【2020布里斯本│買房20大必問必答QA】房價?貸款?成本?法規? 60秒讓你馬上釐清所有問題!

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2020布里斯本房地產,投資購屋Q&A

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本文作者-國際超級房仲

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  在澳洲結束長達18個月的黑暗期以後,房地產從2019年第三季到現在的每一個大城市,所有大城市的房價都在快速反彈,連澳新銀行(ANZ)都在2020年2月份第三度上修今年房價的成長幅度,再加上鬆綁的房地產政策、房貸利率,以及對於海外投資者來說最重要的「匯率優勢」,目前澳幣的匯率來到了近十多年來的最低點,只要平均20.3元台幣就能兌換到1塊錢美金,比起之前平均都在24-26元左右的水準,光是澳幣就讓台灣投資者省了約25%的成本。

  另一方面,如果房價一直在漲的地方你不敢追高、房價下跌的區域也不敢危機入市,那麼剛剛觸底反彈的澳洲房市當然是你最佳的選擇,不然您還想等什麼呢?

  因此,在政策、法規、匯率與房市都極佳的情況下,您當然適合進場澳洲的房地產,只是雪梨和墨爾本的房價較高,並不是每個人都有能力進場投資,而價格相對便宜、8年預計要完成十大建設的布里斯本,不但吸引了大量的人口移入、增加大量的就業機會以外,在之前18個月的房市黑暗期,布里斯本也成為少數房價持平沒有下跌的地方,抗風險性非常強,所以我非常推薦預算在800-2000萬台幣內的您選擇這種穩健型的城市。


雪梨歌劇院是全澳洲房價最高的地方

問題1:今年澳洲的房價如何,預估上漲幅度會是多少?布里斯本呢?

合理推估應該是5%年漲幅

  澳洲有許多房地產機構都有做這相關的分析,普遍來講大多數都推估在5-7%的年漲幅左右,例如澳新銀行(ANZ)認為今年的澳洲住宅漲幅會落在8%,布里斯本落在5%左右。

  此外,HTW機構也同樣有類似的預測,漲幅較大的城市幾乎都被認為會落在雪梨、墨爾本及布里斯本等3大傳統城市;甚至realestate .com.au也同樣認為,雪梨與墨爾本的成長會稍微放緩,但是布里斯本所處的昆士蘭州在經濟方面的成長是更為積極樂觀的(主要受益於十大建設)。

  以我個人的看法,布里斯本在五年前那一波較大的供給量消化完畢後,面臨黑暗期的房價可以抗跌的主因也是在剛性需求與大型建設,更別說利空出盡的2020年,布里斯本勢必將迎來更好的房價成長(這種情況非常類似2011-2019年的曼谷房地產,即便在眾多的利空情況下仍然能夠穩定成長,靠得就是剛性需求,更別說同樣利空出盡的2020年)。

  因此,在2020年進場布里斯本房地產的好處,不但有機會用低廉划算的價格就能進場CBD週遭、UQ旁、QUT旁等蛋黃區,還可以同時賺取到房價增長、穩定租金和匯率價差的機會,現在能夠同時找到有這3個獲利條件的房地產,在全球來說都已是相當相當難見到的。


最常見的法律問題:外國人不能買中古屋

問題2:請問我們外國人去當地買房子,法律上有什麼限制嗎?

有的,我們外國人不能買二手房

  簡單來講,外國人要去澳洲購買不動產的條件很簡單:

  1. 只能購買全新的房子(預售屋/沒人住過的新成屋)
  2. 土地也是,但是必須是沒有人持有過、由政府釋出的土地



  第2點其實跟我們比較沒有關係,因為99%靠近市區的土地早就釋出變成私人擁有,這種二手土地讓外國人絕對無法購買,能夠購買的政府新釋出土地,都在很偏遠很偏遠很偏遠的郊區,不具備購買和投資的價值,因此土地的部分我們今天就先不去談它。

  至於住宅的部分就是如上面兩點所述,這也導致自用需求的海外買家有一個難題是:

