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金邊公寓供應量平均年增56%

　　柬華日報報導，柬埔寨21世紀不動產（Century 21）（6）日發布了《2016年上半年金邊市共管式公寓市場報告》，今年上半年共有1萬3730公寓單位供應市場，同比增長52%。

　　據報告稱，從13年前至今，金邊市共管式公寓的供應量平均每年保持了56%的增長率。根據這樣的趨勢，估計到2020年，柬埔寨首都金邊共管式公寓的供應量共達到3萬7570個單位。

　　柬埔寨21世紀不動產理事長兼執行主任黎華（Kuy Vat）表示：“柬埔寨已建立了房地產市場的信任基礎，再加上柬國合作夥伴國投資者擴大自己房地產行業投資範圍，帶動了越來越多的國外投資者對柬埔寨房地產業投資感興趣。”
不動產需求量增速放緩
　　柬埔寨21世紀Mekong公司董事長姜速寧指出，今年上半年，由於公寓的供應量超過想像中，迫使這行業的競爭力更加強烈，畢竟今年公寓的需求量僅僅是供應量的13%，完全不如2015年年度需求量佔供應量的37%。
　　姜速寧說，今年上半年，不動產需求量增速放緩的主要原因正是供應量過於需求。僅管目前柬埔寨國內公寓的需求量出現放緩的狀態，但是從2007年到今年上半年，公寓的銷售量仍然保持27%的年增長率。

個人淺見：

　　PO這一篇真的很擔心會招來同行不必要的攻擊，但這一篇報導確切地表達為什麼我後來都沒有在積極主推薦柬埔寨不動產的原因（尤其是電梯公寓）。

　　柬埔寨房地產從2014年開始至2015年是最火熱的事情，不過從去年下半年開始，台灣的柬埔寨市場很明顯地突然急速的降溫下來，交易量大大減少，很多從事柬埔寨銷售的業者都可以很深刻感受到最近這10個月來跟先前的差異，而目前柬埔寨市場會大大降溫主要從兩個市場來看：

第一、台灣的柬埔寨紅單亂象

　　台灣為什麼柬埔寨的房地產這麼快就急凍，最主要是許多台灣不肖海外業者炒短線的原因，因為柬埔寨在2011-2014年房價因為基期很低而產生極高的租金投報率與房價增值率（因為房價太便宜了），因此許多業者就拿這些投報率與增值率去洗客戶說，只要現在買一戶，放個3-6個月轉手，這樣的紅單操作馬上就有1萬美金以上的獲利。

　　而大多數台灣投資者都還沉溺在過去「炒短線」、「獲取暴利」的模式，因為在台灣與許多鄰國失去這樣的機會之後，大家紛紛就把資金放進柬埔寨裡面「賭一把」，所以讓2014-2015年超大量的紅單在去年中爆發出來，如此大量的紅單因為供給量過大的而全部滯銷，甚至金邊的紅單必須得賠售才能出場，在加上某些媒體天天在節目上批評柬埔寨，因此才讓投資者不敢再碰觸柬埔寨的房地產。

第二、金邊房地產供給過剩

　　其實不只是這一篇，很多的東南亞新聞都不斷報導柬埔寨政府一直在批准建案工程，因為柬埔寨政府要因應他在金邊周遭的八個衛星城計畫（當中最有名的就是鑽石島、水靜華、萬谷湖….等等），因此金邊房地產現在最大最嚴重的問題其實是供給量瞬間拉太高，如果地點選得不夠精華其實是很難支撐的起房價與租金的。其次，還有當地人居住與購屋習慣的問題。

相關報導：截止2015年9月，柬埔寨國土規劃部及建設部共批准1532個建築項目，總金額17.52億美元，相較去年同期增長13.75%，顯示建商正在大興土木，預估到了2018年，光是金邊市區東部，竟有多達1.5萬棟公寓大樓。
網址：http://goo.gl/PIW4Kj

建議：

　　其實金邊房地產因為經濟起飛與國際資金流入的關係，房地產市場還是有機會的，不過金邊目前看起來就是適合「賺租金」，不適合「賺增值」，只要選對正確的區域長期來看收租效益還是非常地高的。

