【柬埔寨新聞】習近平與洪森的31項合作協議條文
最近柬埔寨業者裡面最大的新聞，絕對就是習近平跟洪森碰面的這件大事情了，不過很多人可能不曉得這到底有什麼了不起的？有什麼特別的？因此，國際超級房仲特別轉錄這次中國與柬埔寨兩國簽訂的31項合作協議內容，讓大家可以看到柬埔寨為什麼有這麼多人願意去那邊投資、創業的原因。
洪森總理會見中國國家主席習近平，兩國政府簽署31項合作協議
雙方簽署的協議和文件包括：
1、加強新時期合作的協議
2、制定雙邊合作計劃起點，以共同成立絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的諒解備忘錄(這邊就是要深化中國的一帶一路計畫)
3、12億人民幣無償貸款的技術和經濟合作協議(中國真的給柬埔寨超多錢的)
4、海域合作諒解備忘錄
5、廣播電台和電視領域合作協議
6、監察領域合作的諒解備忘錄
7、科學家互訪項目的諒解備忘錄
8、避免雙重稅協議
9、柬–中友誼醫院大樓項目換文(中國在柬埔寨投入非常多的基礎建設工程)
10、取消無息貸款議定書
11、威古水利灌溉項目二期的人民幣性質優惠貸款框架協議
12、威古水利灌溉項目二期的無息貸款的技術和經濟合作協議
13、承諾提供人民幣優惠貸款用於維修第51號公路的框架協議
14、51號公路的無息貸款的技術與經濟合作協議
15、環城路項目二期的人民幣性質優惠貸款框架協議
16、柬埔寨水利資源項目總體規劃和水利資源學院設備支持項目諒解備忘錄
17、97%稅目產品給予零關稅待遇的換文
18、重要工業投資合作項目諒解備忘錄
19、國內安全執法的情報信息交流的諒解備忘錄
20、加強反拐賣人口合作協議
21、暹粒吳哥的機場開發項目特許協議
22、威古水利灌溉項目二期的人民幣性質優惠貸款協議
23、51號公路項目的人民幣性質優惠貸款協議
24、環城路項目二期的人民幣性質優惠貸款協議
25、農村輸電網項目5期和6期的美元性質優惠貸款協議
26、巴域–多登路的11號公路合同
27、柬埔寨Green Trade公司和中國中糧集團關於20噸柬埔寨大米輸入諒解備忘錄(中國大陸現在經常用重大建設跟東協國家交換糧食，尤其是米)
28、230千伏高壓輸電網項目二期合作
29、國家輸電網開發與投資諒解備忘錄
30、西哈努克省總發電量400兆瓦的煤碳發電廠項目議定書(這是很大的商機)
31、提供4億人民幣貸款協議。
以上是細節條文完整版
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
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【泰皇駕崩特別篇】關於泰皇駕崩後，跟您有關的必知資訊10重點
泰國皇室在昨天晚上六點三十分正式宣布，全世界在位最久的泰皇蒲美蓬駕崩，全國進入一年的國喪期。關於泰皇健康與如何過是等細節就不再贅述了，但是關於泰皇過世所帶來的後續影響，各個報章媒體在過去24小時內不斷在提出各式各樣評論、見解，讓人眼花撩亂，不知道該怎麼正確看待這些資訊。
因此，國際超級房仲針對這次泰皇過世的重大新聞，把各媒體所評論的重點資訊整理出來給大家，讓您可以快速掌握所有重點並且認識真正正確的資訊。
註：以下資訊皆來自於各大媒體的評論整理，非個人對於皇室的評論。
一、 Ｑ：泰皇過世後，由誰繼任王位？
