【解密大公開】投資海外房地產之完整全攻略
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
因為台灣經濟景氣與房地產大環境不佳的緣故，台灣紛紛走向香港、新加坡以及大陸等國家到海外投資不動產的腳步，不過台灣的民眾大多比較保守也怕麻煩，當中最擔心的就是稅務、法規和購屋流程，因此今天國際超級房仲針對「購屋流程」的部分做一般性的完整SOP介紹。
►前置步驟：您是否有需要到海外投資房地產?
除非您有「自用」需求，例如退休、移民、求學、工作…等等，否則前進海外投資房地產並不是適合每一個人的，因為您會有大筆的資金停泊在海外五年左右，而且海外不動產的投資標的大多以預售屋為主，變現速度並不像在台灣那麼快，因此您需要思考是否能接手一大資金擺放在海外。
►步驟一：請問您是否有一些「迷思」？
只要選到正確、安全的標的，通常您在海外的不動產會如同十年前的台灣不動產一樣，一路穩定往上增值，因此高租金和增值獲利是覺得可期的，您應該要覺得很高興而且連做夢都會笑才對。
不過許多投資者在思考海外投資時，都往往有一些奇怪的迷思而讓自己裹足不前、錯失良機，當中最常聽到的就是海外不動產「看不到、摸不到」，這真的是讓我們最哭笑不得的迷思，為什麼在台灣的不動產跟預售屋就「看得到、摸得到」，但是到了海外就不行呢？更何況你買股票、基金、期貨，難道就可以看到、摸到嗎？
所以還是建議您，必須先清楚了解哪一些是不必要的迷思，以免您做了成功的決定卻還天天失眠睡不著覺，那樣就可惜了。
►步驟二：選擇適合您的國家／區域
每個人對於利潤與風險的考量不一樣，有些人會選擇比較保守的國家，例如日本、美國、英國、馬來西亞，也有人會比較積極，選擇柬埔寨、緬甸、底特律…等等，這些選擇都沒有錯，因為高風險與高利潤是伴隨在一起的。
而別人的考量跟您一定不同，因此您需要先評估自己預期的風險與利潤大概在哪裡，或者洽詢專業的顧問了解各區域的利潤與風險比較，以免做出錯誤判斷，通常資金越小的時候會追求利潤越高的區域；相反地若是資金很大時，則應該選擇保守的區域。
►步驟三：選擇有品牌且口碑良好的海外業者
這邊我就不再幫我們公司和團隊打廣告了，但是優質的海外業者真的很重要，因為這樣的業者才可以提供您正確的資訊讓您評估風險與利潤，同時能夠接到的案件一般來講也會比較好，因為很多國外的大建商是不屑把案件拿給普通業者去賣的，因此通常優質業者能夠接到的案件品質也比較好（但也有某大品牌專接『利潤高』的物件，所以口碑很重要）。
最重要的部分是，這個海外業者有沒有辦法做到真正的一條龍服務？因為每一家業者都標榜自己有做到出場，但是交屋後業者就不理不睬、人間蒸發的消息時有所聞，當中又以不收取2%買方服務費的風險極高（因為公司的經營是需要財力的，物管也是很難賺錢的，如果該業者敢不跟您收取服務費的話….您自己思考一下吧），建議您多了解業者對於物業管理公司的「經驗值」、出租速率、有無實體店面、在地人力等等，以免被業者的話術給誤導了。
►步驟四：開始做功課並參加投資說明會
無論投資國內還是海外的任何產品，您都需要謹慎地做功課了解相關資訊，因為畢竟最後做出決定的是您而非您的顧問，最後承擔風險和利潤的也是您，因此千萬不要把決定的主導權讓出來了，您可以多找幾間海外業者的顧問洽談、了解相關所需資訊，畢竟貨比三家不吃虧，越充足的資訊才可以讓您在最後做出成功的決定。
除了跟海外業者的顧問洽談以外，參加海外投資說明會也是不錯的方式（雖然有時候會受到主講者的口才而影響），說明會通常會有60分鐘的時間完整地介紹國際趨勢、該國優點、建案特色，但說明會場上絕對不會有業者去提到缺點，因此建議您在說明會的會後可以跟海外顧問洽詢「稅制」、「法規」、「隱藏風險」（但是一般業者通常不見得會完整地跟您分析，因為很多海外顧問都沒有接觸過負面資訊）。
►步驟五：直接決定購買／出國實地考察
一般來講，海外不動產投資其實跟投資金融產品一樣，在資訊足夠的情況下其實就可以直接在台灣支付定金（不可退）和安排簽約了，不需要浪費寶貴時間還特別跑一趟去看空地跟樣品屋。
不過許多台灣的投資者相對其他國家起來「非常保守」，如果您是屬於保守型的投資者必須要到現場「看一看、摸一摸」的話，那您可以在說明會現場支付訂房金（可退），把您有興趣的房型先保留下來，然後跟著該公司的考察團到該國現場看房子，然後在國外做出決定。
至於考察團的形式，其實就跟您出國跟團相同，差別在於您大部分的「景點」都是各個建案、重大建設，吃吃喝喝的比例其實不高（大多集中在晚上）
►步驟六：簽訂買賣合約(Sell and Purchase Agreement)
