【曼谷房地產評價】到處都在蓋房子，會不會供過於求?我覺得價格漲一波了，現在進場已經貴了?
曼谷房地產
國際超級房仲： 到泰國投資房地產之前，投資者對於曼谷買房通常都有一些顧慮，各方面擔心曼谷房地產的原因很多，最常見的像是： ㊀ 到處都在蓋房子，是不是供過於求？ ㊁ 曼谷房價已經漲一波了，我現在進場已經太晚了？ ㊂ 中國人那麼多近來炒作，價錢都被中國人炒高了？ ㊃ 外國人買得比本國人貴，難道外國人都被當盤子？ ㊄ 泰國匯率穩定嗎？我怕日本和馬來西亞的慘劇再發生一次 針對台灣民眾到曼谷買房的常見「誤解／迷思」，今天就讓國際超級房仲來說明：「為什麼上面這些顧慮都是多餘的呢？」
Read More【東協房地產價格比較】你認為金邊的房價基期很低、而曼谷的房價已經漲太多嗎？那就承認吧，在這方面您可能「很外行」
你覺得金邊的房價基期低，你是認真這樣覺得的嗎??
國際超級房仲：
►► 海外房地產都已經發展了四、五年了，如果你到現在還想要去投資／銷售金邊的房地產的話，那就很簡單的證明了一件事：「你很外行」。
►► 為什麼我會這麼說呢？
Read More【曼谷市區土地好貴】地價飆漲推動了曼谷「市中心區」房價大幅上揚！
曼谷的地價逐年上升，推動了新房子越來越貴、越來越高級
泰國中華日報12月09日報導
地價飆漲是構成了2017年曼谷房價大幅上揚的關鍵因素，在建築工人成本漲幅不高的情況下，縮小戶型和提高售價成了地產商保障利潤的重要手段。而新土地稅可能會在2019年初頒布將會加快更多土地供給量。
從17年曼谷市及其周邊房價走勢看，中高價位房源越來越多，相應的小戶型低價位則主要在二手市場上流轉。而主城區捷運沿線房源定價基本在500萬泰銖以上（折合人民幣100萬），當然市場主力消費群體仍主要是價位在200-500萬泰銖之間的房源戶型。
新開盤的樓盤價格不斷向上漲的主要原因是開發商拿地價格在過去1-2年內累計上漲了近30%。而這也是導致曼谷中心城區房價偏高的主要原因，因為為了確保投資回報，地產開發商通常會選擇提高售價來保障利潤空間達到預期目標。當然為了迎合市場消費需求，也會在項目中融入小戶型，比如單位面積不到30平米的單身公寓房。
素帕萊地產表示，儘管面臨行業內部和爭奪客戶壓力，該公司仍維持長期堅持的公司認定的最低標準戶型，沒有開發單位面積低於30平米的公寓樓盤。據悉該公司公寓平均售價在每平70000泰銖，約合12000人民幣。
隨著政府加快捷運線路向主城區意外延伸計劃的實施，中低價位公寓項目逐漸被引到了曼谷和周邊府的交接區域。像價位在200-500萬泰銖左右的中低價位房源基本在捷運延長線，而主城區捷運線房價基本在500萬泰銖起。
如果細心的市民很可能會發現，同區兩個地塊上公寓項目發售時間相差僅1-2年，差價可能就高達30%以上。導致價格飆漲的主要原因就是土地成本，因為這1、2年過來，建築工人成本上漲並不明顯，大約在1.5%左右，但土地價格上漲的幅度高達15-25%。
當然，主城區內還有價格在200-500萬左右的公寓房源出售嗎，答案是有，但只能是二手房。據悉目前市面上這個價位的二手房源佔比大約在20%，很多都是早前幾年的公寓項目，當然也有部分房齡可能在10年以上。
至於土地供給緊張問題，估計將會在2019年初新地稅實施前出現一個高速釋放期。部分屋主為了避免高額的地稅以及主城區生活成本壓力的增加以及周邊基礎設施和交通便利，將會吸引部分老城人向城外搬遷。
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國際超級房仲：
►► 投資房地產最重要的三個重點：「Location、Location、Location」，地段才是最重要的。
►► 在之前非常多次的文章以及我的說明會簡報中，我不斷地告訴投資者：「投資曼谷不動產，一定要挑市中心」，因為曼谷市中心會是漲幅最穩定的地方，也是目前看起來東協最後一塊可能會房價爆發的區域。
怎麼說呢？
