業務個人品牌教學+海外房產風險分析
《全球房地產指南》Global Property Guide
個人淺見:
這是一個非常權威的國際級網站，目前幾乎所有在從事國外房地產銷售的公司，還有國外的不動產仲介業者，引用的數據都是從這裡出來的，只卡在本人才疏學淺、英文課都在白日夢，所以還沒有研究出來這個網站究竟是從什麼管道可以收集到這麼權威的數據。
裡面的資料非常詳細，從國家房地產特色介紹，到各區域的房地產狀況，以及該國家房地產價格走勢等等，所有資訊一清二楚，多看一些背景與台灣相似的國家，或者華人比較多的國家，就會查覺到房價雖然偶爾會下滑、盤整，但幾乎房價嘗起來看都是在慢慢地往上再攀升。
不過很慘的是，臺灣的租金投報率真的超級低的，也就是說如果您是租屋族，恭喜您，您真的省了不少錢，因為同樣房子在國外你可能要付2-3倍的房租；相反地，如果您是屋主，那您真的少收了很多很多的租金，即便您的租金投報率很高，但也可能因為地段較差以及屋齡折舊而損失了增值空間。
如果您有想到國外買賣或者投資房地產，請先上這個網站做點功課吧(全英文)，如果你還有更多的時間跟興趣的話，可以去看看國外網站是怎麼看台灣的；用世界的角度來看台灣，您會發現更不一樣的地方。
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個人淺見：下一個十年，世界經濟看亞洲，亞洲經濟看東協。感謝21世紀Top Sales @陳亦凡提供▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬延伸閱讀，請點下方連結《國際超級房仲》https://www.facebook.com/SuperAgentNK
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在我擔任柬埔寨專案的這段時間以來，我發現台灣民眾對於柬埔寨的認識非常地貧乏與偏頗，除了知道吳哥窟是柬埔寨的以外，很少有正確的認知，這一篇來談談台灣人對於柬埔寨的「五大迷思」：
第一迷思：柬埔寨是共產國家
大錯特錯，柬埔寨從９０年代開始就已經是個標準的民主國家，柬埔寨的政體是「君主立憲」制，跟英國、日本和泰國一樣，有一個象徵性的國王，但是政治實權是掌握在總理手中，目前柬埔寨的總理叫做洪森，是全柬埔寨權力最大的人。
第二迷思：柬埔寨又窮又亂
這個不完全錯誤，但是近年的柬埔寨真的改善很多，尤其首都金邊；如果你是五年前去柬埔寨的人，其實跟二十年前去的感覺差不多，但是這五年就不同了，現在的柬埔寨開始各式各項的現代化基礎建設，就如同蔣經國的「十大建設」時代，還有鄧小平「改革開放」的階段，柬埔寨被世界銀行譽為全世界進步速度第四塊的國家。現在到金邊，你已經很少會遇到扒手、淹水，更看不到滿地垃圾了。
此外，柬埔寨雖然表面上所得很低，但是柬埔寨人的消費能力非常強，所以日本最大的AEON百貨以及馬來西亞最大的Parkson百貨公司，都已經進駐柬埔寨，就是看好當地人的消費能力；此外，有機會到金邊的路上看看，你會對滿街的名車給嚇傻。
第三迷思：柬埔寨買房子沒辦法100%持有
這個只對了一半，柬埔寨在2010年通過的法令已經明訂，如果外國人到柬埔寨買「二樓以上的集合式住宅」，也就是所謂電梯大樓的二樓以上，外國人是可以100%以自己名義持有的，而且只要憑護照就可以購買。
但是土地、店面、透天和別墅等，就必須要跟當地人合股才能購買，且外國人最多只能佔49%的股份。
巴菲特危機入市名言：「當眾人都貪婪時，你要恐懼；當眾人都恐懼時，你要貪婪!」
個人淺見：
1999年，921大地震把台灣的房地產震倒了
2003年，SARS把屋主的房價又打了下去
2008年，金融海嘯讓底價越來越低
2011年，奢侈稅上路，大家認為房價即將下跌了
2013年，房地產稅制改革，買方進入觀望期….
