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【海外房地產投資必看】海外新手不可不知的10大關鍵重點，避免你成為海外孤兒的第一堂課！

想要投資海外房地產的您，現在正在做功課嗎?這個就是你應該看的第一課：避免成為海外孤兒

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想讓你知道的是，很多人去投資海外房地產其實最怕成為海外孤兒，後續的出租管理都沒人幫忙的話，真的會讓投資者氣到七竅生煙、投資成本血本無歸。但是究竟該怎麼讓自己避免落入這樣的窘境呢？本文將從如何挑選「業者」與「地區」來做出發點，這兩個點都搞定了，你至少就有九成的勝算了。

▮國際超級房仲

　　很多台灣民眾想要去國外投資海外不動產，可是一開始的自己完全沒有經驗、對投資海外房地產也沒有任何概念，對於各國國情與區域也不認識、銷售的城市與業者又這麼多，甚至該從哪裡開始著手去研究也不曉得，究竟該怎麼樣跟其他有錢人一樣，可以順利地在海外房地產獲得理想利潤呢？

　　因此，針對剛開始想要投資海外房地產的投資者，國際超級房仲這邊文章給您的第一堂課，是希望讓您「趨吉避凶」，讓你知道如何避開投資海外房地產的常見陷阱，讓你明白能夠獲利的共通關鍵是哪些。

有沒有選到正確的海外房仲，決定了你80%的結果

▮重點一：慎選海外仲介（海外代銷）公司，實力很重要

　　第一點是最關鍵也是最重要的，一家海外仲介公司是否有實力、專業、誠實，將會是海外房地產投資核心中的核心，因為一家海外仲介公司如果沒有實力的話，光是這家公司提供給你的建案就不會是最好最搶手的。

　　以許多房市熱絡的市場為例，通常開發商在自己國家賣就賣得很好了，不太會把搶手的建案拿去海外賣（因為還有另外付仲介公司佣金的成本），因此只有實力夠強的海外仲介公司，才有辦法拿到這種搶手的新建案，我相信投資者也希望購買的是當地市場最搶手的新建案，而不會想買滯的建案吧。

　　反過來，實力不夠的小公司一定接不到搶手的建案，通常都是接一些賣很久的預售案，或是賣到快交屋而剩下來的尾盤，這些當然就不會是對您來說最好的房型單位（通常都是景觀較差，或者總價特別高的房型）。

聽聽專家介紹越南房地產，跟一般菜鳥有什麼不一樣呢

　　除了能夠接進公司的物件不夠好以外，沒有實力的海外仲介公司也代表著沒有「售後服務」的能力，因為台灣絕大多數的海外仲介公司都沒有當地的直營公司和直營人員。

　　因此等到您交屋之後，這些交屋以後最繁雜的售後服務沒人服務，您就得花非常非常多的腦筋去驗屋、交屋、過戶，還要找仲介、找租客、自己管理、自己出售….等等，通常海外孤兒都是在這個階段產生的。

　　而且當你一發現交屋之後沒人照顧後，下一個反應一定是趕快隨便便宜賣一賣，抱著能拿回多少是多少的心態，這會非常可惜，因為其實你的房子是很可能可以賺錢的，只是差在沒有專業公司好好代替你照顧而已。

　　因此，挑選一家有實力接到搶手建案、有口碑能夠做好售後服務的海外仲介公司，這一點才是最最最重要的，因為在國外房地產要獲利是非常容易的，前提是你有耐心，而且找到一個有實力照顧你房子的海外仲介公司。

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專業好找、誠實好找，專業又願意誠實的就很難找了

▮二、仲介人員的專業與誠信，人品最重要

　　第二點跟第一點會有掛勾，以看醫生做比喻，如果今天生了大病，你一定希望找個有口碑、有經驗、老字好的名醫才放心，絕對不會去找實習醫師來處理你的重症；同樣地，即便你找到實力強服務又好的公司，萬一你挑到的是個菜鳥或是心態不正確的人，那麼這樣的對象能夠提供的建議，您覺得能夠放心嗎？

　　一般新進人員對於海外房地產的專業度絕對是不足的，因為要學習另一個國家的房地產是相當困難的，像是行情、區域、特色、法規稅賦、風險與住屋習慣….等等，這些就是投資海外房地產最難學習的關鍵，如果專業度不足的仲介，它們能夠提供的投資建議就只是依照你的預算，拿公司符合預算的物件介紹要你買，僅此而已。

　　不過符合您預算的建案，不見得真正符合您實際的投資需求，比方說有些人重視房價的增值性、有些人重視穩定的租金投報率、有些人希望短期內能夠看到獲利、有些人希望長期投資….等等，不會有全部兼備卻還能低風險的物件。

　　因此如果只看預算就去選擇建案的話，多少就會跟您原本的投資目標有落差了（更別說如果那間公司承接的物件不夠多又不夠搶手的話，可能就是會挑到什麼都賺不到的房子）。

　　但是菜鳥新人不可怕，因為菜鳥不懂得騙人，但是某些資深卻又不夠專業的海外仲介人員，通常都會為了成交、為了自己的薪水而對客戶做出「過度銷售」，也就是把沒那麼好的東西講得太好太扯，讓投資人有錯誤的期待獲利；這種不誠實的仲介代表著人品也會有很大的問題。

