【海外房地產注意事項】最常失敗的「六大失敗因素」,想成功就要先了解別人的失敗經驗(沒想到第四點竟然讓人跌破眼鏡)

 

國際超級房仲:
  依照先前一篇文章提到,只要有20個人按讚的話,我就要馬上在周末實現寫這個主題的約定,因此趕快利用今天VIP老客戶餐會開始之前的空檔,盡速完成這篇文章。

 
  而前一篇FB貼文我有說到:「成功的原因有很多很多種,但不見得都適用每一個人」,比方說你想要效仿比爾蓋茲的成功因素,首先你得要有一個在IBM高層工作的媽媽
 
 
 
  但是通常大多數人不會成功、也就是「失敗的經驗」卻往往都是固定那些,幾乎大部分人會失敗的原因都差不多,因此只要能夠避開「大多數人都會犯的失敗錯誤」,我們就有很高的機率可以獲得成功。
 
  國際超級房仲的最強專業在於海外不動產的「投資與風險分析」,因此這邊要提出六大民眾最常犯的海外投資錯誤,避開這該死六大點,相信你在海外要複製台灣的成功經驗就很容易了。

海外投資失敗因素一:
搞錯海外投資的關鍵風險,其實是「海外業者」
(找到錯誤業者,神仙也救不了你)
 
 
 
  民眾最常對海外房地產的投資誤解是「看不到、摸不到」,這一點真的很荒謬(明明就是存在的東西)但也不是無法理解,但是「物業管理」的問題其實才是真正的核心
  請記得,海外不動產真正的關鍵在於交屋後的「售後服務」,也就是要有人幫你從交屋、過戶、代租、代管、修繕、出售等等流程,如果你挑到不對的業者,買到再好的城市、再好的建案,你也很難很難很難獲利。
  除了花時間了解自己適不適合投資海外房地產,以及評估哪一個國家的標的適合投資以外,你應該要花最多的時間應該是該業者的「售後服務」,比方說:成立多久、有無經驗、人員多寡、招租狀況、收費方式,還有是否是該業者「直營」而非外包出去
  否則,海外房地產天高皇帝遠,就算你有一個完美的建案,如果沒有妥善管理,請問你覺得你可以有多好的獲利?
  除了「售後服務」的物業管理之外,黑心的海外業者還有一個大家最擔心害怕的問題,就是他們會「過度行銷」與「過度承諾」,講白一點就是「說得比實際還要更好聽」,讓民眾誤以為自己找到了一個完美的投資機會,甚至很多業者連「不動產說明書」或者行情、利潤分析都拿不出「數據來源」,全憑一張嘴來唬弄消費者。
 
 
 
  很多民眾可能不知道,很多海外房地產的業務員普遍資歷僅0-2年,而且所學的東西都是公司灌輸給他們的說詞,再加上許多公司就只賣一兩個國家,因此這樣的業者所提供的訊息,你得要多花心思去驗證是否正確。
  
 
 
 

 
 
 
 
 
海外投資失敗因素二:
保證租金的迷思(長遠來講問題通常最大)
 
 
 
 
  這個我真的超無言的,很多民眾一看到保證租金就立刻掉入陷阱,只要物件有保證租金夠高、夠久,台灣民眾就會認為絕對沒問題了。
沒問題個鬼,這個問題才大勒!!
  很多投資者失敗的最根本原因,其實就是一個「貪」字,一看到保證頭五年租金每年6%,民眾就認為這樣沒問題了,30%的獲利入袋了(甚至有些建商還可以讓這些保證租金現折在房價裡面),結果都沒發現,原來自己買的價位竟然也比周遭行情貴三成,你等於是拿自己的錢付租金給自己,結果建商還多賺了你五年的租金
 
 
 
  不是說保證租金不好,買保證租金一定要注意兩點:
一、有沒有時間到保證買回?是誰買回?買回的公司實力如何?
二、如果沒有保證買回,請問本建案跟周遭同等級建案,價格相差多少?
  如果一個建案敢給你保證租金超過兩年,但是又不敢跟你保證原價買回,那你真的確定建商會這麼笨嗎?尤其是預售屋剛交屋的頭一年都特別難租,建商為什麼要替你承擔這麼高的風險?
  請記得「羊毛出在羊身上」,所以第二步就是要特別小心,自己是不是買貴了,如果有保證租金但是行情也在周遭合理範圍內,那這樣的產品才是真正合理的保證租金
 
