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【景氣蕭條連鎖效應!?】飯店拋售潮：南台54家飯店求售 業者哀嚎：快餓死了！

　　陸客來台觀光人數大減，使得南部觀光業陷入生存戰，本刊調查，光是南台灣欲出售的飯店就高達54家，相當驚人，「現在能賣就趕快賣一賣，不要再留了。」1名求售的飯店業者相當無奈地說，「現在都已經快餓死了，根本不敢想像未來的情況。」

　　「高雄火車站四星級商五大飯店、售價11.8億元、高檔裝潢…」「駁二特區旅店、6.8億元、70間房…..」最近在高雄房仲網站上，出現大量委託出售的旅館案件，房仲感嘆，「現在苦等買家出現。」住商不動產高雄鳳山文山加盟店長鄭啟峰說，去年6、7月起，就陸續有飯店業者委託出售，「光是我們店裡有3個物件，房市冷淡，雖然開價不低，但議價空間大。」
　　9月時，總部位在高雄市，在南部擁有20家據點的康橋連鎖商旅，為調度資金，北上發展，一口氣委託欣元商仲出售5家旅館，正式引爆南部飯店求售潮。

　　根據屋比房屋比價平台統計，截至去年12月底，南部有54家飯店上網求售，其中高雄市有22家飯店業者拋售，比前1個月的15家，多出4成，待價而沽的情況最為明顯，其次屏東縣有14家，台南市也有12家。就連全台擁有11個據點的觀光上櫃股力麗店，也飽受陸客縮減拖累，旗下力麗哲園高雄會館不堪每月虧損超過百萬元，11月底時決定提前結束和教育部租約，另覓新地點。
　　力麗哲園12月中旬尋找新點時，早上才對外釋出訊息，下午就有6家飯店業者找上門兜售，「現在能賣，就趕快賣一賣，不要再留了。」1名飯店業者私下透露，「一聽到有人要接手多開心啊，高雄飯店業的餅就這麼小，陸客減少後，飯店搶不到客人就只能賣。」
　　力麗店董事長蔡宗易證實，面對陸客縮減，力麗哲園將調整營運策略尋找新出路，將原本高達8成的陸客降低到5成，提高日、韓、東南亞及國民旅遊客人比重，「不會放棄高雄市場，目前考慮尋找地近捷運站、愛河的商務飯店合作。」

　　上櫃飯店有本錢透過調整策略度過寒冬，但資金實力不夠雄厚的飯店業者，卻陸續撐不下去。屋比房屋比價創辦人葉國華分析，由於飯店業者多有貸款，過去靠現金流支撐，陸客不來後，馬上就面臨財務和現金流問題。
　　12月初，位在嘉義縣的崧園陽光酒店就因為陸客不來，使得銀行認定風險太高，拒絕增貸，爆發跳票上百萬元的營運周轉問題；也有廠商向本刊爆料，「一家專營陸客團的高雄飯店業也差點要跳票，已經積欠我們半年貨款。」
　　「大家說阿陸仔最好邁來，今嘛是阿陸仔謀來活不下去」，在嘉義專營陸客的中小型商旅業者坦言，「以前一天有8到10台遊覽車進來，飯店還不夠導遊、司機住，現在1天連1、2台都沒有，只剩小貓兩三隻，每個月虧損近百萬元，還要付銀行貸款的利息錢30萬元，真不知道能不能撐下去，根本不敢想像新的一年會好轉。」
　　「真的很慘，我和朋友晚上7點約在飯店樓下咖啡廳談事情，結果咖啡廳一片黑，一問才知道，為了省水電費和員工薪水，晚上咖啡廳根本不開了」，一名回台度假的台商日前下榻高雄商旅時發現，「就連早餐都沒了。」

　　葉國華認為，在兩岸情勢不明的情況下，南台灣飯店業未來四年保證不會好，拋售潮只會越演越烈，「今年會是很苦又很冷的1年」；欣元商仲也指出，未來以陸客為主的業者將淡出市場。看來，今年中南部的觀光業者只能咬緊牙根，苦撐下去。

【不負責任的媒體殺人法】雖然是競爭品牌，但我還是得幫同行還原事實真相，也請媒體不要污名化仲介業者好嗎?

