▮2020尾牙彩排花絮│世界が終るまでは…│直到世界的盡頭│國際超級房仲 feat 海外投資Master、曼谷地產先生


直到世界的盡頭
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「雖然我們唱得不好,但我們非常努力。」 這就是我們團隊的精神

  這部短片,是我們今年尾牙表演的最後一次彩排錄下來的花絮,沒有放上尾牙的正式版本是因為表演當天現場出太多狀況,以至於我們沒有辦法錄下完整的影片,因此就把這一段「最後一次彩排」的影片分享上來了。  這次的計畫主要是我提出的,因為我們公司的人都很喜歡打籃球、看NBA,因此對於灌籃高手一定是充滿熱血與回憶的,於是我就找了組內的搭檔Brian,隔壁組的權芳一起來表演這首歌。  雖然我們三個都不是很會唱歌的人,但我們都很希望可以在這一次的尾牙表演,盡力留下一個特別的回憶給所有德寶團隊的夥伴們,以及他們的家屬。  如果還想看更多國際超級房仲的相關影片,請記得在YouTube上訂閱我的頻道喔,謝謝你。

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【2019房屋博覽會】本次參加展覽活動的心得感想│國際超級房仲vlog


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國際超級房仲:  您曉得台灣每一年都有舉辦「房屋博覽會」嗎?而且今年已經是第五屆了!   相信應該有不少的同業都知道,台灣最近幾年都有舉辦海外房地產的房屋博覽會,吸引很多銷售海外房地產的業者來參加,這當中包含了銷售泰國、馬來西亞、柬埔寨、菲律賓和越南等東協國家,也有像是澳洲、美國、加拿大、英國等先進國家的業者,但是當中最多的還是以日本房地產的仲介公司為最大宗。   不過看起來這麼豐富又特別的房屋博覽會,最近幾年辦下來卻有一些我認為美中不足,可以在提升與改善的地方,也還有一些我認為這兩年調整地很好、越來越進步之處。   究竟哪些是我覺得這一次活動的3大優點與缺點呢?點進來看看國際超級房仲這一次對於2019年房屋博覽會的心得與建議吧。

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【男生霧眉紀錄】霧眉vs飄眉?多少錢?會痛嗎?修復期多久?│國際超級房仲vlog


國際超級房仲vlog
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國際超級房仲:   相信很多男孩子跟我一樣,可能因為皮膚不好、臉不好看、眉毛太淡等外在問題而困擾著,但是又不好意思跟女孩子一樣去做一些醫美的事情,所以只好繼續將就著不滿意的現況;可是人生這麼短,何必要將就留下遺憾呢?   因此,國際超級房仲為了改善多年被詬病的眉毛太淡的問題,這一次特別透過朋友介紹去做「霧眉」,這時候一定很多人會問:「霧眉是什麼?要多少錢?會痛嗎?掉了以後會不會變得跟阿嬤一樣變成青色的眉毛?」   讓我來簡單回答上面的所有問題,同時讓你看看我整個修復過程大概需要多少時間,以及復原的狀況是什麼,也希望可以讓更多愛漂亮或者工作上需要的男人們,都大膽地讓自己變得更有魅力吧!

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【Century21德寶團隊&國際超級房仲】13樓新辦公室遷入日│2019.09.04


德寶地產
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  因為原本4樓辦公室剛好被原本屋主轉售給另外一家上市公司,再加上公司人員越來越多、座位卻不夠使用,因此我們很幸運地在同大樓的13樓,找到面積更大、景觀更好的新辦公室,老闆和老闆娘也在短短的時間內安排妥當並且請人裝修得很有質感,讓我們團隊的夥伴可以有更好的工作品質。   簡單講:我們位置完全沒變,只有從4樓→13樓而已喔,地址是台北市大安區忠孝東路四段285號13樓,一樣也是出電梯的左前方大辦公室喔。

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【超實用激勵短片】我該如何找到自己的熱情與工作方向?給畢業生的5大建議│國際超級房仲


尋找工作熱情
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  很多人都和過去的我一樣,花了非常久的時間卻不曉得自己適合什麼工作、不曉得自己的熱情在哪裡?甚至找到了熱情之後,卻不曉得下一步該怎麼做?如何讓這份熱情繼續發光發熱?  因此,我想用一點自己這麼多年跌跌撞撞之後的經驗,分享我自己是如何找到「熱情因子」,以及如何在工作中持續前進的5大重點,希望可以讓每一位畢業生,或者現在在人生當中找不到方向的你,都可以藉由這部短片找到自己的熱情在哪。  如果你做了一份工作,周一到周四都很痛苦,只有周末假日你才感到快樂;或者你因為沒有放到颱風假而感覺到心煩的話,那建議你好好花10分鐘看完這部短片吧,這部影片就是專門為了你設計的。  看完之後,請記得一定要執行,因為「行動才是一切」。

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【好X網抨擊海外房地產的SOP大公開】這樣的媒體真的夠專業嗎?


好房網海外房地產
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好X網每次批評海外房地產,其實都有固定的SOP,你已經發現到了嗎?

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  你正在Google還是PTT上搜尋海外房地產的資訊嗎?你有沒有發現,你找到很多海外房地產的負面資訊都是來自於《好X網》這個網站呢?如果你真的要上網作功課,請你絕對不要採信這個網站對於海外房地產的見解,不但不會幫上你的忙,搞不好還會讓你搞錯真正的風險在哪、進而虧得半死。   上網作功課研究海外買房絕對是正確的,但是你得先過濾提供這些資訊的人,是不是「別有用意」呢?  

為什麼我會這麼說呢? 請記著,絕對不要相信「黃鼠狼給雞拜年」。

  首先來給你看看最近幾則 《好X網》 對於海外房地產的報導:流血的敎訓…該不該到海外買房?貿然跟風投資海外房產 專家:小心「錢出不來」中資投資海外房地產年縮近八成 專家籲:暫緩買大馬房地產  奇怪,怎麼好像海外房地產沒一個好的新聞?難道投資海外不動產真的會有這麼多問題、這麼多可怕的風險嗎?還是我應該把錢繼續留在台灣投資「看得到、摸得到」的房子就好呢?  恭喜你,你正中 《好X網》 的下懷了。

首先,你得知道這個網站的背景是什麼一家拒絕做海外房地產的本土房仲公司:永X集團

  熟悉《好X網》 的人一定都曉得,其實這個網站背後的老闆其實是永X集團,這個集團在台灣有永X房屋、永X不動產、有巢氏….等多個本土房仲品牌,做得也還算相當有規模,只是你一定也會發現,這個集團下的所有品牌都沒有在經營海外不動產,因為這就是它們品牌策略的差異化:鎖國政策。   在這樣的情況下,請問國內的投資者如果想要投資不動產,你覺得這個集團會怎麼做呢?  沒錯,就是繼續鼓勵台灣投資者來投資台灣這種「沒有投資價值」的不動產標的, 這一點我已經在許多的文章、說明會、數據和新聞媒體講太多次了,因此台灣房地產不具備投資價值我就不再贅述。  可是這樣就跟永X集團的利益衝突了,對吧。

利用旗下的媒體大肆批評海外不動產藉此讓想要投資房地產的資金可以留在國內,增加自己的機會

  這並不是很意外的做法,當有人的利益與自己相衝突時,通常本能反應都會想要把對方幹掉吧,所以你可以很常看到當信義房屋出了一點小事情時,這個網站可以一天PO三篇文章、連續好幾天不停地渲染信義房屋如何如何的,這就是這個集團的氣度。  但是好巧不巧,該集團的《好X網》 卻是台灣國內規模最大的房地產網站平台,同時對於國內房地產的報導也算是全面與略有專業,因此可以掌握大部分的媒體話語權來帶「風向」,只要《好X網》 沒事就不停地批評海外不動產有多糟糕、多危險,看久了之後對海外房地產再有心信的人都會變得「保守」,這樣就達到這個永X集團的目的了。  不信嗎?接下來我來說明一下這個集團、這個網站批評海外房地產的固定SOP是什麼。