你曉得怎麼判斷海外黑心代銷的特徵嗎？

　　你能夠期待一個人品有問題的海外仲介，能夠在一開始就給您專業正確的建議嗎？能夠期待一個人品有問題的窗口，在你需要他的時候，好好處理你的問題嗎？這種人品有問題的仲介人員真的不少，通常都充斥在一些小公司、小部門裡面，因為對於他們來說，能夠賺到錢才是第一順位的事情，而非你的投資安全。

小結：避開第一、第二點，這一次投資海外房地產你大概就已經先贏了80%了。

外行人與國內房仲，對於海外房地產最常見的6大迷思，你也犯了嗎?

這個地雷最恐怖，看到這種建案千萬不能碰!!

▮三、避免保證租金＋保證買回的建案

　　這種保證租金再加上保證買回的建案，通常是一般台灣投資者最喜歡的產品，尤其是總價又非常地低廉，但是，這種產品卻是我們專業人員眼中「風險最最最高」的危險產品，為什麼我會這樣說呢？

　　生性保守謹慎是台灣投資者的特性，也因為過度擔心風險就不想承擔任何風險，所以一看到有保證租金又保證買回這樣看起來沒風險的產品，總價又非常便宜，台灣投資者便趨之若鶩地搶著購買，還為自己的精明沾沾自喜；可是你冷靜想一下，怎麼可能有投資是不需要承擔任何風險、又有高獲利呢？

　　通常如果我們看到保證租金超過3年，而且每年可以給的淨租金會給到超過6%以上的，那絕對是有很大的問題，因為開發商去跟銀行貸款蓋房子都不用給到6%的利息，為什麼要給你這麼高的租金呢？這完全沒有道理！更別說還給你原價買回、甚至是給你加價買回的保證。冷靜一點，你會想要降低風險或是零風險，建商當然也想，所以這種海外不動產的風險其實都落在你身上。

避免成為海外孤兒的5大重點，看完這部短片前，請你不要投資海外房地產

　　怎麼說呢？建商把這些成本全都灌在房價裡面來支付你的租金，把房子賣得非常貴，而賣完之後，建商與海外仲介業者該賺取的利潤都拿走了，剩下要履行給這些屋主的保證租金呢？不好意思，這些事情就是走一步算一步吧，付得出來就繼續經營，付不出來也只是把整個房子的產權全部還給你自行處理而已，他們拍拍屁股就走了，這時候你就得開始煩惱跨國打官司的問題了。

　　最可怕的是，當你拿到產權之後才發現，自己當初買的這個房子根本生不出6%的租金，甚至連3%都不到，因為你的取得成本可能是周遭行情的2-3「倍」以上，這種價格根本不會有當地人願意接手購買的（你會花三倍的行情去買房子嗎？三成都不可能了吧）。

　　不信嗎？可以去查一下大多數的保證租金＋保證買回的房子，這種物件的單價與周遭行情會有多少的價格落差，再看看會提供這種方案的開發商都是什麼背景(通常是又新又窮)，聰明的你就能夠瞬間了解所有真相了。這類型的物件近年充斥在台灣的海外房地產業界當中，建議你看到這種高風險的物件就別碰了吧，否則為什麼各國的大開發商都不會搞這種保證型的產品呢？

　　PS：國際超級房仲大膽預估，接下來的3年內會有大量的這種海外孤兒產生，什麼時候爆發只是時間點的問題、一定會爆！而且不少這種建案的背後股東，其實就是台灣的海外仲介公司主導的預售案或是英國的建案（這個已經爆不少了）。

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通常在海外房地產會賠錢的人，99.9%都是買了這種房子

　　但是我還是必須講，確實有一些是安全且不錯的保證租金、保證買回的建案可以投資，前提是你夠專業「看得懂」背後為什麼安全的原因。

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其實全球大部分的房價都在上漲，要買到會漲的房子其實不難

▮重點四、慎選國家與城市

　　這一點看起來非常簡單也非常關鍵，因為如果你買在曼谷、吉隆坡或加州之類的好地點，即便你變成了海外孤兒，只要找得到管理公司願意幫忙做後續服務（即便品質不夠好），你也能夠收取不錯的租金，拖個五六年以上再賣也能夠有不錯的獲利。

　　相反地，如果是找到錯誤的國家、錯誤的城市，那麼即便是神仙也難救了。

　　因為你買的地方如果是房價正在下跌、租金正在下滑、房屋供給過剩、人口增加太少或者經濟與所得衰退，這個地方的房市本身就已經不行了（例如台灣、淡水、青埔、金邊或伊斯甘達），你用再好的業者來管理、招租、出售，沒人住就是沒人住、沒人買就是沒人買，再強大的公司也對這種狀況無能為力。

　　看看八年前的台灣房地產再看看現在，同樣的業者、同樣的業務、同樣的投資客，房市開始蕭條衰退了，任何人都沒辦法去抵擋這種趨勢，而房地產又是一個非常吃景氣循環的投資產品，所以選對國家與城市是非常非常重要的。

