【你不要那麼衝動！】投資泰國房地產前先看完這「5大原因」，冷靜一下再決定能否購買泰國房地產│千萬別再重演金邊與伊斯干達的悲劇了│2020更新版
Last Updated on 2020 年 10 月 31 日 by 國際超級房仲
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▮國際超級房仲
請記住我最常講的一句話：「海外房地產投資、泰國房地產投資，他們都絕對不是完美的，任何的投資都一定伴隨著某些風險存在，只是你有沒有正確地察覺到它」。
海外房地產的投資趨勢，隨著這幾年東協經濟共同體（AEC）的順利運作，吸引了全世界各國政府與企業的投資眼光，尤其是「房地產」的部分更是讓亞洲各國的投資者都紛紛把資金往這裡配置，賺取超高額的租金投報率與房價增值率。
而東協十國裡面，「經濟最好、發展最穩定、房地產潛力最穩健」的莫過於馬來西亞的「吉隆坡」與最為出色的泰國「曼谷」了。
這一篇文章想讓你知道的，是當你聽過泰國仲介業者推薦完曼谷房地產有多麼值得投資以後，當你打算衝動購屋之前替您踩個剎車，因為可能有一些曼谷房地產的「潛在風險」是仲介不會告知你的事情，而你需要在充分了解關鍵優缺點以後，在進行投資才會放心，而不是只聽業者的一面銷售之詞就做決定。
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▮東南亞房地產起飛
早在2009年吉隆坡打響房價飆漲的第一槍，率先吸引了各國投資的眼光前來投資，但隨著房價走勢進入盤整階段以及租金投報率下降（是因為租金漲幅一定跟不上房價漲幅的關係），再加上2015的瞬間匯率崩盤嚇壞投資者，使得近年前往投資吉隆坡房地產的人數有明顯的降溫。
反而當初受到2008金融海嘯、2011大洪水與2013年政變影響的泰國，醞釀已久的房價反而在2014年才漸漸起漲，讓海外投資者關注到這個被低估的區域。尤其2018年的開始的買氣最明顯，你可以親眼看到開始越來越多台灣代銷業者在銷售泰國房地產、越來越多民眾來聽泰國說明會、越來越多的中國資金正倍增地前往泰國投資，泰國房地產正要重現八年前馬來西亞那一波的房價漲幅了！
泰國、尤其是曼谷的一切，都看起來那麼美好，對吧？
稍微暫停一下，雖然泰國房地產看起來很好，但是你還是得先了解投資的風險在哪裡，接下來國際超級房中要揭露的「五大原因」，將會讓你對泰國房地產的投資熱情立刻降溫，因為只要沒注意到這五大原因，一定會讓你像多年前跑去買金邊和伊斯干達特區的投資客一樣：【後悔莫及、欲哭無淚】。
讓我們看看會讓你立刻對於投資泰國房地產「消火」的五大原因有哪些吧：
▮讓你冷靜的原因一：外國人在當地的購屋金流很複雜，可能讓你過不了戶！
首先來看看台灣的Ｌ小姐：兩年前，Ｌ小姐開開心心到曼谷看到了一個精華區的好建案，於是支付了定金並且和先生一起將積存許久的存款一起匯到建商的帳戶內，接著就順利地簽訂買賣合約，一切都沒有任何狀況，一切看起來就是那麼理所當然。
但是到了要交屋的時候，政府告訴L小姐：「因為妳購屋的流程不合法，所以我們無法讓你取得房屋權狀。」
覺得很訝異嗎？沒錯，這種妳認為是不可思議的狀況在泰國就是會發生，原因就是身為外國人的L小姐並沒有符合泰國法律要求的「購屋匯款流程」，也就是我們常常講的：「你的FET不正確」。
你可能會認為說：「不可能啊，泰國建商都收到錢也讓L小姐簽約了，如果真的沒有符合泰國法律規定的話，建商怎麼可能讓她簽約」，但是國際超級房仲只能告訴一句話：「歡迎來到泰國」。