再看看另一個
2000年，大陸開始改革開放，上海、浦東等城市大翻身
2004年，台灣房價再度起漲，當時台北市一坪才20多萬
2007年，馬來西亞房地產起飛，雙子星附近一坪才30萬
2009年，房地產大復甦，房地產重新回漲
2013年，美國房地產已回溫兩年，接近2006年房價指數
2014年，東南亞房地產準備起飛，世界各國資金陸續進入
「高房價，是永遠不會退流行的話題」
我相信99%的台灣人都有這樣的經驗，現在房價好高，想等到低一點再進場，但是越等只會發現房價越高，存錢的速度永遠也敢不上房價上漲的高度，要記得「現在不買，永遠都是高點」；相反地，現在屋主降價的意願大增，是繼921、SARS、金融海嘯、奢侈稅之後，難得最好砍價格的時機，只有在這樣的時機點去跟屋主殺價，你才有可能買到低點；如果不相信，去看看那些在921、SARS、金融海嘯、奢侈稅這些動盪時期買房子的屋主，他們現在賺了多少。
房價你覺得再高，期待大幅下跌是不可能的，先前已經有很多篇的介紹與國際大師講解過，最多就是像現在這樣，高空盤旋、盤整一陣子之後，房價還是會繼續緩步上升，絕對不可能漲一漲之後，房價忽然發現自己走錯路就掉頭，掉回十幾年前的價格，因為通常如果屋主真的太急錢，屋主還是能用轉貸的方式把房子拿去借款都有八成，再去撐個2-3年，度過這段景氣最差的時候，不可能因此將房價打七折賣；因此，如果你能找到比實際登錄低一成的案件、又還算是符合您需求的話，你趕快下手，不然你明年一定後悔。
我跟各位打包票，等2016年開始，房地合一稅絕對會讓所有今年沒買房子的人後悔，絕對，因為依照太多國家加稅的經驗，最後這些稅務成本都會被加入商品裡面由購買者吸收；房地產也不例外:
(1) 持有期間較短者：因為房地合一，勢必要將稅務成本灌入房價內
(2) 持有期間較長者又缺錢：有可能稍微好殺一點，但是很難脫離(1)的開價行情；
(3) 持有期間較長者又不缺錢：他們持有這麼久了，根本不可能願意降價賣。
現在是最好的購屋低點，最近我也想要找人合資投資房子，如果您有意願跟我一起合作，也請盡速通知我0982-936-928，千萬不要再錯過這麼難得可以「殺價」、「危機入市」的大好機會，否則之後又得回到賣方市場只能持續追高，還要懊悔沒有當時逢低買進了。
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個人淺見:
您買房子還會在意「公設比太高」、「虛坪太多」嗎？其實公設比不但沒有影響你的買價，而且公設越多對你的房子越好。
不曉得是不是台灣房地產制度跟觀點一直都很落後的緣故，長期以來台灣的建商、仲介與民眾在計算房屋單價的時候，都會連公共設施的持分一起算入總坪數，讓單價看起來「好像」比較便宜，而建商跟仲介也都會用這個話術跟你說，中庭、健身房、車道…..也是房子的一部分啊，每個人都有持有到，也是你的產權一部分，所以算單價當然要把公設持分加入……
那這樣馬上就會有一個很實際的問題，同樣區域的兩個社區、單價同樣都是一坪25萬，為什麼兩個社區的品質差這麼多?
＊為什麼我敢大聲告訴大家不要在意「公設比」，這舉個例子：
舉例南崁某社區售價1000萬，有一個B3平面車位(價值約100萬)，建物20坪、公設10坪，依照一般仲介的算法，售價扣掉車位再除以建物總坪數，這個建案單價是每坪30萬。
這個時候台灣政府比照先進國家公布了一個規定：未來公共設施不得列入售價範圍內！請問，你認為這個房子的售價會扣掉10坪公設的價格，變成總價700萬嗎?