►► 這要從曼谷這個城市發展說起了，現在這個拉瑪王朝已經來到了第十任的國王已經有235年的歷史了，也因此曼谷這個城市其實陸陸續續開發到現在也有非常悠久的歷史，因此曼谷不像是金邊這種像是新興重劃區的城市（金邊還曾經發生過恐怖的『紅色高棉』時代，當年朗諾政權曾下達一日清城的紀錄），是個生活機能、居住區、商業區都發展非常成熟的城市（只有交通動線沒有做好）。
►► 在曼谷這個城市已經有這麼悠久的歷史情況下，想當然比較好的地段、區域都已經是滿滿的住宅了（多半為屋齡老舊的透天、公寓），再加上2013年房市開始復甦之後，各大開發商（建商）都在曼谷精華區搶土地推案，導致原本就已經很稀有的市中心土地幾乎都被銷售一空，找都找不到良好適合開發的土地（剩餘的土地不是零碎就是地形不方正）。
►► 依照Knight Frank在2016年的統計，曼谷的推案量正因為土地稀有以及取得不易的關係，導致供給量逐年下降（不像台灣是建商擔心賣不掉所以都不敢推案），在推案量逐年下滑的情況下，市中心的供給量竟然僅僅佔全部供給量的１０％而已！
土地上漲跟我們有什麼關係呢？
►► 這個關係可大了！你試想一下，如果有一天麵粉這個原料變貴了，難道麵包不會更貴嗎？這就是同樣的道理。
►► 當土地這個最核心的原料上漲，或者其他建商的工人、材料(鐵、磚、水泥)、行銷成本….上漲，都會讓最後蓋出來的房子因為成本關係而讓售價上升，這也是為什麼新房子通常都會比舊房子貴的主因。
►► 所以很顯而易見地，曼谷的市區土地越來越少（但是外圍腹地還很大，所以三五年內我不會建議郊區），所以土地越來越稀有（尤其是夠大又方正的地），導致這兩年曼谷市區的地價一直往上漲，房子當然也會跟著隨漲船高。
而更恐怖的是，這波漲幅似乎才剛開始
►► 之前的新聞報導，台北是因為人口紅利稀少的關係，再過十年可能會減少整整16萬的人口，相當於在過十年之後台北市整個中正區的人都蒸發了！
►► 這樣形容夠恐怖吧，但是更恐怖的是近年曼谷「每一年」的人口增加數，差不多也是16萬人，所以說十年消失一個中正區的人口就已經讓台灣人驚慌到不可思議了，更何況曼谷只需要一年就可以增加這麼多人口，每一年、每一年就不斷陸續地增加一個中正區的人口。
►► 所以說，曼谷的住屋需求（人口紅利）真的是大到很誇張。
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【為什麼泰國房地產價格的價差這麼大?】關於曼谷房產，你不可不知的3大價格迷思│2020更新版
為什麼曼谷的價差這麼大?
國際超級房仲：
最近正在研究泰國房地產的您，有沒有注意到泰國曼谷房價的價格落差很大？明明都是同一個地段、同樣的屋齡、同樣上市建商，結果每平方公尺的銷售單價竟然可以差到2-3倍，更別提如果是不同屋齡與不同建商的話，售價差距就更誇張了，難道是我們被騙了嗎？ 當然不是，所以今天就讓台灣最大的泰國代銷公司的銷售講師，也就是國際超級房仲小弟我，來跟您說明為什麼泰國房價會有這麼大落差的原因，以及究竟該挑選哪一種類型的房子，對你的投資來說才是最安全的選擇。
這篇文章想要讓你知道的是，很多人因為對於「泰國房地產」的不識貨，也就是不了解所謂的「一分錢一分貨」的道理，於是就買了很多看起來又便宜又划算又優惠的社區，導致房子到交屋後卻租不掉、賣不掉的狀況，而本文就是要讓你曉得為什麼那些看起來「很貴」的社區，其實會更值得投資、安全性也更高的原因。
延伸閱讀：
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曼谷的價格太高了？有可能是你眼界太低了
最近很常聽到客戶說：「我朋友告訴我曼谷的房價已經漲上去了，現在去可能已經晚了」，如果你再多聊一下，他可能就會說：「像是某某建案，一坪都賣到70-80萬，這種單價跟台北市差不多了，那怎麼還能買？曼谷的售價怎麼可能跟台北一樣」。
一般民眾看到上面的對話應該都會覺得「哪有什麼問題」，但是在我們專業人士眼中，這種對話真的會讓人的白眼都翻到後腦杓去了，為什麼會這樣說呢？
想要投資泰國房地產的人，幾乎都會問的十大被問到爛的迷思，你一定也有中
▮第一點：實坪與虛坪計算，至少落差30%以上
我們通常都會告知民眾，在大多數的國家（撇除台灣、中國與部分柬埔寨建案），基本上各國在計算面積都是以「實際坪數」計算，也就只是算你的「主建物」＋「附屬建物」，與遮陽台那種奇怪的附屬建物是不算在內的。
