【房仲｜網路行銷】房仲新人，你真的喜歡打擾屋主嗎？簽委託真的只能死纏爛打嗎？你想靠騷擾屋主做業績嗎？
Last Updated on 2023 年 3 月 2 日 by 國際超級房仲
房仲新人，你現在因為簽不到委託而苦惱嗎？還在用騷擾的方式，去開發一直嫌你、罵你、拒絕你的屋主嗎？你們公司還在鼓勵用死纏爛打的方式嗎？你是不是覺得很茫然、很挫折、很無奈呢？這是正常的，因為公司教你的方式，完全錯誤。
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一、新人首要任務簽委託
房仲新人到職後，除了教育訓練和考營業員執照以外，再來的任務就是簽委託，為什麼一開始是讓你去開發屋主，而不是進行帶看銷售，理由很單純，因為新人對物件不熟、銷售技巧又很爛，所以只適合比較簡單、卻需要大量時間的開發工作。
1.1 常見傳統開發方法
但很多新人卡在這就陣亡了，因為常見的開發方式，不外乎就是：一，拜訪警衛，二，挨家挨戶按門鈴，三，591自售屋主，可是這三個都已經是非常落伍、幾乎沒什麼效的老方法，比方說拜訪警衛，現在都有個資法了，而且很多警衛早就有合作的仲介了，再加上所有新人都在拜訪警衛，所以你怎麼可能還有機會。按門鈴也差不多，除了現在幾乎都是電梯社區，根本按不到電鈴以外，有電鈴或是住在一樓的屋主，這麼多年早就被推銷員和房仲們煩死了，你現在去，不也是找挨罵嗎？
1.2 騷擾591屋主也是你的開發手段嗎?
於是開發591的自售屋主，就是房仲最常用的手段，因為只要一通電話打就能聯絡到屋主，但是換個角度，假設你們商圈有10間店、每間店10個業務就好，一個屋主至少就要接到100通開發電話，真的很煩吧，你再繼續打過去，被掛電話也是剛好而已。不過被掛也沒關係，但重點是這些屋主就是不給你委託，你最終只能重複撥電話、挨罵、掛斷，再打下一通電話、再被下一個屋主掛電話的惡性循環，只能靠盧、靠亂槍打鳥賭運氣，不是嗎？你能接受這輩子，都用這種騷擾模式來賺錢嗎？
二、為什麼不能只簽屬專一委託
前陣子我在某個房仲私人社團內，看到有新人問了以下圖片的這些問題，她主要的重點是，為什麼不能規定一個屋主只能簽一個委託就好，不然很多屋主每天都不同的仲介打擾，真的被仲介煩死了。
平時很少回覆別人社團的房仲問題，但我觀察到這位新人的思維很不一樣，因為她的重點不在於自己沒委託這件事，而是站在屋主的角度，去感同身受屋主一直被房仲打擾的心情，因此我也特別花了點時間回覆她的問題，文章的最後我會告訴你，為什麼我和我的學員們，都不需要離開辦公室、不需要死纏爛打、也不需要花廣告費，就能讓屋主自己自動上門，給我們專任委託的技巧喔。
三、解決屋主持續打擾問題
那麼，我們就來看看這位新人發問以後，其他房仲給他的建議和批評是什麼吧！首先，這位新人的主要問題是，不知道怎麼開發屋主，所以簽不到委託，她的阻礙是，無論屋主怎麼拒絕，還是會持續被仲介騷擾，讓屋主非常反感，因此她的質疑是，為什麼不能像國外那樣，委託全部都是單一的專任委託，解決屋主被房仲持續打擾的問題，這就是她問題的大方向。
懂得質疑，就是進步的開始，也是聰明人的特徵，但她質疑的是台灣房仲都習以為常的傳統觀念，因此有很多同行在下方發表看法，有正面也有負面的，我們先從正面的留言來看，對了，還是要先提醒你一下，發問的是剛入行的新人，所以我們應該用面對外行人的角度來看待她的問題。
3.1 簽委託速度跟賣出都很重要
第一位顏先生分享了很多，主要的重點是，被拒絕是正常的，好簽的屋主也輪不到你賣，重點更具焦在後續怎麼賣掉房子，否則沒賣掉也是做白工，同時也提到簽委託的速度很重要。以站在業務工作的立場來說，這個分享確實很實務，因為把委託騙到手很容易，但真正的考驗在於後續能否賣得快、賣得掉，否則被屋主看破手腳後，委託到期也沒辦法再續約了。
而這位新人卻回應說，她的店長說，要等物件上架一陣子後再去調謄本，因為萬一是專任約就不需要去簽了，聽到這邊，其實我就覺得她們的店長有點怪怪的，不過這個最後會再來講。
3.2 做業務熱忱很重要
第二位艾先生則是給予鼓勵，這則留言我也有感觸，因為做房仲沒有熱誠的話，很容易會為了業績而走偏，就像是我拍這麼多房市破解影片、每天花幾個小時免費讓網友諮詢問題、還花這麼多心力寫了12月要上市、卻賺不了錢的書，都是靠著一股中二的熱誠，以及大家的肯定才做得下去。
