【為什麼這麼多人去投資海外房地產?】到底是可以賺什麼?有哪些風險?
投資海外房地產真正要賺的獲利和風險在哪裡?
國際超級房仲： 日本、美國、英國、澳洲，再到現在東南亞的泰國、馬來西亞、越南和菲律賓等等，有在關注房地產的你應該有注意到，最近這幾年越來越多人跑到國外去購買大家認為「看不到、摸不到」的東西，到底是為什麼？海外房地產有這麼好賺嗎？可是為什麼我也聽到有不少人在國外投資房子產生問題？ 這一篇文章是一則很淺顯、入門的海外房地產說明，如果你想要投資房地產甚至是海外房地產，但是你不曉得為什麼要去投資的原因，或者不明白到底有什麼優缺點的話，可以來把這篇文章慢慢地看一遍。 那我就開始了。
一、為什麼要投資海外房地產？投資台灣房地產不好嗎？
我相信現在還是有非常多數的台灣人，都在期待台灣的房市有一天可以重返榮耀，回到過去那段好投資、好賺錢的時光，但我必須要狠狠地敲醒你：「那是不可能的」。 首先你要先知道，目前台灣的房地產（尤其是住宅）是相當沒有投資價值的，尤其是在台北市，主要的理由有很多，像是台北市的房價以全世界的標準加上台灣人普遍收入來看，台北市的房價真的是貴，新北市也不惶多讓。 但是東西貴沒關係，重點是現在這個貴的東西卻沒有需求，有需求的人卻負擔不起，講白了就是因為台灣房子沒有投資價值，所以有錢人不再會把資金放在房地產裡面，真正想買的年輕人卻因為高房價低所得而買不起，甚至就算買了以後，房貸也扛不起來。 除了貴以外，上面提到沒有投資價值還有另外一個主要原因，就是台灣對於房地產的「高稅制」，尤其是可怕的「房地和一稅」，如果獲利將會有15-45%的價差是要繳給政府的，萬一賠錢的話則全部是自己承擔。 剩下還有像是台灣經濟因素、老年化與少子化、低薪窮忙、政黨惡鬥….等等問題，導致台灣整體現在的體質非常地虛弱，因此房地產在層層枷鎖之下，已經不太有機會往上漲，能夠保值就已經是萬幸了。
二、去海外買房子是要賺什麼？房價價差、租金收益、可能的匯差
其實去國外買房子的投資目的很簡單：①賺取房價價差： 這是你最主要去國外投資房地產的原因，因為房地產有著「保值、增值、現金流」的三大特性，因此我們去國外選擇房地產來投資，最重要就是要賺取像台灣過去的那一波房價漲幅。②租金收益： 房地產能夠帶來的現金流效益，就是所謂的租金了，以台灣位於全球最低的租金投報率(2.02%)來看，其實你去任何國家買房子收租的租金投報率都比台灣好太多了，平均租金都是台北的2-3倍以上，因此在國外買到一個年租金投報率高達5%的產品是很普遍的事情。 所以換個角度想，就算你不期待房價能夠漲多少（能夠保值就好），但是你在國外可以收到台北2-3倍的租金，請問你要在台北還是國外當包租公呢?③ 匯差（看緣分）： 去國外投資房地產的流程裡面，最難控制的就是匯率問題，所以如果你比較保守的話，建議選擇像是泰國這種匯率安全穩定的國家；相反地，如果你想要有機會賺取匯差的話，可以選擇像是澳洲、日本和馬來西亞這種匯率處於歷史相對低點的國家，您就有機會除了賺取房價價差、高租金以外，還可以多賺到一筆匯差喔。
三、聽起來很棒，但是投資海外房地產有什麼風險？海外孤兒、保證型產品，是最大的兩宗常見糾紛