Ａ：王子「瓦吉」。依照泰國的憲法，王儲「瓦吉」正式成為第十任泰國的國王，不過瓦吉表示因為父親剛死，所以暫緩登基的流程。
其實這一切都在軍政府的掌握中，這幾天軍政府上任後經常釋放出對王子瓦吉的新聞，希望藉此洗白王子的負面形象，避免王位問題導致國內的政治紛擾。
二、 Ｑ：紅衫軍是否會再起而導致政治動盪？
Ａ：很難。上面有提到，接下來這一年是泰國的國喪期間，同時各種集會遊行幾乎全部都被限制，換言之即便紅衫軍的人想要上街遊行示威也沒有辦法，軍政府對這些活動都有嚴格的掌控。
另一方面，軍政府過去三年的執政在經濟方面繳出了不錯的成績單，今年八月的修憲公投時，軍政府也以64%的超高支持率獲得民眾肯定，因此受軍政府支持的瓦吉聯合軍政府的影響力，泰國政局還是會維持安定。
PS：新任泰皇瓦吉大家都知道，他其實跟紅衫軍的塔克辛(Taksin)關係非常好的。
【神秘！來自鄭王Taksin的詛咒】詳細分析泰皇健康問題對曼谷房地產的影響
泰國近年來政治僵局不斷，但是泰國國王在國內受到廣泛尊重，並在分歧的政壇上被視為一位仲裁者。由於健康原因，國王普密蓬已有好幾個月未在公開場合露面，他去年大部分時間都在醫院中度過。最近幾年，國王普密蓬因多種疾病正在接受治療。
泰國王室內務府星期日（10月9日）晚發表聲明說，醫生們於周六下午替普密蓬進行了血液透析，普密蓬的血壓時有下降。
醫生們對普密蓬用藥並使用了呼吸機，使其血壓回復正常水平。醫生們目前正對國王普密的病情進行密切監察。泰國王室內務府最近幾個月多次就國王普密蓬的健康狀況發佈消息。本月早些時候，泰國王室聲明稱，普密蓬因呼吸感染，正在康復中。在政治僵局不斷的泰國，國王普密蓬總被看成是全國團結一致的力量。
個人淺見：
上禮拜有一位客戶Ｌ先生問昌鵬：「泰國投資看起來很棒，可是任何投資一定都有風險，那麼投資泰國房地產最大的風險是什麼？」我告訴L先生：「大家都以為投資泰國的最大風險是政爭或是過去的水患，那些都是對泰國認知淺薄的看法，投資泰國真正較大的風險，其實就是泰皇的健康問題」。
國際超級房仲跟一般的顧問不一樣，一般的海外顧問只會一昧地告訴你投資的利潤在哪裡（甚至會誇大利潤），而當客戶問到風險在哪邊時，便開始顧左右而言他，完全不會正確地分析每一個國家、建案與單位的實際風險在哪裡。
因此，當這位L先生跟國際超級房仲觸之後，同樣也把這個一般顧問都閃爍其詞的問題丟到昌鵬身上，而我很明確地告訴Ｌ先生：「投資泰國真正唯一的大風險，其實就是泰皇的健康，但這個風險其實不需要過於擔心，甚至應該要視為最好的進場時機」。
為什麼呢？大家都知道目前泰國這位泰皇「蒲美蓬」是泰國在位最久的國王，而且也是全世界少數擁有一些實權的國王（沒實權的日本天皇與英國女皇表示：『靠，躺著也中槍』），這位泰皇在泰國國內擁有極高的聲望也深受百姓愛戴，因此泰皇蒲美蓬一直是安定社會的重要力量，甚至在1997年泰國深陷亞洲金融風暴而導致民眾上街抗議的時候，泰皇蒲美蓬只說了一句：「大家不要吵了，回家種田吧」，就讓抗爭的百姓全部回去了，由此可見泰皇蒲美蓬在泰國的地位。
不過在位再久的國王終究是有交棒的一天，不過泰皇蒲美蓬「交棒」這件事上遇到了一個非常大的問題：依照皇室規矩，應該要由泰皇的兒子繼任才對，而接下來應該要繼任的「王子」在國內是非常非常不受歡迎，當中最引人非議的莫過於下面這一篇報導：
