【海外房地產風險在哪裡?】其實真正的風險不在建案，而是你挑的那位陌生的海外房仲業務員
Last Updated on 2020 年 6 月 29 日 by 國際超級房仲
這一篇文章想要讓海外房產投資者知道的是，很多人都以為到海外購買房地產要小心的風險是價格、地點、建商或者優惠等等，這些當然都沒錯，但是以我這麼多年下來發現的真正「核心風險」，其實是為你服務的房仲公司與房仲業務，一旦選錯了人，你大概就有八成的機率會準備賠錢了，因此挑選什麼樣的房仲真的差很多。為什麼這麼說呢？請往下看看吧。
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▮國際超級房仲
你們都搞錯海外投資「真正」的風險!
近年因為政府的無腦打房政策，將國內巨額資金都打向海外不動產市場，造就了許許多多海外不動產業者的興起，甚至許多房仲加盟總部也紛紛跳下來想要分一杯羹。
- 有人說，投資柬埔寨擔心政治、供給量風險；有人說，投資馬來西亞擔心匯率、內政風險。
- 有人說，投資日本擔心沒有漲幅或是貶值問題。
- 還有人說，投資澳洲、美國擔心房價會在最高點、擔心利潤都被稅收吃光。
我要跟你報告，上述的答案都沒有錯，天底下沒有什麼投資是沒有風險的，連公務員的鐵飯碗都可能發不出薪水，還有什麼投資是完全沒有風險的？
所以不論是台灣還是國外的房地產，有風險存在就會有相對的獲利空間，只是取決在你對於這份風險與獲利的評估。
但是，我要告訴你，其實投資海外不動產，真正最大的風險是「人」，也就是那一位為您服務的海外房仲業務員。
▮為什麼最大風險是「房仲業務員」?
跟你接洽海外不動產的業務員、仲介公司或者某些加盟總部，很多民眾跟著業者去投資的時候，這種業者對你講得天花亂墜、利潤驚人，但實際上他們對當地生態並不熟悉，有些甚至連當地都沒有去過，他所告訴你的優勢，其實都是公司高層提供的「話術」。
更誇張的，有些銷售海外不動產的業者連房地產相關經驗都不足(甚至無房地產相關經驗)，就光靠用建商或是公司自己編出來的「故事」向民眾銷售。
要試探這些業者或業務員，有一個最簡單的方式：多問「深入的問題」，而且要多問幾個人、多問幾次，接著你就會發現，同一家公司大家回答的都不一樣!?搞不好同一個人給你的答案也是前後反覆!!
此外，「貨比三家不吃虧」也是個傳統好方法，不要只單單聽信一家業者的話就投資進場，除了自己一定要多做功課之外（看５７台不在此建議範圍內），多多跟不同業者交流詢問，一方面可以讓你對投資標的優劣更加認識。
另一方面也可以知道這些業者的口碑如何。（有些業者搞不好每個月賣不到十戶，卻很會營造出月售百戶的熱銷假象）
▮其實國內房仲人員也不懂
不過，會被欺瞞不只是一般民眾，其實更多的房仲人員也是受害者之一，因為公司上層給的訊息一定是「隱惡揚善」，這樣業務員才會帶著希望跟信心去大膽地說服客戶，甚至業務員自己也跟著投資的比比皆是。
到最後房仲也是受害者之一，而且連自己長期在仲介生涯經營的好口碑也一併葬送。
你遇到的這些「黑心業者」，會讓你在判斷獲利與風險的時候，造成嚴重的判斷錯誤，讓你沒辦法在資訊充足的情況下好好分析風險。
更有甚者，我就真的曾經被某業者的高層告訴我：「反正建案交屋還有三年，再加上保證出租三年，真的要出事情也是六年後的事情了，有事情到時候再說」。
天啊！如果你聽到業者的高層都這樣說了，你還敢跟這種公司合作嗎?
▮大品牌一定好嗎?不見得
除此之外，千萬不要太過於迷信「品牌」，就我個人的接觸經驗，大品牌不見得就真的有保障，如果你真的相信一定要跟著「品牌」走，那妳可以試著問這些大品牌這個問題：
「如果我發生XX問題，貴公司要怎麼幫我處理？」
假設對方可以很「明確」地告訴你，公司有如何如何的方式保障您的權益，在問題發生的時候會提供如何如何的服務、清清楚楚告訴你後續的配套與售後服務，甚至能提供您一份「書面保證」，那您就可以放心多了。
反之，如果業者吱吱嗚嗚，說不出個具體內容，又一直說「我之後再回覆你」的話，那你就要擔心了，因為這間公司連怎麼負責任都沒有想過，到時候真的出問題，你覺得「大品牌」會利用他的資源協助你，還是保護他自己？
▮小品牌就不好嗎?未必
而小品牌也不見得不好，很多有良心的大公司都是從小品牌開始起家的（FB上就不少），雖然起步時品牌能見度不夠，但是它們願意花時間做事情調查、花錢去擴增公司規模、花心思去維持服務品質，甚至砸大錢直接在該國設立據點、置台籍人員。
比起只單靠「形象」的大品牌，這樣有良心的「小品牌」，反而才是我們真正的夥伴，我們更應該鼓勵這樣的良心「小品牌」、「小公司」們。
▮如何辨別黑心業者
最後，請不要來詢問我那些黑心的業者是誰？他們賣的建案有哪些？我不想因為擋人財路而變成消波塊，也不是想譁眾取寵變成像Sway那樣的假專家，這篇的內容只是想讓民眾與房仲業者了解這三個重點：
- 任何投資都有風險，當然也會有利潤：我們要做的就是好好評估風險獲得合理利潤
- 海外投資最大的風險是「人」，不是「建案」：黑心業者會讓你無法正確判斷該判斷的風險
- 大品牌不見得比小品牌有良心 ：看看大品牌願不願意提供您「書面保證」就最清楚了，否則大品牌會在問題發生時，帶給你更重的二度傷害。
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