【國際超級房仲Zack│官方網站】

【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題

海外置產

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　到國外購買房地產，至今都還不是台灣市場的主流投資標的，很多台灣民眾對於海外房地產的印象大多偏向是負面的，主要可能也是因為許多海外代銷業者的品質不佳、沒有售後服務、引入的建案有問題，再加上偶爾都會聽到某些知名業者在新聞上出事情，導致大家更不敢購買了。　　不過扣除市場上本身需要時間去驗證的問題，還有一些需要市場去克服的阻礙以外，其實台灣人在面對海外房地產的時候，本身就有一些常見的迷思存在而無法跨越，這些迷思通常在中南部、60歲以上的長輩，以及有國內房地產經驗的業者上更加嚴重。　　既然說是迷思了，那就代表著許多問題它並不是大家想像的那樣，還有不少台灣人認為是難以突破的大缺點，其實反而是到國外投資房地產的大優點！究竟有哪些是台灣人、中南部人、60歲以上，甚至連國內房地產經驗豐富的建商、代銷、仲介、投資者都搞不清楚的迷思呢？今天就讓我簡單來提一下。

一、海外房地產看不到、摸不到你確定真的看不到、摸不到嗎?

　　關於這個幾乎每個人都有迷思，我實在感到匪夷所思，我們換個角度來思考一下：　　請問你買鴻海的股票，你會去土城看作業員工作認不認真嗎？你買南非幣定存，請問你有親自飛到南非看看嗎？不會嘛，那為什麼購買海外房地產就一定得飛過去看一看、摸一摸？　　再來，真的想要看一看、摸一摸海外的房子，那就買個機票飛過去不就看得到、摸得到了嗎？而且你在台灣買個房子收租，也不可能三不五時就開車過去看去摸吧？　　OK，很多人會說：「海外物件大多數都是預售屋，沒有成屋可以看」，如果是用這個邏輯來看，那為什麼台灣的預售屋你就敢買？更何況預售屋其實大多數都是有案場和樣品屋，想要真的去感受一下的話可以飛到國外的案場，然後再參觀這個建商過去的成屋(實例)，問題不就解決了嗎？怎麼會看不到摸不到呢。　　再換一個角度來看，你要買一個隨時能夠讓你每天看、每天摸，但是沒有增值能力、租金投報率的台灣房地產，還是買一個低總價、高收益、高租金，能夠幫你安安穩穩賺錢的海外房地產呢？

二、4-6%的租金投報率，中南部也有啊，幹嘛去海外買?那台北的房子只有1-2%的租金，為什麼過去卻比中南部熱絡得多?

　　 如果中南部房地產這麼好，那為什麼過去20年台北市房價漲幅遠遠勝過中南部呢? 看房地產不是只有看表面的租金投報率，投資房地產真正要看的是它的增值性，也就是有沒有上漲的空間。　　中南部的房子租金投報率都這麼高，那為什麼過去房地產很熱絡的時候，有錢人和投資客都把錢放在租金投報率只有1-2%的台北市，而不是投報率5-6%以上的中南部？因為中南部的房子需求與資金不夠，上漲的力道不足。　　我最常聽到中南部的客戶說：「我們新竹、台中、台南、高雄…..的房價與租金投報率跟曼谷差不多，那我在台灣買就好啦，幹嘛為了4-6%投報率去買曼谷？」　　拜託，請以後不要再跟海外仲介人員講這種話了，這真的會讓仲介想翻白眼翻到火星去了，你怎麼會把新竹或中南部的縣市，拿來跟曼谷比？你是認真這麼覺得的嗎？正確的看法是，你現在有機會用中南部的價錢，買到台北市市中心的房子耶，如果500-800萬台幣可以在仁愛路四段買到一間高級公寓，屋齡在3年內，你現在買不買？

三、泰國那種東南亞地方…..而且那邊那麼熱……那您有沒有考慮到格陵蘭島去置產?