【淫亂的泰國王室王儲妃裸體餵狗被熱炒】
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【中國新聞】中國大陸房地產的四項泡沫化風險評估
中國首富王健林靠著房地產建立金錢帝國，然而，他此時此刻卻警告：中國房地產已經失控，甚至將成為「史上最大泡沫」。
中國股市去年經歷暴漲和跳水式狂跌，數百萬股民自信北京當局不會讓股市跌太慘，不懂得止血，於是讓百萬散戶的股票變壁紙。自此以來，「泡沫化」在中國變成敏感詞。
不過，中國在焦頭爛額處理股市震盪後，可能又得面臨房地產上演類似戲碼。
王健林28日接受CNNMoney獨家訪問表示，中國房市最大的問題是，上海等主要大城市的房價猛漲，但數千個小城市的房價走低，卻仍有一大堆房子賣不出去。「我看不出有什麼方法可以解決這些問題」，王健林說。「政府想出一大堆方法，但沒一項有用。」
這確實是中國的重大隱憂。房市的大量資金岌岌可危，根據凱投宏觀（Capital Economics），截至今年6月，中國房產業的直接貸款高達人民幣24兆。
王健林說：「問題是中國經濟尚未觸底，如果我們太快移除一些槓桿，經濟可能進一步受挫。因此，我們將必須等到經濟重回反彈軌道，屆時再逐步減少槓桿和舉債。」但王健林不擔心「硬著陸」。硬著陸指的是，經濟在急速成長後，巨幅趨緩，或是陷入災難性崩跌。
王健林的說法極具參考價值，也很有份量。根據《富比士》和胡潤百富2015年資料，王健林位居中國首富，房產和娛樂帝國去年收益約為440億美元（約合新台幣1兆3909億元）。
其實，王健林之前就曾警告中國房產市場不太妙。他旗下的萬達集團已漸漸減少房產業務，轉而聚焦娛樂、運動和觀光。王健林最近彷彿推著購物車，進行海外收購，且特別瞄準美國的電影產業，以及其他看起來有利可圖的目標。1月，他買下拍出《侏羅紀世界》等多部票房钜片的好萊塢傳奇影業（Legendary Entertainment）。不到兩個月後，萬達旗下的美國AMC院線搶購Carmike電影院，自此打造出全球最大連鎖電影院。而目前，王健林還在商洽收購曾多次操刀全美音樂獎和金球獎等大型典禮電視製作公司Dick Clark Productions的控股權。
資料來源：CNN、BBC
【最近在忙甚麼？】最近海外「避險」趨勢越來越明顯了(下)
個人淺見：
前兩天分享了很多「海外置產糾紛」的故事，像是自己跑去當地找建商買，結果沒人幫忙賣的故事，或者是透過其他業者購屋，結果後續竟然沒有售後服務….等等求助無門問題，希望這些別人的悲慘故事不要嚇到各位民眾，因為海外置產原本就是需要足夠資源的跨國大品牌才有能力服務到好。
延伸閱讀：
【最近忙什麼】同業的海外置產糾紛故事（上）
【最近忙什麼】同業的海外置產糾紛故事（中）
故事：替畢身積蓄「避險」的W先生
除了別人的錯誤投資所導致的糾紛分享，最近在協助這些民眾諮詢以外，昌鵬大部分的心力還是回歸到業務面的事情裡面。最近昌鵬跟自己小組的組員有發現來詢問海外置產的客戶越來越多了，而最近前來詢問海外置產的客戶跟過去兩年不太相同，前兩年的客戶大多數都是為了賺取高額的租金、房價價差而決定購買，但最近開始以「避險」取向的民眾越來越多了。
為什麼民眾要到海外的房地產去「避險」呢？除了房地產的三大作用（保值、增值、現金流）外，有一位W先生就跟昌鵬說，現在台灣的經濟衰退、出口銳減、缺乏投資機會，在加上中國大陸的在國際上阻撓的緣故，台灣在國際上的經濟競爭力越來越弱勢了，他甚至問我曉不曉得，當一個國家經濟變弱小之後會帶來什麼樣結果？。
