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【拜託!別再讓仲介翻白眼了】外行人最常嫌棄的海外置產6大問題

海外置產

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　到國外購買房地產，至今都還不是台灣市場的主流投資標的，很多台灣民眾對於海外房地產的印象大多偏向是負面的，主要可能也是因為許多海外代銷業者的品質不佳、沒有售後服務、引入的建案有問題，再加上偶爾都會聽到某些知名業者在新聞上出事情，導致大家更不敢購買了。　　不過扣除市場上本身需要時間去驗證的問題，還有一些需要市場去克服的阻礙以外，其實台灣人在面對海外房地產的時候，本身就有一些常見的迷思存在而無法跨越，這些迷思通常在中南部、60歲以上的長輩，以及有國內房地產經驗的業者上更加嚴重。　　既然說是迷思了，那就代表著許多問題它並不是大家想像的那樣，還有不少台灣人認為是難以突破的大缺點，其實反而是到國外投資房地產的大優點！究竟有哪些是台灣人、中南部人、60歲以上，甚至連國內房地產經驗豐富的建商、代銷、仲介、投資者都搞不清楚的迷思呢？今天就讓我簡單來提一下。

一、海外房地產看不到、摸不到你確定真的看不到、摸不到嗎?

　　關於這個幾乎每個人都有迷思，我實在感到匪夷所思，我們換個角度來思考一下：　　請問你買鴻海的股票，你會去土城看作業員工作認不認真嗎？你買南非幣定存，請問你有親自飛到南非看看嗎？不會嘛，那為什麼購買海外房地產就一定得飛過去看一看、摸一摸？　　再來，真的想要看一看、摸一摸海外的房子，那就買個機票飛過去不就看得到、摸得到了嗎？而且你在台灣買個房子收租，也不可能三不五時就開車過去看去摸吧？　　OK，很多人會說：「海外物件大多數都是預售屋，沒有成屋可以看」，如果是用這個邏輯來看，那為什麼台灣的預售屋你就敢買？更何況預售屋其實大多數都是有案場和樣品屋，想要真的去感受一下的話可以飛到國外的案場，然後再參觀這個建商過去的成屋(實例)，問題不就解決了嗎？怎麼會看不到摸不到呢。　　再換一個角度來看，你要買一個隨時能夠讓你每天看、每天摸，但是沒有增值能力、租金投報率的台灣房地產，還是買一個低總價、高收益、高租金，能夠幫你安安穩穩賺錢的海外房地產呢？

二、4-6%的租金投報率，中南部也有啊，幹嘛去海外買?那台北的房子只有1-2%的租金，為什麼過去卻比中南部熱絡得多?

　　 如果中南部房地產這麼好，那為什麼過去20年台北市房價漲幅遠遠勝過中南部呢? 看房地產不是只有看表面的租金投報率，投資房地產真正要看的是它的增值性，也就是有沒有上漲的空間。　　中南部的房子租金投報率都這麼高，那為什麼過去房地產很熱絡的時候，有錢人和投資客都把錢放在租金投報率只有1-2%的台北市，而不是投報率5-6%以上的中南部？因為中南部的房子需求與資金不夠，上漲的力道不足。　　我最常聽到中南部的客戶說：「我們新竹、台中、台南、高雄…..的房價與租金投報率跟曼谷差不多，那我在台灣買就好啦，幹嘛為了4-6%投報率去買曼谷？」　　拜託，請以後不要再跟海外仲介人員講這種話了，這真的會讓仲介想翻白眼翻到火星去了，你怎麼會把新竹或中南部的縣市，拿來跟曼谷比？你是認真這麼覺得的嗎？正確的看法是，你現在有機會用中南部的價錢，買到台北市市中心的房子耶，如果500-800萬台幣可以在仁愛路四段買到一間高級公寓，屋齡在3年內，你現在買不買？

三、泰國那種東南亞地方…..而且那邊那麼熱……那您有沒有考慮到格陵蘭島去置產?

