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三箭未發　三稅已把房市打趴

　　小英總統正式走馬上任已經快屆滿2個月，攸關住宅政策走向的房市「三箭」未發，但是台北市的「三稅」，就快把房市打趴！今年上半年累計新推案量，竟然不到820億元，創下SARS來最蕭條的紀錄。
　　現在，很多營造廠承攬不到案子、很多工人找不到工作、很多賣便當的賣飲料的更找不到工地作小生意了；連台北市政府公開招標地上權開發案，這一年半也幾乎乏人問津，沒人買單。曾幾何時，台北市已經面臨停滯性成長的危機？其實罪魁禍首，跟台北市「三稅」脫不了干係。 

　　首發第一稅，就是2012年5月推出全國獨家的「豪宅稅」，只要符合台北市「高級住宅」規定的高價大戶住宅，房屋稅計稅公式都適用「1＋路段率」的加成規則。

　　第二稅，就是新版房屋稅自2014年7月提高房屋標準單價、路段率，及2015年首度開徵的囤房稅。 

　　第三稅，則是2016年1月1日起全面調漲的公告地價，漲幅達30.38％，今年11月份即將繳納的地價稅，市民荷包勢必再被削一次。

　　上述「三稅」，讓多屋族、新完工商業辦公和住宅大樓、高級住宅，這三大類「苦主」，中箭落馬，不動產持有稅大暴衝。 首當其衝的建商、壽險業、觀光飯店和百貨購物商場，且計畫長期持有不動產的業主，更面臨「三稅」夾殺。

　　另外，再加上央行持續緊縮台北市總價7,000萬元以上的豪宅貸款成數，都市更新推動牛步化，土地難以取得，房地合一實價課稅正式上路擊退所有投機客戶，這些因素，也降低建商持續購地開發的意願，造成新推案量大衰退。對於開發者來說，現階段無疑是史上成本最高、稅賦風險最大的時候，何必大舉購地推案？因此許多建商更是溜為上策，遠離台北市。

個人淺見：

　　其實不是要唱衰台灣，但是我們來看看台灣目前的現狀：

房地產長期租金低迷
房地產價格不斷下修
房地產成交量比SARS還差
房地產持有與出售成本急速拉高
國內缺乏消費與投資機會
國外貿易連續16個月衰退
國家經濟成長率甚至連保1%都很困難
國際上無法與東協與TPP簽訂FTA
國際經濟與趨勢上開始被邊緣化
政策與法規排斥外資導致外資撤離
台灣房價所得比世界最高

　　上面這些都不是預測，而是很真實地發生在你我眼前的現狀，如果一個國家這樣的房地產都可以「投資」房地產的話，為什麼現在東南亞或是其他國家的房地產不能「投資」？

　　投資海外不動產跟國內購屋流程差不多，唯一的風險就是業者告知您的資訊以及提供的售後服務是否完整，否則不會有這麼多的客戶跟著我們去海外置產、並且願意時常願意回來分享自己的售後心得。只要您找到正確的業者之後，在海外購買房地產之後，您每個月只需要做一件事情：「刷存摺」，確認租金是否有正常入帳即可。

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我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 。

在您進場前，我們除了提供您一流地段的建案外，國際超級房仲更提供您真正實務的投資諮詢服務； 持有時，我們在地還擁有「全台唯一」自己直營團隊的物業管理服務；最後的出場機制，我們則擁有「全球獨家」的21世紀不動產國際轉介平台，無論您想要「投資／自用、出租／出售」全世界各地的房地產，只有我們團隊能替您做到簡單輕鬆的單一窗口服務。

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THE LINE Asoke-Ratchada項目取得8239萬美元銷售額

