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【想要在台灣買房投資嗎?】獻給正在猶豫是否投資台灣房地產的你…..看完絕對讓你冷下來!!

台灣買房投資

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　隨著2019年的全台交易移轉棟數回溫，很多建商與仲介就像是久旱逢甘霖一般，可以看到最近建商積極地開始獵地、仲介開始建議投資客進場、催促自住客趕快加碼，好像台灣房地產終於開始欣欣向榮了…….嗎?　　不，還遠的呢，現在只不過是壓抑很久的交易量終於憋不住了而已。　　首先你必須要有一個概念，房地產蕭條、房地產回溫、房地產熱絡，以及房地產值得投資，這幾個是完全不同的狀況，不要以為升了一個級就以為房地產回到2009年的榮景了。

一、蕭條→回溫觸底反彈的成交量

　　如果說台灣的房市在2014年來到最高峰的話，2016至2017這兩年就是台灣房地產最蕭條、最慘的谷底，當很多仲介跟媒體把這兩年的成交量跟2016年相比來告訴你現在多好的時候，你可別忘記，2016年全台移轉棟數才24萬戶，比2003年的SARS還慘，你怎麼會拿最近20年最慘的時候來相比呢？就像你不會跟小學生比較收入吧。　　至於2018到現在的2019年，自住客的買氣有慢慢回來，原因是屋主經過這幾年的「教訓」以後，終於認清事實不敢擺那麼高的姿態了，價格開那麼高的結果就是買方連「看看」的意願都沒有，於是開價開始鬆動、底價也認清需要「讓利」才能出售的現實。　　而買方也經過這幾年的「教訓」才發現，在亂出那些芭樂價是沒有屋主願意賣的，不要一直想趁火打劫的心態來買房子，這種「Sway式出價」的方式，只會讓你買不到真正又好又便宜的房子，所以對於斡旋方面也開始願意加一點價格，才不會老是讓好房子被別人買走。　　就在這樣的時空背景下，壓抑了四年的買氣終於在2019年慢慢回升，甚至有機會挑戰看看28萬、29萬棟的全台移轉棟數了。PS：這個階段的房仲公司與仲介，很多都會倒閉而離開市場。

二、回溫→熱絡台灣房市開始熱絡了嗎？還沒到呢

　　現在只是開始在回溫，水都還沒滾，不要急著把料都砸進去，讓子彈再飛一會兒吧！　　依照我很認同的房地產大師顏炳立先生說的，全台移轉棟數的數量至少要來到30萬戶以上的標準，才能算是熱絡、才能算是有量出來，有了這樣的量，價格才是真正出來（落底）。　　千萬不要忽視「交易量」的重要性，如果交易量很少的情況下，那麼一點點成交量的成交價格是否真的能拿來當作行情參考，其實是需要打一個非常大的問號的，所以「沒有量，哪來的價」這個是經濟學裏面很重要的概念。　　依照目前台灣房市的現狀，我們只是處於正在回溫當中，距離房市熱絡還需要一段路，只是剛性需求的自住客們，如果你想要買房的話，最好的議價（殺價）的時機已經快要結束了，台灣房市最蕭條的時候就是買方最大的時候，當房市慢慢熱起來，天秤就漸漸地倒向屋主這邊了，奉勸想要購屋的自住客，趕快出手吧！　　但是想要投資？上一段盤整就花了4-5年了，這一波熱絡到值得投資，你認為真的有這麼快嗎？PS：這個時候的房仲公司與仲介，開始勉強可以活下去了。