如果很難相信的話，可以參考下方我親自拍的這部短片，主要就是針對某一位網紅在泰國買房子之後發生可能賠錢的事件，因此她特別拍了一部短片來抱怨泰國房地產的購買狀況，還說自己已經盡力做足了所有功課卻仍然．．．．等等。
她的狀況就是標準的連在泰國買房子，最基礎的「匯款金流」都搞不清楚，其他她所犯的11個基本、而且能夠完全被避免的錯誤有哪些，請點下方YouTube影片。
因為許多泰國的建商或者房地產業者並不是那麼了解「外國人到泰國購屋的法規」，因此萬一你遇到的是不瞭解這些法規的服務窗口，那你就很有可能變得跟L小姐一樣匯了一堆錢卻沒辦法過戶。
目前購買海外不動產慘劇最多的對象，都是那些自己跑去當地找建商買房子、為了省2%服務費的民眾。除了過戶流程很複雜之外，去當地銀行開立FET、收據、匯款…..等等也不像是在台灣這麼彈性，沒有一定專業程度的人真的會被泰國銀行的呆板作法給弄暈。
強烈建議：投資泰國房地產，你還是要找專門處理外國人到泰國購屋的業者，才可以讓你安安心心、100%安全地取得合法權狀。
不敢相信會有這種事情嗎？其實要驗證很簡單，等等到你家附近的房仲公司，去詢問看他們能不能夠說明大陸人、香港人、英國人或者美國人來台灣購買房地產的規定？不用懷疑，絕對有超過95%的房仲人員完全搞不清楚的。
想了解什麼是正確的FET者，請點下方圖片留言給我：
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▮讓你冷靜的原因二：想要短期就翻倍獲利，那就不要來看泰國了
之前馬來西亞曾經有平均15%的漲幅、台北與溫哥華曾經有近20%的漲幅、紐西蘭與金邊也曾經有近25%的漲幅，甚至中國大陸前幾年還曾經有30-60％左右的年漲幅，這些驚人的「短期房價飆漲」都是吸引人想要前往海外投資房地產的主要原因（而非僅僅為了4-7%的租金投報率）。
「貪婪」會讓你在泰國房地產摔一大跤！撇除某些特例，在泰國你必須要相信一分錢、一分貨，盡量挑選市中心、上市建商、高級住宅才安全，並且一定要長期持有。
但是抱持著這種「賺暴利」心態來看泰國房地產的人要失望了，因為以近三年平均數據來看：整個曼谷平均的房價漲幅大概只有5-6%左右，最高的市中心精華區漲幅也不過7-8%這樣的極限罷了。
為什麼會這樣子呢？因為目前曼谷外圍還有很多便宜（不值錢還會跌）的房子，許多收入不夠高的民眾會選擇每天通勤1-2個小時前往曼谷工作，下班在花一樣的時間回到郊區（蛋殼區）的家，這在曼谷是非常稀鬆平常的事情。因此住在曼谷市區的者，大多為：
- 數量極大的外籍商務人士
- 收入較高的曼谷居民
- 原本市中心的曼谷居民
所以說很多人會拿他國房價飆漲的那一套銷售模式來框民眾，但是就目前曼谷的房價走勢來看，想要賭房價暴增或是翻倍的話，除非你的眼光很精準＋運氣不錯，否則還是建議你：去賭賭其他國家吧。
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▮讓你冷靜的原因三：「絕大多數」台灣的泰國代銷業者，其實「都沒有」做售後服務！！
這個在海外代銷來講不算是少見的狀況，但是台灣的泰國代銷業界卻非常非常地常見！目前幾乎我遇過的泰國代銷業者都完全沒有在做售後服務。
這些泰國代銷公司遇到處理售後服務，主要分為以下三種做法：
(1)丟回去給建商本身的物管公司
遇到這種妳還算運氣很好的，因為很多泰國知名大建商確實擁有品質不錯的物業管理（代租代管）服務，只不過…..你必須要有那個語言能力與「超級耐心」去跟建商的服務窗口交流，畢竟泰國現在經濟好、失業率又極低，泰國員工的服務積極度確實很．．．。
(2)外包給其他物管公司