　　項目銷售記錄被上思睿與BTS Group的第四個合資項目打破，國外預售額創新高，表明Asoke-Ratchada選址的成功 –香港2016年7月15日電 /美通社/ 　　泰國房地產領導者及該國唯一完全一體化房地產開發商上思睿股份有限公司(Sansiri Public Company Limited)成功完成了THE LINE Asoke-Ratchada自有產權公寓的銷售，全部473套住房售出8239萬美元（合29億泰銖）的高價。作為今年上思睿與BTS Group的首個THE LINE品牌合資項目，該項目在曼谷推出國內預售後的兩天內就全部售罄。這次的成功是國外預售額最高的一次，四個市場（包括香港、新加坡、台灣和中國大陸）的銷售額超過3700萬美元（合13億泰銖）。海外活動吸引了1000多位熱情觀眾，打破了去年推出的三個上思睿與BTS Group合資項目創下的所有記錄。這次驚人的成果再次肯定了Asoke-Ratchada選址的巨大潛力，也證明了重視這個關鍵城市地段的客戶群的擴大。
THE LINE Asoke-Ratchada項目
　　THE LINE Asoke-Ratchada公寓是上思睿在Asoke-Ratchada地區打造的首個項目，項目一經推出就取得了成功，客戶反響強烈，因為他們對該品牌的質量抱有信心。過去32年來，該品牌一直是公寓開發領域的領導者。此外，這次的巨大成功還得益於該項目優越的地理位置，它距離Rama 9地鐵站僅300米，項目的理念為「平衡即一切，地段即一切」(Balance is Everything, Location is Everything)。憑借眾多突出優勢、別具一格的功能特點、周邊地區的不斷升值以及項目本身的價值，該項目的每平方米單價被認為是該地區最高的。
　　上思睿股份有限公司業務發展和項目開發部門（高層建築）高級執行副總裁Uthai …

金邊公寓供應量平均年增56%

　　柬華日報報導，柬埔寨21世紀不動產（Century 21）（6）日發布了《2016年上半年金邊市共管式公寓市場報告》，今年上半年共有1萬3730公寓單位供應市場，同比增長52%。

　　據報告稱，從13年前至今，金邊市共管式公寓的供應量平均每年保持了56%的增長率。根據這樣的趨勢，估計到2020年，柬埔寨首都金邊共管式公寓的供應量共達到3萬7570個單位。

　　柬埔寨21世紀不動產理事長兼執行主任黎華（Kuy Vat）表示：“柬埔寨已建立了房地產市場的信任基礎，再加上柬國合作夥伴國投資者擴大自己房地產行業投資範圍，帶動了越來越多的國外投資者對柬埔寨房地產業投資感興趣。”
不動產需求量增速放緩
　　柬埔寨21世紀Mekong公司董事長姜速寧指出，今年上半年，由於公寓的供應量超過想像中，迫使這行業的競爭力更加強烈，畢竟今年公寓的需求量僅僅是供應量的13%，完全不如2015年年度需求量佔供應量的37%。
　　姜速寧說，今年上半年，不動產需求量增速放緩的主要原因正是供應量過於需求。僅管目前柬埔寨國內公寓的需求量出現放緩的狀態，但是從2007年到今年上半年，公寓的銷售量仍然保持27%的年增長率。

個人淺見：

　　PO這一篇真的很擔心會招來同行不必要的攻擊，但這一篇報導確切地表達為什麼我後來都沒有在積極主推薦柬埔寨不動產的原因（尤其是電梯公寓）。

　　柬埔寨房地產從2014年開始至2015年是最火熱的事情，不過從去年下半年開始，台灣的柬埔寨市場很明顯地突然急速的降溫下來，交易量大大減少，很多從事柬埔寨銷售的業者都可以很深刻感受到最近這10個月來跟先前的差異，而目前柬埔寨市場會大大降溫主要從兩個市場來看：

第一、台灣的柬埔寨紅單亂象

　　台灣為什麼柬埔寨的房地產這麼快就急凍，最主要是許多台灣不肖海外業者炒短線的原因，因為柬埔寨在2011-2014年房價因為基期很低而產生極高的租金投報率與房價增值率（因為房價太便宜了），因此許多業者就拿這些投報率與增值率去洗客戶說，只要現在買一戶，放個3-6個月轉手，這樣的紅單操作馬上就有1萬美金以上的獲利。