好X網批評海外房地產的三大步驟這幾年下來這些模式到現在都沒變過,老招不斷上演

第一步:先講一個好像很客觀的故事  每次好X網在講抨擊海外房地產之前,都會先講投資者看到了哪些美好願景,鋪陳地好像很多投資者傻傻地上了當一樣,藉此來顯示這些海外仲介有多黑心等等的;當然也不能說好X網講的是全錯的,因為他們總是可以找到一些極端的案例來舉例給你聽。第二步:永遠的日本、馬來西亞、柬埔寨  接下來一定會開始講這些極端案例不是第一次發生了,首先一定會講日本房地產的隱藏成本高、淨租金低、出售時房價下跌的事情來讓你知道,連日本這麼進步、這麼多投資者購買的國家,竟然都會發生這麼多問題,那其他國家是不是也一樣?  第二個,就會在講到馬來西亞前幾年匯率崩盤的事情,於是「賺了房價、賠了匯率」這樣的說法就不斷地出現在批評馬來西亞房地產的新聞內,讓所有投資者都誤以為投資國外房地產「都」有很高地匯損這種你無法掌控風險,嚇都嚇死了。  最後呢,就會拿柬埔寨房地產這幾年的慘狀來當作結論,讓投資者知道這麼多人前幾年蜂擁去投資柬埔寨房地產結果最後慘賠的狀況、海外孤兒的案例這麼多,你還要去海外房地產投資嗎?第三步:再找幾個專業打手來背書  如果你上網搜尋好X網這幾年抨擊海外房地產,尤其是批評上面那三個國家的新聞,除了經常出現不具名、不知道哪裡來的投資者受訪以外,還有幾個非常常見的幾個我個人認為完全不夠專業、不夠客觀的海外房地產「專家」來背書。  一個是大家都很常聽到的Swxy,這個傢伙已經不需要我再介紹了吧,到現在還有人會相信他的論調我也是醉了;第二個是某個旅日作家劉X兒,她是攻擊日本房地產的好手,不過論調也幾乎都是一樣的內容(沒什麼新意);第三個則是屏東某大學的某教授,這個教授我還親自聽過她的海外房地產講座,真的是糟糕、外行到不行,我個人感覺就是整場都在胡扯。   但是因為這三個人的背景與頭銜,會讓許多不清楚狀況的閱讀者以為他們是權威專家,既然這麼大的媒體平台都舉這麼多案例、專家又來背書,那麼正常人都會感覺海外房地產並不是那麼安全可靠的,對吧?

聽他這四招當作挑選海外不動產的重點,反而會讓你出很嚴重很嚴重很嚴重的錯誤,不曉得他到底是來反串還是真的不懂,提供這樣錯誤見解給投資大眾是非常不專業的行為。

上面的SOP你還看不懂嗎?沒有關係讓我來舉個相同例子給你聽聽

  讓國際超級房仲來舉一個例子給你聽:  「我認識某個A男朋友家裡非常有錢、外型也很好、甚至對女孩子很溫柔,不過你曉得嗎,這個A男已經有太多次劈腿的經驗,甚至還讓不少女人懷孕墮胎。   另外,我也認識一個B男的朋友,雖然家境普通但是家庭教育很好,甚至前幾年還跟一個很棒的女孩子結婚生子了,可是你曉得嗎,這個B男竟然會家暴老婆。   再來,我還認識一個C男,這個傢伙就更糟糕了,他不但抽菸喝酒嚼檳榔,甚至吃喝嫖賭什麼都來,平常都不上班整日都在家裡醉醺醺地靠老婆養他,還會偷老婆的錢拿去外面養小三。」  「對了,這三個ABC男都是『台灣男人』喔,所以你千萬不要跟台灣男人交往談戀愛,知道嗎?像是之前的某某藝人、某某女明星,他們也都因為這樣上新聞了,不信我找報導給妳看」  我這樣的舉例,聰明的你就應該知道好X網都在用什麼奇怪的「邏輯」來提供你所謂的「專業報導」了吧。

實際上的真實狀況呢?那些以偏概全的奇怪報導,隨便一個海外菜鳥都能說明

  投資海外房地產有沒有風險?當然有,任何投資都是有人賺錢、有人賠錢,所你必須要了解這個投資適不適合你,我遇過有些人在股票、期貨、基金上賺不少錢,這些人可以在獲利更大的標的上賺錢,那當然就做自己擅長的事情就好。   但是房地產是所有投資標的裡面「安全性」最高也最穩定的產品,當然就適合像我這種保守型的投資者,只是你必須要判斷哪些是正確的資訊,以前面好X網的例子來講,在海外賠錢的客戶絕對有,只是在海外房地產賺錢的比例遠高於賠錢的比例,所以不應該拿極少數的例子拿來當作海外房地產的縮影。  此外,日本雖然租金效益比台北好很多,但日本本來就不是一個優秀的房地產投資區域, 因此日本房地產我也並不是那麼推薦;而馬來西亞的馬幣為什麼在前幾年會瞬間跌下來是有原因的,好X網不去發揮那麼一點點的專業來說明馬幣崩跌的原因,反而渲染成每個國家都有這種風險,以媒體的專業來說是相當不應該的,甚至馬幣這幾年還是回溫最快的貨幣之一,這些好X網怎麼沒有平衡報導呢?  至於柬埔寨,這裡本身就存在於供給過剩、人口太少、房價過高…..種種問題,導致這幾年金邊住宅的價格與租金雪崩、入住率極低,但是跟Swxy講得什麼「認識當地朋友、看懂當地語言….」這些外行原因毫不相關,難道你看得懂當地語言房子就很快能租掉嗎?­這當中一點關聯和邏輯都沒有,不曉得怎麼會有那麼多信眾相信這樣不夠專業的名嘴。 …

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【房仲業務進來看】想轉行離開房仲業嗎?也許是職場錯了、不是你做錯了


房仲工作
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最近業績一直不好的你,開始懷疑這個行業是不是能繼續做下去了嗎?

本文作者-國際超級房仲

  這篇文章想要讓你知道的是,很多國內房仲業務員因為2016年開始房市低迷、業績越來越差,甚至很多人因此從市場被淘汰,但是在這個沒有業績的期間內,經常受到公司、店長或主管們的奚落,讓不少房仲都懷疑自己是否還要堅持下去、是否自己並不適合這個行業。但是我的答案是否定的,因為有時候出問題的不是市場問題,而是職場問題。

▮國際超級房仲

  房仲的朋友,你賺不到錢、沒有業績、不知道未來的方向在哪裡嗎?是不是想著過陣子要轉行、離開房仲業了呢?

  賺不到錢、沒有業績、斡旋成不了、市場反應冷淡,甚至連想想要看屋的客戶都找不到,看到屋主開高高的價格死都不願意降,最後還要被公司和主管檢討是不是不夠努力….。

  當公司要你訂定年度業績目標時,雖然喊出了一個遠大的數字,但是卻是非常地心虛,該怎麼達成目標是一點頭緒跟信心都沒有。

  這樣的心情,真的會讓人在歲末年終的時候想要轉行,離開房仲這個令人喪志的行業,對吧?

  先暫停一下,花個幾分鐘時間聽我娓娓道來,我想讓你知道為什麼別人可以在最近幾年業績越來越好、還可以開心工作的真實案例。

  首先我必須要讓你知道,雖然比例非常少,但是現在在房仲業賺錢、業績越來越好的公司與業務還是有(我們公司就是典型的例子),因此在這種景氣下要在房仲這一行賺到錢絕對是「有方法」的,絕非天方夜譚。

  至於為什麼你的公司現在業績不夠好、你會賺不到錢?撇開什麼努不努力不談,其實還是有幾個關鍵因素你必須要了解,你才能夠知道為什麼自己還沒辦法在房仲業賺到錢的實際情況。

▮一、台灣的房市狀況本來就很蕭條

  依據全球房地產指南(Global Property Guide)對於亞洲各國的房市投資比較來看,目前亞洲表現最差、只有一顆星評價的國家只有三個:

斯里蘭卡中國台灣

  而許多的國際權威公司評比與報導也都指出,台灣的房地產是一個相當不值得你投資的地方,不值得投資的原因也非常多,像是太高的房價、太高的稅務、太低的所得、太少的外資….等等,這個有機會可以再慢慢聊,簡言之就是台灣房地產真的非常的差,大家不買是正常的(你現在還會去Costco買衛生紙回家囤積嗎?)。

► 延伸閱讀:全球房地產指南網站

房仲業真的不好做,對吧

  即便如此,還是有少數房仲公司的業績非常的優秀,像是我們21世紀不動產體系的民生圓環店,它們店已經連續幾年都是21世紀體系全台業績第一的加盟店(非常厲害的對手),他們公司單純地經營國內房地產也可以有非常驚人的業績,而他們的廖店長在經營房仲公司與行銷方式與眾不同、對員工的福利也很好,有興趣者可以請教它們公司的介紹與經營之道。

  但是這樣的純國內房仲團隊能夠一直持續突破業績的畢竟還是少數,台灣大多數的房仲公司都在拚「損益兩平」、「不虧錢」、「生存下去」,很難奢求能夠像過去那樣賺到豐厚的獲利。

  在市場蕭條的狀況下,有時候真的不是不夠努力或是不願意做,就是怎麼拚麼辛苦但就是看不到回報,甚至一點機會都沒有是合理的,就好比過去房市熱絡的時候,很多業務就是閒閒沒事講幾句話就能輕鬆成交了,因為市場就是不一樣了。

