【投資房地產】黃金三法則：時機、地段、品牌
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
如果您覺得投資「房地產」很複雜，不曉得該怎挑選物件的話，只要請記住這三個法則就100%足夠了：「時機、地段、品牌」，因為這正分別代表著「天時、地利、人和」。
黃金第一法則：時機(Timing)
早期川普的「Location, Location, Location」一直以來都被認為是投資房地產的唯一法則，不過在美國這個法則已經被Timing「時機」給取代了，你要買到可以獲利的不動產，正確的進場時機絕對比地段更重要，比方說目前最火熱的「東協」就是「時機」的標準範例。
舉例來說，大家最常講得「千金難買早知道」就是最好的例子，如果大家早知道信義計畫區今天是這個價位的話，你是不是20年前就趕快在那邊買房圈地了呢？如果我早知道台灣房價近15年會飆漲三倍，當時就應該把資產全部放在房地產內了。或者在2008年金融海嘯之後如果能夠「危機入市」的人，現在幾乎都賺翻天了（看看美國從2011年到現在的房價回升就很清楚了）。
這個就是時機，在正確的時機點把資產放在正確的地方，就能夠跟上趨勢並且輕鬆讓資產快速翻倍（放哪裡都是一樣，因為過去15年幾乎全台灣的蛋黃、蛋白、郊區都在漲，你要買到會跌的房子算你厲害）。
相對來說，如果您20年前把資產放在東南亞國家就不是那麼好的選擇了，因為東南亞普遍的房價都是在2010年前後開始起漲，因此如果您在錯誤的時間點進場的話，資金的等待期就會需要很長的一段時間了（如同我現在看市面上幾個海外業者最愛賣的區域，那邊不是說不會漲上來，只是您真的需要『很長』的等待期）。
註：想知道哪些區域等待期比較長者，請私訊我。
黃金第二法則：地段(Location)
當然，川普的「Location, Location, Location」一樣有無可取代的價值，假設您在時機點正確的時候進場，蛋黃區的物件漲幅一定是遠遠大於蛋白區，尤其是精華地段（如大安、信義計畫區）的漲幅絕對更是驚人，因為全國的資金都會往這兩區的房地產集中；若是在時機點不好的時候購買（如同現在的台灣），精華地段和蛋黃區的房地產都常都較為抗跌，房價下修的幅度也比較小（因為精華區的有錢人不會隨便賠售房子，因此行情影響也不會太大）。
一定會有人說，那常常聽業者提到的上海浦東呢？浦東就是蛋白區漲幅超過蛋黃區的經典案例啊，這樣真的一定要買蛋黃區的物件嗎？
沒錯，蛋白區可以買的前提只有兩個條件：(1)在正確的時機點，(2)附近有重大建設發展。第一個條件其實在黃金第一法則已經敘述的很清楚了，因此關鍵在於第二個條件，因為通常政府或財團在一個區域有重大發展的時候會讓房價快速飆升，而蛋白區原本價格就很便宜了，這時候房價只要稍微飆漲猛一點的話，就可以讓瞬間基期很低的蛋白區迅速價格翻倍，比方說之前金邊BKK1的案件起漲前售價200萬台幣，起漲後三年內總價變成400萬，因此就是所謂的翻倍。
所以說，如果有任何房地產業者要你購買很便宜的案件時，您必須要先了解為什麼同一個區域每坪行情是100萬，您卻只需要50萬就能進場的原因是什麼，不要看到價格便宜就進場了，先判斷看看到底是買到便宜、還是買到蛋白區/郊區了。如果是蛋白/郊區也沒關係，一樣要看看該區域有沒有『重大建設發展』，同時一樣要分辨這個『重大建設發展』是不是跟房地產有關聯（我就看過有知名海外業者推客戶買蛋白區的案件，而周遭的相關建設根本無法對房地產或人口移入有加分）。
比起「時機」，一般民眾比較可以看得出「地段」的好壞，因此如果您不曉得該怎麼辦段「時機」這個趨勢的話，最簡單就是挑選市中心、精華區等蛋黃區物件，漲幅較高而且也抗跌。
黃金第三法則：品牌(Brand)
至於最後一個法則「品牌」則有另一種神奇的魔力，無論你是在時機點好壞、蛋白或蛋黃區進場購屋，只要附有知名「品牌」的建案或物業管理，都可以幫這個建案大大加分，因為「品牌」就代表著品質與地位。
比方說，通常我們在銷售不動產的時候，除了地段好、或是設備超好的豪宅之外，在豪宅上面還有最高等級的產品，我們一般稱之為「品牌公寓」，例如像是這個社區掛有文華東方、凱賓斯基、麗池卡登、W Hotel或四季…等等高級酒店的品牌，這種「品牌公寓」的房價年增值性會比一般的豪宅還要再多30%左右，而且還同時可以給購買者帶來身分地位的象徵。
品牌還不只限於社區是否有掛六星級酒店而已，建商是否為知名「品牌」，甚至物業管理公司和您的海外業者的「品牌」也都擁有極高的影響力：知名『建商』可以帶來較好的房屋品質、降低爛尾與遲延交屋的機率；知名的『物業管理公司』可以讓整個社區加分，提高點燈率也促進二手市場的銷售率；更重要的是『海外業者』的品牌，可以大大地減少海外置產時您所會遇到極為繁瑣的手續流程，還有降低遇到黑心業者的機率，讓您可以輕輕鬆鬆地享受海外置產的高租金、高增值，實現提早退休生活的夢想。
為什麼「品牌」這麼重要呢？通常一個知名「品牌」都會有足夠的智囊與經驗去做分析評估，不會任意投資金錢與時間在一個隨隨便便的標的上面，因此我們常常引用李嘉誠跟他司機的故事，來讓你知道跟著有錢人（品牌）走，其實就是另一種獲利保證了。
同時「品牌」還有一個最大的優勢，就是萬一真的出了任何的問題時，這些有「品牌」的大公司都會有償債、應變等負責能力，替您解決大部分產生的問題，畢竟要把一個品牌打造起來是非常不容易的。相較起來，許多名不見經傳的小品牌則經常再出問題的時候就讓公司倒閉，之後再集資靠別的公司借屍還魂，對於投資者來說會非常地沒有保障。
以上，就是國際超級房仲經過這麼多年來，銷售過許多國家、產品，以及經過許多房地產高人的分享之後，最終歸納出來的「房地產黃金三法則」，基本上投資一個房地產只要能符合黃金三法則的任一法則就可以立於不敗之地了，如果能夠同時能夠符合兩項條件的話，那您就真的可以安心閉著眼睛買下去了。
如果您想要找到三項都符合的產品，卻又不知道怎麼看「時機」、「地段」、「品牌」的話，就請您洽詢【國際超級房仲】囉，謝謝您的瀏覽。若您覺得以上資訊實用的話，請花點時間分享到Facebook上吧。
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