投資當然有賺有賠，雖然房地產相對來講已經是風險很低的項目，尤其是國外經濟正在起飛的國家，不過怎麼還是會有人再投資國外房地產這種低風險的標的還賠錢呢？ 關於投資海外有哪些風險，我的部落格裏面有很多這樣的文章，我就不一一引用，有興趣的可以再「部落格文章」這一個搜尋分類慢慢逛，不過我還可以可以簡單粗略地講一下，通常在海外房地產投資最常見的３大風險：①找到不對的仲介公司/仲介： 這一點最嚴重，只要你找到不對的仲介公司，後面可以幾乎說全毀了，無論你買的建案多好、建商多大、地點多優都沒什麼用，甚至這種仲介會讓你誤以為自己買到很好的房子，其實品質又差、建商也小、地點又偏僻，所以找到有口碑、品牌良好的海外仲介是最關鍵的要素，找到好的仲介你大概就有八成的勝算了。 通常不好的仲介最常發生的事情，就是銷售時講得天花亂墜、獲利很高，但是等到要驗屋、交屋，或者開始做售後服務的時候，該公司就擺爛不處理，不然就是人間蒸發人去樓空，你想找人客訴都求助無門。延伸閱讀：淺談台灣的海外房地產市場，少數老鼠屎壞了一大鍋救命粥②買到不對的國家/城市： 什麼是不對的國家與城市呢？簡單講就是經濟其實沒那麼好、人口紅利也不足、外資也不多的國家，以及房子供給過剩、土地還非常多等待開發的城市，這種房子太多人又太少，而且又沒什麼資金挹注的地方，通常買下去就是九死一生，你找再好的仲介也無力可回天。 相反地，要找到對的國家與城市也很簡單，找到跟上述條件相反的地方就對了！千萬不要只聽仲介講，因為仲介都會把黑的講成白的、死的說成活的，在你沒有概念又沒有做功課的情況下，被仲介誤導是極容易的事情。 假設還真的不曉得哪個國家比較適合投資的話，建議你可以參考這個第三方權威機構【Global Property Guide 全球房地產指南】針對全世界各國的介紹與評比，看看哪些國家的評分高、租金也高，你就跟著權威機構選擇國家投資就對了，而非全部聽仲介的。 ③ 購買到保證買回的產品 很多台灣人看到海外不動產標榜著「保證」就很心動了，雖然不是說保證型產品就一定不能買，只是在我們專業業者眼光裡面，通常有標榜「保證」的建案都是相當沒有吸引力的物件才需要做保證。 而保證型產品裡面，如果你看到它的保證租金給的特別高，可能有超過6%以上，甚至保證的時間非常久，可能是5年、10年以上的產品，那這種物件的風險就相當相當地高，建議您盡量就別碰這種高風險產品了。 如果你看到的保證型產品，有標榜「保證買回」的話，這種建案幾乎十個有九個半都會出事情。延伸閱讀：保證租金、保證買回的風險在哪裡？看完之後可以幫你省好幾百萬
四、如果我想要投資海外房地產，應該要做什麼準備？重要提醒：要了解當地購屋習慣，不要把台灣的投資經驗當作100%準則
其實投資國外不動產是全世界行之有年的事情，許多國家的富豪都在做這樣的事情，台灣的金融、壽險業更是如此，只是台灣民眾普遍比較保守在加上海外投資的風氣起步得比較晚，所以大多數台灣人至今還處於觀望的態度。 因此，如果你有興趣要投資海外房地產的話，這絕對是非常好又安全的投資方向，不過投資之前我還是有３個提示想要提醒您：①了解自己的資金預算 首先你一定要知道，雖然海外房地產獲利不錯又沒什麼太多風險，但是要投資海外房地產的門檻是相當高的，尤其是很多國家其實並不太開放讓外國人用貸款購屋（即便開放，利率也是相當地高），因此要去投資國外房地產你必須要有非常大的現金，或者是台灣要有房子可以讓你去貸款。 以預算最低的東南亞來說，通常你預算沒有個350萬台幣以上，真的很難買到什麼好東西，平均來講有個500萬至1000萬台幣的話會最好，你才能買到東協首都裡面的精華區。 