  「如果我是想買一個可以立刻入住的房子(成屋)怎麼辦?」

  其實很簡單,您就只能買剛交屋1年內、同時沒有任何人持有過的新成屋,這種「新的第一手成屋」就是外國買家可以買的成屋了。

  正因為如此,假設您是要購買成屋立刻入住的外國買家,看到這類的產品就要趕快下手了,因為要在好地段、大建商、新成屋、未售完….等等條件下,這種房子實在極難找(尤其是土地只會更稀有的情況),建議看到這類產品就趕快下手,思考猶豫越久反而對您越不利,因為這樣的房型很少,可能有同樣需求的海外買家就會在你猶豫的空檔立刻搶走了。


澳洲的匯款非常非常非常保護購買者

問題3:在澳洲買房子,匯款是安全的嗎?

安全,澳洲擁有全球最安全、最透明的房地產制度,領先全球

  無論是外國投資者或者澳洲本地人,都有類似我們台灣的履約保證制度在保障。

  具體的內容是當我們確定要跟建商(開發商)買房子時,我們會白紙黑字先跟建商簽完買賣合約,接著頭期款或未來的尾款都會匯入由律師樓開立的信託帳戶,等到未來完工之後建商才能申請這筆款項,換句話說在交屋之前即便您簽約也買到房子,建商都還沒有拿到您任何一塊錢喔(因此建商對只有付頭款的你,有時候態度愛理不理也是正常的)。

  以頭期款來說,在您交屋之前的興建等待期間,您放在律師樓為您開立的信託帳戶的頭期款,平均每年也有將近2%左右的定存可以收,所以不必擔心一筆頭期款卡在澳洲幾年不能動、沒有產生效益的問題。


最近澳幣處於最近15年來的超低點,時機非常棒

問題4:到布里斯本買房子可以貸款嗎?條件跟利率大概是多少?

目前澳州法律是4大銀行不開放外國人貸款,但銀行政策會不斷調整

  前幾年因為澳洲政府為了抑制大陸投資客炒作的問題,於是禁止外國人在澳洲貸款購屋,主要的限制是在四大銀行,但是這個限制近期開始已有鬆綁的跡象。

  另一方面,如果在布里斯本要進行貸款的話,還是可以找得到非四大銀行承接,有些私人銀行也有在做這方面的服務,不過以最近2020年初的狀況來看,貸款利率約5-6%左右(看條件),貸款成數也大概落在五成(還是要看條件)。

  以投資來看,因為澳洲經濟較台灣好、租金投報率也比台灣高,因此房貸利率拉到這個水平也是很合理的,不過以我們專業人士的建議,通常都會請在台灣擁有不動產的投資者,直接拿台灣的房子找銀行貸款,因為台灣房貸利率才1.4%到1.7%左右,這個利率成本遠遠低於澳洲的房貸利率,因此拿台灣的房貸去澳洲收租金才是一個最聰明的做法。

  假設您的資金還是不夠,那就建議一半的資金在台灣貸款、另一半資金在澳洲貸款,這樣就等於您幾乎不用從口袋掏出現金去買澳洲的資產。


布里斯本房地產在這幾年都非常穩定

問題5:聽說在澳洲購屋的流程都要透過律師把關,請問該怎麼請律師?

建議:買哪個州的不動產,就聘請該州的律師即可

  由於澳洲的每一個州屬,它們的法令都會不同,如果要到布里斯本所屬的昆士蘭州購屋,當然就是要選擇昆士蘭州的律師,因為新南威爾斯州或維多利亞州的律師不見得熟悉昆士蘭州的法律,甚至跟你要買的開發商沒有合作過,運作起來會卡卡的;而這些簽約等等的法律流程,就是交由您的律師和建商的律師出面處理,相當專業、安全。

  現在澳洲當地也有非常多的華人在執業,所以您可以很容易透過專業的仲介公司找到華人律師,由這些律師親自審閱您的合約、把關合約內容,以及指導您如何安全的簽約,費用的話則收費落差很大,一般來講便宜的律師可能750-1000元澳幣就有了,服務品質較好的華人律師可能會來到1500-2000元澳幣左右。


律師幫你把關99%的交易安全

問題6:我在澳洲買房子的整個流程安全嗎?有誰可以替我把關?

