【海外房地產注意事項】最常失敗的「6大失敗因素」，想成功就要先了解別人的失敗經驗（沒想到第4點竟然讓人跌破眼鏡）
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
依照先前一篇文章提到，只要有20個人按讚的話，我就要馬上在周末實現寫這個主題的約定，因此趕快利用今天VIP老客戶餐會開始之前的空檔，盡速完成這篇文章。
而前一篇FB貼文我有說到：「成功的原因有很多很多種，但不見得都適用每一個人」，比方說你想要效仿比爾蓋茲的成功因素，首先你得要有一個在IBM高層工作的媽媽。
但是通常大多數人不會成功、也就是「失敗的經驗」卻往往都是固定那些，幾乎大部分人會失敗的原因都差不多，因此只要能夠避開「大多數人都會犯的失敗錯誤」，我們就有很高的機率可以獲得成功。
國際超級房仲的最強專業在於海外不動產的「投資與風險分析」，因此這邊要提出六大民眾最常犯的海外投資錯誤，避開這該死六大點，相信你在海外要複製台灣的成功經驗就很容易了。
海外投資失敗因素一：搞錯海外投資的關鍵風險，其實是「海外業者」（找到錯誤業者，神仙也救不了你）
民眾最常對海外房地產的投資誤解是「看不到、摸不到」，這一點真的很荒謬（明明就是存在的東西）但也不是無法理解，但是「物業管理」的問題其實才是真正的核心。
請記得，海外不動產真正的關鍵在於交屋後的「售後服務」，也就是要有人幫你從交屋、過戶、代租、代管、修繕、出售等等流程，如果你挑到不對的業者，買到再好的城市、再好的建案，你也很難很難很難獲利。
除了花時間了解自己適不適合投資海外房地產，以及評估哪一個國家的標的適合投資以外，你應該要花最多的時間應該是該業者的「售後服務」，比方說：成立多久、有無經驗、人員多寡、招租狀況、收費方式，還有是否是該業者「直營」而非外包出去。
否則，海外房地產天高皇帝遠，就算你有一個完美的建案，如果沒有妥善管理，請問你覺得你可以有多好的獲利？
除了「售後服務」的物業管理之外，黑心的海外業者還有一個大家最擔心害怕的問題，就是他們會「過度行銷」與「過度承諾」，講白一點就是「說得比實際還要更好聽」，讓民眾誤以為自己找到了一個完美的投資機會，甚至很多業者連「不動產說明書」或者行情、利潤分析都拿不出「數據來源」，全憑一張嘴來唬弄消費者。
很多民眾可能不知道，很多海外房地產的業務員普遍資歷僅0-2年，而且所學的東西都是公司灌輸給他們的說詞，再加上許多公司就只賣一兩個國家，因此這樣的業者所提供的訊息，你得要多花心思去驗證是否正確。
海外投資失敗因素二：保證租金的迷思（長遠來講問題通常最大）
這個我真的超無言的，很多民眾一看到保證租金就立刻掉入陷阱，只要物件有保證租金夠高、夠久，台灣民眾就會認為絕對沒問題了。
這個問題才大勒！！
很多投資者失敗的最根本原因，其實就是一個「貪」字，一看到保證頭五年租金每年6%，民眾就認為這樣沒問題了，30%的獲利入袋了（甚至有些建商還可以讓這些保證租金現折在房價裡面），結果都沒發現，原來自己買的價位竟然也比周遭行情貴三成，你等於是拿自己的錢付租金給自己，結果建商還多賺了你五年的租金。
不是說保證租金不好，買保證租金一定要注意兩點： 一、有沒有時間到保證買回？是誰買回？買回的公司實力如何？二、如果沒有保證買回，請問本建案跟周遭同等級建案，價格相差多少？
如果一個建案敢給你保證租金超過兩年，但是又不敢跟你保證原價買回，那你真的確定建商會這麼笨嗎？尤其是預售屋剛交屋的頭一年都特別難租，建商為什麼要替你承擔這麼高的風險？