三、熱絡→值得投資現在進場的投資客，接下來就要撞到這面不可跨越之壁了

　　假設2020或2021年的全台移轉棟數，可以來到30萬、35萬戶以上，那房地產的交易狀況就真的很熱絡了，這種也是房仲公司最容易賺錢的時候了，買方願意出的價格與賣方願意賣的價格，通常不會落差太大，雙方對於房市後續的看法也慢慢偏向樂觀，屋主的房子越來越容易賣掉了。　　看起來不錯對吧？交易量大，屋主的房子賣得掉、買方也願意出個好價格，應該可以進場投資了吧？　　但是你千萬不要忘記，你可是「投資客」啊！投資客就是要靠投資房地產「賺到足夠的利潤」才叫投資客，如果你只是要趕快出清倒貨的投資客的話，到這個階段你就應該阿彌陀佛了。　　為什麼房市熱絡，卻還不到進場投資的時機，你也不應該進場投資呢？PS：這個時候的房仲公司與仲介，就是開始賺錢的時候了。

四、值得投資的房地產市場你的獲利絕對不是只有那點可憐又麻煩的租金

　　身為一個專業而非外行(憑感覺)的投資者，你應該要知道你真正的目的不是「賺錢」，而是要賺到「足夠的利潤」，因為賺錢很容易，賺個2%、3%、5%都是賺錢，但是這一丁點可憐的獲利是不值得讓投資客與市場資金進場的。　　為什麼台灣的房地產到交易量這麼熱絡的情況下，都還沒辦法「純投資」呢？　　因為我們有可怕的「房地合一稅」。　　房地合一稅簡單講，就是你依照你出售房子的時間點，持有的時間越短、政府針對你獲利的部分去課稅的比例就越高！可以參考下面這張圖：

　　也就是說，如果你懷念過去那段短期可以快速獲利的房地產市場，在台灣的房地合一稅、甚至其他國家的房地產制度裡面，你都不可能再有這樣的機會了，因為一旦你走運能夠短期賺大錢，還是有35-45%的獲利必須要繳給政府；即便改成中長期投資，資金卡了這麼久、花了這麼多心血去等待，獲利也還是有15-20%得繳給政府。　　也就是說，這個才是台灣房地產投資的真正關鍵：「房地合一稅只要一天沒有廢除，台灣的房地產就一天沒有投資價值，頂多收收可憐又麻煩的租金」；萬一賠錢呢？不好意思，賠售仍然算你自己的，政府不會幫你補貼任何一塊錢。　　這也是為什麼全亞洲這麼多國家，台灣房地產會被《全球房地產指南》及許多國際房地產機構評為，全亞洲最不值得投資的國家。PS：而且今天講了這麼多，千萬別忘記上述這些越來越多的移轉棟數裡面，其實有不少的比例是因為「繼承數量增加」而出來的數字，

五、房地合一稅會不會廢掉？你認為廢掉的理由與機會是什麼？

　　在你期待著是中國先把台灣給收回，還是房地合一稅廢除，哪一個會先到之前，你得先回想一下當初為什麼會有房地合一稅的原因：高房價。　　撇除前面講了這麼多的「全台移轉棟數」的分析來看表面上的房市，台灣目前真正最大的病因在於：高房價、低所得。　　低所得這個問題受限於法規、稅制、國際局勢、全球經濟、中國打壓和關稅壁壘….等等太多的問題，所以要讓台灣人的所得提升甚至到翻倍的地步，依照目前鬼島這20年來的政治狀況來看，已經可以說是癡人說夢了。　　這樣看起來，把所得拉起來是不可行的，但是把房屋售價打下來似乎是一件可行的事情，於是就是你後來看到的奢侈稅、房地和一稅、豪宅稅、區段稅率….等等了，接下來下一步必定就是要拉高已經被忽視很久、低到不可思議的房地產持有成本，因此囤房稅的提升會是勢在必行的趨勢。　　沒辦法，因為包含我在內，絕大多數想要買房的年輕人不要說買房子了，連生活都有問題，不解決高房價與高租金的問題，整個台灣的競爭力都會慢慢下降。　　依照這個邏輯來看，藍綠哪個黨敢跳出來救房市、讓房價上漲到投資客會有足夠的獲利可圖，哪個黨就會失去民心（選票），你說，誰敢出來廢掉房地和一稅呢？