法律的部分一樣交由律師把關,但也請您讓仲介了解狀況

  簡單講的話,您的外國人身分與購屋環節的所有法律問題,都會交由您的律師來把關。

  PS:假設您要買二手房卻隱瞞外國人身分的話,如果沒有透過律師就可能發生簽約與付款後導致買賣無法進行的情形;這類的問題就必須要由您來承擔,如果在有請律師的情況下還隱瞞外國人身分去買二手房的話,律師費也不會說沒有購屋成功就退款給你喔。

   ★ 把握一個大原則:澳洲的「仲介模式」與台灣大不同。

  台灣的仲介得作包山包海的服務,從接委託、帶看銷售、簽約過戶、法律稅務甚至幫忙打掃和搬家,為了成交幾乎都會願意做,做了這麼多還可以不用付足全部的仲介費;但是澳洲就不同了,房仲只負責房子的事情,法律就交給律師、稅務就交給會計師,一切都是「專業分工」。

  甚至以澳州法律的規定,如果房仲去解釋太多不動產的稅務的話,是有違法的可能性在,這個就是我們常說的專業分工必須要嚴格落實,這一點在澳洲非常地嚴格,請千萬不要拿在台灣對待房仲的要求標準對待澳洲房仲喔。


稅務成本花了我三年才終於統整完畢,否則市面上每一家業者給的資料都是亂的、錯的

問題7:外國人去澳洲購屋的稅務成本高嗎?會不會吃掉我的獲利

不會,澳州法律保障你有一大堆的支出去抵稅,項目多到你不敢相信

  購屋的稅以最簡單講,我們要分三個階段來看:

  • (1)進場
  • (2)持有
  • (3)出場

進場階段



A.印花稅:3.5%(購屋都要繳)
B.外國人特別稅:7%(外國購屋者要繳,未來可抵扣出售所得)
C.FIRB:

  1. 總價100萬澳幣內-5700澳幣(一般都投資者都在這個級距內)
  2. 總價200萬澳幣內-11500澳幣 (最極限大概就是這個級距了)
  3. 總價300萬澳幣內-23100澳幣
  4. 總價400萬澳幣內-34600澳幣
  5. 總價500萬澳幣內-46200澳幣
  6. 總價600萬澳幣內-57700澳幣
  7. 總價700萬澳幣內-69300澳幣
  8. 總價800萬澳幣內-80900澳幣
  9. 總價900萬澳幣內-92600澳幣
  10. 總價1000萬澳幣內-104100澳幣
  11. 總價1000萬澳幣以上-請洽會計師

持有期間



A.市政費:約1,400澳幣左右(每年不同)
B.排汙費:650-750澳幣左右 (每年不同)
C.租金稅:這個可以用非常多的項目抵稅(包含折舊),所以實際上「極低」

  1. 0 – 18,200:19%
  2. 18,200 – 370,000:32.5%
  3. 370,000 以上-請洽會計師

出售階段

  • 資本利得稅:12.5%



(此為2019年標準,每年%數都會有點變動;有相當多項目都可以抵稅&抵利潤,例如外國人特別稅7%等等;賠錢則不用繳)


去澳洲開戶很容易

問題8:我開怎麼在布里斯本當地開戶?

目前觀光簽證還可以開戶喔,但要特別留意法律和銀行政策變動

  請帶著雙證件:「護照正本」+「身分證正本」,即可以去開戶,但因為美間銀行的政策還是不太一樣,如果不清楚該怎麼開的細節,建議還是要找專業的公司陪同才不會讓您浪費時間跑來跑去。


布里斯本非常著名的地標:故事橋

問題9:布里斯本該怎麼領取權狀?

澳州已經沒有在使用書面的權狀囉

  如果真的想要書面權狀的話,需要請律師幫忙申請,一份約170元澳幣;不過現在澳洲當地的權狀,都是採用上網登記與查詢囉。


布里斯本的正市中心(CBD)

問題10:如果要報稅或是退稅的話,我該怎麼申請「稅號(TFN)」?