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【我要殘酷地說出真相】這5種人根本就不適合投資海外房地產（有機會你也賺不到）

良心的房仲就會告訴你：你到底是不是適合投資海外房地產的人

國際超級房仲：

本文作者－國際超級房仲

有些人投資海外房地產賺到錢，也有不少人在海外房地產虧錢；有人購買了海外房地產之後開心地睡不著覺，也有人買了海外房地產之後天天失眠；更有人在海外房地產賺取暴利，也有人因為海外房地產把所有財富都賠光光了。

同樣的一件事情，怎麼會有這種天壤之別呢？

原因很簡單，可能因為你就是始於下面這5種類型的人，所以你根本不適合投資海外房地產。究竟是什麼樣的人不適合投資海外不動產呢？

一、資金不足(沒錢)

國際超級房仲看過很多「賠錢」的客戶，基本上有九成都有這種原因，可見資金不夠是一件多麼恐怖的事情。

比方說，因為你資金不夠，你就只能購買一些低總價、地點差、建商品質更差的便宜貨，既然是便宜貨，那麼它所能夠帶來的投資價值就會非常差，打個比方：你覺有收入夠的人會跑去住偏僻的舊國宅嗎？一個充斥低收入的社區，管理、出租出售會好嗎？

還有一種，就是因為資金不夠（或是摳／小氣）的投資者，會因此去找一些不收仲介費的海外代銷，或者直接跑去海外當地直接找開發商買房子，就是為了要省下那2%的仲介費。至於這個狀況我也在許多篇文章裡面提過了，「最慘的海外孤兒」就是這種類型的，你想找人抱怨、想要控告，都不知道該找誰。

另一方面，因為資金不夠就很有可能會想去「賭」轉紅單的獲利，只要付個頭期款就可以去拚50-100%的利潤。但是賭紅單的風險呢？不好意思，所有的風險你都無法掌控，賣不賣得掉、有沒有人願意接手、價錢好不好，都是仲介公司與市場去決定，你想要自己拿去賣都不曉得賣給誰?

我曾經遇過一個例子：「某一位很自以為是的投資客，當初有紅單要轉售的時候還趾高氣昂的表示不見得需要給仲介賣，她自己在大陸也有很多通路可以處理，給我們賣只是給我們機會試試看而已。」因此，我們當時便沒有與這組客戶簽委託，只說萬一有客戶有興趣的話再跟他們簽委託去銷售。

結果時間過了10個月，這組客戶不但沒有靠她自己的大陸通路(人脈)賣掉她急著賠售的房子，甚至到最後還是得透過我們仲介公司成交賣個好價錢(我們還讓她有賺到錢，結果她還抱怨我們讓她賺太少，都沒想到她差點賠掉所有頭期款的事情)。所以說，你不要想著到時候賣不掉可以自己想辦法，原本服務你的代銷公司如果賣不掉，你大概就準備賠錢了。

二、膽子太小

舉一位我身邊同事的例子：幾年前我同事當時聽到了一個關於股票的可靠消息，於是除了自己買下這些股票以外，我同事把這個消息報給了他客戶去買。

► ► 結果過了兩年，這支股票從原本的50塊錢翻了三倍來到了150元，我同事很開心地賺了三倍，但是他的客戶卻賠錢出場！同樣都是買同一支股票，怎麼結果為什麼會落差這麼大？

原來，我同事買了之後也沒什麼特別注意就這樣擺了兩年，他的客戶買了之後非常緊張天天看盤，剛好就在買了之後連續跌三天到45元，這位客戶就把股票給賣了，最後才導致這種天壤之別的差別。而以房地產來說，這種例子就更不勝枚舉了。

你必須要知道，房地產投資是看長期的，如果你買了房子之後就天天都在看房市狀況，一天看三次、三次不同價，每隔幾天房市有什麼小波動你就嚇個半死，供給量稍微多一些而有一點負面新聞出現，就開始天天緊張每天問業務這個區域到底行不行，不覺得很辛苦嗎?

所以說膽子不用太大，但是膽子太小的客戶真的非常不適合投資海外房地產，否則你買到一個會賺錢的房子，這些年都會讓你每天睡不安穩、疑神疑鬼，何必呢?

買了房子之後，就靜靜地讓他像個「啞巴兒子」一樣乖乖收租，暫時忘記價格這件事情吧，一個需要長期投資的商品，你當然是要用長期的角度去觀察市場，不要一遇到波動就緊張兮兮的。

三、僥倖的台灣房地產成功經驗

我們先思考一個問題：「請問在台灣投資房地產的經驗，可以套用在國外的房地產市場嗎？」

如果你的答案是可以，那您可以按上一頁退出這篇文章了，因為接下來要說的東西會更刺耳；台灣房地產經驗可以投資在海外房地產市場嗎？答案是，當然不行（除了一些基礎原則以外，例如地點、生活機能、交通便利性、品牌….等等）。