若是其他先進的歐美國家、日本、澳洲等等，也建議您至少準備1000萬台幣左右的預算再去投資，才能購買到地點好、品質好的建案。②要有中長期的耐心 其次，現在幾乎各個國家都在打壓短期炒作房地產的模式，所以你千萬不要把當年台灣可以短期槓桿炒作的觀念放到國外去，原則上沒有個5-8年等待的耐心，我就會強烈建議你別去投資了，畢竟房地產不是一個短期就能夠獲得巨大利潤的產品。 相反地，如果遇到有仲介標榜可以短期獲得高額獲利的話，這種事情你就敬而遠之吧，不要去相信這種不切實際甚至不用承擔風險的事情，投資一定有風險、但不應該是冒險。③ 一定要透過台灣仲介公司 千萬不要為了省那2%仲介費，直接跑去國外找建商、仲介或是跑單幫的買，因為你常常聽到的海外孤兒90%以上都是這種類型，絕對別以為你未來要做售後服務、處理出租出售的事情可以像在台灣找仲介那麼簡單，也絕對不是你要花錢就一定找得到人來服務，這種有錢就是大爺的心態在國外房地產是行不通的。 只要你在台灣找到口碑良好、人力充足的海外仲介公司，後續所有雜七雜八的事情都會有專業公司幫你處理地好好的，有任何事情你也只需要在台灣打個電話、發個LINE就能交代好，甚至需要碰面洽談的急事，您也不需要親自飛到國外，直接到台灣的辦公室就能夠搞定囉。
結論：投資海外房地產要獲利真的是相當簡單地前提是你要先選對仲介、選對城市
只要你找到一個品牌大、口碑好的仲介公司，然後買到一個經濟好、供給少的城市來投資，基本上你的房子要賠錢也很難，不過文章的最後我還是要先建議您，如果您真的有打算前往國外投資房地產，你真的要把這些需求與預算跟仲介顧問討論清清楚楚，不要讓仲介瞎子摸象亂推建案給你，這樣只會浪費彼此的時間。 同時，不要急著先飛過去當地看房子，因為直接飛過去你也看不懂，頂多看到當地很熱鬧、房子很漂亮，相關的房市狀況、數據、法規和稅務等等，你都應該在台灣跟仲介做完所有的洽談之後，確定要購買再飛過去當地現場看屋，您才能夠看得出這個建案的投資價值與未來發展在哪裡喔。 祝福想要投資海外房地產的您，都能夠順順利利、輕輕鬆鬆地賺到錢，如果還需要更多資訊的話，歡迎在這個網站裡面逛逛其他文章，或者上臉書搜尋「國際超級房仲」。
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【又是柬埔寨建案&台灣仲介】海外購屋踩雷，建商、代銷、業務互踢皮球，他成海外不動產孤兒
又有人變成海外孤兒了、又是曉建商、又是小代銷業者、又是柬埔寨
房仲林政緯和同業蕭先生2年多前透過台灣代銷全球國際地產，以折合新台幣約250萬元總價分別購入1戶位於柬埔寨的皇家集團旗下預售屋，去年中他發現建案停工數月卻沒被告知，台灣代銷也人去樓空。
去年12月底，他發信給皇家要求解約，還願意照合約規定，被沒收20％購屋款，最後只能拿回約50萬元，但時至今日仍一毛都沒拿回。
發信要求解約後，「皇家卻給我一個電話，叫我去找當初賣房的業務處理，可是他離職了啊！」林政緯無奈地說
雖覺得怪，林政緯仍依指示聯繫，今年4月，在業務及業務主管李格寧牽線下，他終於見到皇家集團顏姓總經理，「我當面跟他說，我跟蕭先生共2戶都要解約，他要我們把合約書正本交給他，還答應一個月就處理好。」林政緯回憶。