但是W先生說，上述這些問題都不打緊，最恐怖的地方在於台灣人好像對於這些問題視而不見，民眾與政府對於外來的經濟與房地產復甦的看法非常樂觀，看不到國內因為遇到困境而感到需要反思、改進的徵兆。
【最近在忙什麼】另外幾則別人的海外置產糾紛小故事(中)
首先要跟長期支持我的朋友們說聲謝謝，因為「國際超級房仲」的facebook粉絲團的按讚屬正式突破3000人囉！在不動產的粉絲團是屬於小眾市場，而且海外房地產又屬於特別小眾市場來看，再加上昌鵬並沒有花錢去賺粉絲團讚的情況下，目前海外房地產「個人」粉絲團（非房仲總部）按讚數最高的，應該就是「國際超級房仲」了。
我認為「資訊」除了能夠賺錢生活以外，最重要的是還要能幫助到別人，讓那些透過國際超級房仲投資的客戶能夠獲利，甚至沒有透過我成交的客戶也有機會因為我提供的「資訊」而避免損失。
像是下面這位素未謀面客戶Ｗ小姐，雖然還沒有跟我買房子投資，但是經過我的建議之後，她另外順利地在南部買了一戶喜歡的自住用透天，而且Ｗ小姐還謝謝我替她省下了200萬的房價。
除了上一篇幾則「同行客戶的海外置產糾紛」小故事以外，其實還有非常多人因為資訊不足而導致在海外投資時產生問題，以下再另外分享一則別人的「海外置產糾紛」小故事，而且這個故事是目前是幾乎想要投資海外的民眾「必定碰到的誘惑」。
第一位Y小姐，她在前年聽了我們的投資說明會並且跟著我們藍海團隊去泰國考察之後，發現泰國的房地產不但前景大好，而且房地產資訊非常地透明，於是Y小姐就在回國之後沒有多久就帶著先生再自己去曼谷考察了一趟，在透過當地仲介介紹之後，Y小姐跟先生看上了一個大坪數的中古屋大樓，重點是單價比我們公司的售價還要便宜許多。
於是，Y小姐在當地仲介的勸說之下，花了1500萬泰銖把這個大坪數的建案買了下來，並且聽了當地仲介的建議要規劃成30間的出租型公寓，Y小姐說當時算一算，租金投報率有將近12%左右。
【最近在忙什麼?】幾則「同業的海外投資糾紛」小故事跟大家分享(上)
最近滿多網友跟客戶在問我，怎麼好久沒看到我PO「個人淺見」了，也沒看到我在上傳新的影片，結果觀察了一下部落格才發現：哇！我竟然半個月都沒有PO文章了。
期待我繼續分享房地產資訊以及想看更多新影片的人，非常謝謝大家的肯定與支持，等最近手頭上的事情告一段落之後，會趕快寫新的劇本並且拍成影片分享給大家欣賞的，如果大家對於房地產、房仲業、購屋售屋…等等有一些心得希望我拍成影片的話，歡迎也私訊給我。
至於昌鵬最近在忙什麼呢？一一來跟大家聊一下吧：
首先，前半則的文章會聊聊這陣子協助處理幾位同行的客戶「海外投資糾紛」，在這篇先跟大家分享三則小故事，希望可以給大家借鏡，因為海外投資真正最大的風險不是匯率、不是政治，而是「人」。
故事一：柬埔寨金邊的紅單問題
我常常跟客戶與網友分享，海外投資首重的是「安全」，如果安全性不夠，再高的利潤都不要去追求，因為萬一真的是情的話跨國訴訟是一件非常麻煩、非常花錢的事情，尤其如果你是透過小品牌或者是沒有透過仲介買，之後的糾紛一定會讓你恨得牙癢癢，來跟大家說個最近的小故事：
前陣子有一位X小姐，他透過「好朋友介紹」認識了一位跑單的業務員，並且購買了一戶柬埔寨的紅單，而業者在銷售時不斷地告訴X小姐：這個案件利潤有多高、未來會多好賣，你之後隨便去路上找一間仲介公司他們都可以幫你賣這個柬埔寨的房子。