總結：聽國際超級房仲說，不要聽外行仲介說你需要冷靜一下，不要抱浮木就拼命往上爬

◉ 自住客：趕快趁房市還沒完全回溫，勇敢出價去談吧！ ◉ 屋主：如果覺得價格不好，再等兩年就會合理多了。 ◉ 投資者：應該不用多說了吧，去東南亞找機會既容易又輕鬆。 ◉ 國內仲介：趕快開始開發吧，沒有物件，交易量出來也跟你沒關係。

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【2019年，我可以進場台灣買房了嗎?】不知道該要不要買房的你，進來看業者私下的「真實解答」

2019年之後，台灣適合進場買房了嗎?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：　　從2014年開始的房價盤整到現在，已經進入第五個年頭了，很多想要買房的人都在想：「依照4-5年的盤整期時間來講，房價應該差不多要回來了吧?因為我們過去的經驗都是如此啊」，我相信有這樣子想法的買方、仲介與不動產業者一定非常地多。　　從80年代到現在以來，其實台灣的房市也經歷過不少次的大起大落，盤整期也不是第一次遇到了，每一次都可以在房市蕭條一陣子之後就馬上反轉回來，而且幾乎沒有例外，所以每一位想要買房賣房的人都深深相信著，只要「時間到了」價格自然就會反彈，也因此我現在進場買房「應該」是可以的吧？

實際上，答案真的是這樣嗎？ 國際超級房仲要分享一個關鍵給你：「時代已經不一樣了」。

台灣房地產有「三高」 諾貝爾獎得主：匪夷所思

　　以前台灣房市起起落落與盤整的時候，台灣的房屋價格沒有那麼高，台北市的房價所得比也沒有15年以上；以前的台灣房地產，少子化問題也沒有現在這麼嚴重、出生率也沒有那麼低；以前的台灣房地產，也沒有現在可怕的「房地合一稅」、「空屋稅」和高持有稅；以前的台灣房地產，也沒有現在這種藍綠兩黨都要靠打房來搶選票的狀況……等等。　　我想讓你知道的是，人類都會依據過去的生活經驗來對未來做出判斷，這本身並沒有錯，因為人類原始本能的運作方式就是這樣，這就是我們演化而來的生存習慣。　　不過我們現在已經不是原始人了，你應該要能夠注意到當「時空背景」不一樣的狀況，你不應該完全都按照過去的經驗來判斷未來的發展，尤其是現在是高科技與網路發展飛快的時代。　　例如：你以前外出想聯絡人時，你得帶著一堆零錢去找公共電話，可是現在大家都已經用手機在聯繫了，甚至連電話費都不用繳，因為我們都用LINE、wechat等網路軟體聯絡了；以前你想買東西，你一定得出門到店家或者百貨公司才能購物，現在你只需要躺在床上手機按一按，什麼吃的喝的用的全部直接都可以送到家門口；以前我們要買房子，售價與行情你只能聽仲介胡扯，現在你已經可以用Google去查詢各式各樣的資訊，不會再被仲介的話術技巧給唬嚨了。　　如果有機會的話，推薦您可以去看一本2016年非常暢銷的書《謝謝你遲到了》，裡面就有很深入地探討這方面的狀況，我相信現在應該已經沒有人會到通訊行買轉盤式電話了吧。