請記得「羊毛出在羊身上」，所以第二步就是要特別小心，自己是不是買貴了，如果有保證租金但是行情也在周遭合理範圍內，那這樣的產品才是真正合理的保證租金。
ＰＳ：特別提醒，雖然目前海外房地產不見得有實價登錄，不過通常也都會有類似591這樣的房地產銷售網站，您可以上這樣的網站可以查詢行情（小心釣魚稿就好，泰國就超多釣魚稿的）。
海外投資失敗因素三：找不收2%服務費的海外業者／跑單幫
許多台灣的業者因為看中台灣人「貪小便宜」的心態，於是會打出免收２％服務費的口號吸引買方，讓買方以為自己現省２％的成本而賺到，接著仲介只要在拍胸脯保證會幫忙做售後服務，很多民眾就會以為自己撿到便宜。
請記得「免錢的最貴」、「天下沒有白吃的午餐」，有利潤代表有服務品質、無利潤代表沒有服務品質，你想想看，在海外做售後服務（代租、代管、代售）的成本是相當高的，他們沒有跟你收２％服務費的話，請問物業管理的相關開銷由誰支付？
基本上，這種不收服務費的業者，他們所謂的一條龍服務其實都是外包給當地良莠不齊的物管業者，而且這些業者也不可能在台灣設立據點（成本也太高），因此你未來如果管理上出任何問題時，這種當地業者不會給你多好的服務，萬一你要找他「講清楚時」，你就得飛到該國一趟。
至於那些台灣不收服務費的業者呢？他只會跟你說：「管理的部分請你去找那間當地物管公司。還要囉嗦？我又沒有收你２％服務費，所以我其實沒有必要服務你」，這些說詞都是很多找國際超級房仲求助的民眾經常反映的真實故事。
還有一種極高機率出狀況的，就是找「跑單幫」的人買海外物件，跑單幫的人沒有自己公司、團隊、成本，因此也代表沒有負責任的能力，而且一出狀況就會把所有問題丟給代銷、丟給建商，自己就是一點責任都沒有，還會可憐兮兮地跟你說：「我跟你一樣也是受害者啊」。
海外投資失敗因素四：直接跑去海外建商買房（目前民眾幾乎都是這種問題）
為了省２％服務費，又不想找到台灣那些沒有規模的小業者，因此許多民眾最常選擇的就是到當地直接找建商買，因為台灣民眾都有一種「直接找大盤商買一定最便宜」的錯誤觀念。
事實上，開發商開出來的都是Global Price（全球統一價），你找開發商賣基本上跟找台灣業者買是一樣價格的（某些出名賺差價的公司就另當別論），所以為了省這2%，有太多太多民眾自己為直接找建商買最便宜最有保障而沾沾自喜。
殊不知，通常海外的建商更嚴格，他們房子賣給你之後就是你的事情了，除了極少數有負責做管理的建商之外，很多建商根本不會幫客戶處理從交屋開始的事情，因此跟直接去跟建商買的民眾最慘，台灣小業者至少還口頭承諾過要幫忙處理，當地建商認為從交屋之後都是「你」的事情，請你自己要想辦法解決。
關於這樣的客戶，昌鵬真的已經接到這樣的求助電話到手軟了，真的很想問這些客戶，你在貪小便宜跑去找建商買的時候，你都沒有想到未來該怎麼處理嗎？平常投資很保守的台灣民眾，在售後服務這一點怎麼這麼樂觀啊？
海外投資失敗因素五：選到了不對的城市（趨勢錯誤導致等待期太長）
如同上一次國際超級房仲寫的「２０大台灣民眾最常投資的海外不動產排名」，有些城市只要稍微做點功課就知道會出問題了，你還聽信業者的一面之詞（海外投資失敗因素一的內容），那妳一定就倒楣了。
怎麼看一個城市對不對？能不能投資呢？