　　首先，很多台灣人聽到泰國、馬來西亞的房地產，馬上就會把這邊跟髒亂、落後等傳統東南亞印象連結在一起，這是台灣媒體與教育的問題，所以才讓台灣人的國際觀非常落後。　　實際上，東南亞這十個國家發展的程度落差極大，有像是曼谷、吉隆坡這種比台北市區還要更進步更熱鬧的國際都市，也有像金邊、仰光這種才剛開始建設的地方，讓我舉個例子：很多柬埔寨業者都會拿金邊星巴克、麥當勞進駐當作賣點，讓你知道現在外資都在進去金邊了，但是，曼谷早就已經有不曉得有數十或是數百間的星巴克＋麥當勞了（更可怕的是買金邊跟買曼谷的套房總價差不多）。　　所以把東南亞一概而論，就像是大家都認為非洲都很荒涼，不曉得南非的進步，也像是大家都認為美國是世界第一強國，但不曉得美國的貧窮問題有多嚴重一樣。　　還有就是我覺得最匪夷所思的疑問了：東南亞很熱，到底跟投資房地產有什麼關係？難道你在東南亞的房子是蠟做的？　　投資海外房地產，重點在於「安全」和「獲利」，難道天氣越涼快的地方房市就會越好嗎？那我們乾脆卻俄羅斯、北海道和格陵蘭島投資房地產就好，房地產要有增值性是要看供需狀況的，不是氣候，對吧？

四、現在房價已經漲一波了、現在進去已經晚了、已經貴了這個是全台灣所有買方要買房子的必問問題

　　每當我聽到這個問題的時候，我都會想問一句：「請問您說的漲一波是哪一波？現在進場已經太晚，為什麼你覺得晚？您覺得房價已經變太貴了，請問是哪裡貴？」　　所有想買房子的人都會擔心自己買在高點，但我一定要跟你說：「每當你買房子的時候，你幾乎都會是買在高點，尤其是投資」，因為房地產這種東西是追漲不追跌（除非你有預知能力），房價開始往上成長所以你要及早進去，房價開始往下跌你就該多多觀望（看看2016年前後的可悲交易量）；因此，當你在投資房地產的時候，一定都是買在高點，因為你不可能買到10年、20年、50年前的房價，跟過去相比，現在的房價永遠都是高點，對吧？　　OK，如果你真的要講什麼是漲一波，那你應該要了解這個「漲一波」到底是漲了幾年？每年的漲幅是多少？其他同時期的國家大概是漲了多少？　　客觀去詢問實際的漲幅，比較之後你才會曉得現在這個區域是穩定緩漲、還是突然暴漲，我得再三強調，投資任何東西絕對不是憑感覺、憑印象、憑朋友說的話。

五、語言不通、人生地不熟這些都不重要，你只需要「地熟」就足夠了

　　不只是在海外置產的客人，我們很多海外仲介在那些銷售國家內也幾乎沒有什麼朋友，認識的大多也只是當地的仲介和建商，甚至我們不但不會講當地的語言，甚至包含我在內，大多數海外仲介連英文都很差。　　So what?這個有什麼問題嗎？　　你在國外買房子所簽訂的合約，專業公司會提供你中文翻譯；你需要跟開發商溝通的事情，專業公司會有專人幫你聯繫(甚至現在大開發商都有中文流利的窗口)；你想要去看房子，專業公司會有專人在當地帶你看屋；你想要了解當地市場狀況，專業公司都會有相關的權威數據和專業仲介替您說明。 　　換個角度，就算你在當地有朋友好了，請問您的朋友是從事不動產業嗎？他對當地房地產狀況熟悉嗎？他能夠說明未來房市前景嗎？他能替您管理您的房子嗎?如果他管理得不好，您能夠責怪他不夠積極嗎？你想要買高級住宅，您的朋友是會購買高級住宅的客群嗎？　　如果答案都是否定的，請問在當地有朋友的意義是什麼？找一個狀況外的朋友來幫你看頭看尾，不如好好挑選一個專業的海外代銷、海外仲介，對吧？

六、台灣的房子都管理不好了，還管理到海外的房子？你以為這麼簡單啊嗯，真的就是這麼簡單

　　這個問題，相信所有海外仲介都已經回答到爛掉了，如果到現在還有這方面的疑慮，那代表您應該還沒有做功課。　　在國外有所謂的物業管理公司(Property Management)，專門幫屋主管理房子，簡單來講就是所有屋主該做的義務跟雜事，這個物業管理公司（簡稱物管公司）幾乎一手包辦，例如：修繕、清潔、收房租、催房租、簽約、押金、繳管理費，到跟租客和社區溝通….等等，服務範圍非常廣也相當地專業。　　講最具體的，當你挑選到有良好物管服務的公司，你在海外置產之後只需要每個月看租金收入明細，以及每個月的入帳紀錄即可，其他所有當房東得面對的麻煩事都跟你無關，物管公司已經專業地幫您處理地妥妥的，不用像在台灣當房東這麼辛苦。　　但是台灣人對於物管公司的概念很模糊（大多數都以為是社區的大樓管理，但這兩者完全不同），主要是因為台灣過去都沒有什麼在發展真正的「物業管理」服務，發展不起來的原因除了許多仲介素質不佳以外，台灣的平均投報率太低導致抽不出物管費用是一個原因，還有很多屋主在房子租掉之後，都會【硬凹】幫忙出租的仲介幫忙做後續的聯繫和管理，也讓物管公司這個行業在過去做不起來。PS1：有個觀念一定要導正，房東透過仲介把房子租掉之後，後續跟租客的所有問題，請房東你自己去跟租客聯繫，因為仲介在房屋租掉以後的責任義務就全部結束了，不要再凹可憐的仲介去做這些免費物管服務，更何況你可能才付了半個月的仲介費而已。PS2：一般物業管理的收費標準，東南亞平均的行情是月租金10%、澳洲美國等大概是月租金6-8%、日本則大概是月租金5%上下。