外包出去之後，這些台灣的泰國業者就會把所有的疑難雜症與責任都交給物管公司，有任何問題都請你直接跟這些品質參差不齊的物管公司聯繫，而這樣的小物管公司，通常連英文交流的能力都沒有（請問您會說流利的泰文嗎）。
(3)直接放生，讓你成為海外孤兒
通常這類公司的必備四個特徵就是：
- 不收取服務費
- 公司成立不久
- 公司人員不多
- 賣小建商的保證租金型建案（但是沒有保證買回）
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幾年前國際超級房仲的公司在銷售泰國物件時，有某家競爭對手當時非常會行銷、找了許多名人政要來站台，當時的銷售量也是市場上第一名（超過我們公司）。
不過最後這家公司也是因為沒有售後服務導致客戶怨聲載道，甚至經常會有已購客戶在它們的說明會現場抗議，甚至Youtube或Google上搜尋「泰國房地產 爭議」就會找到很多相關報導了。
有沒有售後服務的差異，現在你應該可以知道差別有多大的吧，尤其是海外的房地產沒有專業團隊幫你管理房子，您一定會恨得牙癢癢。
但是你一定會想說：「那就把售後服務做好就好啦，而且還有物業管理的費用可以收，怎麼會不做呢？」，但實際上，做售後服務的物業管理是「非常不賺錢又辛苦的工作」，絕大多數的海外代銷因為不像我們公司規模這麼大，所以通常都沒有那種財力每個月砸近百萬去建置「直營物管團隊」。
若您有意願到泰國當地去開純售後服務公司，單純幫忙台灣投資者做未來的出租管理的話，請立刻告訴我，我一定會想辦法幫忙表揚這種佛心公司了，因為做售後服務真的是非常吃力不討好，除非你的規模已經做到非常大才有辦法穩定獲利。
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▮讓你冷靜的理由四：泰國有許多讓你掉眼淚的「地雷型」建案．．．
泰國房地產的生態因為很複雜，以「建商」的狀況為最大。
目前泰國房地產市場因為很火熱，大建商的預售案都銷售得很快，甚至還有很多建案要拿號碼牌才買得到，因此知名的大建商多半不願意把「夠好的物件」拿給「沒有實力與品牌」的代銷業者賣（泰國大建商的姿態真的有夠高傲），如此一來眾多的小代銷業者馬上就被門檻給擋住，只好去接一些「地雷型」建案了。
而地雷型建案有哪幾項特徵呢？
- 不知名小建商：大多數泰國人都只信任泰國品牌的十大建商，其他小建商都會讓泰國民眾非常憂慮與保守，所以市場上的小建商物件在出租和出售都相當困難。
- 建案等級低劣：呈上所述，許多小建商都只會蓋「八樓層以下」的小戶數社區（因為造價成本低），被隨而來的是低劣的品質與粗糙的大樓管理，讓泰國人更排斥這種建案（真的是沒錢、逼不得已才會去租）。
- 非常郊區：因為市中心的土地太貴，多半都蓋在比較外圍的郊區，因此地段就會很差，讓當地租客更不願意去這種不方便的地方居住。
- 距離捷運站遠：同樣因為土地成本的關係，即便是靠近市中心的捷運站，小建商都會買離捷運站較遠的便宜土地蓋屋（節省土地成本降低滯銷風險）。
- 附贈家具家電：為了吸引購買者買單，通常小建商都會附贈家具、家電甚至裝潢；大建商則多半很有霸氣的什麼都不送（就算送也只有部分家具而已）。
- 保證高租金，幫你包租3-5年：為了讓投資者會有一種：「至少我已經拿了20-30%租金而比較安全」的錯覺，這些建商都會用這種手法來吸引民眾，而台灣民眾最喜歡往這種明顯的陷阱跳進去，匪夷所思，如果不相信的話可以仔細去研究一下該建案的周遭售屋、租屋行情吧。