「當然不可能」
既然這樣，為什麼你要把公設列入總價呢？當建商在蓋房子的時候，種種成本計算之後，就可以算出每一戶的售價金額應該是多少才會有利潤，依照上面的例子，這個房子建商就是要賣1000萬才有利潤，就算政府規定公設不得列入房價，建商還是會把這個房子用1000萬賣給你，而這個時候，房屋的真實單價是每坪45萬；全世界的先進國家，都是用這種方式去看單價。
或許還有人會說，可是公設這麼多，就算不列入房價，他也是建商造價成本之一，到最後也會變成我們買房子的成本裡面。
但如果您真的對建商的成本計算了解，你就會知道蓋幾個健身房、閱覽室、游泳池的成本，可能只佔了你購買價格的2%不到（成本最高的是土地取得金額、結構體大概三成的總價就搞定了），可是這些公共設施所帶來的賣相跟吸引力，給建商跟未來轉售的您，絕對不只2%的優勢，公設越多越好的社區，其實就代表著越保值、越好轉售。
結論：
公設比根本不影響你買房的「總價」，只是讓你在看單價的時候「好像」比較便宜而已，而且公設越多的房子其實讓您的價格越保值、越好轉售，不然建商何必蓋那麼多公共設施呢？不信，去比較一下那些30年什麼都沒有的老公寓吧，同樣的總價，你不會想住30年老公寓的。
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個人淺見:
今天來跟大家簡單介紹一下，馬來西亞的爵位【拿督】。
相信有在商場上打滾的人，一定多少都聽過或是認識身邊的某某人，是馬來西亞的拿督吧，拿督究竟是什麼？請看維基百科，它其實就像是英國的爵位，代表著榮譽與貢獻的象徵。
如果用比較宅的比喻，就很像是你玩RPG或是線上遊戲的腳色職業，拿都會隨著你的貢獻(經驗值)逐漸提升你的階級(一轉、二轉、三轉)，而你從普通平民(新手村)出來之後，升的第一個階級就是拿督。
雖然大家都直接或是間接認識馬來西亞的拿督，但是我經過當地馬來西亞人介紹，才了解原來雖然中文都稱作拿督，但是拿督有兩個英文翻譯，一個是Dato’、另一個是Datuk，兩個都稱作拿督但是卻大大的大大不同!!
(1)拿督(Dato’)：
是真的對這個國家有貢獻而被皇室冊封為拿督(Dato’)，隨著你對國家的貢獻度提升，之後還可以往上提升成更高等級，如拿督斯里、敦等等其他更高的爵位，而且國家每年會提供一些經費讓你繼續做對國家有貢獻的事情。
這邊特別介紹一位台灣之光，王琇瑛女士。
她是台灣第一位被馬來西亞皇室冊封為拿督(Dato’)的台灣女性，因為她到馬來西亞深耕近20年，在當地發展了全國第一個SPA產業，並且對馬來西亞政府「第二家園」推廣計畫有卓越貢獻，因此在2014年一月底被冊封為拿督(Dato’)；同時，她也是昌鵬我非常敬佩的一位企業總裁。
(2)拿督(Datuk)：
這個拿督就跟前一個不同了，是必須對馬來西亞皇室有金錢上貢獻才能獲得，而且這種拿督不但不能再往上升級，而且每年還比必須支付一定金額給皇室，才可以繼續保持這個頭銜。
也就是說，同樣都是拿督，但實際上卻差得很多；下次有機會又遇到誰誰誰認識的某某拿督很了不起時，試著跟看看位拿督的名片再決定是否要敬佩吧。台灣土博士大馬賣房 5年變拿督
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影響房地產價值和保值功能的最大因素是制度，尤其是土地制度，這可由從十八世紀到十九世紀初，世界各國的主要爭論焦點都在｢土地制度｣可看出一斑，因而導致後來蘇聯革命是主張沒收貴族土地、中國國民黨革命是主張｢平均地權｣、中國共產黨革命是主張沒收所有地主土地……
