋金，當時他就表示，桃園人不是乞丐，這樣的回饋金根本是笑話，中油必須針對桃園煉油廠遷廠承諾跳票一事，公開向桃園人說明。
　　中油桃園煉油廠位居桃園市中心，占地460公頃，煉油廠周邊居民高達75萬人，工安及環保問題，迄今無法令人接受，煉油廠地下油管也都通過桃園都會精華區。
　　鄭文燦說，桃園煉油廠占中油營收近40％，如加上預定興建的觀音觀塘港天然氣接受站，桃園市已成中油最重要油氣供應基地，以桃園市的重要性，中油迄今沒對桃園人有所交代。
　　市府已成立「桃園煉油廠專案小組」，針對防災、工安、環保檢測、交通、都市計畫、土地利用等方面進行研議，市府不排除針對中油提出自治條例，以全面改善此狀況，未遷廠前，中油須解決「汙染在桃園、繳稅在台北」情況，不管採取依工業產值（GDP）或碳排放量方式，分配該有的稅額給桃園市，絕不應是給1000餘萬回饋金當封口費。

個人淺見：
　　身為住在中油煉油廠附近的桃園人，我真的需要講，中油煉油廠一定要遷到人煙稀少的郊區，這樣對桃園市中心居民的健康才不會造成傷害，因為這一區的居民真的很多。

　　分享一個經驗，在南崁買房子的人很喜歡買面南崁溪的面河景觀，因為白天看出去真的很漂亮，我家就曾住在南崁的社區「星河」，當時這一間就是四房面南崁溪的房型，看起來應該是選到一間景觀很棒的案件，沒想到住進去之後卻發現根本不是如此。

　　每當下午的時候，中油煉油廠排放的油汙黑煙因為風向的關係，全部都往南崁這邊吹了過來，因此常常到了下午面對南崁溪、同時也是煉油廠面向的面河景觀，就會聞到濃濃的油煙味，雖然不是很濃但確實是聞得出來。之後我開始在南崁踏入房仲業後，在介紹星河這個社區才曉得，原來我們家社區當中有一棟的面向外牆都黑黑的，必須要請清潔公司用特別的清洗劑才能把那些黑黑的「油汙」洗掉。

　　當然，並不要因為這些原因就覺得星河不好，我個人認為星河是少數在下南崁CP值超高的社區！比方說一年四季都開放的室內溫水游泳池、社區直接連通河濱步道、社區品質很好、住戶素質也不錯，很多南崁人想買星河都還不一定買得到，舉星河這個例子是因為星河面河、面中油的面向最大，以自身的經驗分享給大家。

 #一起把這篇文章分享出去吧

—————— ☺國際超級房仲———————
▶①僅限VIP的獨家訊息　 http://goo.gl/A74Y7N
▶②最近海外說明會日期　

「好悲哀的新聞」北市富奶奶　5千萬房產月領10萬

記者陳雲上／台北報導 

　　土銀日前承辦一筆富奶奶以房養老貸款，抵押近5000萬元的大安區房產，比平均資產高出近5倍，成為全台擔保品最高的首例—撥款28年、月領10萬元，羨煞不少人。 

　　根據內政部統計數字顯示，截至2016年4月底，台灣65歲以上人口近300萬人，老年人口比率為12.74%，預估2018年將超過14%，老人安養照護實為政府積極推動的重要政策。 

　　近來公股銀行也積極開辦「以房養老」貸款，如，土銀日前承作一位年近70歲的富奶奶，因手邊現金不多、不想麻煩子女，也不想搬離生活機能好的大安區，於是和先生商量後，決定將房子向土銀申請以房養老。

　　由於位處大安區，市值近5000萬元，推算可撥款28年，每月可領到10萬元，但富奶奶只向承辦人員說，每月6萬元就夠了。 以此案利息2%計算，第一年平均每月利息約600元，往後逐年升高，第28年時，每月利息約3萬元。但因總撥款額於低於總價五成，利息可掛帳，等期滿一次清償，生活有品質也有保障。 

　　先前合庫銀行也承辦一位94歲老阿公拿出北市大安區的房子，向合庫申辦10年期的以房養老貸款，每月多了九萬元養老金，可以請兒孫「吃大餐、發紅包」，感覺有尊嚴、生活更開心。

個人淺見：

　　聽到這則新聞，我真的覺得台灣人真的很悲哀，抵押五千萬的房產結果月領才十萬台幣（而且之後還得扣很重很重利息，越領越少），媒體竟然還會吹捧這件事情有多好，好像幫助了這麼為老阿公一樣。

　　我們打個比方，假設用5000萬的資產配置換得每個月10萬台幣的淨收入(不扣利息)來計算，一年可以收120萬台幣，等於投報率是2.4%。

　　五千萬資產只有2.4%實在也太低了！我們換個最保守的定存方式，如果你買美金放在玉山銀行在金邊開的分行以美金定存，每一年稅後你還有4.5%可以領（而且在金邊，金額越高通常銀行還可以給你更高的利息）。

　　此外，目前在海外不動產的投資物件，租金投報率能超過5%的比比皆是，同時還附帶每一年7-10%左右的房價增值，甚至很多建案還有附「保證租金」、「保證原價買回」、「保證溢價買回」等等保障方案，而且上述這些還不需要再付給銀行沉重的「2%」的利息（房貸利率都不到1.8%了）！

　　我們就有同樣類似的客戶，這麼老奶奶就聽了我們的建議把資產放在海外安全的地方，因此五千萬的資產，可以讓這位老奶奶每個月稅後能「淨拿25萬」的租金，而且還不用繳給銀行2%的利息、也不用擔心房價縮水。

 #一起把這篇文章分享出去吧

—————— ☺國際超級房仲———————
▶①僅限VIP的獨家訊息　 http://goo.gl/A74Y7N
▶②最近海外說明會日期