【中國新聞】中國大陸房地產的四項泡沫化風險評估
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
中國首富王健林靠著房地產建立金錢帝國，然而，他此時此刻卻警告：中國房地產已經失控，甚至將成為「史上最大泡沫」。
中國股市去年經歷暴漲和跳水式狂跌，數百萬股民自信北京當局不會讓股市跌太慘，不懂得止血，於是讓百萬散戶的股票變壁紙。自此以來，「泡沫化」在中國變成敏感詞。
不過，中國在焦頭爛額處理股市震盪後，可能又得面臨房地產上演類似戲碼。
王健林28日接受CNNMoney獨家訪問表示，中國房市最大的問題是，上海等主要大城市的房價猛漲，但數千個小城市的房價走低，卻仍有一大堆房子賣不出去。「我看不出有什麼方法可以解決這些問題」，王健林說。「政府想出一大堆方法，但沒一項有用。」
這確實是中國的重大隱憂。房市的大量資金岌岌可危，根據凱投宏觀（Capital Economics），截至今年6月，中國房產業的直接貸款高達人民幣24兆。
王健林說：「問題是中國經濟尚未觸底，如果我們太快移除一些槓桿，經濟可能進一步受挫。因此，我們將必須等到經濟重回反彈軌道，屆時再逐步減少槓桿和舉債。」但王健林不擔心「硬著陸」。硬著陸指的是，經濟在急速成長後，巨幅趨緩，或是陷入災難性崩跌。
王健林的說法極具參考價值，也很有份量。根據《富比士》和胡潤百富2015年資料，王健林位居中國首富，房產和娛樂帝國去年收益約為440億美元（約合新台幣1兆3909億元）。
其實，王健林之前就曾警告中國房產市場不太妙。他旗下的萬達集團已漸漸減少房產業務，轉而聚焦娛樂、運動和觀光。王健林最近彷彿推著購物車，進行海外收購，且特別瞄準美國的電影產業，以及其他看起來有利可圖的目標。1月，他買下拍出《侏羅紀世界》等多部票房钜片的好萊塢傳奇影業（Legendary Entertainment）。不到兩個月後，萬達旗下的美國AMC院線搶購Carmike電影院，自此打造出全球最大連鎖電影院。而目前，王健林還在商洽收購曾多次操刀全美音樂獎和金球獎等大型典禮電視製作公司Dick Clark Productions的控股權。
資料來源：CNN、BBC
個人淺見：
很多人都想要去中國大陸買房地產，中國大陸的房地產的搶手與價值「終於」被台灣民眾看到了（只可惜晚了大概15年左右），雖然北京、上海、廣州、深圳（俗稱北上廣深）的房地產非常具有價值、月租金也非常高，但是北上廣深的房價真的很高，依照房地產三大法則裡面，中國大陸的「時機」點已經過了，而且還有幾項您可能沒有注意到的泡沫化風險，國際超級房仲今天簡單跟大家介紹：中國大陸房地產會泡沫化的四項風險評估。
缺點一、北上廣深的基期已經相當高了
如同2003、2008年沒有危機入市的台灣房地產一樣，中國大陸值得投資的四個國際大城北上廣深，在過去這15年來房價已經飆到頂峰了，這裡的房價基期放到全世界各個大城市來筆都算是非常高的房價基期。
這樣的高基期房價，能夠再往上漲的空間不高，如同台北市中心的房價一樣，這也是為什麼這麼多人急著將台灣房地產的資產變現，趕快放到其他房價基期低的東協國家的主因。
缺點二、房價有泡沫化危險
在大陸前幾天的打房政策抑制房價溫度後，最近一年中國大陸的許多打房政策開始陸續鬆綁解禁，再加上去年中國央行把利率調低導致民眾大恐慌，紛紛想要找個地方讓資產避險，因此全中國最有錢的那些人紛紛把資金移往上海、深圳，導致房價基期已經相當高的上海在去年房價漲幅高達50%，深圳的房價更創下60%的漲幅。
基期這麼高的地方還能創造如此不可思議的房價漲幅，迅速的暴漲代表著有迅速暴跌的風險，這就是泡沫化的前兆（看看當年的東京房價），北上廣深這並不是一個健康的房地產體質狀態，因此中國大陸房地產會不會泡沫化的擔憂又更上一層樓了。
缺點三、一級城市與二三級城市落差大
相較於北上廣深等一級城市的高房價、高基期、暴漲漲幅，中國大陸的二三線城市不但沒有因此被帶動起房價，反而在許多數據與媒體報導中顯示，這些二三級城市的房價是在衰退的，因此若是想要賺取房價價差，二三級城市絕對不是一個理想的標的。
缺點四、極少數實施外匯管制的國家
這一點是大多數投資或在大陸經營過的前輩一定知道，大陸的資金是「進去很容易、出來會哭泣」，因為大陸是全世界極少數有在實施外匯管制的國家，也就是說今天你投錢到大陸做房地產等任何投資，未來要把前搬回台灣時，依照中國政府規定一年只有5萬塊美金的額度可以匯到國外。
所以說，如果你在中國大陸投資獲利的話，除非你可以接受用一些「地下／特殊方式」把錢帶出來，否則你的利潤再多也都只能卡在大陸裡面。
現在全世界都知道中國大陸的有錢人，都是能搬多少就把多少的資金搬到海外去，你還想要把資金搬進去大陸裡面嗎？
以上是國際超級房仲針對大陸房地產投資的一些風險評估，希望上面四點的風險評估可以對您有幫助，如果您認為這個資訊可以幫助到您身邊的親友，讓他們可以避免損失的話，請順手把這篇文章分享到faceboob內吧。
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