可見土地制度的重要性和影響之大，是絕對可｢動搖國本｣的議題！目前，在經過二十世紀世界革命的世紀後，各國的土地制度大體來說是穩定下來了，在穩定的土地制度之下，也就出現了各國土地制度對財富貯存功能的相對優劣性。 以中國大陸為例，沒有了土地私有權，房地產只剩下房屋使用權（房產證），但目前也已經在向私有權調整，例如對於土地使用權的限制不斷地放寬，現在對於住宅是70年，商業是40年，但到期以後會如何呢？極有可能傾向再付一次錢就可以持續擁有，這和英國保障私有權，卻允許給予99年或999年的土地使用權的情況已逐漸接近。
又如大陸農村土地，依據《土地管理法》是屬於｢集體所有｣，本來是不允許私人擁有房產證的，但在2013年底18屆三中全會時，為配合城鎮化政策，允許可透過招拍掛程序，進行市場流通（私有），未來農村住宅，個人也可以擁有｢房產證｣，這些都是向私有權調整的作法，代表在實際上，絕對的公有，或是集體所有，並無法達到真正的公平和效率。 而在香港、新加坡這些華人地區，雖然在制度上沒有土地私有權，但目前也逐步向私有權方向調整，尤其新加坡，雖然也號稱土地公有，卻已有部分土地給予了土地私有權，而擁有私有權的房價不但極高，而且還持續高漲。因為只有私有權才能大幅提昇財富貯存的功能！
而台灣，是在目前華人地區，唯一真正允許土地私有權的地方，具有如此優勢的制度，卻被一些不學無術的人，亂搞一通，反而向非私有權的方向調整！亂搞的結果必然會將本來具有的特殊優勢減弱！ 在全球各國經濟競爭愈來愈激烈的現在，每一個國家都用盡腦汁希望能｢創造｣出一個國際性的競爭優勢，以立足於國際社會，只有台灣，將已有的｢競爭優勢｣（土地私有權），別人羨慕不已的競爭優勢，當成缺點，將寶貝如蔽屣般的忽視和打擊，這是非常可惜的事。
以投資人的角度而言，能夠購買到具有土地私有權的房地產就是保值性的最大保障！近年來，富有的中國人到日本、到美國、到歐洲、甚至到馬來西亞大量購買房地產，價格便宜是一個原因，但最主要的原因就是因為土地私有權！能取得真正具有財富貯存功能的房地產才是重要原因。 可惜台灣許多所謂的學者和政客們，還只將如豆的眼光放在打擊短期買賣、排斥房價高漲、抱怨獲利繳稅少……的小打小鬧的層次，花了許多時間內耗、周旋，卻不知道那些錯誤的政策不斷出台的同時，也將台灣的競爭優勢逐步喪送了！
但無論如何，由｢平均地權｣建國理想所發展出來的土地制度正支配著台灣，而現況仍是在所有華人社會中，具有最佳優勢的土地制度，如果沒有善用，是十分可惜的！在過去幾年，台灣好宅（豪宅）的房價連創亞洲高峰；在2013年，台灣土地增值稅收創14年新高……原因無他，就是因為我們的土地制度是具有強大優勢的！我們卻將其看成是泡沫，還橫加打壓，使全國人民又失去一次富有的機會。
在推翻滿清政府時的中華民國，是具有準備發展成為世界大國的格局，但現在，在外國人眼光中的中華民國，卻變成是一個｢格局狹小、缺乏自信心｣的地方，這是多麼可惜的事！ 當民粹的人在主張｢台灣是寶島，我們寧可不要讓外國人來，也要維持現況！｣的言論時，是否可以逆向思考，如果｢我們可以讓全世界的人進來，然後台灣人可以富有的去全世界選擇自己喜好的地方！｣那一種才是對人民福利的最大發揮？
尤其是以政治的角度考量，將二種意見和觀點完全不同的人，硬關在一個小島上，每日吵鬧內耗，幾乎每一個人都不快樂，是一種最好的策略嗎？ 以房地產而言，明明有機會成為亞洲第一，人民都會普遍富有，企業都可有極強競爭力的機會，卻被少數人以｢泡沫化｣污名，然後再打壓成死氣沈沈之島，導致人民普遍貧窮，是非常可惜的事。
以公權力干預市場、破壞市場，當然會扭曲市場，導致資金無法安全的貯存在房地產中，人民只好紛紛將資金轉向炒作重劃區土地、工業用地、農地、山坡地、甚至風景區土地，不但使購屋者風險更高，郊區房價地價不但無法降低，還水漲船高，更助漲了炒作、破壞了土地儲備……這些罪惡都是因不了解土地制度而胡亂以打擊房價泡沫化之名隨便出招的惡果，但卻要由全體國民共嚐其苦果。