　　首先，很多台灣人聽到泰國、馬來西亞的房地產，馬上就會把這邊跟髒亂、落後等傳統東南亞印象連結在一起，這是台灣媒體與教育的問題，所以才讓台灣人的國際觀非常落後。　　實際上，東南亞這十個國家發展的程度落差極大，有像是曼谷、吉隆坡這種比台北市區還要更進步更熱鬧的國際都市，也有像金邊、仰光這種才剛開始建設的地方，讓我舉個例子：很多柬埔寨業者都會拿金邊星巴克、麥當勞進駐當作賣點，讓你知道現在外資都在進去金邊了，但是，曼谷早就已經有不曉得有數十或是數百間的星巴克＋麥當勞了（更可怕的是買金邊跟買曼谷的套房總價差不多）。　　所以把東南亞一概而論，就像是大家都認為非洲都很荒涼，不曉得南非的進步，也像是大家都認為美國是世界第一強國，但不曉得美國的貧窮問題有多嚴重一樣。　　還有就是我覺得最匪夷所思的疑問了：東南亞很熱，到底跟投資房地產有什麼關係？難道你在東南亞的房子是蠟做的？　　投資海外房地產，重點在於「安全」和「獲利」，難道天氣越涼快的地方房市就會越好嗎？那我們乾脆卻俄羅斯、北海道和格陵蘭島投資房地產就好，房地產要有增值性是要看供需狀況的，不是氣候，對吧？

四、現在房價已經漲一波了、現在進去已經晚了、已經貴了這個是全台灣所有買方要買房子的必問問題

　　每當我聽到這個問題的時候，我都會想問一句：「請問您說的漲一波是哪一波？現在進場已經太晚，為什麼你覺得晚？您覺得房價已經變太貴了，請問是哪裡貴？」　　所有想買房子的人都會擔心自己買在高點，但我一定要跟你說：「每當你買房子的時候，你幾乎都會是買在高點，尤其是投資」，因為房地產這種東西是追漲不追跌（除非你有預知能力），房價開始往上成長所以你要及早進去，房價開始往下跌你就該多多觀望（看看2016年前後的可悲交易量）；因此，當你在投資房地產的時候，一定都是買在高點，因為你不可能買到10年、20年、50年前的房價，跟過去相比，現在的房價永遠都是高點，對吧？　　OK，如果你真的要講什麼是漲一波，那你應該要了解這個「漲一波」到底是漲了幾年？每年的漲幅是多少？其他同時期的國家大概是漲了多少？　　客觀去詢問實際的漲幅，比較之後你才會曉得現在這個區域是穩定緩漲、還是突然暴漲，我得再三強調，投資任何東西絕對不是憑感覺、憑印象、憑朋友說的話。

五、語言不通、人生地不熟這些都不重要，你只需要「地熟」就足夠了

　　不只是在海外置產的客人，我們很多海外仲介在那些銷售國家內也幾乎沒有什麼朋友，認識的大多也只是當地的仲介和建商，甚至我們不但不會講當地的語言，甚至包含我在內，大多數海外仲介連英文都很差。　　So what?這個有什麼問題嗎？　　你在國外買房子所簽訂的合約，專業公司會提供你中文翻譯；你需要跟開發商溝通的事情，專業公司會有專人幫你聯繫(甚至現在大開發商都有中文流利的窗口)；你想要去看房子，專業公司會有專人在當地帶你看屋；你想要了解當地市場狀況，專業公司都會有相關的權威數據和專業仲介替您說明。 　　換個角度，就算你在當地有朋友好了，請問您的朋友是從事不動產業嗎？他對當地房地產狀況熟悉嗎？他能夠說明未來房市前景嗎？他能替您管理您的房子嗎?如果他管理得不好，您能夠責怪他不夠積極嗎？你想要買高級住宅，您的朋友是會購買高級住宅的客群嗎？　　如果答案都是否定的，請問在當地有朋友的意義是什麼？找一個狀況外的朋友來幫你看頭看尾，不如好好挑選一個專業的海外代銷、海外仲介，對吧？