然而，小編看完內文後只好悠悠的說，「又是一則標題殺人」的報導。為什麼這樣講呢？

昨天《鏡周刊》刊出了一則海外房地產的糾紛，標題和前文很聳動的用了「陷阱」、「紐西蘭」以及「第一太平戴維斯」等等詞彙，彷彿是要告訴大家，找了知名的品牌在先進國家投資也是會被騙的！

然而，小編看完內文後只好悠悠的說，「又是一則標題殺人」的報導。為什麼這樣講呢？

#建商解約全額退還訂金

首先，建商因資金週轉因素而解約，但願意退還全數的訂金，這已經是非常幸運的事情。事實上，就算是在台灣，假設發生類似的事情，由於多數的履保機制是建商可將已付款拿去蓋房子的，投資人也無法取回資金。更不用說是在其他落後國家，這筆錢搞不好早就挪作他用、下落不明。

#先進國家確保你資金無虞

此外，受害人表示，他不僅僅沒賺到這幾年房價的漲幅、還到賠了匯差70多萬元。小編認為，這就是投資的風險。就像小編在說明會上不斷的跟客戶提醒，儘管目前這個時機點來說，匯差是值得期待的事情，但我還是不會跟您保證未來的變數。「投資有風險，請詳閱公開說明書…」

#仲介僅退部分服務費不合理嗎

「第一太平卻只願退還20%服務費約7萬多元，理由是『這樣才能作帳。』」儘管小編沒看到合約書，但以業界及預售屋的習慣來說，仲介的確在簽約後就完成了其勞務，自然得收取全額的服務費。至於事後建商能否交屋，就和仲介無關。
不過，在台灣的習慣來說，為了長遠服務著想，在解約時業界的確會退還無過失的一方全額服務費。

此外，若客戶所言為真，SAVILLS的理由「這樣才能作帳」也太不盡情理。畢竟，以公司的行政措施去答覆客戶的情緒，是太不合理的做法。且「事發後，第一太平打電話給我，告訴我每個買方都同意解約了。」這段，運用業務方式操作各個買方，也有商榷餘地。

#選對國家選對仲介

事實上，小編身旁已經看到好多客戶押寶在落後國家，而碰到了以下問題：「仲介閃人」、「建案未蓋」、「解約後自備款取不回」、「賠錢也賣不掉」…鳥事。儘管C先生的投資失利，但他還是得很慶幸幾點，1) 因為他選對了國家，讓他得以取回頭期款，2) 因為他選對了仲介，讓他還找的到人處理！！

個人淺見：

　　這一則第一太平洋戴維斯所發生的海外投資糾紛，這是發生的地點是在「紐西蘭」，雖然開發商最後是真的無法再蓋下去了，但實際上真的有像媒體報導的這麼聳動嗎？小心，不要又被台灣的媒體斷章取義給騙了。完整原始報導請看以下連結：

【海外購屋陷阱】醫生、律師也中鏢 紐西蘭購屋踩地雷
原文連結：https://www.mirrormedia.mg/story/20161219fin005/

　　而上面的第一段並非國際超級房仲打的文章，但是因為該作者很客觀地點出所有核心問題所在，因此特別引用至此，該篇分析這個事件與海外投資都有很客觀的評論，分為以下幾個重點：

一、      開發商願意全額退款，已經是超級幸運的，客戶完全沒有損失到錢。
二、      僅退部分服務費不合理，沒錯，對仲介超級不合理！其實應該一塊錢都不用退。
三、      還好客戶選對國家、選到願意負責處理的業者