比方說有些台灣投資客，過去在台灣買房子都會避開一些風水瑕疵，結果還把這些觀念套用在國外的房地產上面，像是進門不能見爐灶，但是國外小坪數套房幾乎門口就是廚房；還有不喜歡有壁刀的房子，結果哪個首都精華區的房子沒有壁刀？還有拿自己在台灣的居住習慣去看國外房地產，老是嫌房子小、嫌房子格局、嫌步行距離走，甚至會說：「如果我自己都不喜歡住的話，租客怎麼會喜歡」這種荒謬的投資理論。

實際上，很多國家的住屋習慣都不一樣，你討厭的房子，很有可能恰恰好就是當地租客最喜歡的類型；你覺得看起來很差的單位，很有可能卻是建商賣最好的款式；你喜歡的房子，也非常有可能在當地租不掉、賣不掉。

► ► 這就很像你去湖邊釣魚，你會用魚喜歡吃的蟲當餌，還是拿你自己愛吃的牛排當餌？

偏偏很多人就是有這種奇奇怪怪的僥倖成功經驗在房地產，因為過去15年，全台各地平均漲了2-3倍的房價，用什麼奇怪的邏輯與偏好去買都是漲，才導致這種僥倖經驗造就了一大堆自己為是的投資者，到了海外房地產才吃了大虧。

PS：我還曾經遇過有客戶跟我們堅持地說，開發商的房子怎麼可能不能殺價，絕對不可能，一定可以殺；實際上，以不二價出售的開發商實在太多了，我還沒遇過甚麼開發商是可以談價格的（除非你一次買三四十戶以上才勉強有一點機會）。

四、活在自己世界

這種客戶跟第三種僥倖經驗的客戶很像，會認為自己非常懂房地產，這種症頭在年紀大的投資者與仲介身上最常遇到。

比方說，之前曾經有一位客戶想要投資美國某個建案，結果45樓高電梯大樓，客戶堅持頂樓的房子「最差」，會租不掉、賣不掉、不值錢，只是因為他曾經看過某一篇大陸的房地產文章是這樣講的（想吐血吧），所以他堅持不願意買頂樓。

PS：所以全世界這麼多在頂樓去蓋豪華閣樓的開發商，還有特別愛買頂樓的有錢人都是……???

這也OK，但是建商43、44樓不願意出售，他最高只能挑到42樓，於是這名客戶更胸有成竹的說：「你看，頂樓果然最差，43、44樓這麼好，所以開發商不給你們賣」，接著便不斷地開始有陰謀論出現，就是因為45樓與42樓沒那麼好，所以才拿給你們賣，否則為什麼開發商要把43、44樓自己留著（反正意思就是建商沒有開放出來的就一定比較好，會拿給台灣代銷賣的就一定比較差）。

同樣狀況來到中間樓層也是，38、39、40樓這三個樓層代銷一樣沒有拿到，客戶便開始繼續那份陰謀論的質疑，認為代銷拿到的37樓一定是比較差的，更讓我們受不了的是，這位客戶明明就是要買高樓層的單位，卻一直要求要比較所有樓層的價格區間，包含了代銷公司沒有拿到的那些樓層（阿就建商現在沒有要賣啊，是要怎麼提供價格讓你比）。

另一個有趣的例子，投資者要求看一些關於建築結構、材質的相關東西，一直要求仲介要提供這方面的資訊給他，而我們也表示這方面資料仲介通常不會曉得也不會懂，即便是開發商的行政窗口也不見得有這方面的資料，但是客戶卻堅持咬定建商跟代銷不可能不知道這些資訊，一定是仲介故意刁難他。

實際上，代銷、建商的行政窗口，真的都不會曉得蓋房子的所有材質跟用料是什麼，代銷也告知客戶，可以先填寫資料讓開發商出具買賣合約裡面就有很清楚的明細可以查看，而且買賣合約並沒有要求要簽約也沒有任何罰則，但是客戶就堅持認為是仲介人員在刁難，搞得代銷人員跟建商那邊也很尷尬。

因為客戶你真的要搞清楚，每個國家的開發商作業習慣是不太一樣的，你不要拿在台灣對建商那種予取予求的經驗去要求國外的大型開發商，國外大開發商賣得這麼好，他們是真的不會理你的。

五、不尊重房仲人員

這一種人可以說是集上面所有狀況的大成。雖然台灣有許多房仲人員的素質、專業、誠信都非常非常差(看太多了)，再加上房仲人員很多自己也不爭氣，所以才讓房仲的形象這麼差，不過也因為如此，導致很多自己為是的客戶遇到真正專業的仲介，卻還是有很多的質疑跟挑戰。

不尊重房仲人員的壞處很簡單，就是仲介講得什麼話他們都不會相信：不相信你的專業、不相信你提供的資訊、不相信你給的建議、不相信你所提出的每一個事情…..等等，這種狀況真的會很累，因為我們得花很多時間在解決最基礎的問題上面，缺乏信任感就很難讓整個交易繼續走下去，因為每一步都好像有可以挑戰的地方，而這種類型的客戶也是我們仲介人員最排斥的類型。

比方說，有客戶認為一個供給量很少的區域，蓋了供給過剩的住宅，無論我們怎麼提出數據來說明這邊蓋得很少，這種不尊重房仲的客戶還是會說：「那都是你們仲介在講」，說實在的，如果你來找我們詢問卻不相信仲介的內容，那你來找我們做什麼呢？