而以台灣的經驗來看，通常新的電梯大樓至少有30-45%左右的公共設施，也就是大家最常說的虛坪（甚至連車位都還要買），這樣你應該看得出為什麼專業人士很常聽到這會想翻白眼翻到後腦勺了吧。
你曉得全世界幾乎所有國家，都不會把公設坪數列進去你的購買產權內嗎？
台灣的「每坪單價」，至少有30-40%是虛的；海外（含曼谷）的「每坪單價」是紮紮實實的實際使用面積；讓我們現在來算一下：
◉ 以台灣的觀念「虛坪」來看：曼谷一坪80萬的物件，至少要加上30%的虛坪面積，所以售價是80萬*70%，等於每坪應該是56萬而已。◉ 以國外的觀念「實坪」來看：台北的80萬一坪，依照曼谷（國際）的算法，扣掉30%的公設之後，80萬*130%，等於每坪應該是104萬才對。
這樣說明應該就能理解了吧，因此請不要每次聽到國外的「實坪」單價就在喊貴，那真的是充分地暴露出自己的不熟悉。延伸閱讀：
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▮第二點：就算虛坪的一坪56萬，還是感覺很貴；你確定你的感覺是對的嗎？
很多民眾經過這樣一算之後，還是會嫌：「56萬一坪也不便宜啊，我在三重、林口、桃園、竹北、台南…..的價格才多少，曼谷怎麼會賣到56萬一坪」。 而身為一名專業顧問，對於自以為聰明又高傲的客戶，保持耐心、憋笑與不要輕易翻白眼，也是我們專業技能的一環。
請問一下：一坪56萬，你在台北可以買到什麼？
這是很實際的問題，曼谷是一個高度國際化的城市，人口密集度與商業行為….等繁榮度都遠遠勝過台北（光泰國目前的GDP規模已經有台灣的70%以上了）。 要比較曼谷這個泰國首都，你當然是要拿台北來相比，你怎麼會拿其他的城市來跟曼谷做比較呢？相同等級的東西當然要拿來跟相同等級的比，仁愛帝寶能夠跟普通公寓相提並論嗎？對吧。
再打個比方：你有可能把我老婆周子瑜，拿來跟你路上隨便看到的女人比較嗎？
♜ 來回答一下上面的問題：一坪56萬在台北到底可以買到什麼
一坪56萬在台北市基本上是買不到房子的，頂多就是地段差的老舊公寓而已，你只能往新北市走。 到了新北市也要看是好還是普通的區域（比方說板橋vs淡水就差很多了），也許你到板橋勉強可以買到一個不太舊的公寓、到三重可以買到不錯的新房子（雙北行情不懂，有誤差請包涵），但是一坪56萬這種預算任何人都無法反駁，就是不可能在台北市精華區置產。
（亞洲各國主要城市的平均毛租金投報率，無計入房價漲幅）
但是一坪56萬可以在曼谷買到什麼？
你可以買到曼谷精華區內的全新小豪宅，還可以比台北同等級物件高三倍的租金投報率！而且公共設施全部都完勝台北、新北的舊公寓，這就是為什麼一堆有錢人這幾年低調地，一直把錢往國外房地產放的原因（而且還知道放到哪裡才是正確的標的）。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
▮第三點：我還是覺得這種價格在曼谷很貴
台灣民眾在投資房地產，最讓我感到不可思議的部分就是可以用「感覺」來決定一件「極度理性」的事情，房價高不高、經濟好不好、容不容易出租、未來發展….等等的，全部都是憑「可是我感覺」這五個字。
天啊！怎麼有辦法光憑自己的感覺斷定這些需要大量數據的專業答案呢？你這樣叫那些CBRE、高力國際或Knight Frank的專家們該怎麼辦？投資當然不應該憑感覺去做，對吧?
實際上，以台灣觀念的虛坪單價56萬，或者以實際單價80萬一坪，這個售價在曼谷確實是屬於高價位產品，但是先別急著吐槽或是按上一頁，接下來就是曼谷房地產最專業的知識分享了。
以泰國曼谷來說，你有可能在同一個地段看到每坪80萬的住宅，然後同時在他的正隔壁或是馬路對面，也有一間屋齡相同、但是售價便宜了至少40%的社區，這種價格天壤之別的狀況或許台灣的你無法相信，但這在曼谷是稀鬆平常不過的事情。
想知道為什麼嗎？
✆ 欲知道這些專業的核心知識，請盡速親自洽詢國際超級房仲，謝謝。
這樣的話應該會被罵死，我來直接公布正確答案吧。延伸閱讀：