總結：還有很多的迷思與問題，礙於篇幅就不列出來了產權、稅務、流程、地段、建商、管理…..雜七雜八的問題一大堆

　　真的不要覺得房仲好賺，否則應該有一大堆人來做房仲業，每年也不會有將近九成的新人被市場淘汰掉了，更別說是海外仲介。　　海外仲介要學習的不是只有建案和如何帶看這麼單純，我們得了解每個國家小到購屋習慣、房市狀況、經濟結構，大到國際動向、美中貿易戰、各國經濟和貨幣政策….等等，所以養成期間會比一般房仲更困難。　　再講一個我常舉的例子，一般房仲公司頂多1-2個行政秘書就很多了，我還看過有秘書兼業務的狀況，但是我們公司的行政秘書就高達了9人！再加上房市熱絡的城市，建商(開發商)給的佣金真的是低得可憐，我們真的就是大家常常說的「白粉的風險、白菜的利潤」，能夠在海外代銷業界生存下來的仲介真的很不簡單。　　所以啦，海外房地產說難的話，也是一門不小的學問，與其聽親戚朋友或是完全不懂海外房地產的國內仲介說，你不如多找幾家海外代銷公司做功課，多比較絕對不會吃虧，或者是常常來國際超級房仲的網站看我分析房地產資訊囉。　　今天的文字可能沒有那麼政經，但希望分享的這些資訊與反思，可以幫助您在投資上可以更加理性與安全，畢竟家人朋友都怕你投資陌生的東西而虧到錢，所以勸你什麼都不要做就不會虧錢，這種動機也是很合理的，可是您得反過來思考一下：　　「萬一你因為聽了親友的建議而沒有購買，結果國外的房子在五年十年後翻了一倍上去，請問這筆虧損，你的親友會賠給你嗎？」

其實後面2個建議最有效!

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【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法

PTT鄉民對於海外房地產的5大愚蠢看法：你要相信鍵盤專家，還是有實務經驗的專家呢？

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想要幫你破除的一個迷思，就是關於房地產，尤其是海外房地產，請你千萬不要問國內的房仲業務，更不要上網去問PTT的鄉民，為什麼呢？因為PTT鄉民大多數對於海外房地產是外行的，對於這方面的看法都是以訛傳訛、刻板印象，所以提出的許多見解都非常「不可思議」。

　　我自己也是PTT鄉民（我登入次數破六千次了，算夠老吧），所以PTT的生態我非常了解；究竟PTT鄉民對於國際不動產的看法有多外行呢？對於海外置產的看法有多愚蠢呢？來看看這篇文章吧。

國際超級房仲

　　你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊，真的夠專業、夠客觀嗎？

　　2018.01.18，那一天是我營業員第二次複訓的第三天下午，由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無聊，所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊。

　　除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外，特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。

你知道一般想投資海外房地產的人，一定會問的十大經典問題是什麼嗎?你一定也問過

▮說真的，大多數網路鄉民真的很外行

　　怎麼說呢？

　　我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題，主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。

　　前面這些問題大概都有問到該問的問題，不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點，真的是讓我不禁想問：Are you Serious?

泰國銀行統計：外國人在泰國購屋的比例，傳說中把曼谷炒高的中國人，僅位居第４名

PTT鄉民真的太瞧得起台灣資金了

　　要知道，除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人與大陸人炒出來以外(因為金邊的市場太小了)，在其他國家的房地產外資裡面，台灣的金額簡直是小到不值得一提，認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來，PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。

　　還看到有鄉民說：「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作，替東南亞默哀」，這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了，但是還非常驕傲自大，這可是我們的警訊，讓我聯想到當年西方列強入侵中國，結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹，而不是像日本政府好好檢討自己，同時學習國外的優點。

