【最近在忙什麼?】幾則「同業的海外投資糾紛」小故事跟大家分享(上)
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
最近滿多網友跟客戶在問我，怎麼好久沒看到我PO「個人淺見」了，也沒看到我在上傳新的影片，結果觀察了一下部落格才發現：哇！我竟然半個月都沒有PO文章了。
期待我繼續分享房地產資訊以及想看更多新影片的人，非常謝謝大家的肯定與支持，等最近手頭上的事情告一段落之後，會趕快寫新的劇本並且拍成影片分享給大家欣賞的，如果大家對於房地產、房仲業、購屋售屋…等等有一些心得希望我拍成影片的話，歡迎也私訊給我。
至於昌鵬最近在忙什麼呢？一一來跟大家聊一下吧：
首先，前半則的文章會聊聊這陣子協助處理幾位同行的客戶「海外投資糾紛」，在這篇先跟大家分享三則小故事，希望可以給大家借鏡，因為海外投資真正最大的風險不是匯率、不是政治，而是「人」。
故事一：柬埔寨金邊的紅單問題
我常常跟客戶與網友分享，海外投資首重的是「安全」，如果安全性不夠，再高的利潤都不要去追求，因為萬一真的是情的話跨國訴訟是一件非常麻煩、非常花錢的事情，尤其如果你是透過小品牌或者是沒有透過仲介買，之後的糾紛一定會讓你恨得牙癢癢，來跟大家說個最近的小故事：
前陣子有一位X小姐，他透過「好朋友介紹」認識了一位跑單的業務員，並且購買了一戶柬埔寨的紅單，而業者在銷售時不斷地告訴X小姐：這個案件利潤有多高、未來會多好賣，你之後隨便去路上找一間仲介公司他們都可以幫你賣這個柬埔寨的房子。
除此之外，這名跑單的業務並沒有考量到X小姐的狀況，因為X小姐本身雖然薪資條件很好，但是X小姐其實並沒有那麼多的存款，而且需要變現速度夠快的投資產品，所以說這位X小姐是非常不適合從事海外投資的。
通常這樣的情況，我在了解客戶狀況之後，除非他有其他金主可以一起投資，否則我都會勸客戶放棄海外置產的計畫。但是這位跑單業務不但沒有勸退X小姐，甚至還安排X小姐跟該建案的建商貸款(這個建商背後是柬埔寨最大規模的柬華銀行)，最後，Ｘ小姐把身上所有的資金都付給這位跑單業務並轉交給前手屋主當頭期款，剩下的尾款則全額向柬華銀行貸款。更可怕的是，柬華銀行竟然在工程進度還沒到位前，就把剩餘全額的工程款都交給建商了。
上面用貸款全額完款的行為，與投資標的是否在柬埔寨無關，而是根本就不應該在工程進度還沒抵達之前就讓買方支付完100%的工程款，這在任何國家、任何建案都是不被允許的事情，但是這位跑單業務為了成交卻讓客戶這樣做了。
結果，X小姐聽信了跑單業務的說法，卻沒有任何一間台灣仲介願意協助X小姐出售她這個單位，同時X小姐想要向當初這位跑單業務要一些當初購屋的建案資料、簡報檔…等等，這位跑單業務卻用很不客氣的口氣拒絕X小姐，再加上台灣絕大多數的業務並不懂海外房地產，也不懂法律，使得X小姐求助無門不知道怎麼辦才好。
此外更誇張的是，X小姐購買的這個柬埔寨紅單的產權更複雜了，X小姐簽的兩份買賣合約，竟然前手屋主都不是同一個人，而且當中有一位竟然就是那位跑單業務！最後X小姐上網看我有在講解海外置產糾紛的問題所以找上了我諮詢。
所以我常常跟所有的人說，海外置產最大的風險不是匯率、不是政治，是「人」。
故事二：泰國芭達雅的售後服務問題
另一則故事就跟我比較親近了，有一位跟我們家很親近的一位投資客P小姐，一直以來她都是依照自己的感覺在做投資，而非專業建議，在台灣過去隨便買隨便漲的時期或許很簡單，但是這次她在泰國的芭達雅就踢到了大鐵板了。
