【為什麼泰國房地產價格的價差這麼大?】關於曼谷房產，你不可不知的3大價格迷思│2020更新版
為什麼曼谷的價差這麼大?
國際超級房仲：
最近正在研究泰國房地產的您，有沒有注意到泰國曼谷房價的價格落差很大？明明都是同一個地段、同樣的屋齡、同樣上市建商，結果每平方公尺的銷售單價竟然可以差到2-3倍，更別提如果是不同屋齡與不同建商的話，售價差距就更誇張了，難道是我們被騙了嗎？ 當然不是，所以今天就讓台灣最大的泰國代銷公司的銷售講師，也就是國際超級房仲小弟我，來跟您說明為什麼泰國房價會有這麼大落差的原因，以及究竟該挑選哪一種類型的房子，對你的投資來說才是最安全的選擇。
這篇文章想要讓你知道的是，很多人因為對於「泰國房地產」的不識貨，也就是不了解所謂的「一分錢一分貨」的道理，於是就買了很多看起來又便宜又划算又優惠的社區，導致房子到交屋後卻租不掉、賣不掉的狀況，而本文就是要讓你曉得為什麼那些看起來「很貴」的社區，其實會更值得投資、安全性也更高的原因。
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曼谷的價格太高了？有可能是你眼界太低了
最近很常聽到客戶說：「我朋友告訴我曼谷的房價已經漲上去了，現在去可能已經晚了」，如果你再多聊一下，他可能就會說：「像是某某建案，一坪都賣到70-80萬，這種單價跟台北市差不多了，那怎麼還能買？曼谷的售價怎麼可能跟台北一樣」。
一般民眾看到上面的對話應該都會覺得「哪有什麼問題」，但是在我們專業人士眼中，這種對話真的會讓人的白眼都翻到後腦杓去了，為什麼會這樣說呢？
想要投資泰國房地產的人，幾乎都會問的十大被問到爛的迷思，你一定也有中
▮第一點：實坪與虛坪計算，至少落差30%以上
我們通常都會告知民眾，在大多數的國家（撇除台灣、中國與部分柬埔寨建案），基本上各國在計算面積都是以「實際坪數」計算，也就只是算你的「主建物」＋「附屬建物」，與遮陽台那種奇怪的附屬建物是不算在內的。
而以台灣的經驗來看，通常新的電梯大樓至少有30-45%左右的公共設施，也就是大家最常說的虛坪（甚至連車位都還要買），這樣你應該看得出為什麼專業人士很常聽到這會想翻白眼翻到後腦勺了吧。
你曉得全世界幾乎所有國家，都不會把公設坪數列進去你的購買產權內嗎？
台灣的「每坪單價」，至少有30-40%是虛的；海外（含曼谷）的「每坪單價」是紮紮實實的實際使用面積；讓我們現在來算一下：
◉ 以台灣的觀念「虛坪」來看：曼谷一坪80萬的物件，至少要加上30%的虛坪面積，所以售價是80萬*70%，等於每坪應該是56萬而已。◉ 以國外的觀念「實坪」來看：台北的80萬一坪，依照曼谷（國際）的算法，扣掉30%的公設之後，80萬*130%，等於每坪應該是104萬才對。
這樣說明應該就能理解了吧，因此請不要每次聽到國外的「實坪」單價就在喊貴，那真的是充分地暴露出自己的不熟悉。延伸閱讀：
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▮第二點：就算虛坪的一坪56萬，還是感覺很貴；你確定你的感覺是對的嗎？
很多民眾經過這樣一算之後，還是會嫌：「56萬一坪也不便宜啊，我在三重、林口、桃園、竹北、台南…..的價格才多少，曼谷怎麼會賣到56萬一坪」。 而身為一名專業顧問，對於自以為聰明又高傲的客戶，保持耐心、憋笑與不要輕易翻白眼，也是我們專業技能的一環。
請問一下：一坪56萬，你在台北可以買到什麼？
這是很實際的問題，曼谷是一個高度國際化的城市，人口密集度與商業行為….等繁榮度都遠遠勝過台北（光泰國目前的GDP規模已經有台灣的70%以上了）。 要比較曼谷這個泰國首都，你當然是要拿台北來相比，你怎麼會拿其他的城市來跟曼谷做比較呢？相同等級的東西當然要拿來跟相同等級的比，仁愛帝寶能夠跟普通公寓相提並論嗎？對吧。
再打個比方：你有可能把我老婆周子瑜，拿來跟你路上隨便看到的女人比較嗎？
♜ 來回答一下上面的問題：一坪56萬在台北到底可以買到什麼
一坪56萬在台北市基本上是買不到房子的，頂多就是地段差的老舊公寓而已，你只能往新北市走。 到了新北市也要看是好還是普通的區域（比方說板橋vs淡水就差很多了），也許你到板橋勉強可以買到一個不太舊的公寓、到三重可以買到不錯的新房子（雙北行情不懂，有誤差請包涵），但是一坪56萬這種預算任何人都無法反駁，就是不可能在台北市精華區置產。
（亞洲各國主要城市的平均毛租金投報率，無計入房價漲幅）
但是一坪56萬可以在曼谷買到什麼？
你可以買到曼谷精華區內的全新小豪宅，還可以比台北同等級物件高三倍的租金投報率！而且公共設施全部都完勝台北、新北的舊公寓，這就是為什麼一堆有錢人這幾年低調地，一直把錢往國外房地產放的原因（而且還知道放到哪裡才是正確的標的）。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
▮第三點：我還是覺得這種價格在曼谷很貴
台灣民眾在投資房地產，最讓我感到不可思議的部分就是可以用「感覺」來決定一件「極度理性」的事情，房價高不高、經濟好不好、容不容易出租、未來發展….等等的，全部都是憑「可是我感覺」這五個字。
天啊！怎麼有辦法光憑自己的感覺斷定這些需要大量數據的專業答案呢？你這樣叫那些CBRE、高力國際或Knight Frank的專家們該怎麼辦？投資當然不應該憑感覺去做，對吧?
實際上，以台灣觀念的虛坪單價56萬，或者以實際單價80萬一坪，這個售價在曼谷確實是屬於高價位產品，但是先別急著吐槽或是按上一頁，接下來就是曼谷房地產最專業的知識分享了。
以泰國曼谷來說，你有可能在同一個地段看到每坪80萬的住宅，然後同時在他的正隔壁或是馬路對面，也有一間屋齡相同、但是售價便宜了至少40%的社區，這種價格天壤之別的狀況或許台灣的你無法相信，但這在曼谷是稀鬆平常不過的事情。
想知道為什麼嗎？
✆ 欲知道這些專業的核心知識，請盡速親自洽詢國際超級房仲，謝謝。
這樣的話應該會被罵死，我來直接公布正確答案吧。延伸閱讀：