四、打房措施無法長期持續
不論你喜不喜歡房地產，但房地產業是國家經濟發展和民生問題的重要支撐，是人民的四大基本需要｢食衣住行｣之一的地位，並不會隨著任何人的主觀偏好而改變其價值。 也就是因為房地產業具有如此重要的地位，所以幾乎每個國家的執政團隊都不得不對其賦與了最大的關心，因為只要房地產不振，不但會使國家的經濟發展和國際競爭力大幅下跌，也會拖累其他的產業！ 最好的例子，是在金融海嘯後，受傷甚重的美國、歐洲，甚至日本都不斷地給予各種優惠政策，希望房地產業可以振興，所有人觀察這些國家經濟是否有起色的主要指標，亦是｢新屋開工率｣、｢房價增幅｣和｢房屋交易量｣。
為什麼呢？因為房地產業是國家經濟發展的一個箭頭，是一個火車頭產業，一個國家經濟發展是否良好，和一個國家的競爭力是否強大，必須倚賴這個國家有多少｢箭頭｣（火車頭產業），如果一個國家的火車頭產業愈多，國家競爭力就愈強，政策的施展空間就愈大，反之，則國家經濟必然會不振，國民生活水準必然降低。 也因此，打房就變成一種富貴病，是在政府可以有許多箭頭時的選擇，是在國家經濟發展過熱，或過度良好時候的一種富貴病，許多政治人物常常會誤判，以為可以率性打房，所謂｢打房容易！救房難！｣當打房打出問題，打到經濟發展不振，打到就業機會衰退，打到國民普遍貧窮時，想要回頭救房時，就是再花數倍力量亦難見效。
現在的世界已不是封閉鎖國型態，每一個國家都處在國際競爭中，也幾乎都是透明的，而世界性的血液（資金）流動的速度也是超乎人們想像的迅速，所以每當一個國家政策正確或錯誤，國際的資金力量會產生加乘的效果，讓你更急更猛的遭到處罰或是嚐到甜頭！ 最好的例子是台灣率性打房後，過去三年，每年民間約有一兆元的資金逃離台灣，使得台灣的經濟動能大為失血！相反地，如果一國的政策正確了，國際的資金也會又快又猛地快速流入而讓你成功。
從2010年代開始打房的國家，結果大多自食惡果，不但預期的目標無法達到，不想得到的傷害卻往往超乎預期。最好的例子是中國大陸，現在的總理在當首席副總理的時候，幾乎每月一次以上的對打房三令五申，不斷發言講話，實施打壓政策，當時的經濟成長率接近二位數，他認為打房不必擔心副作用。 當他接了總理，已接近一年的時間，幾乎不再對打房發表言論，因為他真正了解了房地產是一個經濟發展的箭頭，在國際經濟情況並非一帆風順的時候，每一個箭頭（火車頭產業）都是寶貝，輕率地放棄，不但會中傷經濟發展，也會影響別的箭頭的發展，他己在慢慢地調整作法。
能夠調整，就是智慧，可惜的是台灣，盲目打房，打到經濟發展不振（今年經濟成長率又可能連2%都達不到），打到失業率高居不下，打到人民實質薪資回到16年前，還不知道問題何在？這是一種｢暴虎憑河｣式的愚勇，剩下的只是全體國民要付出多大的代價而已！ 也就是因為房地產是國家經濟發展和競爭力表現的重要火車頭產業，所以任何打壓必然不可能長期維持，每次當施政者了解了他的重要性後，就一定又會端出許多優惠政策，以振興房地產業，而當振興之後，房地產業又會成長，房價又會恢復，而且必然會一次比一次高，這也是房地產價格不會泡沫化的另一個重要原因。
結論 ｢只會賣錯，不會買錯！｣是許多富有經驗的房地產投資人所得出的一個經驗！所以雖然很多人希望房地產泡沫，也有很多人希望透過打房措施，使得房價不漲，以免將來會有泡沫，但以歷史經驗觀察，台灣房地產泡沫化只可能是一群象牙塔裡人的期望，而不可能成為事實。 對投資人而言，要能了解房地產不會泡沫化的真正原因，特別是台灣的房地產，因為一方面具有全亞洲最有利的土地制度（保障私有權），另一方面又因為長期處於打房的壓力下，價格和融資比例早已被擠壓的毫無泡沫的成份，第三是房地產具有最佳的財富貯存功能，再加上房地產業為火車頭產業，沒有一個國家能長期持續的打壓，有這四大原因護持，台灣的房地產當然是最佳的投資標的！