這位投資客P小姐雖然知道我在從事海外房地產，但是她總覺得昌鵬太年輕，比不上她自己的同樣在泰國跑單的妹妹，P小姐說她妹妹花了半年的時間在跑芭達雅，她妹妹也跟台灣某間小型業者很熟很熟很熟….，所以在聽過那間小型業者的說明會加上自己妹妹的再三推薦之後，就很勇敢地在芭達雅丟了三百多萬現金進去投資，沒想到這竟然是另一個噩夢的開始。
過了半年，到了P小姐被通知交屋的時候，P小姐才發現這間小型業者突然收掉了！之後P小姐聯絡上這間小型業者的老闆之後，老闆告訴P小姐：「我們只有負責帶你進場，剩下的事情就是你跟建商之間事情了」，甚至也說了黑心業者最常說的話：「我們沒有收你2%服務費，所以沒有義務要服務你」。
聽到這邊已經讓P小姐火冒三丈了，更讓她生氣的是這個小型業者的老闆在公司收掉之後，竟然還換了一台「超跑」！
沒辦法，最後P小姐只好跟著妹妹親自跑去芭達雅親自辦理交屋、驗屋、過戶等等繁雜手續，而接下來要找公司作物業管理更是讓她頭大，因為通常不到30戶的散戶，物業管理公司是不會花人力成本去幫忙管理的，再加上P小姐不會講英語與泰語，所以當地絕大多數的當地小房仲公司沒辦法跟她溝通。最後，P小姐勉強找到了一間有華人的小仲介，並且願意幫她作物業管理。
到此似乎告一段落了，但這間房仲公司規模太小了，全店不到5個人，可想而知物業管理的品質不會有多好，因此P小姐希望可以盡快出售，不求賺錢只求平盤就好，但是芭達雅那邊目前沒有什麼剛性需求，當地人口的收入也不是很高，再加上那間小仲介公司沒有銷售通路的關係，至今P小姐的這間芭達雅物件，還在掛在該公司的銷售架上陳列著。
強烈建議，與其聽大家說，不如聽專家說，因為親友會為了你好而給你意見，但通常這些親友的意見都不是什麼專業客觀的意見，而且最後出了問題也跟他們無關，問題還是回到您自己去面對。
故事三：曼谷收租中的L小姐
第三則故事就幸運多了，L小姐前年透過我們公司的介紹看上了曼谷的一間收租套房，因為進場時間非常早，因此可以收到6%的租金投報率（現在大概是5%左右，因為房價上漲），而這位L小姐聽了我們的建議，先不要動用到身上的現金，而是趁著台灣超低率的時機用台灣的房子去增貸了1000萬現金出來，而利率只有1.8%。
這樣大家應該會算了，L小姐把1000萬的資產從台灣搬到了曼谷，因此總資產其實是沒有變化，只是換了個地方擺；接著用泰國6%的租金去還台灣1.8%的房貸，扣掉管理費與物管成本之後，還有3%多的利潤，一個月大約是25,000元的收入，一年有30萬元。
就這麼單純，L小姐只是把錢換到另一個地方擺，每個月就有25,000的收入，而且她的資產不但並沒有因為換地方變少，反而還隨著泰國的經濟與房價在穩定上漲中。前陣子跟她碰面聊天的時候，看到L小姐似乎比之前更快樂了，因為她說她什麼錢也沒有花，一年就白白多了30萬可以用，到今年九月為止，她已經用這筆多出來的閒錢帶小朋友出國遊玩4次了。
同樣都是把錢放到海外投資，選的業者不一樣，結果就是這樣血淋淋地天壤之別，因此再三建議大家，海外投資之前，您一定要慎選業者以及業務員，因為錯誤的業務員無法提供正確的資訊給您參考，而錯誤的業者會把所有正確的事情都變成錯的了。
「海外投資糾紛」是大家都不想遇到的事情，希望上面這些故事分享可以讓您更加了解「海外置產」，以及「海外置產」應該注意的事項，才可以讓您發生「海外投資糾紛」之前，先知道該怎麼樣保全自己的權利。
另外，最近還有在忙一些「令人振奮」的事情留到下一篇跟大家分享，雖然這陣子忙得比狗還累，但是有意義的忙碌不但不會讓人感到辛苦，反而是滿滿地充實、期待每一天的上班（好啦，連放幾天颱風假還是很過癮的）。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
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