誰知道，這位總經理6月過世，合約書被收走的2人，成了海外不動產孤兒。「我打去柬埔寨，但語言不通，只有一個電子郵件能跟皇家的人聯繫，他們一直叫我去找當時的業務，可我是跟皇家簽約，合約書也是被皇家收走，錢也都匯到皇家戶頭，為什麼要我去找一個已經離職的業務？」
後來，林政緯發現皇家集團又在台灣銷售新建案「皇家1號」，他們連忙找負責代銷的豐匯國際地產副董事長、國際全球地產前總經理的張璨鱗解決，但得到的回覆卻和皇家一樣，要他回頭去找當時的業務主管，踢皮球的態度讓林政緯相當火大。
面對受害者指控，張璨鱗向本刊表示：「當初全球代理First 1進來，是走仲介系統，所有銷售的仲介都是通路商，最大利潤在他們那，現在也應由他們去跟皇家交代才對，當時賣給林先生的業務主管是李格寧，他還是國際全球的股東，怎麼會不能幫忙處理？」張璨鱗把責任都推到李格寧身上。
張璨鱗強調自己並非國際全球地產負責人，交易過程也沒有參與，責任不在他身上，只能儘量協助，「皇家這麼大的公司，怎麼可能不尊重合約精神，只是有人想把事情複雜化罷了，真的有問題就打官司吧。」
當初賣房的李格寧也向本刊喊冤，說自己只是幫忙銷售案子，並未經手任何金錢，「所有錢都匯到公司，有糾紛當然去找公司，我實在無能為力。」還說：「其他十幾位買家都有繼續匯款，代表建案有正常興建，不懂為什麼退款如此不乾脆，也不懂為何一直要我去聯絡，最好一通電話打過去就會退款，如果真行，我馬上打。」
聽到雙方互踢皮球的說法，林政緯又氣又無奈。「我推測他們應該是股東間有糾紛，但我是消費者，建商當然要對我負責，50萬元真的不多，但一定要讓後面消費者知道，退點錢就這樣，這家公司根本沒誠信，未來問題一定更多，大公司不該如此。」林政緯怒批。
事實上，他並不是一般消費者，除了10年房地產業經驗外，身邊不少朋友也在銷售海外不動產，圈內眉角多少了解，竟栽在本業，更讓他無法接受。
新聞來源：鏡周刊
國際超級房仲
如果你已經是海外孤兒，遇到這樣的狀況，你知道該怎麼解決嗎？
這個新聞好多人傳給我看，不過這一則新聞被搞得好複雜，又是房仲、有是業務、又是買方、又是海外代銷、還有台灣代銷、柬埔寨開發商、開發商又是台灣人，甚至還跟甲山林有關係….等等，整個事件被搞得很複雜，我來簡單說明一下當中的關係。
A.買方(身分是房仲)→B.透過海外代銷公司全球國際(倒了)&業務→C.購買開商發皇家集團(跟甲山林有關)→D.建案標的(皇家First 1)
依照新聞報導的狀況，現在則是D.建案皇家First 1停工數月沒有如期蓋下去，C.開發商皇家集團卻要求A.買方繼續付款，如果你是A.買方，請問應該要怎麼做呢？相關責任歸屬在誰身上呢？
責任當然在開發商身上
你一定要知道，任何買方透過仲介去買國外的預售屋，這個買賣合約在法律上當然只有規範買方與開發商(建商)而已，仲介公司在你們完成交易之後責任跟服務就結束了，之後有任何「房子」有關的問題，當然責任是在開發商身上。
現在因為建案沒有繼續施工，沒有施工的責任絕對是開發商的問題，所以買方透過E-mail或是仲介去聯繫開發商都是正確的做法。
只是依照柬埔寨一般台灣開發商的習慣，他們的工程款收款方式大多是依照「時間」來收錢，也就是不看工程進度、時間到了你就該付錢，不要問開發商蓋到哪裡，反正最後有把房子交給你就好，萬一延遲交屋就按照延遲的違約罰則在未來賠償給你；這個就是目前柬埔寨預售屋(台灣開發商居多)的狀況。