所以將資金投入於區位良好的房地產，顯然還是貯存財富的最佳選擇，也必然會是不敗的投資，祝大家投資順利。
個人淺見：
重點一、台灣的土地私有權是非常強的優勢
重點二、民粹導致政客打房，打房導致經濟衰退，經濟衰退導致全民自食惡果
這真的要套一句Ptt上的名言：「閃開，讓專業的來」，那些政客根本不懂房地產對於國家經濟發展的重要性，也不曉得房地產價格的上升是絕對必然的結果，可惜就是一堆民眾喊著房價高漲買不起房子，因此那些豬頭政客腦袋只會想到把房價打下去這一招。
真正要解決的，應該是人民經濟的問題，提升人民收入才有辦法負擔自備款，並且讓小老百姓的貸款成數增加、貸款利率降低、還款年限拉長，光是把價格往下打也打不出什麼效果，最終只是把整個國家的經濟都連帶打壞了。
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許多人擔心房地產泡沫化，許多人誇大房地產泡沫化，也有許多人拿房地產泡沫化作文章，去宣傳其所希望達到的個人目的，每個人都可以有自己的觀點和判斷，但投資人對於房地產會不會泡沫化？必須要能判斷，以下四點是能讓自己不受泡沫化干擾的重要知識：
一、房地產當然不會泡沫化
房地產為什不會泡沫化呢？因為房地產具有最終財富的貯存功能！不論錢怎麼來，當每一個人有了錢之後，要貯存在什麼地方才是最安全的呢？ 由歷史的經驗，貯存於｢貨幣｣，不論是貝殼、銅幣、白銀、黃金、金幣、英磅、美鈔……這些都曾是當時的主流貨幣，最後都失敗了！至於其他非主流的貨幣，歷史上多如過江之鯽，都早已消逝於歷史的洪流中，成為泡沫。
因為無法長期穩定的具有保值功能，所以人們從經驗中發現，用｢貨幣｣貯存財富並不是一種好的辦法，尤其是近年來，各個主要貨幣發行國家不斷地狂印鈔票，使得各種貨幣競相貶值，再加上有些貨幣發行的國家已出現了倒閉風險，所以再一次的教育了投資人，以貨幣做為貯存財富的方法十分危險且不智。
當貨幣失去了財富貯存的功能，還有什麼可以取代呢？國家或是企業發行的債券嗎？隨著國際性經濟的不振，各國政府的財政風險已不斷提高，很多債券可能在不久的將來都會成為壁紙，這對財富貯存標的的基本需要──長期且穩定的保持其價值，顯然無法滿足，所以也出局了。
企業所發行的股票和基金呢？風險就更高了，目前還很少有企業股票和基金有歷經超過200年的考驗，仍然屹立於世界金融市場，還可以被大多數的投資人認同，可以成為財富的貯存標的。尤其是本世紀初的全球性金融海嘯發生之後，對於金融機關，尤其是銀行的｢信用｣已被摧毀，沒有人再相信銀行不會倒、金融機構不會倒，所以銀行也出局了，銀行發行的股票和基金也同時出局。
看似不會倒的保險公司呢？也由日本和美國保險公司的倒閉經驗，人們也了解了，保險公司也是不保險的，更不要說台灣的各種保險，如健保、勞保、勞退保，每一個都使得保險人戰戰兢兢，活在可能倒閉的陰影中，顯然保險也不能成為財富的最後貯存所! 也有人將財富貯存於藝術品、古玩和奇珍異物，但這些標的做為投資的標的尚可，但作為財富的最終貯存所，在變現性、流通性、保值性和保存性各方面都距離尚遠。尤其是目前許多政府又正計畫將藝術品的交易列為追稅和資金的對象。