偏偏這種客戶會吃什麼大虧呢？就是那些為了賺錢，什麼話都敢說的一些黑心仲介，這些黑心仲介（代銷）會為了成交去講一些似是而非或者指鹿為馬的話術，甚至就會利用一些客戶自以為是的盲點去順著客戶心態銷售，再加上一些甜言蜜語就會讓這種類型的客戶被服務的很開心、買了一個自己認為「對」的產品（例如一些小建商在偏僻郊區的包租包買回物件）。

結論

海外房地產投資流程

如果有看過這張海外投資步驟的人，應該還記得我都會說，第一步就是要評估自己是否「適合」投資海外房地產，如果有上面這５種正投的話，建議你還是多思考一下在進行投資比較好，否則幾百萬的東西因為自己的自大或者膽小，讓一筆能夠賺取高額利潤的機會卻變成你幾年的惡夢，這絕對不是我們所樂見的。

當然一定會有很多人說，就是因為仲介很不專業又愛說謊，所以我們才沒辦法聽信仲介的言論啊，那我會建議，你一定要盡量去篩選適合的仲介／代銷，找到真正專業又誠實的仲介就要好好善待他、愛護他、相信他，而且不要還沒開始談就開始先砍仲介的仲介費（不懂這是什麼邏輯，只有自己賺錢是合理的、仲介賺錢就是不義之財嗎？），這樣才能拿到一個雙贏的局面。

至於有哪一些是台灣口碑非常差、沒有售後服務、產生很多糾紛或製造很多海外孤兒的代銷公司呢？以下就是我所羅列的前十大台灣惡質海外代銷公司排行榜：

本文已結束XD

其實後面2個建議最有效!

☛ 歡迎留言給我 （國際超級房仲）

✓ 您的姓名(必)

✓ 手機號碼(必)

✓ 關於海外不動產的需求(必)
①投資
②自用
③出售
④同業想合作

✓ 我該如何協助您(必)
①希望可以電話諮詢
②希望可以碰面諮詢(推薦)
③想要參加海外說明會

…

【曼谷憑什麼？】為什麼越來越多的日本房地產投資客，都紛紛把房子賣了改投資曼谷?

為什麼最近幾年，東京的投資客都把房子賣掉，改買曼谷房地產？

國際超級房仲：

本文作者－國際超級房仲

► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會，發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量，發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多，每一次房屋博覽會，日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上，代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。

► ►但是，投資日本房地產是個正確的選擇嗎？

► ►我只能說：60分，而且必須是東京才有60分。

日本房地產2大狀況

► ►隨著這麼多年，台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後，現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況：

一、純租金市場：不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差

二、出售困難：出售時不但很難有價差，甚至屋齡越久越容易賠到錢

► ►這些狀況就要初步從歷史說起了，雖然以下講的部分可能大多數人都知道，但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點：「泡沫經濟」。

房地產泡沫化

► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國)，接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後，日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況，許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已，這是一件多可怕的事情你知道嗎？

► ►比方說，你買了一個8000萬日幣的房子，房屋貸款6000萬，結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬，於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款，你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳，非常恐怖。

► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年，而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路，也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心，不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品，就像是車子一樣：越放越不值錢。

► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人，幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。

越放越不值錢的日本房地產

► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了，於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。

► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子？就是房價會相當難提升，無論是現在的日本、台灣，或是許多房地產控管嚴格的先進國家，缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲，大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人，對於房地產的看法就只剩下一般使用，無法投資。

► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻，其實還算是滿貼切的，因為房地產既然不會越擺越值錢的話，那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子，再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規，因此對地震的耐性是較為不足的，大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。

PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害，就會提升一次地震相關的建築規定。

► ►所以說，如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子，我們通常都會跟他說：「哇！那你現在的房子賺不少喔」；但是相反地，如果日本人聽到朋友30年前買了房子，通常心裡大概就會知道：「哇！那應該賠了不少」。

► ►日本房地產，真的是一個越放越不值錢的市場。

日本房地產並不是東京房地產

► ►前面講的是日本房地產的概況，而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同，但大致上還是脫離不了這樣的框架內，因此我才常常說：「投資海外不動產，選對國家才是最重要的」。

► ►東京因為是日本最大城市（日本沒有首都），同時也是全世界最大的都會區，因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢，大量外縣市的人進入東京尋求工作機會，因此東京的人口密集度也是非常恐怖的，也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高，再加上東京的人均所得非常地高，所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。

► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因，畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價，因此讓東京租金投報率還算是不錯。

► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等，我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話，其他城市您真的不要太樂觀，尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件，一看就是非常詭異且不正常，建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全，畢竟全世界那麼大，要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。

秒懂東京的房市獲利

► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀，通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜，所以表面投報率大概都有5-6%的水準，如果是屋齡在30年以上的建案，甚至有可能達到10%左右投報率！但是你必須要知道的，這一類的物件就會因為屋齡較久，因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。

► ►但是相反地，屋齡較新的房子，雖然可能有一些微幅的上漲機會，但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮，可能只有2-4%的水準，微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率，因此我並不會建議投資東京的新建案，有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。