3.3 回歸工作初衷才能走的長久
第三位王先生說，要回歸到想賺錢的初衷，這一點雖然看起來很膚淺，但卻真實到不行，我敢講全台灣至少99%的房仲，都是為了賺錢才進入這一行的，不是來交朋友或做公益的，但我會建議，除了賺錢以外，還要想想你賺到錢後要做的事情是什麼，才能支持你走得長遠，例如讓家人生活變得更好、擺脫貧困的人生，或解決父母醫療費用等等，因為這個才是真正的初衷，不單單只是錢，因為房仲只是賺錢的手段，怎麼運用這筆錢解決問題才是我們努力的動力。
不過這位新人也提到一個關鍵重點，為什麼房仲一定要用苦勞、勞力來換取高報酬，不能用腦力智力呢？我得說，沒錯，她這個思維方向才是正確的。
3.4 嘴要甜、腰要軟、要會說故事
第四位K先生則說出了業務單位的經典名言：嘴要甜、腰要軟、腳要勤，我相信每個老業務肯定都聽過這句話，也提醒這位新人，很多事情還是要靠經驗累積出來才會有體悟的；真的，在業務單位，經驗真的比證照、話術重要多了；至於腳要勤這件事，我會建議你改成「要會說故事」，因為說故事才是最強的銷售技巧，只靠腳要勤，很容易變成之前這部影片說的二流業務員喔。
3.5 做業務跟談戀愛一樣
第五位C先生說，除了591自售，精耕商圈也能累積人脈，但這個建議我覺得對新人太遙遠了，因為很多新人還沒撐到精耕完的那一天，就已經先餓死了，不過我很認同他說的，人與人之間都有戒心、畢竟客戶也是被騙過的，希望慢慢了解，跟談戀愛很像，這邊就說的真的超貼切，我可以拍胸脯告訴你，經營客戶真的就跟談戀愛一模一樣，我常常講，把妹厲害的人，做業務一定很厲害，做業務很厲害的人，把妹也絕對很強，如果你有興趣了解，為什麼做業務跟交到女朋友是同一套邏輯的話，請在影片下方留言說：「為什麼做業務像談戀愛」，問的人夠多，我就特別針對這個主題來拍一部影片喔。
3.6 客戶也是有感受的人
第六位謝先生則提到一個重點，我們自己接到推銷電話時，第一時間也是掛斷，所以對客戶也不能那麼現實，有需要才連繫、沒需要就放置，這個觀念我也希望所有做業務的人都應該要懂，你面對的客戶也是活生生、有感受的人，而不是你缺業績才會想到的ATM，更不是單純的業績數字而已。
3.7 不花時間在拒絕的屋主身上
第七位T先生也強調，被拒絕是常態，別把拒絕看太重，如果單純以業務角度來看，這一點確實很正確，但就是要小心方向是否正確、做法是否讓客戶反感，否則無效的事情，做再多次也無法讓客戶點頭，讓客戶反感的事情一直重複，是真的會讓客戶報警的喔，像我自己就是因為臉皮比較薄，所以我以前絕不會做這種一直被拒絕，還一直盧對方的事情，因為對我來說，這樣太沒效率、而且我做得也不開心，我何必要花時間在一直拒絕我的屋主，而不是願意給我委託的屋主身上呢？
3.8 懂得做人就懂得做業務
第八位Eva就鼓勵這位新人，繼續保持積極，不要設限，萬一讓屋主覺得被打擾的話，就真誠地向對方道歉就好，沒錯，我非常認同Eva這樣的做人心態，我相信只要懂得做人，就懂得做業務，因為這只是最基本的家教。
四、網路行銷是唯一的機會
第九位鄭先生則是對她說，沒辦法，這就是房仲的工作，只能接受，這種思維就是台灣大多數資深房仲的思維了，因為老業務已經很難相信其他的新方法能有改變，於是就對現狀妥協，以我來看，這種放棄質疑、選擇妥協的模式，很容易被變化越來越快的市場淘汰，不過鄭先生也說，目前唯一的機會就是網路行銷了，這一點確實相當有眼光，例如我和我的學生就是很典型的成功案例，文章的最後，會拿出證據給你看。
五、新人需要具體的可行建議
看完了上面比較正面的留言，接下來看一些比較沒幫助、甚至是沒什麼家教的留言了，第一位陳先生說：「為什麼不開發一手屋呢？」，天啊，你是政府官員嗎？新人現在就是開發有困難了，你還問她怎麼不去開發一手屋，這就是典型的何不食肉糜呀，我們老鳥要給的是具體、新人也聽得懂的可行建議，這才是專業，對吧！
例如第二位Kawa先生說，這位新人是輸在開發速度，後面還牽扯到很多細節，這個建議我認為有講跟沒講差不多，因為不要說新人，連我是老鳥都看不懂這到底要表達什麼，速度，什麼叫速度快、速度慢？牽扯很多細節，是哪些細節？能不能舉幾個例子？提醒業務主管，在教新人的時候，千萬不要用這種虛無飄渺的話，否則，你就成為新人離職的原因之一了。