  想像一下,如果你可以拿到蘋果最新手機的全台獨家代理,你絕對可以確認自己這一次噱爆了!但如果你拿到的是冷門手機的獨家代理,那就得好好思考怎麼打進市場了。

  市場不對,就像是一個沒什麼魚的魚池,你再怎麼努力打撈,成果一定有限;市場就像是滿滿大魚的魚池,技巧不好的人也很容易撈到一些大魚。

▮二、團隊有沒有遠見更重要

  其實團隊真的很重要,為什麼這幾年來我們公司(德寶團隊)無論景氣好壞業績都可以穩定往上成長,其實就是因為我們的團隊懂得適應市場去轉型,比方說2012年以前國內房市很好,我們就專注在做國內高總價的市場。

  2013年發現房市已經不太對勁的時候,老闆就開始研究轉型到海外房地產;2014-2015花了兩年的時間走訪東協各國去了解當地市場之後,最後確定在2015年底把專注放在當年大家都不看好、認為房價幾乎不會漲的曼谷市場(以及很多有錢人都喜愛的澳洲市場)。

PS:為什麼會選擇這兩個城市做重心的原因以後有機會再聊,但是最核心的原因就是這裡安全性高、風險極低,而且獲利表現都還有一定水準以上,投資者可以安心地把錢配置在這裡都不用擔心賠錢與產權的問題。

  最後也證明了我們公司的眼光正確,曼谷現在是整個東協經濟發展最好、房價成長最穩定、客戶最終獲利比例最高的城市之一,而且非常多的客戶買了之後也深深愛上這個全球最多觀光客的城市。

  為什麼我們作得到?因為我們的團隊懂得彈性調整,國內很多房仲公司與資深房仲人員就是跨不出那一步,老是想用過去的經驗來證明自己是對的,於是就抱著錯誤的市場繼續消耗、用舊的方式經營客戶、用不合時宜的管理方式來帶領80後90後的年輕業務員。

  正所謂將帥無能累死三軍,團隊的策略方向真的非常重要!如果公司經營的商圈始終沒有成交量出現,公司的策略卻是繼續死守這個商圈、死守那幾個社區,雞蛋全部放在同一個籃子裡面就會導致風險變得相當高,整家店和所有業務有可能在下一波房市寒流時一起陣亡。

  能不能彈性應隨時因應市場做出調整,這是一家公司能否生存下去的關鍵因素。

延伸閱讀:

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想要投資海外房地產,當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

你曉得該如何找到自己熱情的方向嗎?這份工作真的適合你嗎?

▮三、職場氣氛才是對你人生最重要的一環

  通常一個人會離開公司,大多數不外乎兩個原因:

賺不到錢待得不爽

  現在想要離開房仲業的你,最主要的原因大概也是因為「賺不到錢」這個因素吧,沒有收入那就不用談其他的事情,畢竟當初進入這一行就是希望可以賺到比一般人多的收入,而不是來做慈善事業的。

  但是一個好的職場(團隊)不但可以讓你賺到錢,更可以讓你每天上班都心情不錯、跟同事就像是好朋友一樣、主管和老闆也很挺員工,放不到颱風假也不會覺得天崩地裂,這樣的職場就很值得你待下去,而如果這樣的職場還可以讓你賺到錢,那是不是就完美了?

  已故的台灣經營之神王永慶曾經說過一句影響我非常深的話,他在高齡近80歲時曾經在某大學的演講對台下的學生說:

  「不要羨慕我,我願意用我一切的財產來交換你們現在的年紀」。

  想一下,人生短短幾個秋、年輕的歲月有多寶貴啊,難怪連王永慶都會願意拿一切的財富來交換年輕的歲月!

  但就算讓你幸運地賺到了錢,可是上班天天不開心、壓力又很大,甚至作息不正常還得去喝酒應酬,結果最精華的青春歲月都拿去爆肝跟傷心了,賺到了錢卻得在年紀大的時候通通拿去養病看醫生,這樣子不愉快地賺錢真的是你想要的嗎?

我們團隊在年度業績表揚大會,跟董事長與總經理合照

  想像一下,如果有一家公司完全不會內鬥、同事之間相處地像是家人朋友一樣、偶爾會有全公司一起的員工旅遊、主管是用「服務」的方式去幫忙職員、老闆沒事還會常常自掏腰包下水餃給員工吃、老闆娘也會耐著性子去解決員工的生活煩惱、公司又大又漂亮、交通地點又非常方便,而且也不會有任何同事因為買肉圓忘記加辣而打人XDDD

  這樣的職場環境是不是非常棒?重點是,給的獎金%數還可以是業界裡最高的水準,給這麼好的環境跟條件,就是留住人才的最好方式。

  不要覺得不可能,我們公司現在就是上述的情況,所以我們公司雖然有在招募業務,但是我們只招募「態度正向、願意學習、想要賺錢」的夥伴而已。

尾牙表演灌籃高手經典ED:直到世界的盡頭

這應該是21世紀總部第一次,頒業績獎給總部離職員工

▮四、以我自己自身經驗做例子

  或許你可能覺得我接下來講的都是一些很幸運的話,但是我不否認,但是我想讓你知道在這些幸運來臨之前,我和你是沒有差別的。

  當初因為父母從事房仲業的關係所以退伍之後,就在2010年進入了房仲這一行,當時我在住商的時候其實並沒有接受到任何總部或是公司給我的教育訓練,甚至我爸媽也是懶得教(即便教也是沒有體系的那種想到什麼教什麼),因此跟大多數的新人相同,我到第三個月就打算要離職了。

  在第三個月底我有去面試了其他幾家公司,才發現一般普通公司給的待遇實在有夠差,尤其桃園那邊的公司底薪幾乎都不會超過28,000,男生甚至連行政職的工作機會都沒有(主要是因為我沒有學歷沒專長)。

  不過很幸運地在第四個月終於冒了一個小小的首泡、幫助了一位很可憐的單親媽媽完成了成家的夢想,所以讓我繼續支持下去。

  後來其實也就是平平順順地做業績,不過後來中間有三年的時間因為搬去台中居住所以中斷了房仲生涯三年(當時我還去考過月薪只有28,000的初等公務員考試勒,好險沒考上,另外還進去了一家非常沒有誠信的中X房屋加盟店,有空再來聊聊我在台中的艱深生活),到了2014年初才經由高中同學引薦進入了21世紀在台灣的亞洲區總部工作。

  進去21世紀總部之後其實也沒有很順利,原本工作量很少的國際事業部在我進去之後,開始大量承接海外代銷案(澳洲、日本、馬來西亞都只有我一個人在弄,沒錯,一個人扛三個國家的代銷案+推廣+教育訓練+原本的工作),工作量瞬間增加了好幾倍。

  後來公司在我撐了半年之後開始願意招募人員進來,結果的一大堆新人最短2天、最多半個月就陸陸續續主動離職,你就知道這份工作當年有多操了(聽到當時的薪水&獎金有多低,你會更訝異我怎麼撐下去的)。

  不過當時我的想法很簡單:「成功久了就會是一種習慣,放棄久了也會成為一種習慣」。

  所以即便現在21總部的工作再操我都得證明自己做出成績,因此也因為在21世紀總部做出創紀錄的業績後,因為我不願意經營柬埔寨房地產而離開公司以後便得到了現在這一份工作的邀約機會。

  而很幸運地遇到很有遠見的團隊、很照顧我的老闆與老闆娘,最後才幸運地在最近四年業績都越來越好,也因此認識了21世紀裡面許多非常傑出的店東店長、學習到很多高手的觀念。

  所以在看到我現在業績很幸運的之前,千萬不要忘記我之前也是曾經想要離開這個行業、曾經待過不好的職場、遇過拐騙我的中X房屋加盟店、曾經在一堆職員紛紛逃之夭夭、氣氛相當惡劣的國際事業部門,我是怎麼撐過來的。

► 延伸閱讀:有興趣想要了解我過去的工作經驗的,可以點選「關於我」

▮五、你應該要了解別人為什麼幸運的原因

  房地產是一個非常吃景氣的行業,在我撐過這麼多年的顛頗之後,現在的業績終於很幸運地做得不錯、一年比一年更高、獎項一年比一年好,但我必須要說,這一點真的不是我比較厲害。

  而是我很幸運地選到了一間有遠見、懂得彈性調整、公司氣氛非常非常好的職場,再加上老闆是一位非常有能力又正派的企業家,所以順著海外趨勢加上公司的團隊才造就了現在業績不錯的我。

  而我並不是唯一的一位幸運兒,除了我之外還有很多這種別人不要,來到我們公司卻發光發熱例子:

  我的同事「曼谷地產先生」是一位從海軍退伍的年輕人,一開始待過國內代銷、國內仲介、海外仲介公司,都是被當時的公司主管認為「不適合做這一行」,公司甚至連教育訓練都懶得給他,結果他加入我們團隊不過兩年多的時間,已經連續兩年的業績都達到200萬,而且這還是賣曼谷的低總價、低佣金的結果喔,表示他的成交件數真的很多。

  還有一位是我的組員「海外投資Master」,他也是在年紀35歲之後整個轉型到房地產這個與過去生活經驗完全不同的領域,他當初進入我們公司的時候業績慘澹、連怎麼跟客戶說明都不太上手、講話結結巴巴,但是也不過短短兩年多的時間,他已經是2018年度僅次於公司主管當中,業績最好的新進業務(做這一行不到三年都算是菜鳥),而且還經常擔任我們小型說明會的簡報主講者。

  不過有些志向遠大的老業務說:「海外房地產金額那麼低、仲介費那麼少,沒辦法賺大錢所以我不想做」,這個說法絕對是錯的,海外房地產一樣可以做到嚇死人的業績!