請記著，不要看到一堆建設、一堆外資投入就以為未來一片光明，要知道一堆建設跟一堆外資不代表可以產生相對應的需求（否則中國二三線城市的鬼城是怎麼來的）。另一方面，也不要看到價格非常便宜就認為可以買，要知道貴有貴的道理、便宜也有便宜的道理，這些城市與建案這麼便宜，真得有道理嗎？
記住我這句話絕對沒錯：「寧可買貴，不要買到沒需求」 投資房地產最終都要回到民眾的剛性需求上，否則外國人自己炒來炒去的區域，只是在賭誰不要是最後一隻白老鼠而已。
怎麼看這個區域有沒有房地產剛性需求？很簡單，看看這個區域的人口有多少、每年移入的人口有多少、每年市場供給的住宅有多少，一個經濟學的基本道理：只要需求大於供給，價格就會上漲。如果這個區域的所得與經濟都在提升，那就更萬無一失了。
只可惜，台灣人都期盼買在房價「起漲點」，別傻了，我們只能賺到「相對價差」就好，沒有幾個人那麼幸運可以買在最低點、賣在最高點，看到一些區域好像落後但是大興土木開始建設，就誤以為自己可以搶在最低點進場（而且房價乍看真的也很便宜）。
實際上，很多這種較為落後也非常便宜的城市，通常人口紅利不高，但是這時候一堆建商開始瘋狂蓋房子，請問一下，這些房子要蓋給誰住？供給這麼多、需求卻這麼少，要怎麼把房價與租金往上撐起來？
海外投資失敗因素六：為了轉紅單（想要拚短線獲利）
這一點非常嚴重，在柬埔寨政府供給過多把金邊電梯大樓市場給毀掉之前，台灣的金邊房地產市場就被台灣一卡車的不肖業者，以「紅單炒作」的模式給毀了，而台灣民眾除了貪小便宜之外，又喜歡馬上就要能看到獲利，什麼都要速成、連投資也要速成，結果就是自食惡果。
要知道，不管是「投資」還是「房地產」投資，就是需要時間去醞釀出他的價值，短期獲利叫做「投機」而非投資，只不過台灣民眾大多都是這種「投機心態」，來聽聽那些用短線獲利來誘騙台灣投資者的ＳＯＰ吧：
- 這個國家過去幾年漲幅很高（通常都報10-20%）
- 建商大概每年就會隨著行情調漲5-10%
- 你現在買，一年之後只要跟著建商或行情賣一樣價格就好，就至少有10%獲利
- 你只投入10-30%的頭期款，一年就可以搏10%的獲利，要不要試試看
- 不要想那麼多啦，不過就台北的一個車位or一個舊公寓的價格而已
- 沒問題的，一定轉得掉啦，怎麼會轉不掉？
- 到時候你隨便拿去哪一家仲介公司，他們都會幫你賣
- 萬一真的找不到，你可以找21世紀幫忙，他們是全球性公司，一定會幫你賣的
- 真的啦，上門的委託誰會不要，開發案源很辛苦耶……
越寫越生氣
我還曾經遇過有民眾買了伊斯干達的房子後，跑來跟我說一位台中的業務員PO了我的網址給他，跟這位客戶說「我有跟這位國際超級房仲合作，他專門在做轉售，你要賣找他就對了」。
前面有提到，售後的物業管理成本是很高的（獲利卻很低），你有可能去SONY買手機、然後拿去三星的維修站送修嗎？這樣子，你應該可以了解我生氣的點了吧。
再提醒一次，許多投資失敗都是因為一個「貪」字，海外投資不是完美的，聽到業者講得太過於完美的時候，你應該要有所警覺而不是躍躍欲試。
結論：
不要太貪心、不要貪小便宜、不要炒短線、好好做功課、好好篩選業者，最重要的是海外投資是一門新興又很專業的學問，我們過去在台灣投資房地產的經驗不見得在海外適用，請不要成為「自以為聰明」的海外投資者，請找到專業、尊重專業。
寧可多花點心思去辛苦賺錢，也不要疏忽大意地把幾百萬給賠掉了。
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