【為什麼泰國房地產價格的價差這麼大?】關於曼谷房產，你不可不知的3大價格迷思│2020更新版
Last Updated on 2020 年 6 月 23 日 by 國際超級房仲
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國際超級房仲：
最近正在研究泰國房地產的您，有沒有注意到泰國曼谷房價的價格落差很大？明明都是同一個地段、同樣的屋齡、同樣上市建商，結果每平方公尺的銷售單價竟然可以差到2-3倍，更別提如果是不同屋齡與不同建商的話，售價差距就更誇張了，難道是我們被騙了嗎？
當然不是，所以今天就讓台灣最大的泰國代銷公司的銷售講師，也就是國際超級房仲小弟我，來跟您說明為什麼泰國房價會有這麼大落差的原因，以及究竟該挑選哪一種類型的房子，對你的投資來說才是最安全的選擇。
這篇文章想要讓你知道的是，很多人因為對於「泰國房地產」的不識貨，也就是不了解所謂的「一分錢一分貨」的道理，於是就買了很多看起來又便宜又划算又優惠的社區，導致房子到交屋後卻租不掉、賣不掉的狀況，而本文就是要讓你曉得為什麼那些看起來「很貴」的社區，其實會更值得投資、安全性也更高的原因。
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曼谷的價格太高了？有可能是你眼界太低了
最近很常聽到客戶說：「我朋友告訴我曼谷的房價已經漲上去了，現在去可能已經晚了」，如果你再多聊一下，他可能就會說：「像是某某建案，一坪都賣到70-80萬，這種單價跟台北市差不多了，那怎麼還能買？曼谷的售價怎麼可能跟台北一樣」。
一般民眾看到上面的對話應該都會覺得「哪有什麼問題」，但是在我們專業人士眼中，這種對話真的會讓人的白眼都翻到後腦杓去了，為什麼會這樣說呢？
▮第一點：實坪與虛坪計算，至少落差30%以上
我們通常都會告知民眾，在大多數的國家（撇除台灣、中國與部分柬埔寨建案），基本上各國在計算面積都是以「實際坪數」計算，也就只是算你的「主建物」＋「附屬建物」，與遮陽台那種奇怪的附屬建物是不算在內的。
而以台灣的經驗來看，通常新的電梯大樓至少有30-45%左右的公共設施，也就是大家最常說的虛坪（甚至連車位都還要買），這樣你應該看得出為什麼專業人士很常聽到這會想翻白眼翻到後腦勺了吧。
台灣的「每坪單價」，至少有30-40%是虛的；海外（含曼谷）的「每坪單價」是紮紮實實的實際使用面積；讓我們現在來算一下：
- ◉ 以台灣的觀念「虛坪」來看：曼谷一坪80萬的物件，至少要加上30%的虛坪面積，所以售價是80萬*70%，等於每坪應該是56萬而已。
- ◉ 以國外的觀念「實坪」來看：台北的80萬一坪，依照曼谷（國際）的算法，扣掉30%的公設之後，80萬*130%，等於每坪應該是104萬才對。
這樣說明應該就能理解了吧，因此請不要每次聽到國外的「實坪」單價就在喊貴，那真的是充分地暴露出自己的不熟悉。
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▮第二點：就算虛坪的一坪56萬，還是感覺很貴；你確定你的感覺是對的嗎？
很多民眾經過這樣一算之後，還是會嫌：「56萬一坪也不便宜啊，我在三重、林口、桃園、竹北、台南…..的價格才多少，曼谷怎麼會賣到56萬一坪」。
而身為一名專業顧問，對於自以為聰明又高傲的客戶，保持耐心、憋笑與不要輕易翻白眼，也是我們專業技能的一環。
請問一下：一坪56萬，你在台北可以買到什麼？
這是很實際的問題，曼谷是一個高度國際化的城市，人口密集度與商業行為….等繁榮度都遠遠勝過台北（光泰國目前的GDP規模已經有台灣的70%以上了）。
要比較曼谷這個泰國首都，你當然是要拿台北來相比，你怎麼會拿其他的城市來跟曼谷做比較呢？相同等級的東西當然要拿來跟相同等級的比，仁愛帝寶能夠跟普通公寓相提並論嗎？對吧。
♜ 來回答一下上面的問題：一坪56萬在台北到底可以買到什麼
一坪56萬在台北市基本上是買不到房子的，頂多就是地段差的老舊公寓而已，你只能往新北市走。
到了新北市也要看是好還是普通的區域（比方說板橋vs淡水就差很多了），也許你到板橋勉強可以買到一個不太舊的公寓、到三重可以買到不錯的新房子（雙北行情不懂，有誤差請包涵），但是一坪56萬這種預算任何人都無法反駁，就是不可能在台北市精華區置產。
但是一坪56萬可以在曼谷買到什麼？
你可以買到曼谷精華區內的全新小豪宅，還可以比台北同等級物件高三倍的租金投報率！而且公共設施全部都完勝台北、新北的舊公寓，這就是為什麼一堆有錢人這幾年低調地，一直把錢往國外房地產放的原因（而且還知道放到哪裡才是正確的標的）。
▮第三點：我還是覺得這種價格在曼谷很貴
台灣民眾在投資房地產，最讓我感到不可思議的部分就是可以用「感覺」來決定一件「極度理性」的事情，房價高不高、經濟好不好、容不容易出租、未來發展….等等的，全部都是憑「可是我感覺」這五個字。
天啊！怎麼有辦法光憑自己的感覺斷定這些需要大量數據的專業答案呢？你這樣叫那些CBRE、高力國際或Knight Frank的專家們該怎麼辦？投資當然不應該憑感覺去做，對吧?
