【聽我的！趕快搶曼谷市區】預料2021年開始會是曼谷「市中心」的飆漲年
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
中國資金湧入 曼谷樓價水漲船高 明年新盤供應減半
近兩年曼谷黃金地段樓價升幅達兩成，平均呎價6000元。因為地產商覓地和改變土地用途困難，例如河畔地區的樓宇設高度限制，壓抑了供應。李丹翔表示，市中心平均每年有8000伙新盤供應 ，但預料明年只有4000伙。相反，自去年底起大量中國資金流入泰國，以及「一帶一路」政策帶動下，樓市供不應求，李預料明年曼谷市中心樓價上升7%至10%。
料明年市中心樓價最多升一成
目前泰國未有特別針對海外買家的稅項，但仍有不少限制，例如當地法例規定海外買家只能購買一個項目49%永久業權（Freehold）單位，這種單位不需繳付差餉和補地價。如海外人士購入其餘單位，需以租用業權方式持有，業權限期為30年，期滿再續約。若買家在購入物業後5年內賣出，需付3.3%特別商業稅；如在5年後售出則需付0.5%印花稅。除了稅率，匯率也是海外置業的重要考慮。近年港元跟隨美元走強，購買非美元國家資產時變相有折讓，每港元兌泰銖最新報4.28泰銖。
高級公寓呎價5800元 按年升13%
世邦魏理仕今年首季報告顯示 ，期內曼谷市中心有2812伙新公寓（Condominium）供應，按年微跌3%；高級公寓平均叫價每平方米26.9萬泰銖（每方呎約5864港元），按年升13.1%。市中心優質地皮價格上升，導致新豪宅項目價格屢破紀錄，例如提供77個單位的98 Wireless，每平方米價格最高達72萬泰銖（每方呎約1.5萬港元）。惟這個呎價水平在本港也只與公屋單位相若，一個近月成交的藍田德田邨單位，實呎達15,030元，成為全港呎價最貴公屋。
曼谷公寓市場首季仍然疲乏，因為銀行收緊按揭和整體經濟未有復蘇迹象，世邦魏理仕相信未來發展商會較針對中高收入人士市場，因為他們受經濟下行影響較少。該行指泰國地產商嘗試拓展海外客源，而且當地旅遊業蓬勃，預料未來會更多海外買家購買泰國公寓，令公寓市場更活躍。數據顯示，首季曼谷內持工作簽證的外籍人士按年升2.1%至8.4萬人 ，當中日本人仍是最大族群佔22%。中國人則佔13%，比例自2011年以來增加一倍，但他們的住屋預算普遍較低。外籍人士仍然主要聚居於素坤逸區（Sukhumvit），因為鄰近BTS站（曼谷大眾運輸系統）和有大量餐廳及商店。
根據海外地產資訊網頁Global Property Guide資料顯示 ，今年第一季泰國樓價按季下跌0.16%（圖2），跌幅較前一季的1.9%收窄，但已是連續3季下跌。若按年計算，泰國樓價下跌0.62%；在主要亞洲國家或地區中，只有泰國與新加坡樓價錄跌幅。泰國一間大學的調查則顯示，住宅買家信心指數由去年底的62.4，上升至今年3月的68，因為經濟有好轉迹象；但今年住宅需求相比去年仍未見明顯提升。
國際超級房仲：
可能這是我第兩百次講這件事情了吧，到曼谷的房地產投資一定要選擇「市中心」以及「高階」住宅。
這篇新聞有很明確地講到其中一個原因就是市區的地價太少、太貴了，導致了市中心土地供給量的不足讓建商無法再推更多的新案，因此市中心供給量越來越少是必然的趨勢。
市中心供給量變少是大利多
投資房地產當然要避免買到供過於求的地方，比方說目前的兩大地雷區伊斯干達和金邊，曼谷的郊區也會有一點這樣的風險。
但曼谷市區就完全不是這麼一回事了，太多的數據與報導告訴我們曼谷市區越來越少供給，但是有錢人與資金一定都是往市中心的精華區集中，再加上目前曼谷市區的高級住宅又很稀有，還有大陸資金慢慢開始也往曼谷市區移動，他們一定也會選擇相較起來價格非常低廉的「曼谷小豪宅」，所以說請你告訴我，曼谷市區的小豪宅房價能夠不漲的理由是什麼？
再看看這張圖表
泰國萊坊(Knight Frank)的數據很明顯地讓你知道，正市中心的供給量只佔10%、市中心邊緣也不過14%，剩餘76%的供給量都在蛋白區，所以你當然要投資在又好又稀有的區域，千萬不要傻傻看到一些低總價的建案(通常只有200-300多萬泰銖、還跟你包租三年、地段很差)就買下去，只要你腦袋出現：「反正只有兩三百萬而且又有包租X年，不如賭賭看吧」的這種心態，你就完全掉入黑心業者的陷阱了（甚至業者還會跟你說一兩年內就幫你紅單轉掉，你連尾款都不用付）！
另一方面，現在武漢肺炎讓全球經濟、股市、房市都嚴重受到影響，但是相反地美國無限QE、聯準會降息、建商供給量減少、疫情後的報復性買盤…等等，反而都是相當大的利多，因此把握這個時間將資產分配一些到體質良好的曼谷房市裡面，會是一個非常安全的決定。
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