　　而大多數台灣投資者都還沉溺在過去「炒短線」、「獲取暴利」的模式，因為在台灣與許多鄰國失去這樣的機會之後，大家紛紛就把資金放進柬埔寨裡面「賭一把」，所以讓2014-2015年超大量的紅單在去年中爆發出來，如此大量的紅單因為供給量過大的而全部滯銷，甚至金邊的紅單必須得賠售才能出場，在加上某些媒體天天在節目上批評柬埔寨，因此才讓投資者不敢再碰觸柬埔寨的房地產。

第二、金邊房地產供給過剩

　　其實不只是這一篇，很多的東南亞新聞都不斷報導柬埔寨政府一直在批准建案工程，因為柬埔寨政府要因應他在金邊周遭的八個衛星城計畫（當中最有名的就是鑽石島、水靜華、萬谷湖….等等），因此金邊房地產現在最大最嚴重的問題其實是供給量瞬間拉太高，如果地點選得不夠精華其實是很難支撐的起房價與租金的。其次，還有當地人居住與購屋習慣的問題。

相關報導：截止2015年9月，柬埔寨國土規劃部及建設部共批准1532個建築項目，總金額17.52億美元，相較去年同期增長13.75%，顯示建商正在大興土木，預估到了2018年，光是金邊市區東部，竟有多達1.5萬棟公寓大樓。
網址：http://goo.gl/PIW4Kj

建議：

　　其實金邊房地產因為經濟起飛與國際資金流入的關係，房地產市場還是有機會的，不過金邊目前看起來就是適合「賺租金」，不適合「賺增值」，只要選對正確的區域長期來看收租效益還是非常地高的。

　　由於有非常多的同行先進都在銷售柬埔寨的建案，有需要了解更多實務面的海外投資者可以再與我聯繫，因此太多的細節我就不再贅述了（不然我可能也要發表不自殺聲明了），但還是提醒想要前往海外投資房地產的朋友，若要投資金邊要有幾個準備：

長期持有8-10年以上的準備
建案本身和外觀也必須要夠漂亮
社區內的公設一定要非常齊全
周遭生活要有基礎生活機能
不要找附近有大型開發的區域
可以的話，還是投資排屋(透天別墅)吧

　　這樣外國人才會想要入住以賺取高租金所得，而且不要一直想著「短期炒作賺取暴利」，因為現在大部分的房地產市場都不會允許這樣的規則存在（尤其是針對外國人），若真的有可以短期獲利的案件也是很難得一見的（比方之前的泰國THE LINE系列）。

　　多做功課、多跟第一線業者接觸，然後少看57台的假專業節目，您才有能力在正確的時間點，買到正確讓您提早退休的產品。

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【說海外投資是掏空台灣的人請進來看一看】國銀存款暴增9200億 僅次金融海嘯

中國時報【朱漢崙╱台北報導】
　　去年下半年以來吹起的降息風，讓公股行庫心驚膽顫，根據各大行庫出爐的年報統計，由於去年景氣不佳，八大公股行庫一年內大舉湧入新存款，已使八大行庫總存款量餘額相較103年底增加超過9,200億元，其中台銀更大增近2,900億元，增幅8％，創下自2008年金融海嘯以來，近7年之冠。