當上述這些一般人以為可以貯存財富的標的紛紛出局後，還有什麼東西可以成為財富的貯存所呢？只剩房地產了！這就像當金融海嘯發生後，世界上各種貨幣都貶值，風險都極大時，只剩一個美鈔，不但可以持續大量印鈔，價值還不會減低，為因何在？只是因為它佔據了｢世界最主要流通和儲備貨幣｣的位置，不是因為美鈔好，而是他相對於別的貨幣好，幾乎所有的國家都不希望他差，所以美鈔就不會差！ 房地產也是如此，不是因為房地產有什麼了不起，只是因為他佔據了｢世界最主要財富貯存所｣的位置，他真的好不好已不重要，重要的是所有人都不希望他不好，他就不會不好，所以房地產為什麼不會泡沫化？不是因為他不會泡沫化，而是在其他所有的財富貯存標的沒有泡沫化之前，他不會泡沫化。
很多人不了解房地產的本質，常以瞎子摸象的方式各持己見，判斷房地產會泡沫化，這就像美國金融海嘯時，幾乎所有分析師都預測美金一定會貶值，美金一定會泡沫化一樣，後來都失準！不是他們學識不夠，而是因為他們都不瞭解房地產，尤其不了解房地產在財富貯存市場中的地位。
二、房地產不保證不會賠錢
如果投資人聽到了房地產不會泡沫化，就矇起眼睛，隨便去買房地產是否正確呢？錯了，房地產不會泡沫化並不代表你所買的房地產不會賠錢，房地產價值仍然要受到市場供需和政策制度的影響。 所以房地產的保值性仍然具有相對性，而非絕對性！投資房地產還是要購買貯存財富功能相對較強的房地產。舉例來說，房地產在人多的地方其價值必然優於人少的地方，但投資人如果一定要在人少的地方購屋，賠錢的風險自然大。 這裡必須先說明一個觀點，具有保值性和賠錢是兩件事，例如購買土地可以保值，是保證如果持有50年後一定會比現在更值錢，但並不保證今年買，明年賣一定不會賠錢，因為會造成賠錢的因素甚多，例如購買時的價格、產品的型態、產品的區位……都會影響賠錢與否，但房地產保值性所講的重點則是，不論你買的多麼貴，50年後都一定不會後悔，所以千萬不要將保值性和賠錢搞混了！
以中國大陸為例，例如鄂爾多斯、營口都被人們說已有｢鬼城｣情況出現，意思是已有嚴重的供過於求，目前沒人去住，就說房地產已泡沫化，認為現在購買鄂爾多斯和營口的房地產一定會賠錢！ 現在購買是否真會賠錢？也不一定！最好的例子是美國的底特律，市政府都破產了，房地產也非常不好了，可是還有很多人衝進去買房屋，原因為何？不好的區位、不好的時機，價格必然低，以低價購買、高價賣出仍然可賺錢；也有投資人判斷，以低價購買，即使再跌價賠錢風險也有限……這些判斷賺賠的行為都是｢投資行為｣，和房地產是否會泡沫化無關。 如還分不清楚，就可以想想當台灣退出聯合國時，或是SARS時，當時房價大跌，可是當時勇敢的購買者後來都賺到了很大的利潤，這才是房地產具有保值性的真正威力。
外行人每天都希望別人不要炒作房地產，不要短期買賣房地產，只因其眼界和思維只能停留在｢短期買賣就是炒作、價格高就是泡沫｣的層次，卻忽略了房地產的保值性，和不會泡沫化的特性，所以，各種打房政策自然是錯誤百出與無法達到目的。
如果短期買賣就是｢炒作｣，如果價格高就是｢泡沫｣，可以比較的例子是股票買賣，為什麼不禁止和打擊呢？證管會目前反而還大幅度開放當日沖銷，積極鼓勵短期買賣，日日期盼股價高昇，和交易量增大……是什麼道理呢？
個人淺見:
這裡面提到一個非常重要的關鍵：重要的是所有人都不希望房地產不好，房地產就不會不好。
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2015-08-24 07:28:15 聯合報 記者邱奕寧／台北報導
新學期將至，許多大學新鮮人同時也是「租屋菜鳥」，因為經驗不足加上急就章，讓租屋旺季成為糾紛高峰期。崔媽媽基金會表示，房東要求學生年繳租金已成趨勢，但一次付清可能引發的租屋糾紛也不容小覷。