六、台灣的房子都管理不好了，還管理到海外的房子？你以為這麼簡單啊嗯，真的就是這麼簡單

　　這個問題，相信所有海外仲介都已經回答到爛掉了，如果到現在還有這方面的疑慮，那代表您應該還沒有做功課。　　在國外有所謂的物業管理公司(Property Management)，專門幫屋主管理房子，簡單來講就是所有屋主該做的義務跟雜事，這個物業管理公司（簡稱物管公司）幾乎一手包辦，例如：修繕、清潔、收房租、催房租、簽約、押金、繳管理費，到跟租客和社區溝通….等等，服務範圍非常廣也相當地專業。　　講最具體的，當你挑選到有良好物管服務的公司，你在海外置產之後只需要每個月看租金收入明細，以及每個月的入帳紀錄即可，其他所有當房東得面對的麻煩事都跟你無關，物管公司已經專業地幫您處理地妥妥的，不用像在台灣當房東這麼辛苦。　　但是台灣人對於物管公司的概念很模糊（大多數都以為是社區的大樓管理，但這兩者完全不同），主要是因為台灣過去都沒有什麼在發展真正的「物業管理」服務，發展不起來的原因除了許多仲介素質不佳以外，台灣的平均投報率太低導致抽不出物管費用是一個原因，還有很多屋主在房子租掉之後，都會【硬凹】幫忙出租的仲介幫忙做後續的聯繫和管理，也讓物管公司這個行業在過去做不起來。PS1：有個觀念一定要導正，房東透過仲介把房子租掉之後，後續跟租客的所有問題，請房東你自己去跟租客聯繫，因為仲介在房屋租掉以後的責任義務就全部結束了，不要再凹可憐的仲介去做這些免費物管服務，更何況你可能才付了半個月的仲介費而已。PS2：一般物業管理的收費標準，東南亞平均的行情是月租金10%、澳洲美國等大概是月租金6-8%、日本則大概是月租金5%上下。

總結：還有很多的迷思與問題，礙於篇幅就不列出來了產權、稅務、流程、地段、建商、管理…..雜七雜八的問題一大堆

　　真的不要覺得房仲好賺，否則應該有一大堆人來做房仲業，每年也不會有將近九成的新人被市場淘汰掉了，更別說是海外仲介。　　海外仲介要學習的不是只有建案和如何帶看這麼單純，我們得了解每個國家小到購屋習慣、房市狀況、經濟結構，大到國際動向、美中貿易戰、各國經濟和貨幣政策….等等，所以養成期間會比一般房仲更困難。　　再講一個我常舉的例子，一般房仲公司頂多1-2個行政秘書就很多了，我還看過有秘書兼業務的狀況，但是我們公司的行政秘書就高達了9人！再加上房市熱絡的城市，建商(開發商)給的佣金真的是低得可憐，我們真的就是大家常常說的「白粉的風險、白菜的利潤」，能夠在海外代銷業界生存下來的仲介真的很不簡單。　　所以啦，海外房地產說難的話，也是一門不小的學問，與其聽親戚朋友或是完全不懂海外房地產的國內仲介說，你不如多找幾家海外代銷公司做功課，多比較絕對不會吃虧，或者是常常來國際超級房仲的網站看我分析房地產資訊囉。　　今天的文字可能沒有那麼政經，但希望分享的這些資訊與反思，可以幫助您在投資上可以更加理性與安全，畢竟家人朋友都怕你投資陌生的東西而虧到錢，所以勸你什麼都不要做就不會虧錢，這種動機也是很合理的，可是您得反過來思考一下：　　「萬一你因為聽了親友的建議而沒有購買，結果國外的房子在五年十年後翻了一倍上去，請問這筆虧損，你的親友會賠給你嗎？」

其實後面2個建議最有效!

☛ 歡迎諮詢『國際超級房仲』–

✓ 您的姓名(必)

✓ 手機號碼(必)

✓ 關於海外不動產的需求(必)
①投資
②自用
③出售
④同業想合作

✓ 我該如何協助您(必)
①希望可以電話諮詢
②希望可以碰面諮詢(推薦)
③想要參加海外說明會

► 方便聯絡時間
上午
下午
…

【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!

台灣買房投資

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫，很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般，可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼，好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎?　　不，還遠的呢，現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。　　首先你必須要有一個概念，房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡，以及房地產值得投資，這幾個是完全不同的狀況，不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。

一、蕭條→回溫觸底反彈的成交量

　　如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話，2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底，當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候，你可別忘記，2016年全台移轉棟數才24萬戶，比2003年的SARS還慘，你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢？就像你不會跟小學生比較收入吧。　　至於2018到現在的2019年，自住客的買氣有慢慢回來，原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後，終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了，價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有，於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。　　而買方也經過這幾年的「教訓」才發現，在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的，不要一直想趁火打劫的心態來買房子，這種「Sway式出價」的方式，只會讓你買不到真正又好又便宜的房子，所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格，才不會老是讓好房子被別人買走。　　就在這樣的時空背景下，壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升，甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。PS：這個階段的房仲公司與仲介，很多都會倒閉而離開市場。