　　既然過去的經驗已經不太能適用未來的狀況，那我究竟該不該現在進場買房呢？關於這個部分，我要分兩個方面來跟您說明。

第一：自用需求（剛性需求）

　　如果你是單純要買房子來自己使用的自住客，我會建議您：「買吧」，前提是這個房子一定得符合你的使用需求，同時售價與未來的房貸壓力你都能夠負擔的起，那你就買吧，不用考慮了。　　為什麼我會這麼說呢？因為你擔心的是買了房子之後房價下跌，顯得現在2019年買房子相對來講就買貴了。 　　關於這個煩惱其實你不需要太擔心，假設2029年後你的房子要出售的時候整體行情掉了15%，你家2019年的售價會往下掉15%的損失是必然的，同樣地，市場上其它的房子也會比起2019年往下掉15%，等於說你買其它的房子比起2019年來，你也是省了15%，也就是說你還是用同樣的一筆錢換到另外一個房子。　　這也就是為什麼仲介會常常講：「自住沒差」的原因了，所以這句話真的不是台灣仲介要敷衍你；相反地，回到2009年那時候房價開始往上飆升時，當時屋主也不敢隨便賣房子，因為他知道就算房子賣掉賺了10%，但是拿這筆錢再拿去買下一間房子，其它的房子也一樣貴了10%，其實你根本沒有賺到錢。　　不過有個額外的建議，如果你希望到了未來，當大家都跌15%而你不希望跌那麼多的話，建議你要購買符合「未來趨勢」的產品，我個人是更加建議選擇：兩房、近醫院、生活機能好、20年屋齡內的房子；絕對不要買到過大坪數、過多房間以及蛋白區的房子，後面這種類型的房子我預計在未來絕對會是大地雷，甚至可能「不值錢」，所以你千萬不要因為總價便宜就亂買房子。

　　至於怎麼買到適合的價位呢？

　　怎麼跟屋主出價，我相信這一門學問你應該聽了很多的專家、名嘴、仲介甚至書籍講過，但是我最實際還是要給你三大重點，把握下面這三大重點你就有很大的機會可以買到破盤價、殺到見骨的房子：(1)找個可以信任的仲介，然後想辦法跟他混熟，並且你要充分地讓仲介知道你買房子的意願有多強烈（A級客戶人人愛），這樣仲介接到這種物件時才會第一個報給你，而不是報給其它那些嫌東嫌西的一般買方。(2)你得清楚了解自己的需求＆預算，不要看了一堆房子結果怎麼看都不喜歡、怎麼看都猶豫，浪費屋主、仲介跟自己的時間，你得清清楚楚知道自己想要的是什麼，這樣你的出手（出價）才會更果決、更有信心、更加安心。(3)只要看到符合需求的房子，你就應該「大膽出價」，即使出的價格有一點芭樂都沒有關係，因為你要出價才有機會談到便宜；不出價談，你覺得屋主會突然特別為了你大降價嗎？你是屋主你會做這樣的事情嗎？不可能的，所以你應該多多出斡旋去談，有談到就賺到，沒談到的話，頂多也就是再找下一個物件而已。　　好消息是，經過這五六年的折磨，很多姿態很高的屋主也慢慢發現再不賣的話價格只會更差，因此2018年底開始，雖然幅度還是有限，願意讓利降價的屋主開始變多了；同樣地，很多姿態很高的買方也經過五六年的折磨後發現，如果自己再出這種芭樂價就真的買不到房子，雖然幅度有限，但確實現在的買方也開始願意稍微加一點價錢，讓買賣雙方的價格終於越來越「接近」成交行情了。　　台灣房地產回到基本面（剛性需求市場）的距離也不遠了，但是距離有投資價值的地步，大概還有1000億個天文距離了。

第二：投資需求（想買台灣房子投資）

　　這一點我就完全完全不建議了，台灣過去的法規與稅制，很適合讓資金去追逐房子，而不是剛性需求，因此雖然過去有少子化問題但房價卻因為有投資價值而居高不下。　　現在不同了，光一個「房地合一稅」就已經讓你沒有獲利機會了（遇到繼承的情形會更可怕），只要房地合一稅存在的一天，台灣的房地產就沒有投資價值，再加上現在社會都有的共識「高房價問題」，所以絕對絕對不會有哪個政黨敢出來救房市、敢主張讓房價上漲的，只要哪個黨這樣做，絕對就會丟光光選票。　　因此，如果你還在期待哪個大選完之後的輪替能夠給台灣房市帶來新曙光的話，那你可以先死了這條心了，哪一個黨上任都會繼續維持這種房市「盤整緩跌」的軟著陸格局。