學生租屋與一般租屋最大不同在於「租金」和「租期」，一般租屋多為月繳，但近年來愈來愈多房東要求學生一次繳清半年或一年房租；一般租屋大多一年一期，但部分學生租屋會以學期或學年為單位，以學年為例，部分房東認為新學年開始是9月，學期結束為6月，因此一學年租期為10個月，而非12個月，因此，寒、暑假是否要付房租，可能因為解讀不同產生模糊地帶。
崔媽媽基金會表示，暑假接到不少家長來電詢問，寒、暑假學生回家，空屋卻仍要繳租金；但房東認為，長假期間學生物品依然擺放屋內，當然要收租。
崔媽媽基金會提醒，學生簽約前須和房東妥善溝通，最好以註明承租日期，暑期水電費用減免或是租金減免，都要在簽約之前說清楚。基金會建議，簽約前須算好時間，租屋及計算方式應以年度取代學期。
許多學生租屋糾紛中，不少租屋菜鳥簽約後帶爸媽來看屋，經驗豐富的長輩才發現屋況不佳、無法居住。家長認為學生尚未入住，希望解約並返還押金，卻常遭房東拒絕。
未滿20歲 簽約仍算數
崔媽媽基金會指出，只要合約簽訂，就代表責任已開始，建議租屋菜鳥若有中意的房子，可先付訂金再會同長輩賞屋，即使簽約者未滿20歲，但房屋契約一樣具有法律效力。
學生宿舍中常見生活公約，崔媽媽基金會說，生活公約也是契約的一部分，租屋菜鳥簽約前可詢問公約內容，若可遵守再簽約；至於有些房東在學生入住後才訂定生活公約，房東須要求學生閱畢後簽名，否則學生可不承認公約的效力。
學生若一次付清房租，卻在租期內提早解約，按理房東須返還預收的租金，如果契約中有罰則，通常不能超過2個月。為避免惹上租屋糾紛，崔媽媽基金會建議，不要隨意簽約、找專業人士陪同才是不二法門。
個人淺見：
催媽媽基金會是個很棒的單位，裡面分享了許多學生的租屋資訊都非常實用，大推!
我自己在學生時期就遇過好幾次惡房東（感覺學生租客的屋主都比較會欺負人），因為有太多應該注意但是你沒辦法注意的，所以我只有兩個建議：
一、把相關規則用白紙黑字寫好，並且請家長陪同簽約，不要讓自己權益受損
二、看起來客氣老實的房東，也很有可能是惡房東，千萬別以貌取人
某個「胡說八道節目」的外行名嘴表示，馬來西亞房子的買賣合約都是建商自己擬的，馬來文英文你都看不懂，出了什麼問題你也沒轍．．．．等等。
正確解答：
在馬來西亞買房子，不論您買的是預售屋、中古屋還是土地等等，在馬來西亞的不動產買賣合約（Sell and Purchase Agreement，以下簡稱SPA）都是政府訂定的定型化契約，建商是不得更動SPA裡面的條文的，即便我們是外國人，外國人跟馬來西亞本國人所使用的SPA是相同的，只是外國人在購屋時，必須要向各州政府申請「外國人購屋批准」而已，而通常外國人只要身分證卻，沒有使用偽造變造等等違法狀況，基本上100%的一定會通過。因此，在馬來西亞買房子的買賣合約是絕對沒有問題的。
但也不是每個國家都這麼進步（如同台灣），如果您在柬埔寨購買房地產時，目前因為相關的房地產法令還沒有那麼健全，因此買賣合約就跟台灣一樣是由建商擬定，而針對國外的投資者，柬埔寨建商通常都會附上中文或英文的合約供我們參考，但是要特別注意，萬一柬埔寨高棉文的合約內容與中英文內容有衝突，在柬埔寨的法律上是依照高棉文為主的。
因此，在柬埔寨購屋，您的開發商是否有一定規模、信譽，是非常重要的，以現今來看，柬埔寨目前購屋最安全的開發商（建商）就是加華銀行（柬華銀行），這個銀行是可以發行黃金的銀行，背後的主要股東就是柬埔寨赫赫有名的人物－總理洪森，目前柬埔寨所有的衛星城計畫（重劃區開發計畫）都是由加華銀行主導，比方最有名的鑽石島、鴨子島、奧林匹克城、萬谷湖等金邊市中心的開發都是加華（柬華），因此找加華銀行的建案是較安全的選項。
我常常跟客戶開玩笑說，如果加華銀行倒了，那柬埔寨這個國家也倒了。
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