有租金收入就要申請稅號,流程很簡單

  通常澳州當地人都是自己上網申請,只要有戶頭的話申請稅號不用費用也不用存款證明,但是如果覺得怕麻煩的話,花150元澳幣左右聘請昆士蘭州的會計師處理就好,當地也有很多會說中文的華人會計師。

海外房地產說明會
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澳洲房子在交屋時都會裝潢完畢,非常漂亮

問題11:在澳洲當地出租房子方便嗎?萬一遇到惡質房客該怎麼辦?

澳洲的物業管理制度,至少領先台灣30年,超級安心有保障

  在澳洲當地租房子,無論房東或是房客一般正常管道都會透過半官方的機構去登記,您可以從該機構確認屋主和租客歷年來的「評價」狀況是否良好,如果評價不好的話,未來房東要出租房子或者租客想租屋都會極度困難,因此大家都會很愛惜羽毛,透過半官方機構租賃都很安全。

  假設真的遇到惡質房客的話,物管公司會去找租客索賠,您不用煩惱;萬一遇到房東不退押金怎麼辦呢?放心,通常至少放4週的這個押金會在該機構的監管帳戶裡面,不用擔心房東惡意扣著押金(基本上租屋相關的煩惱,在您能夠想得到的範圍,澳洲老早就有成熟的對應措施了,我們台灣可以多加學習)。

  另外一方面,布里斯本所屬的昆士蘭州是澳洲在物業管理、租賃法規裡面皆為全澳洲最嚴格的地方,你可以放心,不會像台灣的租屋法律極度偏袒房客。


到底買房子可不可以申請移民呢?

問題12:請問在澳洲買房、工作或者念書久了,可以申請PR(永久居留)嗎?

不行

  申請PR(永久居留)是要看你的年紀、學歷、大學主修、工作和專業能力….等等條件,同時,有買房子也不代表你可以申請PR,頂多在面試條件上已經買房子的人可能稍稍微加分而已,所以不要以為買了房子就能拿PR(正常的好國家是不可能這麼容易讓你拿到永久居留的,除非是希臘、葡萄牙等經濟較差的國家)。

  此外,現在澳洲政府特別規定申請PR的申請者,在申請通過之前的5年是不可以居住在雪梨和墨爾本,因為這兩個城市目前的人口太多了,因此近年才開始有大量的海外移民都開始往第三大城布里斯本遷入,同時還可以擁有更實惠的房價、更好的生活環境、更宜人的居住氣候。


往布里斯本市中心看過去的景觀

問題13:如果我要在澳洲買房子,需要親自飛過去當地看屋嗎?

介於需要與不需要之間,看你的想法

  其實到國外購屋到底需不要需親自飛過去看看現場,這個真的因人而異,以您的實際狀況和需求才能判斷,但是,是可以在完全沒有飛去澳洲的情況下,就在台灣完成購屋流程喔。

  唯一一定得飛過去的時候,是等到未來交屋之後要開立銀行帳戶時,因為開戶一定要本人到場,所以開戶是你絕對必飛的一趟。


要留意不專業的業者,也要小心小品牌的仲介公司

問題14:很多留學和移民代辦機構都在賣澳洲房地產,我該跟他們買嗎?

如果你生病的話,你會去問廚師嗎?

  買房子當然要找專業的房仲公司購屋,這就像是你生病的時候不會跑去問廚師的意見一樣,專業的房仲公司才能提供正確的資訊,讓您做出正確的判斷。

  同時,專業房仲公司因為對房地產相關制度較熟悉,如果有風險要避免也會比代辦機構更了解狀況,就算哪天要負責也才有能力,所以當然建議您要找專業的房仲公司才好。

  提醒一下,無論是要到澳洲或是任何國家購買房地產,千萬要小心那些不收取2%仲介費的房仲公司,因為這類沒有收仲介費的公司常常都沒有做售後服務,未來您得親自一直飛到澳洲當地處理各式各樣的手續,會非常地麻煩,而且讓自己最後弄得一肚子氣。

PS:關於留學和移民方面的服務,雖然不是我們團隊的本業,但是我們有跟老字號又好口碑的代辦公司合作,所以透過單一窗口都可以完成這方面的事情。


很多貼心的爸爸媽媽,都會用以房養學的方式替子女買間房

問題15:請問什麼是「以房養學」?為什麼好多去當地念書的學生家長都會講這個東西?