八大行庫增9200億
　　降息使行庫面臨的處境雪上加霜。行庫主管私下吐苦水說，表面上看起來，存款會與放款連動，但實際上放款會率先反映，但存款有期約關係，因此除了活存，都會延到存款解約才會反映。特別是先前許多定存是採取固定利率計息，例如若是1年期定存，就算央行降息，行庫也得照舊利率水準付息到期滿為止。
降息風雪上加霜
　　其中台銀在這波存款潮中受災最慘重，將近2,900億元的存款增量，僅次於2008年金融海嘯時期。2008年底，台銀的存款餘額為2兆9,863億元，歷時2年的金融海嘯時期，台銀共湧入逾7,000億元新增存款。
　　去年台銀存款增量再創近7年高峰，且若以104年底與102年底的數據對比，這2年台銀再湧入4,300億存款，前面金融海嘯那一波還沒消化完，現在又再受景氣浪潮襲擊。
不能拒收吃不消
　　除了台銀，其他多家大型公股行庫，也因為景氣衝擊，存款量大增，例如兆豐銀去年增加1,500億元、一銀增加1,200億元、合庫增加1,100億元、彰銀增加1,060億元、土銀增加100多億元，合計八大行庫去年一年共增加超過9,200億元存款，增幅在5％以上，已造成銀行愈來愈大的資金氾濫壓力。
　　多家行庫主管抱怨，存款量大增，主要來自民營銀行的「介紹」，因公股行庫一旦被發現拒收存款，不用等金管會，有客訴內部就會先處分，許多民營銀行吃定這一點，直接介紹上門存款的客戶「洽隔壁公股銀行」。

個人淺見：

　　不曉得每次都說海外業者是有心人士「掏空台灣」的國內房仲業者，看到這篇報導有沒有稍微醒過來一點。所謂的掏空台灣，只是這些國內房仲業者不想客戶把投資機會放到海外，因次把海外投資汙名化的一種手段，以利自己能夠有那麼一點點成交機會。

　　我昨天一篇文章有提到「台灣人沒有是非，只有立場、只有藍綠」，國內的房仲業者也是，曾經就有同行表明他參加海外說明會的目的，就是要找出「弱點」來攻擊，這樣他手邊的客戶就不會去思考海外投資了。（如果連台灣現在經濟衰退、出口連16黑、內需減少、房價過高、所得過低、價格下跌、成交量萎縮，這樣國家如果都值得投資房地產的話，為什麼其他各國不行?）

　　這種國內仲介很多，因為沒有經營、沒有接觸或者不懂，因此只要遇到海外房地產的投資機會絕對都是「偏見、負面、攻擊」，但真的要說出有哪些具體不好的「弱點」也是說不出什麼所以然（因為是完全不同領域），而且只是聽聽說明會就想聽到弱點的話，其實也是聽不出什麼東西的（搞不好還會被反說服）；而之前最常被國內業者扣的大帽子就是海外業者在「掏空台灣」，這種論調真的是非常外行且不負責任。

　　在國內投資房地產叫做炒房，把資金拿去國外投資房地產叫做掏空，這個就是台灣目前很嚴重的沒有是非、只有立場的國家問題。

　　掏空台灣這種荒唐大帽子，其實從這篇報導就能可見一斑，目前各家銀行超額存款上百甚至破千億台幣，整個台灣超額儲蓄已經達到18兆的恐怖數字（這還只是官方數據），如果把資金當作脂肪來看待的話，台灣現在不但沒有被掏空到過瘦，反而是一個體重好幾百公斤的巨無霸大胖子，非常地不健康。

　　單從八大行庫目前又增加9200億超額存款來看，台灣一年流到海外房地產的金額也不過500-600億台幣，當中至少又有2/3是屬於壽險與金融業的投資（還是爭取很久、修法過後才有的榮景），台灣民眾自己流出的資金頂多只有200億的金額，無論是八大行庫新增的9200億、甚至全台灣18兆超額存款的比例來看，只能說是杯水車薪而已。

　　所以說，如果海外房仲業者一年引出200億台幣到海外房地產投資是掏空台灣的話，這個概念就等於一個三百公斤的胖子，只需要運動一個禮拜，就可以瘦到45公斤了。

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　　新人新氣象，菲律賓人民對杜特蒂充滿期待。究竟這位非典型總統杜特蒂將會帶領菲律賓往什麼方向走？他將採取怎樣的手段來實踐承諾？值得身為菲律賓海上鄰國的我們持續關心。

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