實際上，以台灣觀念的虛坪單價56萬，或者以實際單價80萬一坪，這個售價在曼谷確實是屬於高價位產品，但是先別急著吐槽或是按上一頁，接下來就是曼谷房地產最專業的知識分享了。
以泰國曼谷來說，你有可能在同一個地段看到每坪80萬的住宅，然後同時在他的正隔壁或是馬路對面，也有一間屋齡相同、但是售價便宜了至少40%的社區，這種價格天壤之別的狀況或許台灣的你無法相信，但這在曼谷是稀鬆平常不過的事情。
想知道為什麼嗎？
✆ 欲知道這些專業的核心知識，請盡速親自洽詢國際超級房仲，謝謝。
這樣的話應該會被罵死，我來直接公布正確答案吧。
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▮為什麼曼谷同一個地段可以有40%以上的價格落差？
原因有兩個：
第一個是建商的等級，大建商、中建商、小建商的售價就有非常大的落差；第二個則是社區的「檔次」，即便是同一個建商也會推出高階、中階、低階不同的產品，價格會因為高中低階而且巨大的落差。
☺打個比方：國際超級房仲2017年最推薦的超級建案Ashton Asoke-Rama 9（2020年Q3完工），目前售價約每坪80萬，可是馬路正對面也是同一家建商蓋得IDEO Mobi（齡約四年），目前售價每坪約55萬；後方要推的新建案Life Rama 9（2020年Q2完工），每坪售價也是差不多在35-50萬左右。
Q: 如果是您，請問您要買每坪80萬的Ashton，還是買每坪50多萬的IDEO Mobi或者Life Rama 9呢？
依照國際超級房仲的經驗，大多數憑「可是我感覺」的台灣投資者都會說：「同樣的地段價格差了這麼多，我當然是選擇便宜的啊」，但是當地實際狀況呢？IDEO Mobi跟Life Rama 9都是不錯而且地段非常好的建案（又便宜）。
但是實際上呢？
Ashton Asoke-Rama 9這麼高總價的物件卻在當地造成搶購的風潮，從開賣到完銷不到一年，甚至面對G Tower、Super Tower的面向在開賣兩天就清空了，這種高總價還得排隊才能有機會搶到的現象，在曼谷可是很難見到的。
理性想一下，一個社區比周遭貴了40%，而當地民眾（還不是最常被嘲笑的海外投資者喔）竟然卻搶破頭去購買，你覺得是為什麼呢？
PS: 截至目前2020年5月4日為止，我提到的曼谷Life Asoke Rama9，果然因為供給量太大、社區品質不加，導致有許多購屋者現在想要轉售卻賣不掉，只能斷頭賠售的窘境。
拉回到這篇文章的最前方看一下吧，「一分錢一分貨」的道理就在這邊，而更重要的是曼谷不缺郊區物件、不缺低階產品，缺的是市區的高階小豪宅，這種才是對泰國人來講最值錢又稀有的產品，所以這種產品才會「好租、好賣」。←請把這段話抄下來，這段話就已經把曼谷如何在房地產賺錢的秘密都道盡了。
▮結論：可惜啊．．．
之前我有分享過好幾次，台灣民眾最喜歡買什麼樣的海外產品呢？
☢ 低總價、低單價、低於市場行情，最好加上投五年起跳的保證租金6%，地段遠一點點、建商沒聽過也沒關係，反正夠便宜而且有五年的租金保證，有什麼事情就等三年之後再說囉 ☢ 。
而就是這種「貪小便宜」的習性，才讓許多台灣的投資者在海外吃大虧，然後再來抱怨海外房地產難租、難賣又太貴。想要在海外房地產正確獲利不難，一樣是國際超級房仲最常講得那幾句老話：自己先做功課，然後接著找個專業又有良心的業者，千萬不要太貪心。
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