再加上目前柬埔寨的法律還不完備，關於預售屋的法規、合約條款…..等都是開發商自己擬定，不需要依照政府的制式化要求，因此要在柬埔寨購買預售屋的投資者，一定要特別小心這些合約內容，因為條款是開發商定的，一定是比較保障開發商的喔！（跟台灣買預售屋的狀況相同）。
不過新聞裡面有看到開發商回信給客戶，竟然要買方自己回頭去找當初的業者，真的是滿誇張的，不了解怎麼會有這種做事方式、還是開發商的Email被盜帳號了？怎麼可以把責任踢到經銷商的業務身上？
難道仲介代銷都沒有責任嗎？
► ►仲介(海外代銷)究竟有沒有責任呢？其實必須要看狀況。仲介的責任就是要把正確的資訊告知客戶，如果告知的資訊有錯誤或者詐欺，導致投資者陷於嚴重錯誤的話，那這樣的話仲介就會有責任了。
另一方面，就是仲介公司有沒有給買方「承諾」？比方說售後服務、建商的違約處理方式….等等的承諾，如果仲介公司有承諾(最好是白紙黑字)關於上述這些事情的話，那種仲介公司就會有相關責任，買方也就可以選擇透過仲介公司處理。
依照這則新聞看起來，不曉得該仲介公司「全球國際」有沒有承諾有關於這方面爭議的服務；即便有，但是這家公司已經倒閉了，公司收掉之後相關的服務責任也就跟著結束，所以買方沒辦法跟倒掉的公司要求繼續售後服務。當然，除非它們有一些法律上的責任追究（詐欺或債權之類的民刑事責任），那就是全球國際的負責人應該要負責，只是目前新聞上看不出來有法律上的問題。
至於當初全球國際的「業務與業務主管」呢？
一樣的道理，如果是跟公司承諾有關的服務內容，在業務員離開這家公司的時候，相關的服務當然就是繼續由原公司全球國際承接，只是現在全球國際倒了，結論就回到上面那一段的狀況上。而業務跟業務主管只要沒有任何法律問題需要究責的話，全球國際的負責人也就不會有法律責任。
裡面的業務主管李格寧先生還願意出面幫忙處理，已經算是「多做的了」，因為這已經不是離職業務員應該要處理的事情，除非這位李先生也是當初的負責人之一，那可能就會有負責人該盡的義務了。
延伸閱讀：為什麼台灣人投資海外房地產賠錢的多？因為妳們都愛買這10種房子啊！
聽了半天好像真的求助無門的樣子
沒錯，這就是國際超級房仲講了快要八百次，但是許多台灣民眾還是喜歡自作聰明的重點：「海外房地產投資，最大的風險不是別的，就是這些『業者』」，如果業者抱著炒短線的心態去銷售國外房地產，只要在建案完銷之後將公司收掉，所有的服務責任它們就可以拍拍屁股一走了之，之後再開另一個新公司去接新建案就好。
這則新聞看起來就是這樣的狀況，全球國際的負責人收掉這間公司之後，仍然開了另一家海外代銷公司來銷售海外建案，事實上全球國際這家公司本身在2015年前前後後就已經改了好幾次名字與負責人，當時如果透過這家公司成交的任何客戶，現在也沒辦法去找新公司去要求任何售後服務，只能自認倒楣。
這類型賣一賣，然後到履行責任(交屋/轉售)時就收掉的海外仲介公司，實在是不勝枚舉。
所以國際超級房仲才常常講，已經2018年了，台灣海外房地產都已經發展了快五年了，到底一家公司評價、口碑、建案好不好，已經不像是五年前大家各說各話，你現在還找不到口碑良好、品牌夠大的海外仲介公司，可能真的是你的問題了。
延伸閱讀：投資海外房地產原來真正的風險，就是這些「仲介代銷」業者
所以現在該怎麼處理呢?