如果您看到的物件符合上述條件的話，強烈建議您就千萬不要買這種產品了，尤其是前１～４點最嚴重，只要有其中一個條件符合的話，那您這次投資失敗的機率就相當的高了。
如果您想要解更多上述六點的細節與原因的話，歡迎加入我的LINE ID：@SuperAgent(請記得輸入@)，直接聊會比較清楚，因為這個很難用三言兩語的短篇幅說明清楚。
但簡單來說，如果避開上述這種「地雷型建案」的話，就會很像15年前的台灣房地產一樣：閉著眼睛買也漲，只是漲多漲少、漲久漲短的差異而已。
只可惜非地雷型的好產品，絕大多數台灣的泰國代銷業者是幾乎接不到物件的，雖然某些業者聲稱有拿到一些好物件，但其實也不是自己直接跟建商拿到物件來賣，而是透過它國的代銷公司拿一些單位來台灣轉售(甚至已經是賣剩下的尾盤了)，導致未來這些投資者在交屋與售後服務方面會更加複雜（因為台灣業者跟國外代銷會互相推來推去，建商則完全不理你）。
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▮讓你冷靜的原因五：買到非曼谷「市區」的物件就等著掛掉
曼谷市中心因為土地稀有、精華區小，再加上有錢的外商人士與泰國有錢人很多，所以隨著住屋需求帶動的房價和租金不斷上升，良性循環下來，就有更多的有錢人願意把資產放到市中心這些稀有的不動產內，尤其是等級高的大建商物件。
但是！郊區的產品可就完全不是這樣！！
很多台灣投資客會拿以前買郊區低總價物件，就很容易有機會翻倍的概念來看曼谷房地產，這種看法如前面所述，要成功的機會真的很低（除非你很有眼光＋運氣夠好），為什麼會這樣說呢？
剛剛有提到，因為曼谷市區土地稀有導致近年開發商已經很難找到好地段的空地蓋屋了，剩下的土地只要地點夠好、地形夠完整，這些老地主也不是省油的燈，售價越來越高，最近兩年已經高到讓建商吃不消的地步了，像是Sansiri、Ananda或是Pruksa這些前幾大的建商都紛紛表示：「要把推案的重心從市區移往郊區了」。
沒辦法，因為建商如果不推案、不蓋房子、不賣房子的話會沒有營收，就沒辦法養活整個企業與所有員工，因此大建商從2018年起將會把推案都放在較為郊區的地方。
而且你必須要知道曼谷不像台北盆地，曼谷可是一個超級大平原地形，因此外圍蛋白區可以無限延伸出去蓋房子，因此蛋白區絕對是供給量非常大、需求量非常少的類型(就業機會都在曼谷市區裏面)。
同時，曼谷的數據告訴我們兩個恐怖的事實：
- 雖然房市熱絡，但整個曼谷的新房屋的供給量是越來越少的，主要的原因就是因為市區沒有足夠且價格合理的土地。
- 2017年曼谷市中心的推案量僅占18%、市中心周遭僅22%，剩下的60%都是屬於郊區的產品，預計2020年之後曼谷市區的供給比例會降到9%以下。
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也就是說，在郊區已經在60%這種超高比例的推案量情況下，各大建商還從2018年開始將要把推案的重心移往郊區，這樣只會讓「郊區」的推案量比起「市中心」更懸殊。
再加上曼谷是屬於平原地形，往外延伸還有很多蛋殼區的土地可以供這些建商慢慢蓋新房子（賺錢），因此越郊區、越蛋白區、越蛋殼區的曼谷不動產，將會面臨到類似金邊與伊斯干達的「供過於求」風險。
如果有泰國代銷敢賣你這種蛋白區、小建商物件，並且說得天花亂墜、房價漲幅有10%以上這種鬼話，請趕快給他一記迴旋踢，接著立刻往大門口跑掉吧。
要曉得，為了通勤時間、交通方便、上班可以多睡兩小時，目前曼谷人購屋的趨勢都是一直往市中心移動（這就是所謂的『城市化』），結果市中心的推案卻越來越少、越來越昂貴。