► ►所以說，在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析，簡單說就是：新房子可能可以小漲一些但是租金低，越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。

東京的房子真的不會漲價嗎？

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【胡扯！海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的，絕對都是遲早倒閉的黑心業者！

有遇到海外仲介建議你，在紅單階段就把預售屋轉售獲利嗎？小心，你遇到黑心業者了

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►「現在購買這個預售案，交屋之前我幫你把紅單轉掉，馬上就有獲利啦！這樣你就不需要擔心尾款的問題了」。注意，只要你遇到任何海外代銷業者用明示、暗示的方式給你這的建議，請你馬上掉頭就走，因為你遇到「黑心業者」了。

►►我不敢說100%絕對，但是我就目前這幾年自己與許多客戶的經驗發現，只要用「轉紅單來獲利」當作主打的海外業者，或是積極鼓勵你去嘗試轉紅單來獲利的業者或業務，都沒有哪一家可以存活超過兩年的！如果有例外，請分享這奇蹟般的案例給我，謝謝。

不要再去回憶過往的房地產榮景了不可能再讓你輕易短期炒房了

►►請記住一件事情，無論您是想投資台灣或者國外的房地產，一定要記得一件事情，千萬不要去「短期操作」，能夠短期獲利算你運氣好，但大多數人都沒辦法靠短線在房地產裡面獲利，因為房地產本身就是一個變現性很差、需要長期持有才能獲利的類型，不要拿股票、基金、期貨這種概念去看他，相較起來，房地產更像是一個定存。

►►況且現在全世界各個國家，都在慢慢地修改法律與稅賦規定，想方設法都在限制買房子短期獲利的機會，這是一個再明白不過的趨勢，怎麼會有一些黑心業者竟然還在用過去陳腐的銷售方式來欺騙民眾，讓很多不明白市場狀況的台灣投資者誤以為可以像過去一樣，靠房地產能夠短期獲利賺大錢。

通常這些業者會怎麼明示、暗示你呢？

一、強調這個區域的發展性，有非常高的房價增值性（通常都會說超過10%以上）

二、強調這個建案的低總價、低頭期款，等於您的成本很低

三、依照每年10%以上的漲幅，可以保守打對折算也有5%以上的漲幅，放個兩年也有10%的漲幅吧

四、這邊就是數學算式了：花個20%頭期款，擺個兩年房價漲10%，等於您兩年就有實際50%的獲利了耶！（有些業者可能還會把數字抓得更高更誇張，也許一年就有50%獲利）

五、積極地建議您把握這個機會、相信這個數字、相信他們可以幫忙轉紅單

►►這時候意志不夠堅定，而且個性比較貪心的人通常就會心動，接著也在心裡面默默開始盤算，再加上海外代銷不斷地銷售攻勢之下，就讓投資者出現了一個「反正不用花太多錢，不如賭賭看」的心態，恭喜，你已經上鉤了。

►►之前柬埔寨的業者幾乎都是用這種話術去賣金邊的房子，結果造就了台灣成為擁有最多金邊預售屋紅單的地方，更慘的是最金邊這麼多的紅單，真正有成功轉售出去卻還沒有賠錢的案例，屈指可數。如果哪一家海外代銷業者有能力轉售金邊的紅單，還可以讓這些投資者不賠到錢的，請您盡速聯繫我，我可以介紹一大卡車的客戶讓你盡情地轉紅單。

這些鼓勵轉紅單的業者，之後呢?

►►但是實際狀況呢？會鼓勵投資者靠轉紅單獲利的業者幾乎都做不下去，因為這些業者可能會承諾1-2年內幫忙轉售，但是時間一到才發現根本賣不掉或者很難賣，接著開始有大量的客戶開始一個接一個地追殺業務、追殺公司，於是這些業者就會選擇不理不睬不鳥不管，接著就把這間公司結束掉或者是其往其他國家繼續這套模式。

►►這真的不是危言聳聽，因為有太多太多的台灣代銷業者都用這一套在賣預售案，導致有好多好多的斷頭戶出現，後續跑來找我們公司或是找我幫忙的投資者實在太多太多了，但是我們通常是沒有在幫忙其他非我們公司成交的客戶做轉售、代租、代管的服務。

►►如果有時間的話，可以上網Google一下就可以找到許多類似這種案例了，靠紅單獲利真的是不值得你去期待的事情，甚至交屋第一年就要轉錢也是不太可能的狀況，因為有很多人都會急著在交屋之後馬上出售獲利，這時候競爭對手多就只會有削價競爭的狀況，你的價格很難有利潤。

所以說，海外房地產該不會沒那麼好吧?