當你問台灣房仲或者那些台灣的房地產專家，大概就是這種情形：不懂硬裝懂（我可以在1分鐘內判斷出這個人是否真的了解海外房地產）

▮除了鄉民很自傲以外，我們台灣的房地產專家也是

　　這三天在複訓營業員課程時，有一位老師也針對海外房地產（尤其是東南亞）大肆批評，主要的論點就是：「如果這些東南亞國家這麼好的話，該富裕起來早就富裕了，怎麼可能還等到現在讓你買？」

　　接下來就一貫外行台灣人的看法：東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等。

　　連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話，其實證明了一句話：『術業真的是有專攻！』

一般所謂的國內房地產專家，對於海外房地產的認知其實跟老百姓也差不多

　　近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員，從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西：「傲慢、無知」，一點都不誇張！

　　而這些“專家”的看法，幾乎都是刻板印象、道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已，專業的人一聽就知道懂得很淺。

　　可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人，對於海外房地產竟然也是這麼外行，那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。

　　這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道，關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類：

(A)業者的吹捧文／業配文(B)國內業者＆假專家的批評文

某些特殊配套的海外物件，台灣人非常非常喜歡買，但確實海外房產的最大陷阱…..

直播精華：購買海外房地產千萬不要聽Sway的建議，不但幫不上忙，說不定讓你更慘

想要在海外房地產賺到錢，當然是要跟著已經賺到錢的人走

▮那為什麼有這麼多富人，都在把資金放到海外房地產呢？

　　我這邊說的富人，不是指台灣的富人，而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃，如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話，為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢？

　　我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子，這些有錢人會選擇投資海外不動產（先別討論哪個國家較好）的考量因素有幾點：

一、經濟已完全沒機會

　　台灣經濟已經看不到前景了，這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況，而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來，資源也都被長一輩的有錢人占走了。

二、台灣房市太差了

　　台灣的房地產非常蕭條，即便每家業者都在喊春燕要回來了，但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶，還是很慘，而且沒有量就不會有價（至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格），台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

三、房價過高、稅賦更高

　　即便台灣經濟與房市這麼慘，但是卻完全沒有危機入市的價值，因為我們台北的房價仍然貴到不可思議，重點是房地合一稅搶走太多的獲利，持有稅還不斷地往上增加，根本不可能靠買賣房地產賺取價差，單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家（2.06%）。

你可以從第三方權威機構看到，台灣房地產的評價不但極低，而且投報率更是低到不可思議

四、租金投報率世界最低

　　我們的平均租金投報率世界最低，雖然一定會有一堆外行業者會搶著說：我們這裡有5%、7%、10%的投報率，但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵，比方說：「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品，要轉售非常困難，很難有大量的剛性需求來支撐。

　　更別說你如果把價格往上加去賺價差之後，你會導致下一手投資者的投報率降低，導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難，導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買（投資者算得很清楚的），因為主打租金投報率這一類的隔間套房，唯一的價值也只有租金投報率。

　　除了收一收普普通通的租金投報率以外，台灣的房地產已經任何其他的投資價值了（比如說節稅、避稅、增值）。

五、房地產的三大特性：保值、增值、現金流

　　雖然台灣這麼慘，但是房地產這個東西的屬性非常特別（保值、增值、現金流），讓所有有錢人都會把資產放進去配置，再加上Knight Frank做的報告指出：

　　2015-2019全世界普遍經濟都很好，全世界有超過八成國家的房價都在上漲，而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一（2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%）。

　　所以說全世界這麼大，你覺得這些有國際觀的台灣富人，這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎？難道全世界就只有台灣的房地產才值得買？如果這不是夜郎自大，那什麼是夜郎自大？

　　而海外房地產的優勢在哪裡呢？簡單來說：房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低，還有一個台灣人都不曉得的重點則是：「台灣政府針對海外獲利的稅賦，比台灣獲利的稅賦輕太多了！」

　　如果您有跟銀行理專往來的話，可以跟他們詢問關於台灣這麼多壽險業、金融業的一線企業，他們每年跟客人收了這麼多的現金，請問都是拿到什麼地方去做投資來賺錢？其中有一個不小的比例，就是「海外房地產」。

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為什麼肺炎衝擊的情況下，反而現在卻是最好的進場房地產時機呢?

用邏輯多多思考，就可以理性知道為什麼有錢人、大財團都在把錢往海外房產搬了

▮結論：

　　以現實又理性的角度來看，海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了，毫無疑問而且一點比較性都沒有（除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方），前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」，以及你必須要多花時間去了解。

　　可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解，就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情，電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話：

　　「批評是非常簡單的事情，你只需要冒一點點的風險，就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」

　　再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產，這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外，將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年，尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。

　　別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了，看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢，你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。

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