　　由於有非常多的同行先進都在銷售柬埔寨的建案，有需要了解更多實務面的海外投資者可以再與我聯繫，因此太多的細節我就不再贅述了（不然我可能也要發表不自殺聲明了），但還是提醒想要前往海外投資房地產的朋友，若要投資金邊要有幾個準備：

長期持有8-10年以上的準備
建案本身和外觀也必須要夠漂亮
社區內的公設一定要非常齊全
周遭生活要有基礎生活機能
不要找附近有大型開發的區域
可以的話，還是投資排屋(透天別墅)吧

　　這樣外國人才會想要入住以賺取高租金所得，而且不要一直想著「短期炒作賺取暴利」，因為現在大部分的房地產市場都不會允許這樣的規則存在（尤其是針對外國人），若真的有可以短期獲利的案件也是很難得一見的（比方之前的泰國THE LINE系列）。

　　多做功課、多跟第一線業者接觸，然後少看57台的假專業節目，您才有能力在正確的時間點，買到正確讓您提早退休的產品。

【國際超級房仲】Century21國際資產中心

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20年後金邊長這樣 你買的房子在幾環？

　　（吳哥時報）今（20）日上午，金邊市政府向社會公佈，為更好規劃金邊未來發展，去年年底內閣會議審議的《首都金邊總體規劃書》已經通過，市長巴速傑德旺在臉書上公佈了2035年金邊的總體規劃用地模型。

20年後的金邊，初具模型　　
　　當前，金邊是柬埔寨政治、經濟、文化中心，2035年，金邊將朝國際化大都市進一步邁進。高樓大廈拔地而起，綠化面積規劃有章。高速公路線環繞城市各區，快來看看2035年，你住在金邊幾環吧！

2035年金邊規劃地圖，各大公路線環繞金邊

　　據2013年人口普查資料，金邊約有168萬人口，隨著金邊城市發展不斷加快，預計到2020年，金邊人口將增至300萬人。

　　目前，金邊市區面積約為678萬平方米，占全國面積0.37%，隨著金邊市人口的迅速增長，人們對住房需求量也急速上漲。

2035年，隨著金邊城市人口的增加，城市規劃越趨重要

　　近年，雖然金邊的經濟飛速發展，但金邊的城市規劃與40年前相比，卻無較大差異。此次城市規劃，將有望為這座城市帶來一縷新風。

40年前的金邊與現在的金邊對比圖（彩色圖為2016年的金邊，黑白圖為1976年的金邊）

　　按照規劃，金邊將修復地下排汙系統，興建自來水供應系統，擴建國內國際碼頭，擴建國際機場設施，美化環境，保護生態平衡等。

個人淺見：

　　柬埔寨這一年多來，雖然各家業者都銷售停滯、成交量萎縮，再加上一些潛在的問題導致最近很少有房仲業者在主攻柬埔寨，但不能否認的，若把時間拉長至１０年以上來看的話，柬埔寨在未來的經濟後勁其實是很強力的！

　　其實投資海外房地產並不困難，先前的文章就有提過許多心法，如以下這篇文章:「從事海外不動產投資之前，很多人都忘了注意最關鍵的１０個重點」http://internationalsuperagent.blogspot.tw/2015/12/410.html

　　以柬埔寨來說，最大的優勢我認為是在於「政府」。

　　雖然柬埔寨政府的貪污依然嚴重，行政效率還是低落，但是整個國家向上發展的意志是很強烈的，柬埔寨的總理洪森非常積極地拉攏中國勢力與資源，成功將中國大陸許多資金、技術、資源引入國內，並且也吸引很多工廠到柬埔寨創造就業機會，而整個金邊市目前也是大興土木地在建設，還有洪森去年與最大反對黨的世紀和解….等等，種種因素讓我對於柬埔寨的看法很接近當年剛剛改革開放的中國大陸。

　　雖然柬埔寨的資源、技術、文化等等完全比不上中國大陸，但是政府如此積極有做為要打開國際知名度並且吸引國際資金進來的魄力上，其實我認為台灣政府應該要非常慚愧，當台灣人還因為自恃任高的眼光而瞧不起東南亞時，東南亞的東協經濟共同體其實早就已經一步一步瓦解台灣在亞洲的國際貿易市場，台灣若是無法與ＲＣＥＰ合作，同時也無法加入ＴＰＰ的話，未來台灣的經濟肯定是持續惡化下去，更別提藍綠兩黨的持續內耗了。