除此之外，這名跑單的業務並沒有考量到X小姐的狀況，因為X小姐本身雖然薪資條件很好，但是X小姐其實並沒有那麼多的存款，而且需要變現速度夠快的投資產品，所以說這位X小姐是非常不適合從事海外投資的。
通常這樣的情況，我在了解客戶狀況之後，除非他有其他金主可以一起投資，否則我都會勸客戶放棄海外置產的計畫。但是這位跑單業務不但沒有勸退X小姐，甚至還安排X小姐跟該建案的建商貸款(這個建商背後是柬埔寨最大規模的柬華銀行)，最後，Ｘ小姐把身上所有的資金都付給這位跑單業務並轉交給前手屋主當頭期款，剩下的尾款則全額向柬華銀行貸款。更可怕的是，柬華銀行竟然在工程進度還沒到位前，就把剩餘全額的工程款都交給建商了。
上面用貸款全額完款的行為，與投資標的是否在柬埔寨無關，而是根本就不應該在工程進度還沒抵達之前就讓買方支付完100%的工程款，這在任何國家、任何建案都是不被允許的事情，但是這位跑單業務為了成交卻讓客戶這樣做了。
結果，X小姐聽信了跑單業務的說法，卻沒有任何一間台灣仲介願意協助X小姐出售她這個單位，同時X小姐想要向當初這位跑單業務要一些當初購屋的建案資料、簡報檔…等等，這位跑單業務卻用很不客氣的口氣拒絕X小姐，再加上台灣絕大多數的業務並不懂海外房地產，也不懂法律，使得X小姐求助無門不知道怎麼辦才好。
此外更誇張的是，X小姐購買的這個柬埔寨紅單的產權更複雜了，X小姐簽的兩份買賣合約，竟然前手屋主都不是同一個人，而且當中有一位竟然就是那位跑單業務！最後X小姐上網看我有在講解海外置產糾紛的問題所以找上了我諮詢。
所以我常常跟所有的人說，海外置產最大的風險不是匯率、不是政治，是「人」。
【只有更冷】銷售額連跌3年，這2地最慘烈！
好房網News林美欣／整理報導
沒有最冷，只有更冷！財政部統計今(105)年上半年不動產經紀業銷售金額，較去年同期大減超過2成，而這已經是連續3年出現2位數減幅，其中又以台中市、台北市最慘烈。
依據財政部統計資料，今年(105)年上半年不動產經紀業銷售金額179億元，較104 年同期減21.1%，且已連續3 年呈兩位數減幅，其中以仲介銷售167 億元為主（占9 3%），年減20.1 %；代銷僅12 億元（占7 %），減36.3 %。六都中又以台中市減27.5%最多，台北市減22.9%次之。
不動產經紀業銷售額年增率(國情統計通報–財政部統計資料)
台中市房市告急，也顯現在賣方的開價上，好房網記者觀察台中街頭銷售廣告，西屯區「含雙車位50坪中古屋，總價758萬元」、「店面+2樓公寓：598萬元」，開價遠低於市場行情。 近期有房仲統計六都賣壓最重行政區，台中市西屯、南屯、北屯「名列前茅」，屋主想要順利出脫，房仲建議開價得「盡量貼近買房期待」。
市況同業慘烈的台北市，根據內政部統計資料，截至7月為止，買賣移轉棟數11964棟，較2013年同期高點衰退50.3%，其中又以內湖區衰退65.5%最多，同時有高達8個行政區交易量衰退都超過5成。 賣壓有多沉重，看看待售物件就知道。以永慶房屋目前在網上的待售物件，台中市超過2.2萬件居六都之冠，其次為高雄、新北市，足見台中市賣壓之重。 六都網路待售物件
(資料來源：永慶房仲網)
房仲收費的變革已經啟動，房仲服務費0%起，消費者完勝(??)