可能會有人反駁，說現在房市有變好，為什麼不能投資呢？

　　對於這樣的人我必須讓你知道，你所謂的房市好，依據是什麼？跟什麼比才叫做房市好？　　如果你是拿來跟2014-2018這幾年相比，或是跟最慘的2016年谷底相比的話，你當然有比那個時候好一點點，但是你拿來跟2013年以前的台灣房市相比，落差還是太大了，套一句顏炳立說過的：「昏迷指數從３回到４，還是在昏迷啊」。　　甚至已經有很多台灣的仲介已經拿出「等中國接收台灣之後，台灣的房價一定暴漲」的這種說法來說服客人投資，我真的不懂發明這種說法的人良心跑去哪裡了，相信這種說法的人到底腦袋在想什麼？台灣跟中國統一並不是社會的共識，就算哪一天發生也絕對不會是在短期內的事情，拿這種八字沒一撇的空想來拐騙客戶投資房地產，實在是非常地不專業，台灣的房仲業就是被這些仲介給搞臭的。　　再請你把眼界拉高，跳出你所在的區域、跳出你所在的城市、再跳出我們所在的國家，你把視野放到全世界的眼光來看的話，你會發現台灣房地產的投資價值也是全球數一數二「爛」的地方，要找到比台灣更不值得投資的國家還真難找。　　租金投報率比台灣平均高的國家，多的是；房價增值潛力比台灣好的國家，多的是；經濟與建設比台灣優秀的國家，多的是；稅務比台灣輕的國家，幾乎都是…..　　在這樣的情況下，為什麼你卻始終抱著台灣的房子不放呢？世界這麼大，為什麼只有台灣的房子值得你投資呢？ …

【一針見血，你一定不想承認】為什麼別人都可以在房地產中獲利？而我卻沒有那個「緣分」？

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 每當我跟客戶聊到近幾年的房地產獲利分析，並且建議客戶可以購買的時候，很常聽見客戶說：「他們那麼早進去買，當初房子那麼便宜，當然會賺錢啊」，而當我再繼續說明的時候，通常客戶下一句的反應就是：「這幾年房價已經漲起來了，我現在進去已經晚了啦」。

►► 這時候我都想了解買方這麼有自信的判斷「已經太晚」的原因，結果不外乎給的答案就是：「這幾年一直在漲啊」、「已經漲了幾年啦，應該差不多了」、「這個價格感覺已經很貴了」、「他們買這麼便宜，都被他們賺走了」、「當地的朋友說之前才多少錢而已」、「已經漲了三四年了耶」，甚至還有人說「因為現在不是起漲點」。

一、這就是很典型普通買方跟專業投資者的差別

►► 你可以從一般台灣買方的回答發現，這些人對於房價的高低，大多數都是用「感覺」來判斷的。

二、請冷靜、理性地思考一下房價高低不是憑自己你的感覺說的算

►► 我們投資房地產要獲利，當然是選擇一個該城市房價是往上升的地方，絕對不可能去投資一個正在往下跌的城市，讓我們回想一下最近十年台灣的狀況：

►► 2009-2014年，是台灣房地產房價暴漲的階段，很明顯房價是一個往上正成長的地方，當時的房價是一天比一天高，所以才有這一句經典名言：「今天不買，永遠都是高點」，因此在那段期間隨便買房子都會賺錢，房市非常熱絡。

►► 但是同樣在那一段時間，還是有很多買方或投資者說：「現在房價已經高了」、「人家買得早當然賺錢」、「我們現在進場沒機會了啦」….等等消極的言論，所以這些人一天一天看著房價上升，卻也一天一天更不敢買房子了，因為他們每天都擔心現在房價是高點，更擔心自己買了之後就會開始跌價。

►► 時間來到了2014-2017年，從台北開始慢慢蔓延到全台灣的房地產蕭條，甚至2016年在「房地合一」這個重稅上路之後，當年的成交量竟然比當初SARS時期還要更低，即便到了2017年交易量也沒有回升多少，台灣房價也是平均每年跌幅在8%左右，房價反而變成一天比一天還要低了。