　　首先，我不曉得這名爆料的投資者有什麼問題，究竟是這個投資客太外行還是第一太平洋的業務沒有跟客戶說明清楚，投資海外房地產本來就會有匯率問題，這是無可避免的，當然有匯損的問題同樣也會有匯差的獲利機會，今天如果這名C先生因此賺到匯差，他會把賺到的匯差退還給業者嗎？

　　其次，仲介本來的作用就是媒介雙方當事人成交，在這個過程中提供正確的資訊並且收取該有的服務費，至於遇到不可抗力的狀況時，怎麼可以歸咎在仲介人員身上呢？就像是今天台灣買方在台灣買了一棟房子，結果交屋前因為火災導致住宅毀損了，難道會怪仲介收服務費的時候沒有把關好嗎？

【台灣新聞】收帶看費遭查稅　北市5社區不收了

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

　　2008年金融海嘯後，房市快速反彈進入大多頭時期，當時尚未有奢侈稅限制交易，不少物件幾個月內就被轉手數次，不少社區更掀起向房仲收取帶看費的潛規則，每次費用少則100元，豪宅多則500至800元不等。幾年前國稅局要求收取帶看費的管委會辦理營業登記，現在則有不少管委會因遭查稅，決議不收帶看費了。

　　 北市不少社區因收房仲帶看費遭查稅。（好房網News記者黃彥翔攝影） 日前台北市「華固i-park」、「榮耀世紀」、「湖邦新第」、「長虹哈佛館」、「長虹PARK公園館」、「普樺園」、「新第我的家」等7社區管委會遭檢舉未辦營業登記，收取帶看費，涉嫌逃漏營業稅。

　　國稅局經過稽查之下，除了「普樺園」與「新第我的家」已經補辦營業登記，其餘5社區則決議不收帶看費了。 所謂社區管委會向房仲收取帶看費，依據國稅局解釋，屬於加值型及非加值型營業稅法第3條銷售勞務收取的代價，應課徵營業稅，管理會必須辦理營業登記，且需開發票或收據，但銷售月營業額未達20萬元，可以不用開統一發票，但必須繳交營業稅1％。

　　目前房市景氣不佳，待售物件多，房仲業者多不願意積極銷售收取帶看費社區的物件，加上國稅局接獲檢舉查稅，預料未來收取帶看費的社區可能會減少。

個人淺見：

　　社區對房仲人員收取「帶看費」、「清潔費」，真的是我從事這一行聽過這麼多事情裡面，最讓我個人感到令人髮指、匪夷所思、可惡至極的制度，更惡劣的是台灣政府竟然對這種情況視而不見。如今有社區因未被查稅，檯面下還沒有爆發出來的社區遠遠是一個可怕的天文數字。

　　國際超級房仲這邊強烈譴責，社區對房仲業務員收取「清潔費」！為什麼這麼說呢，主要有三個原因：

一、      社區就是想綁票房仲、佔房仲業者便宜

【台灣房仲不敢面對的資訊】亞太22城市不動產投資前景排名　台北慘居倒數第一

東森新聞

　　城市土地學會與資誠聯合會計師事務所1日發布，2017年亞太區房地產市場新興趨勢報告，其中，受到高房價、房地合一稅制上路等影響，多數不動產專業經理人對於台北的不動產市場投資前景更持「保守看待」，使前景排名從2016年的17名跌至第22名（最後一名）。

　　根據調查，不動產投資人認為22個主要城市當中，具有投資前景的5大城市，依序分別為印度的班加羅爾、印度孟買、菲律賓馬尼拉、越南胡志明市以及深圳；反觀，投資人看法偏「保守」的城市，以台北排名倒數第一，其次為新加坡。

　　台北不動產投資前景從2016年的17名跌至第22名，對此，負責台灣區調查的資誠聯合會計師事務所金融產業服務合夥會計師陳麗媛表示，主要是因為具投資價值之標的價格偏高，優質標地數量減少與房地合一稅實施等因素影響，投資前景更為保守看待。