  我們團隊裡面就有一位前輩他過去的故事可更精采了(業績太高就不講是誰了,他過去在其他房仲公司雖然業績很好,但都沒有來到我們公司之後這麼驚人),他在加入我們團隊才一年左右而已,就在2018年裡面做了超過破千萬的業績,1000萬!

  做現在台北高總價的不動產都不見得做得到500萬業績了,這位前輩靠泰國房地產就做到這個成績了,但是他走得方向很特別:「曼谷豪宅市場」。

所有成功人士都會講的兩個字:堅持

  來到我們公司業績開始突飛猛進的案例還有很多,扣除少部分撐不到兩年就選擇放棄的業務以外,因為畢竟房仲業本身就是一個淘汰率很高的行業,所以大多數我們公司的員工「人效」是非常高的,而現在2019年才剛開始半個月,我們公司的國內部門也已經連續成交超過5件的台北物件了。

  究竟我們團隊是怎麼做到的呢?其實還是剛剛前面提到的重點:有遠見的團隊、氣氛好的職場、正確的市場,不過當公司的狀況都已經對了,而你自己本身也對了嗎?

  房仲業跟打傳說對決不一樣,你絕對不可能加入一個超強團隊之後就什麼都不做,想靠「躺分」就有業績,一切都還要開始從頭學習、從頭磨練、從頭融入。

這十個關於海外房地產的迷思,你至少有一半以上

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▮結論:不要讓放棄變成你的習慣

  很多業務員常常說客戶都短視近利,什麼都要立刻有利潤、立刻看到錢,但是許多房仲也會有這樣的問題,進入這一行就希望馬上年收入破百萬、馬上就希望可以跟資深人員一樣輕鬆工作、馬上就要有一大堆客戶和成交,但是不要忘了,  我們這些幸運兒之前是撐過了多少事情才走過來了。

  如果現在的你也卡在事業的瓶頸、工作的痛苦的話,那麼我要恭喜你,你可能準備也要變成下一個幸運兒了,正因為你經歷過不好的環境才會更珍惜好的公司、才會更懂得要把握機會的重要。

  請記得,不斷地成交會變成一種習慣,一個月不成交就會覺得渾身不自在、罪惡感很重、放假睡覺都會心虛,那就表示你已經走到正確的路上了;絕對不要讓自己覺得沒業績也無所謂,冒了一兩泡就覺得可以休假的那種人,那就表示你已經快要讓「放棄變成習慣」了。

  主動積極地學習處理問題,勇敢地選擇正確的市場趨勢,然後就是傻傻地堅持做下去,這其實就是大多數人白手起家最後成功的共同原因,沒什麼其他神奇魔法。

  而看完這篇文章後,是打算關閉視窗來看個影片、打場傳說、睡個午覺,還是要試著為了自己的未來試著做出一點小小的改變呢?

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【房仲很好賺,那你想要來挑戰看看嗎?】入行之前先來了解一下房仲工作內容吧


房仲很好賺
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房仲很好賺、隨便講幾句話就可以收幾十萬幾百萬?真的有這麼簡單嗎?

本文作者-國際超級房仲

▮國際超級房仲

  經常聽到許多民眾講「你們房仲那麼好賺」,相信這應該可以列入《一秒激怒房仲業》的經典前三名了吧!每當客戶嘴巴講出這句話時,我相信有九成的房仲人員心裡第一句話一定是:「這麼好賺的話,你怎麼不來賺?」

  說真的,講幹話是一件很簡單的事情,只是為什麼一般民眾都會這樣認知?為什麼房仲人員會對這句話這麼反感?我們應該要先從房仲這一行的工作內容來認識看看,順便分享給準備要投履歷到房仲業的你,以及最後我也會分享為什麼我最後會選擇房仲業作為我終生職業的原因。

  這篇文章想讓你知道的是「房仲工作內容」到底在做什麼?每個人都以為房仲很好賺,但是卻忽略的房仲工作的高挑戰性與高風險性,以及為什麼看似如此輕鬆好賺的行業,每年卻有高達90%的新人被淘汰掉的原因,千萬不要被房仲的招募廣告、不要被房仲主管的大餅給騙入行了。  另外,這篇文章請你務必要看到最後,因為我會在本文最後的第九點告訴你,在房仲業或者業務工作領域內,要能夠業績做得好、做得長久的【3個秘密】是什麼,以及告訴你該怎麼達到這3個祕密的方法。

▮一、房仲工作很輕鬆?

我們先來看看國內房仲的工作內容吧

  國內的房仲,也就是從事台灣不動產買賣的房仲人員,基本上的工作內容就是兩大類:「開發屋主」和「尋找買方」。

  比方說你在591上面PO了一則售屋啟示,仲介公司打過來詢問要不要委託他們賣,或者拜訪大樓警衛問問有沒有人要賣房這一類的,就是在開發屋主也就是要讓自己和公司有貨源(產品)可以賣。  至於尋找買方就更常見了,每當到了傍晚或者周末假日,會常常看到房仲人員在路邊放著看板發著DM,內容幾乎都是在發最新最搶手的物件資料給路過的民眾,這一類的工作就是在尋找買方。  當然,開發屋主與尋找買房絕對不只有上面這麼簡單而已,真的要說起來還真的是五花八門,甚至還聽過不少「違法」的方式,其實原因無他,就是希望可以成交讓自己活得下去。  而當屋主與買方終於都出現,之後就是要帶買方去看屋主的房子,如果看完之後有合適就會進入到討價還價的「斡旋」階段,相信這些應該大家都很清楚了,而斡旋就是房仲工作裡面最深奧的一門藝術,很多房仲人員做了五年十年還是沒辦法學會斡旋的藝術。  為什麼斡旋階段這麼深奧呢?因為一個房仲人員的斡旋能力幾乎就等於是業績能力了,你想一下,屋主跟買方的心態是什麼?就是一個想賣高一個想買低,共同點都是希望自己都「賺到」。

  不過價格(行情)就只有一個,如何讓買賣雙方對於最後的價格都會覺得自己賺到,這就是斡旋的藝術了。相對地,這也是很多民眾對於仲介印象不好的原因之一,因為民眾會認為仲介都在說謊。  說實在的,買賣雙方都這麼擔心,房仲人員不用一些說服技巧去溝通的話,怎麼能夠滿足貪心的買賣雙方呢?只是這些技巧就是被認為是說謊了,算是做這一行的一個必要之惡吧。但是今天的文章是要討論仲介工作內容,所以更深入的部分有機會再另外寫吧。

▮二、房仲很好賺?

來看看海外房重的工作內容吧

   至於什麼是「海外房仲」工作呢?因為台灣房地產從2014年就因為高房價、高稅制與低所得的問題開始衰退,也讓許多像是國際超級房仲這一類的從業人員如同當年經濟起飛時期的前輩一樣,開始將工作內容轉向海外市場,簡單來說,就是承接國外的房子來賣給台灣人投資。  說真的,海外房仲人員真的比現在的國內房仲人員輕鬆很多,因為案件(貨源)的部分會由公司去跟國外的建商(開發商)接,有一點類似代銷的模式,因此海外房仲所需要做的就是「尋找買方」即可,其他時間就是接受公司的教育訓練去了解海外市場與代銷的建案(幾乎都是預售屋)。  而以成交的機率來講,海外房仲現在絕對比國內房仲更容易,為什麼呢?這就跟現在台灣房地產蕭條狀況有關了,看完你就曉得為什麼現在新人進去做國內房仲是一件不太明智的選擇了。

▮三、台灣房地產的現狀

高房價、高自有率、高空屋率、高稅制

  上面的標題大概已經把台灣房地產的核心原因都點出來了,房價過高但是所得太低,買房子已經從很難變成難如登天的一件事情了,尤其是在台北市裡面,沒有個有錢的父母就別想靠3萬塊錢收入在台北買房子了。  高自有率也是一個很奇怪的房子,這麼高的房價依據2017年統計,台灣人的房屋自有率竟然高達84.83%,但是台灣的空屋率平均卻是10%左右,代表台灣現在房地產的狀況真的很畸形,尤其是人民所得不但沒有隨著房價一起上升,甚至還產生了房價上漲、實質所得卻下降的奇特現象。  這樣說明,你大概就可以知道為什麼政府跟民間都希望「打房」了吧,但是要面對一個全球共同的現實:「高房價是一個永遠不退流行的話題。」  結果如同一開始所述,2014年房價開始向下盤整之後,很多的屋主心態還是高高在上不願意隨著景氣調整,再加上自己又不缺錢、房貸利率又這麼低的低利率環境,沒有屋主有必要降價太多甚至賠售自己的房子。而買方的心態你一定就很清楚了,現在房市這麼差我怎麼可能出高價來跟你買房,絕對是要用力地殺到見骨!