一個可以讓子女去當地念書卻可以類似免費的計畫

  以房養學的手法其實很簡單:買個房子讓自己的孩子住,省下租金成本,如果可以買個2房的話,多的另外一間房還可以出租給同學當作自己孩子的生活費使用。

  等到四年的學程結束,通常四年下來澳洲的房價都會穩定上漲不少,因此在把房子賣掉之後所賺的獲利金額,差不多就可以補回孩子這四年在澳洲念書的學費了,等於您這一趟讓孩子去澳洲念書是沒有花到錢喔。

  特別要注意的是,澳洲買兩房一定要挑選兩套衛浴的房型,如果像台灣這種兩房卻只有一間衛浴的房型會非常難租難賣,因為澳洲人非常重視隱私,所以一定要有分開的兩套衛浴空間給兩個房間的住戶使用(家庭也一樣)。

  附帶一提,通常兩房兩衛又地段好的房型,出售速度非常地快。


雪梨歌劇院怎麼看都不會膩

問題16:請問去澳洲買房子可以殺價嗎?我在台灣、中國、美國都可以殺價

不可以、不可以、不可以

  您也許在台灣、中國和美國的購屋經驗是可以殺價的,但是那不代表全世界的開發商都會讓買方殺價,因為每個國家、甚至每一個建商的狀況都是不同的。

  以澳洲為例,我們所代理的都是上市大建商的蛋黃區建案,因此他們的售價都是不二價,大家買的價格都一樣、非常公平,不會因為你比較老實不懂殺價就該買比較貴,這也是澳洲房地產另外一項令人感到安心的地方。

PS:你曉得台灣代銷業,通常都會有四個底價嗎?您曉得你買到的是哪一個底價呢?


通常交屋之後,裝潢都會做好,但是移動物品是沒有附贈的

問題17:請問澳洲的房子在交屋之後,我還需要添購什麼嗎?要裝潢嗎?

澳洲的房子都是提供精裝修的裝潢

  我們常常講:「樣品房的房間如果整個倒過來抖一抖,會掉的東西就是建商沒有送的」,澳洲建商在交房的普遍規格都是把室內所有的設備、裝潢都做好,有時候還會讓您選擇裝潢要用深色或者淺色系,地板要用磁磚或者地毯,您頂多需要在買電視、冰箱、洗衣機即可,冷氣也都附贈好了,因此您可以參考看看仲介所提供給您的示意圖,扣掉那些移動物就是您房子未來的樣子。

  接下來,只要租客把家具家具擺進去就可以居住了。

  至於您需不需要購買家具呢?我們一般的建議是不要,因為如果出租對象是當地的白領階級、普通家庭的話,他們自己會有準備自己的家具,搬家時也會把自己的家具都搬過去,只有租給學生才會需要提供家具。

  為什麼澳洲一般家庭跟上班族會自備家具?

  這個習慣跟台灣不同,但主要原因是因為如果你換成是房客的角度,其實在澳洲租房子真的不便宜(而且好地點學區旁你還不見得有錢就租得到房),有附贈家具的房間會讓租金更貴,為了長期下來多省錢,因此大多數當地居民都會選擇自備家具來節省房租。


買房子的流程會不會很複雜?

問題18:請問澳洲買預售屋或者新房,付款流程是什麼?

下定→簽約→頭期款-尾款

  澳洲購屋的流程非常簡單,已付款來說也只有頭款、尾款兩筆而已,通常頭期款的金額落在10-20%左右,剩餘的款項就是等到尾款才繳交。

  如果以流程拆解來看,大概分為以下十個步驟:

  1. 選定房型之後,支付2000元澳幣的定金給建商(不可退款)
  2. 提供護照、電話、住址等購屋資料
  3. 聘請律師審閱您的買賣合約
  4. 律師指導您如何簽署買賣合約
  5. 支付頭期款(簽約後7-14天內)+2%仲介費(給台灣仲介)
  6. 完工通知,準備去當地驗屋+開立銀行帳戶
  7. 支付尾款
  8. 領取權狀&鑰匙
  9. 進入代租代管流程
  10. 開始收租金(澳洲是每週繳交租金)

透過台灣的仲介公司買澳洲房子,台灣業者一樣會收取2%仲介費喔

問題19:請問購買澳洲房子會需要繳交哪些仲介費用?