　　我在幾次說明會上都有提到，投資只要跟著政府政策走、跟著大財團公司走，基本上就是一帆風順了，如同你得到了合法的內線交易資訊，難道你還不會梭哈嗎？

　　當然，沒有一個國家是完美的，不只是柬埔寨、東南亞，或是是最受台灣民眾歡迎的日本房地產，或多或少都一定有某種程度上的投資風險存在，而如何正確地評估與分析風險則是業者必須拿出良心的專業。柬埔寨投資雖然沒有那麼那麼誇張地好（比方說租金投報率１０％、房價增值２０％，這些都是非官方的謠傳數據，實際上大概要打個五六折，不過也算是滿不錯的了），但柬埔寨絕對是有很高獲利機會的區域，只要您選對正確的物件或產業。

日本協助「淨水」　金邊自來水可生飲

日本協助「淨水」　金邊自來水可生飲
【柬埔寨光與影】系列報導，今天要來帶大家看柬埔寨的自來水，受到內戰影響，柬埔寨首都金邊直到21世紀初期，才終於擁有自來水設施，不過在日本人的幫助下，現在金邊的自來水，已經可以直接生飲，而且漏水率只有6%，在全世界僅次於日本，記者郭展毓和陳儒桓，帶大家一起看看金邊的飲水奇蹟。
湄公河，世界第七長的河流，對柬埔寨人來說，卻是生命之河，渴了，取河水來喝；洗衣服，也靠湄公河。只是湄公河的水，說有多髒、就有多髒，柬埔寨每1000名新生嬰兒，有97個會夭折，5歲以下孩童，也只有800多個能養大，造成兒童死亡的主因，是腹瀉，這和他們生飲湄公河的河水，當然脫不了關係，不過柬埔寨的飲用水，正出現轉變的契機。
TVBS記者郭展毓：「或許大家很難相信，在柬埔寨的暹粒市，這裡的自來水可是能直接生飲的。」
打開水龍頭，自來水直接喝，其實不只在暹粒市，在柬埔寨首都金邊，喝自來水，早就不是新聞。柬埔寨台商葉豐銘：「這邊一般的自來水是日本人做的，日本人做得水相當的好，在世界有得名的，所以一般這邊的水是可以生飲的。」
經營餐廳的台商告訴我們，金邊的自來水，是日本人做的。原來早在1994年，日本就開始了在柬埔寨的「自來水外交」。北九州自來水業者：「只要能就近取水就夠了，不管那是能喝的水，還是不能喝的水。」
日本人剛來柬埔寨的時候，水龍頭打開，流出來的可是黃色的水，因為內戰結束不久，柬埔寨人也沒那麼計較，不過將近20年的努力，日本人建淨水廠、訓練管理人才，柬埔寨的水現在能生飲，在國際間被稱為「金邊奇蹟」。
自來水顧問川崎孝之：「打開水龍頭出來的自來水，可以直接生飲，而且很好喝，像這樣打開自來水就能生飲的狀況，在全世界來說是非常罕見的。」
奇蹟的出現，仰賴日本式的嚴格控管，在柬埔寨的自來水廠裡，有著這麼一間實驗室，研究人員隨時觀察水質變化，研究室的角落，還養了一缸金魚，這不是寵物，而是監控水質的第一道屏障。
自來水顧問川崎孝之：「事實上這些金魚不是當作寵物來飼養，而是像當作水源的河流，或是淨水廠裡的水，被恐怖份子下了毒，這些金魚會率先出現反應。」
在日本人的帶領下，柬埔寨的工程人員，每晚還得外出檢查水管，和全球各大城市，超過兩位數的漏水率相比，金邊的成績是6%，這才是真正的「金邊奇蹟」。自來水顧問川崎孝之：「一般這被稱為『金邊奇蹟』，我們北九州市可以做出貢獻，這是非常值得開心的。」
給柬埔寨人，一口乾淨的飲用水，日本人準備在未來5年，把「金邊奇蹟」，擴散到更多柬埔寨的鄉間去。