▮四、請你告訴我,在買賣雙方的這種心態下

你要怎麼讓買賣雙方成交?

  一個活在過去的光輝歲月、不願意降價出售的屋主,還有一個看清事實的買方,這兩邊同意的房屋價格絕對不會是吻合的。  關鍵就來了,如果買賣雙方的價格認知沒有一致,就不可能成交;如果勉勉強搶一致了,通常也幾乎沒有仲介費的空間(仲介費高低的問題,留到下次再討論吧),請你告訴我:「在這種房地產市場下,要怎麼成交賺到服務費?」  回到房仲人員的工作內容就會變成這種狀況:屋主要賣得很多但是價格又很高(開價更高),買方認為房價還會跌所以就不願意出來看房子,費盡千辛萬苦讓屋主價格往下讓、買方價格往上加,還不見得能夠加到一致的情況,這個過程還會有很多奇奇怪怪的變數讓你的辛苦瞬間化為烏有,比方說:南部親戚嫌太貴、自以為懂的朋友意見、新聞媒體報導、57台Sway的唱衰….等等,甚至偶爾還會遇到接近成交價格時,屋主突然貪心地坐地起價,種種奇奇怪怪的狀況都有可能發生在你的斡旋過程。  也就是一個結論,努力應該要有收穫,但是台灣國內房市的狀況則是你付出更多的努力,也不見得會有收穫近來,這個就是國內房市蕭條的慘狀。看到這邊,你還覺得房仲很好做,帶看個房子講講話就可以賺很多錢嗎?  如果有需要,絕對還可以請更多房仲人員列出我漏掉的一大堆甘苦談血淚史。

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沒有不景氣,這句是真的嗎?

房仲業算是高自殺率的行業

這些30年前的開發客戶老方法,難道你們公司現在還在要求你做嗎?

▮五、那為什麼你還要做房地產

不爽不要做啊

  廢話,如果可以當一顆幸運的精子、如果有良好的學歷、如果有家庭背景,任何人都會想做些輕鬆穩定又周休二日年入百萬的工作,誰要出來這麼辛苦地賺這種付出與收穫不成比例的工作,還要被客人嫌我們太輕鬆賺太多。  就是因為很多的原因,有許多人是不得不進來這一行討生活的,像我是屬於家裡沒背景自己也沒學歷的類型、還有人是因為想要翻身致富、也有人是因為做其他工作收入不多又搞壞身體….等等,但是結論只有一個,幾乎沒有人從小就是把房仲工作當作人生志願的吧。  但也如同本文所述,很多人懷抱著想要賺大錢的期許進入這個行業,但是能夠在這個行業生存下來的人極少,應該有50%的人活不過三個月、60%的人撐不過一年,90%左右的新人會在四年內完全消失在這個市場上。  為什麼你認為輕鬆又好賺的工作,陣亡率卻這麼高?還沒有提到的是,房仲業還是全台死亡率名列前茅的產業!  PS:這種有生命危險的工作,成交之後收4+2%的仲介費,還要跟同事、跟公司拆,你真的覺得仲介費很貴嗎XD

  至於為什麼要做這一行呢?其實有一個最關鍵的原因,因為房仲業是唯一一個可以讓沒有背景又不甘於命運的人,靠實力翻身的機會,就如同窮人家的小孩只能靠聯考翻身一樣的道理。  再加上看看台灣現在的經濟狀況、各個產業的所得,做一般的行政職工作能夠收入到45,000基本上就是頂天了,已經超過全台70%的人口收入了,這個收入你還得期待公司不要倒、公司要賺錢、共體時艱的時候不要想到你、工作量倍增但是收入卻是固定….的種種狀況,也就是說這筆收入的穩定很大的原因並不是決定在你身上,而是公司的經營狀況。  萬一你所處的行業市場也在萎縮當中(例如最明顯的補教業,學生數量就是你無法抗拒的大幅減少),那你過去所累積的這些經驗與實力可能就會化為烏有了,講得更大膽現實一點:現在已經沒有什麼穩定的工作了,任何行業慢慢地都要有業務行為,因為幾乎所有行業都需要業務來養活公司,如果不需要?那就有很高的機率會被快速發展的AI給取代了。  更別說有在台北生活的人都曉得,45,000能夠在台北活下去是一件非常辛苦的事情,你還想談買房子嗎?

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【房仲很好賺?輕鬆挑戰年收百萬?】當然沒有這回事!千萬不要相信仲介公司的招募口號

2020年發生的房仲持藍波刀的隨機殺人新聞

▮六、怎麼樣在房仲業賺錢呢?

  相信很多人都聽過八二法則,很現實地,房仲業就是一個標準的八二法則,一間公司80%的業績都是由20%的人創造,而這20%的菁英裡面,當中又有20%的人佔了80%的業績,大多數的房仲公司都是如此,當你進到全公司前20%的業績時,基本上你也可以在這個行業生存下來了(就像小弟我一樣)。  很多國內或海外的房仲新人在做這一行時都有一個感覺,就是台灣人都非常短視近利,投資一定要短期、高獲利、零風險,但天底下哪有這麼好的事情(這也是很多台灣人會在海外房地產虧錢的主因)。  重點來了!很多房仲業的新人,其實自己也就是這種短視近利的人。  在公司擔任面試官的我,經常聽到面試者與剛到職的新人說,希望第一年的收入要有100萬或者150萬才夠,但是實際上依照目前台灣的房地產市場,這樣的收入至少你也得撐個3-4年才有機會,你怎麼會期待自己剛進入這一行什麼都不懂又沒有客戶沒有人脈,你就可以跟那些資深人員有相同的收入?你有比那些資深人員厲害嗎?  也因為這種短視近利的心態,許多業務在入行三個月之後就開始懷疑自己、懷疑公司、懷疑這個產業便離開了,而大多數人也會在一年之內因為沒有賺到理想的收入(甚至幾乎掛蛋居多)便陣亡了,這種狀況在現在房市壞和過去房市熱的時期都屢見不鮮。  相反地,許多人可以在這個行業生存超過4年以上的,如果剛好又順著趨勢做到正確的房地產市場,年收入破百萬並不是很困難的事情,而且這個百萬收入還不需要你爆肝、熬夜、應酬、受前輩與學長姐脾氣….等等的情況下賺到,因為這些累積在你身上的實力與人脈是別人拿不走的,所以有個台中中信房屋的前輩對我說過:「房仲業是一個付出與收入不成比例的工作,等你做久了,只需要付出一點點的努力,就可以換得不成比例的巨大收入」,這些話聽在新人耳裡多麼諷刺,但確實是事實,而且這樣資深的專家確實值得這樣的收入。  因為房仲人員賣得不是體力活,是「資訊」,這些就是依賴「專業與經驗」才會有這樣的價值出現,如果你沒有先花時間、低頭付出覺悟,那你憑什麼賺取這一行的高收入呢?

▮七、什麼樣的人適合做房仲業?

這種人適合、這種人不適合....

  就我目前帶團隊與自己從小到大的房仲家庭經驗,不缺錢的、太缺錢的、想法太多、愛抱怨的這幾類人不適合做這一行,因為不缺錢你就不會有撐下去的動力,太缺錢的人會為了成交講出不適合的承諾,想法太多人的人沒辦法教,甚至連公司的政策也不好配合,我們提供的教育訓練也會一堆質疑。  至於愛抱怨的人,我相信沒有任何公司希望招募這樣的人進來,即便你的能力再強。  要知道,房仲公司是一個打仗的部隊,不是幼稚園或托嬰中心,你的不耐操、玻璃心、想太多、自尊或姿態太高,那都是你的問題,公司沒有義務要去給你愛的教育慢慢輔導你,請你自己回家找爸爸媽媽吧。

想要從事房仲業的你,知道縣在市場上的買方有多難搞嗎?