二、回溫→熱絡台灣房市開始熱絡了嗎？還沒到呢

　　現在只是開始在回溫，水都還沒滾，不要急著把料都砸進去，讓子彈再飛一會兒吧！　　依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的，全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準，才能算是熱絡、才能算是有量出來，有了這樣的量，價格才是真正出來（落底）。　　千萬不要忽視「交易量」的重要性，如果交易量很少的情況下，那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考，其實是需要打一個非常大的問號的，所以「沒有量，哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。　　依照目前台灣房市的現狀，我們只是處於正在回溫當中，距離房市熱絡還需要一段路，只是剛性需求的自住客們，如果你想要買房的話，最好的議價（殺價）的時機已經快要結束了，台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候，當房市慢慢熱起來，天秤就漸漸地倒向屋主這邊了，奉勸想要購屋的自住客，趕快出手吧！　　但是想要投資？上一段盤整就花了4-5年了，這一波熱絡到值得投資，你認為真的有這麼快嗎？PS：這個時候的房仲公司與仲介，開始勉強可以活下去了。

三、熱絡→值得投資現在進場的投資客，接下來就要撞到這面不可跨越之壁了

　　假設2020或2021年的全台移轉棟數，可以來到30萬、35萬戶以上，那房地產的交易狀況就真的很熱絡了，這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了，買方願意出的價格與賣方願意賣的價格，通常不會落差太大，雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀，屋主的房子越來越容易賣掉了。　　看起來不錯對吧？交易量大，屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格，應該可以進場投資了吧？　　但是你千萬不要忘記，你可是「投資客」啊！投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客，如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話，到這個階段你就應該阿彌陀佛了。　　為什麼房市熱絡，卻還不到進場投資的時機，你也不應該進場投資呢？PS：這個時候的房仲公司與仲介，就是開始賺錢的時候了。

四、值得投資的房地產市場你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金

　　身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者，你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」，而是要賺到「足夠的利潤」，因為賺錢很容易，賺個2%、3%、5%都是賺錢，但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。　　為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下，都還沒辦法「純投資」呢？　　因為我們有可怕的「房地合一稅」。　　房地合一稅簡單講，就是你依照你出售房子的時間點，持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高！可以參考下面這張圖：

　　也就是說，如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場，在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面，你都不可能再有這樣的機會了，因為一旦你走運能夠短期賺大錢，還是有35-45%的獲利必須要繳給政府；即便改成中長期投資，資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待，獲利也還是有15-20%得繳給政府。　　也就是說，這個才是台灣房地產投資的真正關鍵：「房地合一稅只要一天沒有廢除，台灣的房地產就一天沒有投資價值，頂多收收可憐又麻煩的租金」；萬一賠錢呢？不好意思，賠售仍然算你自己的，政府不會幫你補貼任何一塊錢。　　這也是為什麼全亞洲這麼多國家，台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為，全亞洲最不值得投資的國家。PS：而且今天講了這麼多，千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面，其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字，

五、房地合一稅會不會廢掉？你認為廢掉的理由與機會是什麼？

　　在你期待著是中國先把台灣給收回，還是房地合一稅廢除，哪一個會先到之前，你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因：高房價。　　撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市，台灣目前真正最大的病因在於：高房價、低所得。　　低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題，所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步，依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看，已經可以說是癡人說夢了。　　這樣看起來，把所得拉起來是不可行的，但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情，於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了，接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本，因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。　　沒辦法，因為包含我在內，絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了，連生活都有問題，不解決高房價與高租金的問題，整個台灣的競爭力都會慢慢下降。　　依照這個邏輯來看，藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖，哪個黨就會失去民心（選票），你說，誰敢出來廢掉房地和一稅呢？

總結：聽國際超級房仲說，不要聽外行仲介說你需要冷靜一下，不要抱浮木就拼命往上爬

◉ 自住客：趕快趁房市還沒完全回溫，勇敢出價去談吧！ ◉ 屋主：如果覺得價格不好，再等兩年就會合理多了。 ◉ 投資者：應該不用多說了吧，去東南亞找機會既容易又輕鬆。 ◉ 國內仲介：趕快開始開發吧，沒有物件，交易量出來也跟你沒關係。

其實後面2個建議最有效!

☛ 歡迎諮詢『國際超級房仲』–

✓ 您的姓名(必)

✓ 手機號碼(必)

✓ 關於海外不動產的需求(必)
①投資
②自用
③出售
④同業想合作

✓ 我該如何協助您(必)
①希望可以電話諮詢
②希望可以碰面諮詢(推薦)
③想要參加海外說明會

► …