個人淺見：

日本人真的很照顧柬埔寨，從自來水設施，還有地下水道工程、基礎建設和商業投資等等，日本目前也算是僅次於中國大陸，投資柬埔寨第二多的國家。

為什麼日本這麼關照柬埔寨？因為之前二戰的時候日本曾經侵略過柬埔寨，但是在日本戰敗之後，生性善良的柬埔寨並沒有向日本提出求償的要求，而是選擇原諒，因此日本也一直將這件事情銘記在心，才有日後日本在柬埔寨所做的這麼多貢獻。

【柬埔寨】永旺將在新金邊區建第二座商場

本永旺集團宣布，於2016年，在新金邊區動工興建第二座永旺商場（Aeon Mall），滿足金邊市民對購物商場的需求。

本月7日上午，永旺集團舉行新聞發布會，公布上述信息。永旺公司的代表表示，由於看到金邊首座永旺商場獲得廣大民眾的支持，公司決定新建第二座永旺商場，滿足金邊市的需求。“興建第二座商場是集團長久以來的計劃，但一直未找到合適場地。

公司表示，經過研究考察後，最後決定首都北部的新金邊區“波農白”地區興建第二座永旺商場。第二座永旺商場周圍五公裡範圍內約有60萬人口居住，他們的生活收入水平不會比生活在首座永旺超市附近的居民低。

第二座商場將於2016年底動工興建，工程期20個月，估計在2018年中旬將正式開業。

公司介紹，第二座永旺商場占地面積比首家商場面積更大，店面更多，有約4千個汽車和摩托車停位，估計會雇佣2500名員工。

值得一提，2014年6月30日，永旺超市公司投建的首家永旺超市舉行開業儀式，洪森總理應邀出席剪彩儀式。據介紹，日本永旺超市投資逾2億美元，2012年12月10日動工，洪森總理出席動工儀式。

2014年6月30日，由日本百貨巨擘永旺集團耗資2.05億美元的金邊首座永旺廣場開業，成為柬埔寨目前最大的購物中心。

個人淺見：
 
去柬埔寨，你一定要在周末假日的時候去逛一次永旺（Aeon Mall），你才會相近柬埔寨人驚人的消費能力！你想像一下，一個人均所得不到台灣1/20的國家，市中心居民平均月入台幣不到15000元，他們竟然有辦法在永旺百貨裡面買物價跟台灣差不多的東西，原因是因為柬埔寨人窮太久了，現在經濟開始好轉、收入變高，許多炫富型的產品就變得炙手可熱，當地的年輕人不論有錢沒錢，每個人都吵著想要iPhone6+，許多消費昂貴的高級餐廳、商店、旅館，也可以看到越來越多的柬埔寨人進去消費。
 
難怪每次帶客戶去柬埔寨，通常客戶都會想要在金邊搞個生意來做

【柬埔寨】金邊「鑽石島」　已成華人「國中國」

三立新聞台
在東協國家中，柬埔寨因為經濟政策開放、外國企業可以獨資持股等因素，誘使外資大量進­駐，跟著帶動住宿需求，高樓大廈數量快速增長。柬國首都金邊當包租公的投資報酬率更位­居東協第一，像是跟金邊僅一河之隔的鑽石島，過去是貧民島，現在卻因為這波房產熱潮被­打造成了歐風富豪勝地。為了吸引華人進駐，現在就連路名跟指標也都標上了中文。
個人淺見：
　　整個金邊其實沒有很大，目前最有名的精華區就是桑園區(AEON百貨區)、萬景崗(BKK區)跟鑽石島，當中鑽石島比較特別特別的地方在於它是柬埔寨政府衛星城計畫的第一個衛星城，再加上環境品質佳、自成一格的生活圈、緊鄰桑園區，也因此讓鑽石島的房價蒸蒸日上，昨天聽到的最新消息，鑽石島上的一個大型建案其售價已將來到38萬/實坪，跟其他精華區的價格也已經幾乎沒有差別了。
　　我個人覺得，除了晚上八點後從鑽石島開到市區非常塞之外，其實鑽石島還真的沒有什麼太大的缺點，反正整個金邊都很塞了，其實好像多塞個10分鐘也沒什麼差別。