  相反地,什麼樣的人適合做房仲業呢?  如果是我的話,我會說:很想很想賺錢的,而且品行良好、願意接受培訓的人,因為強大的賺錢動力是斬斷心裡一堆毛的最佳利器,為了賺錢你會願意付出非常多的努力、承受很多的痛苦與寂寞,這樣才有辦法撐過前面幾年最辛苦的養成期。  願意接受訓練則是最困難的地方,因為現代的年輕人都會有很多自己的想法與做法,什麼方式都想嘗試,就是不願意使用公司的方式,會導致許多想法多但是沒有執行力的新人就這樣漸漸失去信心,當然,公司也要有足夠的眼界與格局讓新人合理地去嘗試,這也是為什麼我們德寶團隊可以產生像「國際超級房仲」,和我的同事們「海外投資Master」、「曼谷地產先生」和「大仁哥的東協筆記」….這種靠寫文章就能讓客戶上門的例子;而品行良好比什麼都重要,良好的品性比業務能力更值得企業栽培,這也是一間企業最適合拉來擔任主管階級的類型。  也因此,在先進國家能夠從事房仲工作的人員,社會地位是與律師、醫師、會計師比肩的高級職業,因為除了收入相當高以外,還必須要有高度專業與獨立作戰的能力。

最後來看一下房仲人員的工作辛酸吧

▮八、五個加入房仲業前的提醒

如果想要進入房仲業應該要了解那些?

  所以說,你想要從事房仲業嗎?如果看完文章還願意把眼光放長遠來做這一行的話,以下有幾點提醒可以給你參考看看:一、慎選對的市場:  如果你看到一群人在搶一個沒有魚的魚池,那你就知道該離開了,例如台灣的房地產市場。而如果你發現魚很多,但是池裡的魚有毒,那你也千萬別碰!例如……(想知道的請私下加入我的LINE吧)。二、慎選對的房仲公司:  如果一家房仲公司自己都沒辦法賺錢,公司的高階主管業績也很差,那這些人就會是幾年之後你的樣子,而且這種公司也沒辦法幫助你提升能力。三、前面至少半年要有底薪:  如果一開始半年的養成期你在沒有收入的情況下,你的學習與養成效率會大打折扣,因為你每天想的都會是:「房租、水電、生活費該怎麼辦?我該繼續聽課學習,還是出去跑客戶?我該說什麼才可以讓這組客戶購買?」四、跟投資房地產一樣,要有長期持有的準備:  進來這一行,並且希望可以靠這一行賺錢的話,給自己至少3年的時間深入了解這一行吧,在房地產做不到三年的都是「屁都不懂」的菜鳥,給自己累積的時間才能真正在這一行賺到錢。五、認真學習:  請記住一件事情,沒有同事有任何義務要教會你,那是公司的責任,這個觀念在房仲公司非常明顯(除非你是年輕正妹就另當別論),尤其這個市場是同業的客戶可以搶、同事的客戶不能碰,把你教會了通常只會讓自己多一個對手,同事何必讓自己增加對手呢?  所以假設你遇到願意花時間教你的前輩,請好好謝謝他,即便他教得不見得100%正確(因為這一行沒有什麼絕對正確的運作模式),而且有一天你離開這個公司了,他所白白付出的時間精神是完全沒有任何回報的。

▮九、三個業績做得好、做得久的祕密(2020.10補充)

  這篇文章是我這幾年下來,不但是點閱率衝最快也是目前整個網站點閱率最高的文章,平均每天都有數百人點進來,真的沒想到想要從事房仲業的人有這麼多,同樣地,我也已經看到很多人透過這篇文章了解房仲業並加加入房仲業以後,最後因為成績做不出來而黯然離場的狀況。

  所以我想特別針對我自己十年累積下來,再加上我爸爸媽媽做房仲業30年的經驗,來分享3個能夠讓你業績做得好,還能夠做得長久的核心秘密,只要掌握這3個祕密去挑選房仲公司、找到屬於你的正確方向,你就不必擔心自己會被這個行業給淘汰掉,至少生存下來是絕對沒問題的,而且放在任何一個業務工作都絕對能適用:

秘密一:你要有夠強的專業能力

  這邊講的專業能力,都是屬於身為一個房仲業務員最基礎專業知識,像是對於你們公司銷售的案件要熟悉、要懂得商圈內的行情、要知道公司的主力社區有哪些優缺點、要學會如何製作產權資料,以及分辨房子有什麼風水瑕疵之類的。

  這些專業能力不在話下,因為這是身為一個從業人員最基礎也最應該具備的能力,也是我們不要老是人別人覺得,房仲就只是靠一張嘴在賺錢的原因之一,如果你老是靠嘻嘻哈哈、搏感情、呼巄的方式來做生意,這種做法絕對沒辦法讓你業績多好,生意也絕對不可能長久的,因為沒有人會喜歡跟一個沒有料的人合作。

  不過這邊講的專業能力,也不是說要你成為整個公司、整個業界前5%、前10%的頂尖人士,畢竟這個難度實在太高、名額也太少了,但至少你要具備足夠比絕大多數的一般消費者更高的專業知識才行。

  專業能力這方面你可以放心,因為只要你加入的是一般大品牌那種正規房仲公司,或者是直營體系的房仲品牌,它們都會有完整的教育訓練來把你培養成一位專業人員,你只需要在學習之後多多複習、多多練習,其實不用多久就可以把基礎的專業給培養起來了。

秘密二:你要有夠強的業務能力

  業務能力跟專業能力就不同了,這邊的業務能力包含了你如何讓屋主願意降價、讓買方願意加價,還有如何讓陌生客戶可以對你產生信任、進而想向你買賣房地產的能力,或者講得更簡單的就是:讓客戶喜歡你、相信你的能力。

  這一點非常吃人格特質了,我在剛做這一行時也因為個性太內向、太孤僻而吃了很多虧,所以我們在面試新人時常常會這個新人有沒有所謂的「業務特質」,其實講的就是這一點,或者講得更核心的話,那麼就是能夠與客戶「建立關係」的能力。

  業務能力該怎麼學習呢?這個部分一般來講都是從兩個面向來學:

從學長、主管、店長身上學習:你的這些前輩都會有很豐富的業務經驗,所以可以透過他們的分享和實際操作客戶的方式,來學習它們的業務技巧。但是透過這個方式來學習有個缺點,那就是每個人的個性不同、業務的操作方式也不同,所以透過這種「經驗傳承」的方式很難有一套體系來讓你學習,甚至有些前輩的業務技巧並不到位、或者是有不好的小地方,身為還無法辨別好壞的新人,很容易就學得不完全、學到錯誤的東西。看書學習:這個是我主要在用的方式,因為我當初進房仲公司就明顯感覺到上一點的問題,於是喜歡看書的我,從做仲介開始就買了很多很多跟業務相關領域的書籍來看,而我也最推薦這個方式來學習。因為看書最大的好處,就是大多數能出這方面書籍的人,業務能力都算是高手等級的,你只要花三百多塊錢,就可以把一位業務高手畢生的業務精華在一兩天內全部學走,而且還是非常有體系、有系統的學習。不過看書學業務技巧有個小缺點,就是缺乏實際操作的機會,所以很建議一般菜鳥房仲在剛入行的頭兩個月,趕快多買業務方面的書來看,接下來就可以透過前輩們的業務分享,還有接下來客戶慢慢上門的機會,把你從書上學習到的觀念變成實戰的經驗。

秘密三:你要有足夠強大的開發客戶能力

  這一點,就真的是你必須要清楚地認知到房仲產業的「硬傷」了,因為幾乎99.99%的房仲公司,在這一點都做得非常非常地落後。

  讓我舉個例子,當你進入房仲公司之後,很快你就會被要求去開發屋主、下一步會要你開發買方,無論你是開發屋主還是買方,你的公司是不是都要你做以下的事情:

去社區拜訪大樓警衛,結果警衛對你的態度都極差極冷淡,除非你是年輕正妹要你沒事就留在公司,上591打那些屋主刊登的開發電話要你打流水號的電話,或者是一些不能說來源是哪裡的電話名單中午、傍晚和假日,你都得道路邊,發傳單給那些冷漠的路人要你詢問親朋好友或老同學,有沒有要買房或賣房的要你把公司的那些建案資料,用LINE發給你所有的客戶或者親朋好友要你把公司的那些建案資料,PO在你的私人臉書動態上面要你下班之後去貼小蜜蜂(電線桿上的廣告單)要你去找有沒有屋主自售的紅宣廣告(這個已經很難遇到了)去鄉公所買公佈欄的廣告欄位,讓你可以貼DM在上面其他

  以上隨便舉的這10個,都是所有房仲公司會要求菜鳥房仲,甚至大部分資深業務都要去做的事情,而這些傳統開發客戶的手法,都是30年前的房仲業就在使用的開發手法(因為我小時候就在我爸媽公司看這些做法看到大)。

  而且你會慢慢發現,一旦業績陷入瓶頸的時候,幾乎每一間公司就會開始強制要求每一個業務員要去做上面的事情,因為這就是那些資深老業務在過去的成功經驗,所以一旦遇到業績上的障礙,他就會要下面的業務去複製那些二三十年前,他曾經成功過的模式,沒有例外。

  但是,你曉得三十年前的時候,不但沒有智慧型手機,那個時候是個連手機都還沒有普及的時代,都已經快要2021年了,還在使用1980、1990年代的開發客戶手法,你覺得真的合適嗎?