 
 
 
 
PS:特別提醒,雖然目前海外房地產不見得有實價登錄,不過通常也都會有類似591這樣的房地產銷售網站,您可以上這樣的網站可以查詢行情(小心釣魚稿就好,泰國就超多釣魚稿的)。
 
 

 
 
海外投資失敗因素三:
找不收2%服務費的海外業者/跑單幫
 
 
  許多台灣的業者因為看中台灣人「貪小便宜」的心態,於是會打出免收2%服務費的口號吸引買方,讓買方以為自己現省2%的成本而賺到,接著仲介只要在拍胸脯保證會幫忙做售後服務,很多民眾就會以為自己撿到便宜
  請記得「免錢的最貴」、「天下沒有白吃的午餐」,有利潤代表有服務品質、無利潤代表沒有服務品質,你想想看,在海外做售後服務(代租、代管、代售)的成本是相當高的,他們沒有跟你收2%服務費的話,請問物業管理的相關開銷由誰支付?
 
 
  基本上,這種不收服務費的業者,他們所謂的一條龍服務其實都是外包給當地良莠不齊的物管業者,而且這些業者也不可能在台灣設立據點(成本也太高),因此你未來如果管理上出任何問題時,這種當地業者不會給你多好的服務,萬一你要找他「講清楚時」,你就得飛到該國一趟。
  至於那些台灣不收服務費的業者呢?他只會跟你說:「管理的部分請你去找那間當地物管公司。還要囉嗦?我又沒有收你2%服務費,所以我其實沒有必要服務你」,這些說詞都是很多找國際超級房仲求助的民眾經常反映的真實故事。
  還有一種極高機率出狀況的,就是找「跑單幫」的人買海外物件,跑單幫的人沒有自己公司、團隊、成本,因此也代表沒有負責任的能力,而且一出狀況就會把所有問題丟給代銷、丟給建商,自己就是一點責任都沒有,還會可憐兮兮地跟你說:「我跟你一樣也是受害者啊」。

海外投資失敗因素四:
直接跑去海外建商買房(目前民眾幾乎都是這種問題)
 
 
 
  為了省2%服務費,又不想找到台灣那些沒有規模的小業者,因此許多民眾最常選擇的就是到當地直接找建商買,因為台灣民眾都有一種「直接找大盤商買一定最便宜」的錯誤觀念
  事實上,開發商開出來的都是Global Price(全球統一價),你找開發商賣基本上跟找台灣業者買是一樣價格的(某些出名賺差價的公司就另當別論),所以為了省這2%,有太多太多民眾自己為直接找建商買最便宜最有保障而沾沾自喜。
 
 
   殊不知,通常海外的建商更嚴格,他們房子賣給你之後就是你的事情了,除了極少數有負責做管理的建商之外,很多建商根本不會幫客戶處理從交屋開始的事情,因此跟直接去跟建商買的民眾最慘,台灣小業者至少還口頭承諾過要幫忙處理,當地建商認為從交屋之後都是「你」的事情,請你自己要想辦法解決。
 
  關於這樣的客戶,昌鵬真的已經接到這樣的求助電話到手軟了,真的很想問這些客戶,你在貪小便宜跑去找建商買的時候,你都沒有想到未來該怎麼處理嗎?平常投資很保守的台灣民眾,在售後服務這一點怎麼這麼樂觀啊?
 