而留在外為越來越少的人，卻開始面臨到越來越龐大的住宅供給量，價格卻越來越便宜，呈現一個非常Ｍ型極端的趨勢。
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更有數據指出，像是曼谷Silom、Sathon、Sukhumvit甚至Rama 9這裡的大建商的中高階住宅，近年平均房價平均年漲幅落在8-12%；可是外圍區域近年的平均房價卻只有5%左右的增值。
甚至更郊區、等級更低的便宜公寓與透天的房價是在下跌的。
所以，你還敢買那些曼谷外圍郊區、小建商的房子嗎？
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▮對了，還有很多人都很關切的芭達雅房市
至於芭達雅這邊，因為芭達雅本身就是人口稀少的旅遊行城市（類似馬來西亞的馬六甲），因此一般客戶自用的剛性需求又更少了（很難有長租型的租客），只能選擇可以「日租」的旅遊型建案才較有獲利。
但是芭達雅的日租型產品，是必須建立在有強而有力的「酒店管理團隊」才有機會讓你獲利（雖然淨投報率也沒有比曼谷長租型高幾%）。
可惜的是這樣足夠水準的日租團隊幾乎是找不太到的，再加上泰國本身就是禁止日租（如Airbnb）的國家，而且最近越查越嚴格（因為政府要保護當地酒店業），而且近幾個月開始，芭達雅許多市區的社區也開始陸續自行禁止日租客戶進入，導致想要在芭達雅經營日租獲利更是難上加難了。
▮更遺憾的是，趨勢看起來也似乎也不占在芭達雅這裡
芭達雅的外圍也是有非常非常多的土地供給，未來的供給量再度上升是指日可待的，因此也跟「曼谷的郊區」一樣：面臨「供給過剩」的風險。
另一方面，像今年發生的武漢肺炎疫情(COVID-19)，也大大地暴露旅遊型不動產的脆弱，一旦發生重大問題影響到觀光產業時，短租型的物件馬上就會陷入沒人居住的窘境，一整年的收益不但全部賠光光，甚至你的資金鏈也會出現問題，這樣就會讓這類型的Airbnb屋主產生很大的財務狀況。
相反地，即便景氣再怎麼不好，長租型的物件（尤其是地段好的高級住宅）就非常地抗跌，因為有錢人的口袋夠深所以租屋絕對不會出問題，而且居住又是每個人最基礎的剛性需求，因此長租型的租金到現在都沒有發生什麼影響。
▮總結：
因此，那種在任何趨勢下都能隨便買隨便漲的心態，在曼谷真的需要謹慎一點，因為曼谷跟你在台灣的投資經驗有一定的落差，萬一買到地雷型建案或者蛋白區產品，只會讓你再重演一次金邊與伊斯干達的慘劇。
希望這些會讓你在曼谷投資房地產成為惡夢的「五大原因」，在您購買泰國之前一定要小心謹慎地避開，才可以跟一般的海外投資者一樣，在這個東協經濟體核心、經濟體穩健的優質區域賺錢獲利。
畢竟這幾年東南亞的投資者經驗來說，在曼谷市中心已經有達到「預期獲利」的客戶比例是佔絕大多數的，也因為曼谷這幾年投資下來的良好口碑，以及泰國大選結束、新泰皇順利登基等等，使得2020年的泰國利空出盡，正迎來泰國政治最安穩階段的現在，吸引到越來越多國內外的居民前往當地投資購屋了，一旦這次武漢肺炎的疫情問題一結束，相信很快地就會看到報復性買盤讓價格回漲。
畢竟，美國宣布無限QE、聯準會降息、建商供給量減少與讓利…等等，按照歷史經驗都是會讓房地產上漲的核心原因，等到疫情結束就是曼谷房地產最有可能爆發的時機(再次強調：除了蛋白區)，而歷史上沒有什麼疫情是結束不了的，更何況是2020年的現在。
因此現在逢低進場、危機入市將會是理智型投資者的最佳選擇。
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