　　整體而言，資誠指出，雖然亞太地區各主要城市近幾年的不動產價值皆各自表現，不過投資人對於亞太地區不動產投資市場前景仍抱持正向看法，展望前景，專業投資人將轉為投入新興市場國家，以獲得更高報酬。

個人淺見：

　　這份報告用很國際化的方式指出，到底台灣（尤其台北）的房地產到底可不可以投資，台北的房價到底貴不貴？曼谷值不值得投資？吉隆坡真的不能買嗎？雪梨這麼貴我該不該進場？….等等，一個城市的房地產能不能投資，不是憑感覺說地說算，是好是壞都是需要「比較」的。

　　這則研究指出，大家懷念甚至還抱有一些投資期待的台北房地產，目前算是亞洲幾個大城市裡面最差的房地產，沒錯，就是最差！我實在不懂台灣的投資者對於海外房地產嫌東嫌西，卻一直對台北房地產抱有美好想像的原因是什麼？就只是因為你開車過去就可以馬上看得到建築物而已嗎？

　　換個角度想一下，你要買一個隨時看得到、但是會賠錢的房子，還是選擇比較少看到、但是你買下去一定會漲而且租金多兩倍的地方？

　　其實就是這麼簡單的一個道理，這個不是國際超級房仲的行銷話術，而是全世界都看得到的趨勢，目前亞洲有這麼多好城市的標的可以買，為什麼台灣人還在深深期待房價基期極高、持有稅負上漲、出場稅負超重的台灣房地產？更別說台灣現在整體內需與外貿這麼慘，國內超額儲蓄一直創新高，如果這樣子的台北房地產民眾都可以考慮「投資」的話，為什麼其他城市的房地產不行投資？

馬幣匯損真的45%嗎？太相信好房網的海外評論，恐怕讓你錯過最完美的匯率進場時機

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 

台灣投資買家到馬來西亞置產的熱潮，從2013年興起，2014年達到高峰，許多業者打出高租金報酬吸引民眾投資，不過，這波海外投資猶如「蝗蟲過境」，許多當初的帶民眾買房的業者或仲介，賺了一波「人都不見了」。而目前，先不看售屋後的資本利得，4年下來，光是匯損就有45％了。
赴馬來西亞會先以新台幣兌換美元，然後在當地銀行兌換馬幣，進行購屋，而這波海外置產熱潮，多是台灣投資客將台灣的不動產進行增貸，以全額現金購屋，而不會在當地銀行進行貸款。 日前就有赴吉隆坡置產的人，反應「當初買房的業者不見了，房子交屋後沒仲介幫忙出租，想賣現在又沒管道出售。」儼然是淪為海外不動產投資的孤兒。

移居馬來西亞20幾年的華僑Samson，在2014年馬來西亞房產正熱時，就接受《好房網》採訪，在《吉隆坡房市投資　10項台灣業者沒說的風險⋯》報導中，他就提醒，吉隆坡房價已經炒得不像樣，2011年才是最佳買點時機。 歷經2年時間，Samson說，「不要管現在的房價賣不賣得掉，光是匯損就讓資金卡在馬來西亞。」尤其以台灣民眾多是2013年進場，當時馬幣是3至3.2兌換1美元，近期馬幣跳水，已經來到4.4兌換1美元，不管資產兌現或當房東收租金，若要將馬幣換回美金再匯回台灣，匯損就達到37％至45％。

 Samson認為，在美元走強的狀況之下，馬幣還會續貶，他建議現在在馬來西亞有物件的台灣投資者，「少賠就是賺，先求落袋為安。」否則馬來西亞房市反轉下跌，恐怕要等15年之後才會復甦到現在的高點。 近期馬幣對美元快貶破5元，海外置產匯損嚴重。（截自Yahoo理財）

個人淺見：
　　這個可能是我第八萬遍解釋這個背景了：好房網後面的老闆是永慶，永慶因為只做台灣房地產，因此只要是海外房地產有關的任何一點點風聲，就會見獵心喜開始抓緊機會強烈抨擊。挑毛病沒有錯，我也會替客戶把海外投資的毛病挑出來，可是好房網挑毛病的能力「夠懂」嗎？

　　今天來針對這篇讓海外投資者人心惶惶、卻又不夠懂的報導來做一些解析：

(一)請問匯損45%是怎麼來的?