主要只有4筆仲介費

  (A)以仲介費用來看,若您是親自在澳洲當地購買房子是不需要繳交仲介費的,但若是透過台灣的窗口則需要多這一筆2%仲介費的成本,換取的好處就是從現在開始到未來所有的流程、手續等交易安全都有保障,有任何事情要溝通都能夠在台灣、以台灣的習慣進行,方便安全許多。

PS:建議牛都買了,就不要省繩子的錢。

  (B)接下來,出租的仲介費是兩週的租金,而這筆仲介費裡面也包含了廣告的費用。

  (C)租掉以後,您每週收進來的租金會依照物管公司的不同,收取當中6-8%的物業管理費用,幫你處理所以當房東必須要做的所有瑣碎事情,您只需要像收定存依樣定期看網銀帳戶即可。

  (D)等到五年十年您想要出售這間房子的話,當地收取的仲介費平均在3%左右,也算是相當地划算。


國際超級房仲聯絡方式(台灣)

問題20:台灣好像很多澳洲代銷公司都不夠專業,你能夠幫忙推薦口碑良好的房仲嗎?

你現在在看哪個房仲寫的文章呢?

  花了這麼多時間收集資料、又花了一整個白天完成這篇文章,最後就留20秒讓我工商一下吧。

  其實國際超級房仲這個網路品牌已經成立接近5年了,從我的營業員字號也可以看得出來我的房仲資歷也10年了,在海外房地產這個業界不敢說自己絕對權威,但是至少也絕對是經得起市場這麼多年考驗的資深專家(看看過去六年浪花已經掏盡多少仲介與公司)。

  再加上我目前隸屬的德寶團隊,就是全世界最大的房仲品牌21世紀不動產(Century21),我們這間店同時也是目前台灣第一、最強的國際團隊,我相信以全台灣來講,您真的很難很難找到口碑和專業能力可以像我們團隊這樣超優異的合作夥伴;至於熟悉昌鵬的人應該也不用多說,相信應該不需要我再證明國際超級房仲的個人品牌了吧?

  假設您真的沒有頭緒,找不到適合的海外仲介公司、澳洲仲介公司,或者是您並不在台北市也沒關係,就請各位乾爹乾媽繼續給我個服務機會吧(北部的客戶、外縣市/國外的投資者,我們都有非常豐富的服務經驗)。

  我相信我們德寶團隊經過30年千錘百鍊的實力,不是市場上的同業還能夠企及的。

延伸閱讀

德寶地產這家公司評價如何?│為什麼最推薦業務要選昌鵬?


布里斯本昆士蘭大學(UQ)

結論:什麼樣的人適合投資澳洲房地產呢?

有當地自用需求者/尋求安全穩定者

  如果想要追求超高租金投報率、短期房價爆發、五年翻一倍的暴利標的,那澳洲並不是符合上面這樣條件的投資區域,您可以參考東南亞的越南或者菲律賓房地產看看。

  但是經過上面提到的以房養學、永久居留和法律政策面的說明,您絕對可以了解購買澳洲和布里斯本房地產的優勢:不但有著極高的安全性、眾多的抵稅項目,甚至也有中上等極的獲利空間。

  再加上澳幣的匯率極低點、房價剛開始反彈,現在真的是一個最佳的進場時機,非常適合您要去當地就讀昆士蘭大學(UQ)、昆士蘭科技大學(QUT)等名校,還是要去布里斯本工作或長期居留等,或是希望讓自己的雞蛋能夠在海外找個安全穩健的籃子,那麼澳洲房地產真的是非常適合您來配置資產喔。

  如果還有更進一步想要洽詢的事情,或者想要安排至當地看屋,請在下方留言給我(留錯資料我會連絡不上),或者直接加入下方的LINE ID與我聯繫即可(這個方式最安全),我會立刻親自與您聯繫,謝謝。

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