說真的，這家公司有違法嗎?看起來沒有
這個負責人有違法嗎?看起來也沒有
這些業務員與業務主管有違法嗎?看起來更沒有
所以當現在代銷公司倒閉、更別說業務早就離職了，請問現在該怎麼處理？
很簡單，就是找開發商。買方還是得想辦法找上皇家集團（開發商）去處理這個事情，所以新聞中有提到它們有找到開發商並且將買賣合約的事情交給開發商的經理，不管這位經理後來是否已經過世了，交給了開發商的人、開發商就應該繼續受理，即便沒有買賣合約（或是遺失），開發商應該要很能清楚地知道這位買方是不是他們公司的客戶（如果連這個都沒辦法的話也太扯了），更不能把責任推回給當初的代銷仲介甚至業務員身上(有夠扯，買方是跟你們公司簽約的耶，怎麼好像自己一點責任都沒有)。
而開發商必須要繼續告知目前現在的工程進度到哪裡、預計何時可以完工，如果延遲交屋的話，開發商就應該依照當初買賣合約的條件去履行違約的罰則賠錢給買方、甚至是可以讓買方解約；不過這些違約條款，就要看實際買賣合約內容有沒有規範到了，如果開發商的條款都比較保障開發商自己的話就…….
最慘的狀況，建案遲遲沒有動作、按照柬埔寨建商合約你就是要繼續付工程款、等到繳完錢後還是沒拿到房子的話，就是進入到開發商延遲的違約責任，若是開發商還沒有繼續完工的話，你就只能繼續等了…..，等到真的萬一開發商最終惡性倒閉的話，你要提告也必須要到柬埔寨這種冷門國家當地打跨國訴訟，因為你的建案(標的)在金邊，是很難很難在台灣打這樣的官司的。
所以說，開發商(建商)的規模、品質、口碑….等等，真的很重要，如果不想要搞得這麼複雜的話，建議就不要投資現在房地產狀況一堆問題的金邊了吧！即便如期完工，你也馬上就要面臨租不掉、賣不掉的窘境，全世界有很多城市的房地產狀況都非常好，沒必要去賭一個問題叢生的房地產市場。只是金邊市區大多數的電梯大樓都還滿準時完工的，買到會延遲交屋的建案真的算是滿衰的。
說實在的，我真的搞不懂到2018年的今天還在想投資金邊不動產的人到底腦袋在想甚麼？金邊的海外孤兒一大堆、一大堆人要賠售、一大堆人房子租不到原本預期的價格、一大堆仲介賣了就倒、一大堆的負面新聞……，難道要投資海外房地產之前你都不用Google做功課嗎？如果仲介說什麼你就信什麼，這樣的投資者自己也應該要負很大的責任。
國際超級房仲去年就遇過一位購買金邊的客戶，地點買在很市區的地方、附近就是PARKSON商場，但是房子也是從交屋空到現在一年多都租不掉，一直懊悔早著：「知道當初同樣預算就拿去買曼谷了」。
延伸閱讀：【全面解析】柬埔寨金邊的房地產10大真實狀況，保證讓你看了打退堂鼓
結論：金邊的海外孤兒真的有夠多！
這個狀況，買方應該只能找開發商去負責，開發商也不能把問題推回去給下游的代銷（經銷）商，下游的代銷商其實收掉了也就真的沒有責任要繼續服務，只是繼續往下走的最好狀況，就是開發商趕快蓋好把房子交屋，最慘狀況就是真的蓋不起來違約，最後可能會有到柬埔寨打求償官司的問題。
說實在的，就是因為現在金邊的房地產狀況問題很多，當地的電梯大樓也一大堆租不掉賣不掉才導致這個問題；換個角度想一下，如果金邊的房地產一直都很健康，房價與租金也一路如業者說的往上漲的那麼兇，買方今天就可以到當地找仲介公司幫忙賣掉還多少，可以把本金拿回來（甚至有賺），買方今天會上新聞也是大概知道金邊的房市慘狀，所以才這麼快決定認賠出售。
所以說，如果要避免變成這種海外孤兒的話，大概避開金邊、避開小仲介代銷、避開小開發商、避開非首都城市，你就至少有80%的倖存機率了。
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