  以我自己為例子,我過去五年在海外房地產業績做得還不錯、甚至有一年業績可以做到467萬(我賣得海外房地產,都是總價又低、佣金又低的產品,所以平均每年至少要成交15-20件以上)的時期,上述那10點傳統舊做法,我是【1項都沒有做過】,就可以達到每年200-300萬的業績,同時我每一年可以新增客戶的數量,如果不是公司第一名,至少至少也是每年的前三名了。

  重點是,我使用的開發客戶方式,還幾乎不需要花什麼錢,平均每個月不會超過1400元,比你看到的花錢請工讀生發廣告、請報社夾報、在大樓外牆貼你的形象帆布照….等等,都還要便宜太多太多了。

  如果你不排斥想了解我是怎麼做到的話,我現在有針對這個模式的具體作法,有一個【免費】的15分鐘線上培訓,點下方的連結進去以後,只要輸入你的中文姓名和Email之後,就可以免費得到學習我這套做法的機會囉。

都已經2020年了,難道你還在用30年前的老舊方法在開發客戶嗎?

【點這裡】免費索取15分鐘線上培訓

▮十、結論

  「選擇比努力更重要」,我相信這一點你一定非常認同,對吧?

  因為如果你一開始選擇的方向不對,就像是你要開車去台北市,結果上交流道時竟然往南下開了,那麼接下來你越努力、越認真,只是讓你離原本的目標會越來越遠而已。

  也因為這幾年我看到太多太多默默努力又認分的新人房仲,因為努力的方向不對,很快地不到一年就黯然地離開這個領域,真的是很可惜,我曾經看過一位非常認真、非常努力、業務經驗20年的阿姨,進入房仲公司之後乖乖地聽公司的政策,每天非常認真也不馬虎地打著陌生開發電話,時間到就去路邊發傳單。

  結果半年後,她的這份堅持,換來的不是豐富的業績,而是被消磨殆盡的熱情、一點也不剩的自信,這半年不但沒有成交沒有業績就算了,甚至連一個像樣的準客戶都沒有上門過,甚至最後離開時,還被公司認為是「業務能力不足」….

  因為我希望不要再看到像這位拼命工作的阿姨,最後卻因為配合公司的舊方法來開發客戶,而導致最後非常低潮地離開這個行業,所以特別更新了這篇文章的內容,希望可以透過這篇更新後的文章內容,可以幫助到你預先知道:  房仲業真的可以做、房仲業真的可以賺錢、房仲業真的能幫助什麼都沒有的我們能夠翻身,但是你一定要做出對的選擇,往對的方向努力,不要再重蹈那麼那麼多前人失敗的覆轍了。

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其實後面2個建議最有效!

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【2018-SANSIRI國際房地產仲介高峰會】國際超級房仲代表台灣區的「詳細心得」


SANSIRI房地產高峰會
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SANSIRI房地產高峰會2018年

國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

►► 這一次很榮幸被泰國第一的開發商Saisiri邀請參加第一屆《尚司睿國際房地產仲介高峰會》(2018 Sansiri Global Agent Summit),讓我真的見識到泰國第一開發商的實力與品質,活動的細節與品質真的讓我們值得學習。

►► 首先必須要簡單介紹一下Sansiri(中譯:尚司睿)這家公司,這家公司是全泰國前十大的開發商之一,而以建築品來來說,可以說得上是全泰國品質第一的大開發商,可能很多人不知道在泰國即便是上市或者前十大的開發商,建築的品質都不見得非常好,而Sansiri是當中的佼佼者,讓我們代銷公司會非常放心交屋之後的品質,也因此Sansiri近年許多建案可以在一周甚至一天之內,整個建案就完銷了,非常不可思議吧!

►► 下方的Youtube影片,是Sansiri這間超級開發商的介紹,這間開發商強到連全泰國市值第一的捷運BTS公司都跟它們一起合作推案了。

活動Day 1:出發日與晚宴

►► 相信很多人都有看到我在三月中的時候,跟公司幾位主管代表台灣區的21世紀不動產參加Sansir的這一場國際仲介高峰會,不得不說從出發前到最後返回台灣,這一路上很多的行程都能夠感受到Sansiri的「細心」與「體貼」,像是出發的第一天,我們被安排的是下午13:40左右的飛機,從桃園國際機場飛到泰國新的國際機場:蘇汪納篷國際機場,也就是一般人搭普通航班都會抵達的東南亞最大國際機場。

►► 抵達機場並且出關之後,我們在四號出口就遇到Sansiri派來的工作人員接機,並且很貼心地拿了冰開水和泰國的玉蘭花來迎接我們,讓我們有好像韓國歐巴來台灣被接機的感覺。同時,這一次還非常幸運地認識另一名台灣區「大師房屋」的海外部代表「 蔡詠綸」,是一位非常漂亮但是在國內房地產非常資深的前輩,這一趟也跟她學習到很多很多。

►► 出了機場以後,我們也不需要提著大包小包的行李搭機場捷運,也不用在機場門口跟計程車司機討價還價,因為Sansiri有特別安排高級專車來接送我們(也因為台灣區CBRE與藍海房屋的代表都先自己前往市區了,所以我們車子很空很舒服),我們就這樣悠悠哉哉地像大爺一樣給人送進城。

►► 由於接機的集合時間有延遲,在加上曼谷實在太塞車了(這個城市的人口多到很誇張),因此我們就直接被載去晚宴的會場,是一家在Soi 36的一間特色泰式餐廳。

►► 為了不要讓我們的主題變成美食部落格,所以晚餐的餐點我就不多做介紹了,不過很少去東南亞的人一定要特別小心這跟綠綠、小小,看起來很像蘆筍又人畜無害的恐怖玩意,這個東西聽說叫做「鬼椒」,昌鵬我已經非常多年沒有被辣到連喝三大杯水了,真的非常非常地辣。

►► 第一天的晚餐,我們跟其他台灣區的仲介代表也交流了很多,不過真的有發現我們團隊因為深耕太多年了,所以對於曼谷當地與房市狀況,我們21世紀還是領先不少,甚至聊到我們已經在當地做售後服務超過四年的這件事情,其他同業都非常地驚訝。

下榻旅館:Pullman King Power

►► 晚餐結束之後,Sansiri便將我們送回下榻飯店【Pullman King Power】,是相當高級的五星級酒店,裡面還有附設大賣場跟免稅商店,而剛好我們隔天高峰會也就是在本酒店裡面;當Sansiri的工作人員替我們Check in完畢之後,我們三人回到房間第一眼除了看到漂亮的房間以外,就是桌子上Sansiri早已放了這次的活動贈品以及感謝信函。

►► 至於為什麼這一次的活動會選在【Pullman King Power】呢?

►► …

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【2018年 21世紀不動產-年度表揚大會】國際超級房仲得獎心得+獎項介紹


21世紀不動產業績表揚大會
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2018年參加21世紀不動產業績表揚大會的心得分享

國際超級房仲:

本文作者-國際超級房仲

►► 距離2018.3.6得獎已經一個禮拜了,差不得趕快把得獎心得給補上來了。

►► 首先先簡單介紹一下,21世紀不動產跟所有的房仲公司一樣,每一年都會針對前一年每一位業績有達到標準的房仲同仁舉辦表揚,以下是依照美國總部制定的《個人業績》的獎項標準,看起來數字會很奇怪是正常的,因為當初這些獎的業績門檻都是以美金作為標準:

單季業績獎

單季傑出業績獎:單季業績625,000元/單季件數10以上

》獲頒精美獎狀(我平常每一季固定會PO的就是這個獎狀)

*紅寶石獎第一名:國際超級房仲(希望可以變成業績超級房仲XD)

年度業績獎

一、白金獎:年度業績1,525,000元/年度件數24以上》可以上台揮揮手

(我在去年拿的就是這個,實際上以下的所有獎項都至少有個裱框的獎狀)

二、紅寶石獎:年度業績2,300,000元/年度件數30以上》首次得獎可獲得紅寶石勳章+百萬經紀人俱樂部胸章

(我今年拿到的就是這個獎項,所以今年除了裱框的獎狀外,還有拿到勳章)

