馬幣匯損真的45%嗎？太相信好房網的海外評論，恐怕讓你錯過最完美的匯率進場時機
Last Updated on 2017 年 6 月 4 日 by 國際超級房仲
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
台灣投資買家到馬來西亞置產的熱潮，從2013年興起，2014年達到高峰，許多業者打出高租金報酬吸引民眾投資，不過，這波海外投資猶如「蝗蟲過境」，許多當初的帶民眾買房的業者或仲介，賺了一波「人都不見了」。而目前，先不看售屋後的資本利得，4年下來，光是匯損就有45％了。
赴馬來西亞會先以新台幣兌換美元，然後在當地銀行兌換馬幣，進行購屋，而這波海外置產熱潮，多是台灣投資客將台灣的不動產進行增貸，以全額現金購屋，而不會在當地銀行進行貸款。 日前就有赴吉隆坡置產的人，反應「當初買房的業者不見了，房子交屋後沒仲介幫忙出租，想賣現在又沒管道出售。」儼然是淪為海外不動產投資的孤兒。
移居馬來西亞20幾年的華僑Samson，在2014年馬來西亞房產正熱時，就接受《好房網》採訪，在《吉隆坡房市投資 10項台灣業者沒說的風險⋯》報導中，他就提醒，吉隆坡房價已經炒得不像樣，2011年才是最佳買點時機。 歷經2年時間，Samson說，「不要管現在的房價賣不賣得掉，光是匯損就讓資金卡在馬來西亞。」尤其以台灣民眾多是2013年進場，當時馬幣是3至3.2兌換1美元，近期馬幣跳水，已經來到4.4兌換1美元，不管資產兌現或當房東收租金，若要將馬幣換回美金再匯回台灣，匯損就達到37％至45％。
Samson認為，在美元走強的狀況之下，馬幣還會續貶，他建議現在在馬來西亞有物件的台灣投資者，「少賠就是賺，先求落袋為安。」否則馬來西亞房市反轉下跌，恐怕要等15年之後才會復甦到現在的高點。 近期馬幣對美元快貶破5元，海外置產匯損嚴重。（截自Yahoo理財）
個人淺見：
這個可能是我第八萬遍解釋這個背景了：好房網後面的老闆是永慶，永慶因為只做台灣房地產，因此只要是海外房地產有關的任何一點點風聲，就會見獵心喜開始抓緊機會強烈抨擊。挑毛病沒有錯，我也會替客戶把海外投資的毛病挑出來，可是好房網挑毛病的能力「夠懂」嗎？
今天來針對這篇讓海外投資者人心惶惶、卻又不夠懂的報導來做一些解析：
(一)請問匯損45%是怎麼來的?
依照三年前台幣對馬幣的平均匯率，大多落在10或9.5元台幣換1塊錢馬幣，到最近歷史最低點只需要7.2元台幣即可換到1馬幣來看，匯率頂多也才打個72折、匯損28%，不曉得這28%怎麼會被好房網放大到45%的。
但是反過來看，如果你今天2016年趕快匯率在7.2塊錢買，未來五年後如果你在9塊錢左右賣掉，你的匯差利潤可是25%的獲利喔。
(二)淪為海外孤兒的人是通例嗎?
那我就要覺得很奇怪了，為什麼我們馬來西亞團隊交屋後的案件，客戶都收租收得很滿意，也沒有客訴或者是糾紛，為什麼好房網不來報導一下這些收租收得很開心的海外投資者呢？
延伸閱讀：【大破解】好X網專門抹黑海外房產的SOP大解密
(三)請問這位不具名的受訪者Samson是誰?
大家應該都知道，國際超級房仲就是李昌鵬，但是這個居住在馬來西亞20年的Samson是誰?是當地的業者嗎?還是馬來西亞房地產專家?還是好房網長期配合的假帳號?這個不知道該從何查起。
然而，如果房地產的專業度是要看「住得夠久」的話，那台灣也不需要房仲業者、媒體也不需要專家名嘴了，就直接請各鄰各里退休的大伯大嬸們來當地產專家吧。
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(四)馬來西亞房市需要15年才能反轉的「依據」是什麼?