2016/09/09 13:06:57 聯合新聞網 車維晏
自從監察院在2011年，針對房仲服務費過高問題，糾正內政部之後，至今已超過5年的時間，其間波折不斷，消保團體、內政部、房仲業者之間，對於服務費調降幅度、方式、時機等，始終難有共識。不過，全案就在今天，終於有了突破性的進展。 依據最新的方案顯示，房仲服務費可望歸零，然後，依消費者個人需求，選擇使用多少服務，才付多少費用，在這波爭議中，消費者可說大獲全勝。衡定房屋總經理房孝如表示，這套收費方式，甚至已超越歐美等先進國家，對於消費者權益的保障，可說大幅提升（？）。
這次變革的最大亮點，就是將房仲服務費一舉調至0%。過去大家爭議的焦點，一直在服務費6%合理？還是4%合理？房孝如表示，這樣爭執下去，永遠不會有結論。因為，我說我的服務值6%；你說不對，最多只值4%；但雙方對於這個服務內容究竟是什麼？卻從未認真討論過，這樣怎麼會有交集呢？
「這樣下去，結局就是大家都輸！」房孝如感嘆。因此，衡定房屋率先提出解決方案。首先，就是讓房仲服務費歸零，這樣一來，消費者先立於不敗之地。然後，如果房仲認為自己的服務價值6%，那就有責任把自己準備提供那些服務？值多少錢？一樣一樣條列出來，供消費者品評。
例如：房仲說我會提供A服務，值10,000；還有B服務，值5,000；以此類推；最後，就看消費者買不買單？如果房仲的服務，真的符合消費者所需，消費者十分認同，通通都選購，結果這樣買下來，證明真的就是值6%，相信從此以後，再也沒有人會質疑，房仲的收費太高。
將爭議從上限6%是否合理？改為下限從0%開始，房仲想收多少服務費，就看能提供多少消費者願意掏腰包購買的服務？一舉將爭議消弭。房仲當然可以收取6%的服務費，但前提是必須說服消費者，為什麼我的服務，值得大家掏出那麼多錢來買？
結局從沒有人能贏，變成大家都贏。最熟悉這整套變革方案的房孝如表示，雖然很欣慰，但挑戰其實才剛開始，因為業者可能都還心存觀望，想先看別人怎麼做？再決定自己怎麼做？如此一來，可能又要再耗費5年，消費者還是無法把錢花在刀口上，因此，衡定房屋率先明訂各項服務的內容，以及收費標準，希望讓糾纏多年的爭議，能儘快落幕。
個人淺見：
這個記者用這種內文與標題，真的有很嚴重在誤導民眾的嫌疑，極度不專業，而且雖然知道這個又是在「放風聲」來試探民眾的反應，但真的不得不說這個方案實在是非常有創意，既奢侈稅之後又一個異想天開的大創舉，很佩服怎麼有辦法這麼天馬行空想到這種法案去建議政府，或許這篇新聞標題應該要改成這樣更恰當：
「合法賺差價的時代已經啟動，房仲服務費0%起，房仲業完勝！」
直接跟各位預告未來的結果：以後房仲人員就是拼命跟屋主議價，把底價能砍多低就多低，開價拉多高就多高；對買方這邊，就是不斷地給予錯誤行情觀，接著把買方出價能拉多高就拉多高。最後回到買賣雙方最喜歡講的「買清」、「賣清」，中間如果有出現價差的話就全歸房仲所有，因為房仲人員已經完美地達成買賣雙方的需求了。
如果我們的政府官員都這麼笨照這個建議去做的話，不懂得制定出好機制至少也要懂得會抄吧？抄襲先進國家的房地產制度會犯什麼法嗎？怎麼會抄了一個這麼奇怪建議？
首先，先創立日本與美國都有的房仲業者專屬物件平台，只有業者才可以進去調物件，把市場上所有的物件都回歸到專任約的形式，讓市場單純化也可以讓屋主的價格被守住；而需要好物件的房仲就是得上去這個平台跟有能力開發的同業配件，業績各收各的。
其次，用這種模式，就可以避免一般約滿天飛，結果屋主的價格卻只會越賣越差的問題，以及為了開發而產生房仲同業彼此間惡意踩線的狀況，把房仲的生態給調整健康。
最後，我個人認為這個這個公司提供出來的方案是絕對不可能實行的，因為最後服務的訂價還是會回到成交價的%數上面去，因為提這個建議的人沒有去思考過，為什麼世界各國幾乎都是用成交價％數來定服務費的原因與精神，而且也嚴重忽略房仲人員在提供服務之前，必須先開發、拜訪、經營….等等眾多前置的投入，難道這些辛苦的默默耕耘就不值錢嗎?難道買方一上門就可以看到超Apple的物件，都是天上掉下來的委託嗎?
台灣房地產市場已經很亂很誇張了，不要再搞一些奇奇怪怪又不符合市場狀況的建議了，因為我們的政府官員不太懂得分辨什麼才是對社會大眾好的方案。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 …
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