到了簽約的階段有些制度要先曉得，通常許多國家是先支付部分頭期款給建商，建商才會開始製作買賣合約，這種狀況在東南亞比較普遍，因此在選擇東南亞的建商一定要選擇非常知名的大建商才安全（尤其許多國家是沒有履約保證制度的）；而制度比較完善的國家，則是先簽訂買賣合約後才立刻支付頭期款出去。
►步驟七：支付工程款
無論是支付頭期款、工程款、尾款，我們在台灣通常都是直接以「美金」匯款出去，而非用台幣或是當地貨幣，所以說您要支付多少金額建議上「鉅亨網的交叉匯率」去試算您應該支付的金額會是多少錢，在把這個金額加1%再匯款出去就不用擔心到建商那邊之後，因為差個零頭而得在匯一次、再花一次匯費的問題了（匯費通常在20-25元美金左右）。
還有要提醒的事情關於匯款水單的部分，匯款的名義要用【270 投資海外不動產】，最重要是附言的地方要清楚載明您的購買建案、單位，以及您的護照英文名稱，並且在匯款之後妥善把您這張水單留存，因為這會在您未來資金回台後佐證「成本」的重要文件。
鉅亨網－交叉匯率的網址 http://goo.gl/W4SL08
►步驟八：交屋、驗屋、開戶、物業管理委託、出租委託、繳稅
到這邊就是分界點了，通常這個時候優質的海外業者會提前提醒您相關的流程、需要的表單和資料等等，讓您很輕鬆地就可以完成相關手續，並且看到已經比當年購入時的價格增值很多的房子，接著就是開開心心等著領取比台灣高三倍的租金了。至於找租客、收租金、修繕、報稅….等等繁雜的瑣碎細節都有物業管理公司在處理，這就是您繳交物館費用以及當年2%服務費的價值所在。
但如果您找到的是劣質的業者，這時候您的噩夢就來臨了。交屋、驗屋、開戶等相關手續您都得自己跑、自己做功課、自己處理，然後就是不知道哪裡可以找到當地不錯的物管公司、仲介公司，同時您還得克服語言的問題（因為大多在地業者都不會說中文）。如果您沒辦法找到處理售後服務的公司，接下來招租、收租、修繕……等等問題真的會讓你想丟顆核彈把那個國家給炸了。
至於那些劣質業者呢？他們只會跟您說：「不好意思，我們的服務就是帶您進場購屋，之後就是您自己要處理的部分，況且我們沒有跟您收過服務費，所以本公司也不需要提供您服務」。不要不相信這種狀況，國際超級房仲每個月都會接到一大堆這種求助訊息。
►步驟九：出售與資金回台
選到優質業者的話，恭喜您，這幾年您已經收了很多的高租金回台灣了，並且現在也是一個非常棒的時間點讓您的資產獲利出場，這時您可以請您的物業管理公司處理這個部分，相關流程其實跟台灣相同，差別只是在於委託書的部分會以電子檔的方式傳給您，銷售的回報也是以email或者該業者的顧問通知您；成交之後的相關流程也跟步驟八一樣，不過物業管理公司會替您處理好所有瑣碎的雜事。
至於資金要回台灣的時候，依照現行的規定，假設您海外獲利的金額超過100萬台幣時，則這筆利潤會併入您國內所得去計算是否超過670萬的門檻，超過時則需要繳交20%的海外所得稅。而您的海外「利潤」是如何計算呢？這時則是依照您匯回台灣的金額，再扣掉您在步驟七的「匯款水單」即視為您的海外獲利。
假設有超過670萬的門檻，依照我們客戶的經驗有兩種處理模式：(1)將該獲利分兩個年度匯回來，去避開670萬的門檻；(2)則是繼續將這筆資金停泊在海外，尋找適合的投資標的或者定存（海外定存通常都有3%以上）。
至於選到劣質業者的您，則必須要重複上述的這些複雜流程與手續，不過有個好的解決之道就是洽詢我們21世紀不動產總部，因為21世紀不動產總部的國際事業部有在處理跨國房地產的二手屋委售（這就是我最早在21總部的工作），而這也是全世界我們公司獨家的國際平台。
►步驟十：謝謝您的業者吧
仲介業真的是很辛苦的行業，他們收取海外的2%服務費，但是服務卻是長達五、六年以上，一直要到您獲利出場才算服務結束（在台灣就是服務到交屋完畢而已），如果這次的投資經驗與業者服務讓您滿意的話，我們應該要多鼓勵這種優質的業者與仲介顧問，謝謝他們提供的完善服務讓您解決了資產配置問題（最好的獎勵就是在找這位顧問投資囉XD）。
以上，就是一般您在前進海外投資房地產的時候，您會遇到的所有流程與問題，如果您真的還是不知道該從什麼方向去做功課的話，那就從國際超級房仲最常分享的黃金三法則：「時機、地段、品牌」做功課即可，上述三者只要符合一項就算安全了。
不過礙於部落格篇幅有限，如果您有更多的疑問、細節想要了解的話，歡迎洽詢您國際超級房仲，也希望上述的資訊可以幫助更多國內的投資者，以及辛苦的台灣房仲夥伴。
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