六、面臨常跑法院的房仲公司
這位新人除了問了簽委託與打擾屋主的事情外，還看到她也問了畫面上的這個問題，講說她在學習做產權調查時，發現公司的學長姐產調都亂做、敷衍了事，而且學長姐竟然還說：「找得到買家看房比較重要，物件資料隨便寫一寫就好，等確定要買房再去詳細調查就好」，因為學長姐都認為，有帶看有成交才重要，產權調查做得再好都沒用，甚至連他們店長都說，自己常常被告、打官司的經驗很多，因此她就在思考，為什麼公司不肯花心思把產權做好，寧可花心思跑法院呢？
欸，不是吧！你這間公司明顯就很有問題吧，應該別繼續問問題了，應該趕快離職吧！你要不要順便公布一下是哪間店，讓更多消費者跟求職者別再踩到地雷了，這個店長到底是什麼亂七八糟的心態啊？我真心建議，無論你是剛到職的新人，還是正要買賣房子的客人，只要遇到這種產調亂做、什麼都要上法院的房仲公司，強烈建議及早離開比較好，沒必要給自己找麻煩。
七、不用陌開、不花廣告費的開發方法
至於文章開場有提到，為什麼我和我的學生們，都可以在不用陌生開發、不花廣告費，甚至都不用離開辦公室，就能讓屋主主動上門給專任委託呢？如果你是房仲新人，而且你也超抗拒亂槍打鳥、死纏爛打這類過時手段去開發客戶，那麼接下來的內容，很重要。
我要先給你的結論是：我們現在的狀態、包含你現在連10萬塊存款都沒有的現狀，都是這輩子一連串選擇所累積的結果，因此你的選擇非常重要，而造成你選擇的，是你的思維，如果思維不改變，你就會持續做出讓自己變窮的選擇，而要改變思維的唯一方式，就是吸收正確知識，讓正確的知識來改變你的思維、改變你的選擇、進而改變你的人生，認同吧！
7.1 手機是關注力的所在
我常說「選擇比努力更重要」，也常在業務品牌學院裡分享「Work Smart, not work hard」的觀念，因為這些就是你需要的正確知識，在社群媒體時代，基層業務員唯一的翻身機會，就是你現在拿著的手機，就是你每天都會開的IG、YouTube、臉書、抖音，這就是這個時代人們關注力的所在，也是你客戶眼睛一直盯著的地方，既然你都曉得發傳單要去人多的路口，那為什麼不懂得在讓自己，出現在你客戶的手機上呢？
7.2 自媒體的成效
來看看我的第三方統計成果，我在做房仲時，做的是超級小眾、大家還很抗拒的東南亞房地產，但我每個月卻可以靠著個人品牌，獲得34.9組被動客源主動上門，而離開房仲業開始銷售業務品牌學院後，平均每個月都有253組客戶主動上門找我，最近半年的平均數字更是400組以上。
也許會覺得是我比較幸運、比較厲害、比較特別，那現在就打破你的限制行思維，來看看我學生們的成果吧，學員們也陸續靠著我教的個人品牌變現技能，實現了不需要陌開、不需要外出、不需要花一塊錢廣告費，就能從網路上獲得穩定客源的成果，甚至這位南投埔里的房仲阿証，他今年光是單單一個八月份，就獲得了263組網路客源主動上門找他服務，現在把話題拉回你身上，請問一下，依照目前公司教你的方式，在不花錢的情況下，你一個月能新增幾組客戶呢？有50組嗎？有10組嗎？是不是連5組、3組都沒有呢？因此房仲業落伍的行銷觀念，就是害你現在賺不到錢、又過得不開心的原因。
7.3 商業模式任何年紀都能做到
我們的商業模式其實異常單純，任何年紀的人都能做到，只是在自媒體上建立個人品牌、然後精準曝光在目標客戶的手機上，並透過高品質內容來幫助客戶，進而取得對方信任感，最終讓客戶自己主動加入我們的LINE，並且將買賣屋的需求主動我們說明，我們只需要在有空的時候，用LINE進行接洽就好，而且你知道嗎，這些自己上門的免費客源，忠誠度與成交率，都遠遠比591這類的付費客戶更高。
八、個人品牌免費乾貨
如果你想更深入一些了解我教的這套模式，可以點選文章最下方圖片點進連結，進入連結並且註冊你的姓名和email，就能免費得到一部69分鐘的，個人品牌教學影片，同時我還會寄一份個人品牌SOP發展清單的PDF檔給你，幫你解決在經營個人品牌時，坐在電腦前面腦袋一片空白、不知道現在該做什麼的問題，很期待這份免費資源能夠初步解決你目前在簽委託、開發屋主上遇到的問題。
也讓身邊同樣從事房仲工作的新人知道，既然你不喜歡被推銷、既然你很討厭被車貸電話打擾，甚至你自己手機都安裝whos call了，那你還用自己都討厭的方式去對待你的屋主，當然會被屋主討厭囉。