聽到講到這個點，我就真的需要對好房網對於海外房地產的專業性打上大問號，怎麼會有這麼外行又不負責任的評斷，用來擾亂市場。
馬來西亞這兩年房價確實有盤整與微幅下修，背後的原因是因為前面走了近8年的多頭，而且相關重大建設在2010年提出來進行，大多都需要再2020宏願年完工（好房網搞不好連宏願年都不曉得是什麼），因此2015-2019年會是房地產健康的盤整期也並不意外。
等到盤整完畢又遇到大型建設同時完工（如大捷運計畫、敦拉薩金融中心、隆新高鐵、泛亞鐵路、大吉隆坡計畫、皇京港…等等）、同時馬來西亞是回教世界的金融中心、人口紅利、產業轉型與升級、再加上東協經濟共同體也時機到位一切就緒，你覺得2020年開始的吉隆坡會漲還是會跌?聽好房網說的再過１５年，我們就買不起吉隆坡的房子了。
(五)拿匯率出來嚇民眾，但其實現在才是匯率最好的時機點
大家可以Google一下好房網對於日本房地產的批評，在2014-2015年的匯率大貶值時抨擊最大聲（順便Google一下跟好房網配合的日本『專家』劉黎兒，看看他們對於日本一貫的批評是什麼，看看她對於日本的評論是否足夠『客觀』），當時好房網最喜歡說賺到租金卻賠了匯差，千萬不要去日本買房當包租公。
結果呢?
在好房網用力抨擊日本的這兩年進場的投資者，他們除了租金依然穩定進來以外，到今天為止賺了接近２成的匯差了。這個部份好房網怎麼都沒有提、沒有報導、沒有認錯呢？因為好房網記者竟然都在鼓勵客戶在匯率高點(風險最高)的時候進場。
同樣地，看看馬來西亞目前的匯率到了歷史最低點，如果這不是匯率風險最低的時候，那難道是匯率在最高點的時候才是嗎？現在買馬來西亞房地產除了匯損風險極低之外，再加上海外不動產本來就是看長期的收益（不像過去台灣都是短期炒作），屆時馬來西亞還有很大的機會讓你除了租金、房價以外，還可以多賺到２成左右的匯差。
(六)那過去那些買在高點的投資者呢
1. 如果是在2010-2013年匯率高點進場的投資者，建議還是長期持有一陣子去避免現在面臨的匯損問題。但是至少他們可以很清楚地見證了，他們在馬來西亞投資的房子到現在真的漲得很多，當時笑他們吉隆坡房價不會漲的人應該都很慚愧吧。
而且千萬不要忽略了馬幣是強勢貨幣，他們不會太長期處於匯率低點的，等到國際原物料價格回穩之後，我們就看看好房網怎麼自圓其說了（如同最近的澳幣、前陣子的日幣，怕風險怕匯損怕賠錢的，趕快了解一下澳洲的房地產吧）。
2. 如果是2014-2015年起進場的投資者，它們頂多只有頭期款10~20%的金額是在匯率高點，現在匯率突然降這麼多，這些投資者的成本突然變得比預期還要便宜，他們當然是高興還來不及了，他們可是賺取匯差的最大受益者。
總結：
與好房網的報導完全相反，現在才是馬來西亞進場的好時機，原因正是因為匯率！因為匯損風險極低有機會可以大賺匯差以外（如前兩年的日本房地產），馬來西亞房價剛好處於盤整期，你可以在2020年房價二度起漲得之前卡到好的價格位子。
所以說，千萬不要被有心人士的錯誤資訊給誤導，而讓你成為別人投資海外這波趨勢的「見證者」，而非「擁有者」了。
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