　　依照三年前台幣對馬幣的平均匯率，大多落在10或9.5元台幣換1塊錢馬幣，到最近歷史最低點只需要7.2元台幣即可換到1馬幣來看，匯率頂多也才打個72折、匯損28%，不曉得這28%怎麼會被好房網放大到45%的。

 　　但是反過來看，如果你今天2016年趕快匯率在7.2塊錢買，未來五年後如果你在9塊錢左右賣掉，你的匯差利潤可是25%的獲利喔。

(二)淪為海外孤兒的人是通例嗎?

　　那我就要覺得很奇怪了，為什麼我們馬來西亞團隊交屋後的案件，客戶都收租收得很滿意，也沒有客訴或者是糾紛，為什麼好房網不來報導一下這些收租收得很開心的海外投資者呢？

延伸閱讀：【大破解】好X網專門抹黑海外房產的SOP大解密
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(三)請問這位不具名的受訪者Samson是誰?

　　大家應該都知道，國際超級房仲就是李昌鵬，但是這個居住在馬來西亞20年的Samson是誰?是當地的業者嗎?還是馬來西亞房地產專家?還是好房網長期配合的假帳號?這個不知道該從何查起。

　　然而，如果房地產的專業度是要看「住得夠久」的話，那台灣也不需要房仲業者、媒體也不需要專家名嘴了，就直接請各鄰各里退休的大伯大嬸們來當地產專家吧。

想多認識一下國際超級房仲的朋友，可以點這邊：
https://goo.gl/VnLe36

(四)馬來西亞房市需要15年才能反轉的「依據」是什麼?

　　聽到講到這個點，我就真的需要對好房網對於海外房地產的專業性打上大問號，怎麼會有這麼外行又不負責任的評斷，用來擾亂市場。

　　馬來西亞這兩年房價確實有盤整與微幅下修，背後的原因是因為前面走了近8年的多頭，而且相關重大建設在2010年提出來進行，大多都需要再2020宏願年完工（好房網搞不好連宏願年都不曉得是什麼），因此2015-2019年會是房地產健康的盤整期也並不意外。

　　等到盤整完畢又遇到大型建設同時完工（如大捷運計畫、敦拉薩金融中心、隆新高鐵、泛亞鐵路、大吉隆坡計畫、皇京港…等等）、同時馬來西亞是回教世界的金融中心、人口紅利、產業轉型與升級、再加上東協經濟共同體也時機到位一切就緒，你覺得2020年開始的吉隆坡會漲還是會跌?聽好房網說的再過１５年，我們就買不起吉隆坡的房子了。

(五)拿匯率出來嚇民眾，但其實現在才是匯率最好的時機點

　　大家可以Google一下好房網對於日本房地產的批評，在2014-2015年的匯率大貶值時抨擊最大聲（順便Google一下跟好房網配合的日本『專家』劉黎兒，看看他們對於日本一貫的批評是什麼，看看她對於日本的評論是否足夠『客觀』），當時好房網最喜歡說賺到租金卻賠了匯差，千萬不要去日本買房當包租公。

　　結果呢?

　　在好房網用力抨擊日本的這兩年進場的投資者，他們除了租金依然穩定進來以外，到今天為止賺了接近２成的匯差了。這個部份好房網怎麼都沒有提、沒有報導、沒有認錯呢？因為好房網記者竟然都在鼓勵客戶在匯率高點(風險最高)的時候進場。