►►錯，是因為你把宏觀套用在微觀的事情上了。

►►一定會有人問，如果海外房地產獲利這麼好，為什麼紅單不會賺錢？那是不是海外不動產根本沒那麼好？

►►這是一個很簡單的問題，這些業者提供的漲幅數據，通常是整個城市、甚至是某個特定區域的平均漲幅，表示在那個範圍內的全部物件平均是有那樣的漲幅，這一點並沒有問題，唯一要特別留意的是某些地點很差的區域，漲幅竟然特別高，是因為那些地點差的地方原本價格就很便宜，隨便漲個幾萬塊錢就有10-20%的漲幅，所以不能單看%數。

►►然而整個區域都在漲，不代表某個建案也一定會漲，特別是預售階段的建案。

►►想一下，這個區域雖然平均房價正在上漲，但是開發商的預售屋有這麼多的單位正在賣，憑什麼一般民眾要購買被你加價過的房型，而不是開發商自己第一手的單位呢？而且透過開發商買房子選擇多、又透明安全、手續更加簡便，要轉紅單的流程再怎麼樣都會比較複雜，所以一般民眾都會選擇還是回到跟開發商買，畢竟開發商不太可能兩年調漲超過20%的，這就是為什麼紅單很難漲的主因。

►►所以投資房地產需要從「宏觀」與「微觀」去觀察市場以及數據，如果你沒時間或是沒有那個專業能力也沒關係，這就是為什麼我們專業房地產顧問要收2%仲介費的價值了，前提是這樣的顧問不能是那種會拐你轉紅單的業務。

那是不是說，一定不可能靠轉售紅單獲利？

►►並不見得。

►►說真的，要靠轉紅單獲利是需要很高的運氣，而在這個運氣的基礎上，則是先前你挑建案的眼光（偏偏台灣人在這一方面特別特別弱，台灣人特別愛買便宜貨）。

►►依照我們的經驗，什麼樣的社區轉售紅單的機率最高呢？通常一定是地點非常好（需求才大）、戶數不多而且開發商很快就賣完（之後的投資者想買卻買不到）、售價也不要高於行情太多（才有價格吸引力），最好是特殊稀有的房型+景觀，這樣才「稍微有機會」在預售階段就轉售出去，不過這種建案在剛開賣時就絕對不是台灣人會喜歡的那種便宜社區。

►►另一種比較容易轉紅單的狀況，則是該建案的銷售期拉的很長、售價順利調漲很多次、當地民眾也能接受調漲後的新行情，這樣最早第一手的屋主才比較有機會在價格調高之後賣掉，不過這種狀況要發生的機率非常非常低，不建議去期帶。

結論：

►►房地產的三大特性：保值、增值、現金流，讓房地產成為全世界有錢人都一定會配置的資產，尤其是地點越好、品質越好的社區，通常獲利也會越高，國際超級房仲提供一個最簡單的投資心法，就是要投資任何東西，一定要選擇「需求大」而且「稀有」的東西，即便貴一點你都一定可以買下去。

►►最笨的就是那些只看售價／單價就認定能不能買的投資者，看到需求大又稀有的東西嫌貴，自己卻跑去買一些便宜卻不好還被大量生產的產品，買了之後還沾沾自己以為賺到便宜，實際上這種才是最笨的投資者。

►►總之，投資一定要理性評估、看到好東西就要快速下手，但是千萬不要用「孤注一擲」的心態去賭房地產，金額這麼龐大的投資標的，是絕對經不起您這樣賭的。

其實後面2個建議最有效!

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【一個問題馬上知道，你懂不懂海外房地產】請問：投資海外房地產是「單價」還是「總價」比較重要？

你懂得怎麼看海外房地產的價格嗎?其實一個問題就可以知道你專不專業

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 如標題所述，只需要一個問題，我就能知道這個人是真的懂海外房地產還是裝懂。請問，你要投資海外不動產之前，你覺得是看「單價」還是看「總價」比較重要呢？

►► 答案我稍後在說明，但是這邊想分享一些深刻經驗。

【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法

PTT鄉民對於海外房地產的5大愚蠢看法：你要相信鍵盤專家，還是有實務經驗的專家呢？

本文作者－國際超級房仲

　　這篇文章想要幫你破除的一個迷思，就是關於房地產，尤其是海外房地產，請你千萬不要問國內的房仲業務，更不要上網去問PTT的鄉民，為什麼呢？因為PTT鄉民大多數對於海外房地產是外行的，對於這方面的看法都是以訛傳訛、刻板印象，所以提出的許多見解都非常「不可思議」。

　　我自己也是PTT鄉民（我登入次數破六千次了，算夠老吧），所以PTT的生態我非常了解；究竟PTT鄉民對於國際不動產的看法有多外行呢？對於海外置產的看法有多愚蠢呢？來看看這篇文章吧。

國際超級房仲

　　你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊，真的夠專業、夠客觀嗎？

　　2018.01.18，那一天是我營業員第二次複訓的第三天下午，由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無聊，所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊。

　　除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外，特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。

你知道一般想投資海外房地產的人，一定會問的十大經典問題是什麼嗎?你一定也問過

▮說真的，大多數網路鄉民真的很外行

　　怎麼說呢？

　　我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題，主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。

　　前面這些問題大概都有問到該問的問題，不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點，真的是讓我不禁想問：Are you Serious?