三、OK，現在問題來了

►► 當初因為房價一天一天變高而不敢進場的買方，現在完全相反，台灣來到了房價一天比一天低的階段，依照正常邏輯：這些買方是不是應該可以進場買房子了呢？

錯！這些買方還是不敢買！

►► 為什麼呢？因為這些買方看到房價一天比一天低，他們一樣會擔心買了之後還是會繼續下跌，現在買的價格等到幾年後就會是高點了。

四、有沒有覺得很想吐血這就是國內許多買方的心態

►► 房價在漲的時候，你擔心買了之後可能會下跌；房價在跌的時候，你又擔心買了之後會繼續跌；你會不會覺得，自己在房地產的判斷上很外行呢？但是這些買方通常還會說：「如果是當年的房價我當然會買啊，當時那麼便宜」

►► 說真的，這些就是標準的講幹話。

►► 接下來我會詢問這種類型的買方，如果現在有一個地方很類似於十年前台灣房地產的狀況：「房市熱絡、交易量大、稅低到不可思議、房價才剛起漲幾年、租金高、外資又多、一大堆大型建設與國際建設，甚至這個城市的人民買房子還幾乎可以貸款到全額，像極了當年台灣房地產最火熱的時候，你願意投資嗎？」

►► 而當買方知道這樣的標的是在海外的房地產、而且我也將相關能夠佐證的數據給買方看時，接下來他們還是會說一樣的話：「可是現在進場已經晚了」、「都被炒高了」…..等等的話。

（看完這五分鐘的短片，你就能明白一切盲點了）

五、現在終於了解自己為什麼無法靠房地產獲利了吧？

►► 漲的時候嫌貴、擔心買了就跌；跌價的時候，又擔心會跌個不停；再給你個機會回到上漲的區域，結果又是那一套「外行的判斷」。

►► 說真的，如果你是這樣的買方／投資者的話，房仲人員如果有「可以馬上賺錢的物件」，為什麼要先讓你知道？反正講了半天你也只會擔心不會下手，只想找一個100%高獲利、零風險的物件，但是怎麼可能會有這種東西，就算有也為什麼要報給你呢？

►► 更別說通常一般買方已經買到很便宜了，還是會趁現在房市不景氣而狠狠地大砍仲介服務費，自己省了幾百幾千萬卻捨不得讓仲介賺取應有的利潤，還真的不如報給投資客，至少他們比較阿莎力，講好的服務費也不會亂砍。

六、投資海外房地產也是一樣的狀況

(泰國知名建案開賣日)

►► 除了剛剛講的買方「心態面」導致自己永遠買不到會賺錢的房子以外，現在要找到能夠獲利的不動產絕對只能往其他國家找了（台灣房地產的前景為亞洲最後一名，以國際排名來說甚至輸給希臘）。

►► 既然要到陌生國家找能夠獲利的標的，就不要一直想著「台灣的投資經驗」，很多外行投資者都會把自己在台灣那一套「僥倖獲利」的邏輯帶到其他國家去挑選不動產，比方說：硬要找大坪數、什麼都要找最低價、不在意建商品質、看到一堆贈送配套就購買，甚至還有看風水跟算命的….等等，完全不先做功課。

►► 在投資海外房地產風氣比較熱絡的香港、大陸，他們的房仲人員不像台灣房仲有那麼多耐心，會向跟買方一一說明：為什麼要前往海外投資、什麼是東協、這個地方要怎麼挑房子….等等，香港與大陸的房仲人員的看法是：「既然你要來投資海外房地產，你當然要先把市場搞清楚再來問建案」、「還有一堆人等著要選房，哪有那麼多時間跟你慢慢從頭說明」。

►► 有沒有突然覺得在台灣投資海外房地產，是件輕鬆、又幸福的事呢？

►► 重點又來了，這就是國際超級房仲最受不了的部分了，我可以接受投資者已經做過功課卻有不完整的看法，但真的很受不了什麼屁都不懂、完全不做功課，卻一直認為自己很懂海外房地產的人。要知道：「不怕不知不解，就怕那些一知半解、半桶水的人」。

七、投資之前不做功課真的很讓人受不了因為這些買方連好的壞的都不會分

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