三、翡翠獎:年度業績3,075,000元/年度件數40以上》首次得獎可獲得翡翠寶石勳章+百萬經紀人俱樂部胸章

(非常大的遺憾,今年差一點點點點就可以拿到了)

四、鑽石獎:年度業績3,825,000元/年度件數50以上》首次得獎可獲得鑲上鑽石勳章+百萬經紀人俱樂部胸章

(這是我今年的目標,希望今年要能夠拿到鑽石獎)

五、Centuruin獎:年度業績4,475,000元/年度件數60以上》獲頒金人獎座+Centurion胸章+美國年會公開表揚

(到這邊就很爽了,因為就可以拿到Century21的榮耀象徵:小金人,不過真的有點小)

六、Double Centuruin獎:年度業績8,950,000元/年度件數120以上》獲頒金人獎座+Centurion胸章+美國年會公開表揚

(這一個就超爽了,因為這個的小金人就大很多了)

=============不可跨越之壁===============

七、Grand Centuruin獎:年度業績13,425,000元/年度件數180以上》獲頒金人獎座+Centurion胸章+美國年會公開表揚

(這一個的獎盃就是超大的大金人了!能夠做到這個等級以上的,通常都是一些妖怪)

PS:別小看這些資訊,我相信95%的21世紀不動產(包含總部)的人,都搞不清楚這些獎項的標準與級距在哪裡。

上面提到的勳章+有裱框的獎狀(雖然照片好像被IG美肌過頭了)

重點:得獎心得

►► 今年能夠拿到紅寶石獎的第一名,其實感覺到非常的開心,因為我是唯一一個離開21世紀總部的人當中,每年還可以回到總部的業績表揚大會接受頒獎的唯一一人,其他離開21世紀總部的同仁,不是轉去做其他行業做行政工作,就是在加盟店當中業績普普通通,而我在2015年7月因為不想賣柬埔寨而離開21世紀總部之後,經過短短一年的努力,馬上就在2017年領白金獎、2018年領紅寶石獎,而依照目前2018.3.14的業績來看,也至少鎖定明年2019至少也還有個白金獎可以拿了。

►► 是我比較厲害、口才比較好、比較會聊天,才這麼快速有業績嗎?其實完全不是你們想的這樣。

►► 跟我熟的同事全部都知道,我這個人其實非常害怕跟陌生人聊天(當初還被許多人認為我不是做業務的料),口才絕對不像許多房仲前輩那樣流利,也沒辦法再銷售的時候還能講出押韻的銷售台詞,也沒有其他房仲人員那麼多的銷售技巧、話術,更別提人脈了,我2015年11月1日來到台北上班的時候,連一個可以找來聽說明會的客戶都沒有。

那我這兩年半的業績是怎麼做出來的呢?

►► 建議身為房仲同仁的你,無論你現在業績好還是壞,你都必須要分析每一次客戶最後有成交與沒成交的原因是什麼,業績很差不代表你能力不足,有時候就真的是市場不對、沒有好案件、買方剛好有狀況….等等的,業績好也不代表你很厲害,你必須要分析每一次成交是真的按部就班因為能力所達成,還只是天上掉下來的業績?千萬不能以結果論,因為這一行的「過程」非常重要。

►► 而我自己分析自己這兩年半的業績,大概主要有三個重點:天時、地利、人和

(1)天時:

☑ 現在台灣房地產的慘狀應該是不需要再贅述了,同時現在東協AEC的快速起飛也是各國都爭先恐後想要搶食的大餅,順應著趨勢就可以更容易地做到業績,這也是為什麼我們都常常說:「選擇比努力更重要」。

(2)地利:

☑ 我目前成交的業績幾乎都是集中在泰國曼谷,主要也是因為我們公司已經拿到最好建商、最好地點、最好建案,光是起步我們的「產品」就贏過大多數的同業了,正所謂:「買方因物件而來」,有最好的物件當然就非常容易吸引到市面上多數的海外投資者。

(3)人和:

☑ 這一點相當重要,除了光是我們品牌是唯一有在做泰國售後服務、唯一有能力幫海外客戶出場,這個部分就已經可以打趴所有同業以外,現在我們國際資產中心(仁愛店)內部的文化也很重要,對同仁要求的一切都是以培養「實力」為主,對客戶就是老老實實把實際資料分析給客戶看,讓客戶評估完所有優缺點之後再做決定。

►► 重點是,我們團隊內部的氛圍非常好,許多從他店跳槽來的夥伴都覺得我們非常不可思議,所以就算你業績不夠好,至少你每天上班也會是開開心心的。

►►另一方面國際超級房仲的建議,自己真的平常一定要多接觸商業、國際資訊,定時也要多閱讀多看書,才可以讓自己不斷地吸收新知不被市場淘汰,否則通常客戶一分鐘就可以知道你這個房仲有沒有料了,像國際超級房仲自己的小組,會固定每個禮拜請一名組員分享短片,讓大家做心得與看法的交流,不但可以吸收新知、獲得激勵,夥伴們也可以藉由這些機會認識彼此更深層的地方。

PS:我們公司連《傳說對決》都可以湊五排喔。

戒慎恐懼

►► 我們的老大-李維鑫店長常常跟我們說,能夠做到五百萬、一千萬的業績沒什麼了不起的,要能夠長年、穩定地持續做五百萬、一千萬,那才真的是實力。

►► 我們店長講這個非常的客觀也絕對不是幹話,因為我們公司一整排的大小金人獎盃全部都是他的,而且業績還多到還被其他店以為我們都把全店的業績掛給他勒,這種誤會也算是一種非常大的肯定吧(類似你打傳說對決實力太強,結果強大到被對手認為你開外掛的概念),能夠跟在這種千萬經紀人旁邊學習千萬經紀人的概念、觀念、邏輯、思維….那才是真的是無價的,我當初也是因為這個原因才決定跳槽到台北來上班。

►► 同樣地,這一次獎項的排行榜裡面,有看到許多過去的前輩、店東店長….那些我曾經在總部時認為的高手,已經有許多人的名次排在我後面,但這難道代表我比較強嗎?當然不是。

►► 這代表著「房地產是賺景氣財」這個道理千真萬確,景氣或是市場出問題的時候,哪有什麼「沒有不景氣、只有不爭氣」這種幹話,再厲害的高手再不對的市場裏面也是會陣亡的,近年剛好是台灣房市相當差的階段,因此這些前輩才會暫時落後下來。同樣地,我也會告訴自己,現在有這一點初步的成績也不代表著什麼,因為我只是順應著趨勢、搭配著強大的品牌與產品而已,如果抽掉了這些優勢,把我放到一個普通的加盟店裡面,也許我的業績可能連上台的資格都沒有。

►►而這些強大的團隊,才造就了《國際超級房仲》。

►► 所以,趨勢、團隊,非常非常重要!

無論業績好不好都應該要參加年會

►►業績做得好,帶著同仁去年會現場感受被表揚的滋味是非常棒的,同時也可以培養團隊的榮譽感,像我們店今年就沒有奪得年度業績第一名,許多同仁在年會結束後都紛紛表示,明年大家一定要一起把團隊衝到全國第一;無論最後怎麼樣,至少公司在年初就有一個很有動力的開始。

►►但是業績不好的加盟店呢?通常就會選擇不參加年會,因為去了也沒有獎可以領,看著別人很開心自己只是來抬轎的(還得花一千塊的報名費),心裡一定會覺得不是滋味。

►►也許每一間店都有自己的考量,但是國際超級房仲還是建議一些即便業績做得不好的店頭,如果公司的時間與成本許可的話,還是帶著同仁來參加年會吧(甚至費用也可以適當補助員工,鼓勵他們一定要排除萬難出席)!

►►因為這個行為是有目的的,一方面要讓店內的同仁知道市場雖然差,但是還是有很多人可以做好業績、很多店還是可以獲利滿滿,吸收正面能量,讓大家可以被刺激之後重新思考「方法」,也許可以讓今年重新再創業績;另一方面則不要讓同仁繼續躲在店裡面與世隔絕,好像全世界都跟自己的業績一樣差而拒絕改進。

PS:而且還有機會可以認識氣質出眾的Show Girl喔~

結論:

►► 除了趨勢、團隊非常重要之外,自己的適時調整心態也非常重要的,並不是每個人進到我們公司就業績一飛衝天,因為每個房仲公司都有個不變的真理:「80%的業績,集中在20%的人手上」,也就是大多數的房仲人員還是處於業績不上不下,甚至是非常低迷的狀態,典型的八二理論。

►► 而選對了趨勢與團隊,至少可以讓「有意願」努力的人衝到那20%的菁英裡面,而不是跟著工作沒有熱情、人生失去目標、眼神找不到光芒的同事一起行屍走肉般地上班,賺不到錢、沒有成就感、過得更不開心。

►► …

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