泰國銀行統計：外國人在泰國購屋的比例，傳說中把曼谷炒高的中國人，僅位居第４名

PTT鄉民真的太瞧得起台灣資金了

　　要知道，除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人與大陸人炒出來以外(因為金邊的市場太小了)，在其他國家的房地產外資裡面，台灣的金額簡直是小到不值得一提，認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來，PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。

　　還看到有鄉民說：「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作，替東南亞默哀」，這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了，但是還非常驕傲自大，這可是我們的警訊，讓我聯想到當年西方列強入侵中國，結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹，而不是像日本政府好好檢討自己，同時學習國外的優點。

當你問台灣房仲或者那些台灣的房地產專家，大概就是這種情形：不懂硬裝懂（我可以在1分鐘內判斷出這個人是否真的了解海外房地產）

▮除了鄉民很自傲以外，我們台灣的房地產專家也是

　　這三天在複訓營業員課程時，有一位老師也針對海外房地產（尤其是東南亞）大肆批評，主要的論點就是：「如果這些東南亞國家這麼好的話，該富裕起來早就富裕了，怎麼可能還等到現在讓你買？」

　　接下來就一貫外行台灣人的看法：東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等。

　　連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話，其實證明了一句話：『術業真的是有專攻！』

一般所謂的國內房地產專家，對於海外房地產的認知其實跟老百姓也差不多

　　近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員，從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西：「傲慢、無知」，一點都不誇張！

　　而這些“專家”的看法，幾乎都是刻板印象、道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已，專業的人一聽就知道懂得很淺。

　　可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人，對於海外房地產竟然也是這麼外行，那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。

　　這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道，關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類：

(A)業者的吹捧文／業配文(B)國內業者＆假專家的批評文

某些特殊配套的海外物件，台灣人非常非常喜歡買，但確實海外房產的最大陷阱…..

直播精華：購買海外房地產千萬不要聽Sway的建議，不但幫不上忙，說不定讓你更慘

想要在海外房地產賺到錢，當然是要跟著已經賺到錢的人走

▮那為什麼有這麼多富人，都在把資金放到海外房地產呢？

　　我這邊說的富人，不是指台灣的富人，而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃，如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話，為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢？

　　我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子，這些有錢人會選擇投資海外不動產（先別討論哪個國家較好）的考量因素有幾點：

一、經濟已完全沒機會

　　台灣經濟已經看不到前景了，這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況，而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來，資源也都被長一輩的有錢人占走了。

二、台灣房市太差了

　　台灣的房地產非常蕭條，即便每家業者都在喊春燕要回來了，但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶，還是很慘，而且沒有量就不會有價（至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格），台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

三、房價過高、稅賦更高

　　即便台灣經濟與房市這麼慘，但是卻完全沒有危機入市的價值，因為我們台北的房價仍然貴到不可思議，重點是房地合一稅搶走太多的獲利，持有稅還不斷地往上增加，根本不可能靠買賣房地產賺取價差，單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家（2.06%）。

你可以從第三方權威機構看到，台灣房地產的評價不但極低，而且投報率更是低到不可思議

四、租金投報率世界最低

　　我們的平均租金投報率世界最低，雖然一定會有一堆外行業者會搶著說：我們這裡有5%、7%、10%的投報率，但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵，比方說：「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品，要轉售非常困難，很難有大量的剛性需求來支撐。

　　更別說你如果把價格往上加去賺價差之後，你會導致下一手投資者的投報率降低，導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難，導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買（投資者算得很清楚的），因為主打租金投報率這一類的隔間套房，唯一的價值也只有租金投報率。

　　除了收一收普普通通的租金投報率以外，台灣的房地產已經任何其他的投資價值了（比如說節稅、避稅、增值）。

五、房地產的三大特性：保值、增值、現金流

　　雖然台灣這麼慘，但是房地產這個東西的屬性非常特別（保值、增值、現金流），讓所有有錢人都會把資產放進去配置，再加上Knight Frank做的報告指出：

　　2015-2019全世界普遍經濟都很好，全世界有超過八成國家的房價都在上漲，而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一（2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%）。

　　所以說全世界這麼大，你覺得這些有國際觀的台灣富人，這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎？難道全世界就只有台灣的房地產才值得買？如果這不是夜郎自大，那什麼是夜郎自大？

　　而海外房地產的優勢在哪裡呢？簡單來說：房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低，還有一個台灣人都不曉得的重點則是：「台灣政府針對海外獲利的稅賦，比台灣獲利的稅賦輕太多了！」

　　如果您有跟銀行理專往來的話，可以跟他們詢問關於台灣這麼多壽險業、金融業的一線企業，他們每年跟客人收了這麼多的現金，請問都是拿到什麼地方去做投資來賺錢？其中有一個不小的比例，就是「海外房地產」。

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為什麼肺炎衝擊的情況下，反而現在卻是最好的進場房地產時機呢?

用邏輯多多思考，就可以理性知道為什麼有錢人、大財團都在把錢往海外房產搬了

▮結論：

　　以現實又理性的角度來看，海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了，毫無疑問而且一點比較性都沒有（除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方），前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」，以及你必須要多花時間去了解。

　　可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解，就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情，電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話：

　　「批評是非常簡單的事情，你只需要冒一點點的風險，就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」

　　再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產，這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外，將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年，尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。

　　別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了，看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢，你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。

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