 
 
 

海外投資失敗因素五:
選到了不對的城市(趨勢錯誤導致等待期太長)
 
 
 
  如同上一次國際超級房仲寫的「20大台灣民眾最常投資的海外不動產排名」,有些城市只要稍微做點功課就知道會出問題了,你還聽信業者的一面之詞(海外投資失敗因素一的內容),那妳一定就倒楣了。
怎麼看一個城市對不對?能不能投資呢?
  請記著,不要看到一堆建設、一堆外資投入就以為未來一片光明,要知道一堆建設跟一堆外資不代表可以產生相對應的需求(否則中國二三線城市的鬼城是怎麼來的)。另一方面,也不要看到價格非常便宜就認為可以買,要知道貴有貴的道理、便宜也有便宜的道理,這些城市與建案這麼便宜,真得有道理嗎?
  記住我這句話絕對沒錯:「寧可買貴,不要買到沒需求」
  投資房地產最終都要回到民眾的剛性需求上,否則外國人自己炒來炒去的區域,只是在賭誰不要是最後一隻白老鼠而已。
 
 
 
  怎麼看這個區域有沒有房地產剛性需求?很簡單,看看這個區域的人口有多少、每年移入的人口有多少、每年市場供給的住宅有多少,一個經濟學的基本道理:只要需求大於供給,價格就會上漲。如果這個區域的所得與經濟都在提升,那就更萬無一失了。
  只可惜,台灣人都期盼買在房價「起漲點」,別傻了,我們只能賺到「相對價差」就好,沒有幾個人那麼幸運可以買在最低點、賣在最高點,看到一些區域好像落後但是大興土木開始建設,就誤以為自己可以搶在最低點進場(而且房價乍看真的也很便宜)。
  實際上,很多這種較為落後也非常便宜的城市,通常人口紅利不高,但是這時候一堆建商開始瘋狂蓋房子,請問一下,這些房子要蓋給誰住?供給這麼多、需求卻這麼少,要怎麼把房價與租金往上撐起來?
  

海外投資失敗因素六:
為了轉紅單(想要拚短線獲利) 
 
 
 
  這一點非常嚴重,在柬埔寨政府供給過多把金邊電梯大樓市場給毀掉之前,台灣的金邊房地產市場就被台灣一卡車的不肖業者,以「紅單炒作」的模式給毀了,而台灣民眾除了貪小便宜之外,又喜歡馬上就要能看到獲利,什麼都要速成、連投資也要速成,結果就是自食惡果。
 
  要知道,不管是「投資」還是「房地產」投資,就是需要時間去醞釀出他的價值,短期獲利叫做「投機」而非投資,只不過台灣民眾大多都是這種「投機心態」,來聽聽那些用短線獲利來誘騙台灣投資者的SOP吧:
 
  1. 這個國家過去幾年漲幅很高(通常都報10-20%)
  2. 建商大概每年就會隨著行情調漲5-10%
  3. 你現在買,一年之後只要跟著建商或行情賣一樣價格就好,就至少有10%獲利
  4. 你只投入10-30%的頭期款,一年就可以搏10%的獲利,要不要試試看
  5. 不要想那麼多啦,不過就台北的一個車位or一個舊公寓的價格而已
  6. 沒問題的,一定轉得掉啦,怎麼會轉不掉?
  7. 到時候你隨便拿去哪一家仲介公司,他們都會幫你賣
  8. 萬一真的找不到,你可以找21世紀幫忙,他們是全球性公司,一定會幫你賣的
  9. 真的啦,上門的委託誰會不要,開發案源很辛苦耶……

 

 
 
不寫了,越寫越生氣
 
  我還曾經遇過有民眾買了伊斯干達的房子後,跑來跟我說一位台中的業務員PO了我的網址給他,跟這位客戶說「我有跟這位國際超級房仲合作,他專門在做轉售,你要賣找他就對了」。
 
  前面有提到,售後的物業管理成本是很高的(獲利卻很低),你有可能去SONY買手機、然後拿去三星的維修站送修嗎?這樣子,你應該可以了解我生氣的點了吧。
 
  再提醒一次,許多投資失敗都是因為一個「貪」字,海外投資不是完美的,聽到業者講得太過於完美的時候,你應該要有所警覺而不是躍躍欲試。
 
 

結論:
 
  不要太貪心、不要貪小便宜、不要炒短線、好好做功課、好好篩選業者,最重要的是海外投資是一門新興又很專業的學問,我們過去在台灣投資房地產的經驗不見得在海外適用,請不要成為「自以為聰明」的海外投資者,請找到專業、尊重專業。
 
  寧可多花點心思去辛苦賺錢,也不要疏忽大意地把幾百萬給賠掉了。

 

 
 

 



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