【2021年想進場買房了嗎?】看看房仲公司門口櫥窗上的案子，又破又舊又貴，你真的買得下去?買房前先聽聽這個故事，來看看我的可怕預言吧….
想要進場買房了嗎?可是台灣的房價真的好貴，尤其是台北市、新北市…..
國際超級房仲 有句經典的廣告台詞：「你和岳母的距離只有一套房，沒有，只能叫阿姨」，相信應該不少人並不陌生，再加上華人有土斯有財的根深柢固觀念，所有華人都會希望可以擁有自己一間屬於自己的家。 從2014年台灣的房市開始降溫、到2016年房地合一稅的市場冰點，再到現在2020年顏炳立喊出回春的口號「春花夢露」，許多建商都紛紛在2020年推出比2019年更高的住宅供給量，一切聽起來都好像有那麼回事，都好像在告訴你：可以進場買房囉。 不過隨著交易量回升讓人覺得台灣房市終於開始復甦的同時，已經有不少人開始去看房子了，包含我自己偶爾跟女朋友逛街經過房仲公司的時候，也會經常習慣在房仲的櫥窗前面看看目前的行情與案子，相信有很多人應該和我們一樣吧。 但是看著看著你就會發現，雖然房市開始從谷底回溫，但是怎麼在自己預算範圍內，市場上在賣的房子又舊、又破、又遠，那個長著壁癌的牆壁看起來好像漏水很嚴重的樣子；距離捷運站這麼遠，附近生活機能也不是很理想，上班得花很久的通勤時間；已經準備了這麼久的預算，怎麼能買的房子卻連電梯都沒有；最可怕的事，隨便一間連空間似乎都不那麼足夠的兩房，都要2000萬起跳！
一、又破又舊又爛又貴的房子，你真的買得下去嗎？以自用的角度來看
我們常常說「自用需求」沒有對錯，買房租房也沒有絕對的好壞，但是以市場普遍年輕族群(40歲以下)都因為低薪問題而導致自備款不足時，要買個2000萬的房子你至少要準備400萬台幣的現金。 如果我們以35歲的雙薪夫妻加起來8萬元收入來看，每個月扣除房租水電等基本開銷以後，一個月能夠一起存下4萬元算是相當厲害，也是相當辛苦的情況了，在這個情況下就不要想著要每年出國玩、給父母孝親費、每年換新手機、生病要常常複診之類，更別想要生小孩了。 而400萬的自備款，就需要這對雙薪夫妻這麼辛苦地存9年左右才有，屆時這對雙薪夫妻已經正式步入中年的44歲了，小孩大概也沒機會生了，終於存到400萬頭期款之後，在喜歡的住宅區去看看房仲公司的櫥窗廣告就會看到前面說的，又破又舊又爛又貴的房子，沒想到放棄生小孩與熬了9年的拮据生活，換來的房子卻只有這種等級。
二、長輩說：每個人就是要有一間自己的房，才叫做成功的人生那就捏一下，400萬開下去入手2000萬的房子吧！
終於，為了更好的生活空間，44歲沒有辦法生小孩的雙薪夫妻，經歷了不斷地看屋、做功課、與仲介交手談價格….等等，終於把開價2300萬的房子用2000萬買到了，可以搬進去擁有較大的生活空間的「新家」，太太終於可以依照自己的喜好愛怎麼布置就怎麼布置…..了嗎? 不，兩位44歲的夫妻已經把手頭上的現金都砸下去了，為了要趕善屋況不好的問題還需要跟家人周轉個100萬來修繕房子、弄些基本裝潢和家具家電，但是皇天不負苦心人，兩位總算可以搬入自己的房子居住。 原以為從此開始就可以過得比較輕鬆了，沒想到真正的考驗才正式來臨。
三、龐大的房貸壓力，以及抗風險能力越來越小的中年生活1600萬，每個月平均本金+利息要繳給銀行更多的錢
400萬的自備款已經花掉了以後，千萬別忘了這個房子的售價是2000萬元，你有1600萬的款項是用貸款來繳納的，以超低利息1.4%、償還期限30年來計算，到這對夫妻年滿74歲之前，它們每個月平均要繳給銀行54,000元的房貸(本金加利息)，壓力比年輕月存的40,000元還更高。 好消息是，兩個人因為隨著資力的提升，薪水也慢慢增加，雙方加起來有將近9萬元的收入，因此每個月能夠運用的生活開銷也跟過去9年差不多，那就在撐30年吧，反正這樣的生活經過了9年也慢慢習慣了、兩人也終於放棄擁有小孩的夢想，只要到74歲兩個人就有自己的房子可以輕鬆居住了。 如果一切順利的話，到這邊就差不多如此了，萬一並不是那麼幸運呢？看完下面的狀況，你就可以明白為什麼國際超級房仲會選擇在台北租屋，並且把存下來的錢會放到海外房地產了。
四、意外永遠比明天先到，薄弱的抗風險能力總是會出事情了工作、生病、孝親、意外….
其實要讓一個人破產很簡單，如果DC裡面的小丑所說：「你只需要糟糕的一天」。 這兩位雙薪夫妻非常認真又堅持地工作與養房子，就這樣經過了16年，當兩人都步入60歲把房貸都繳了快要一半時，有一些不是那麼幸運的狀況發生了…. 首先，因為台灣的經濟狀況始終低迷，因此在職場上並不是那麼有優勢的女性是很容易因為企業偏見而優先剃除，而太太就是在這樣的情況下被公司解聘，只能從是一些專業程度較低的低薪兼差工作，月收入從原來的45,000元變成只剩下25,000元，但這至少還是好事，因為比起同年紀的女性同學們，這位太太至少還能夠覓得一分工作。 先生方面也並不是那麼幸運，由於先生的雙親都已接近90歲高齡，許多醫療開銷與退休照護讓先生每個月有20,000的收入都要拿去補貼，幸好他們的父母年輕時有保險觀念，現在這位先生才只需要用20,000元就能解決雙親照顧問題；此時，這對夫妻每個月能夠支配的只剩下55,000新台幣。 但是問題已經來了，每個月能夠支配的現金只剩下55,000元，如果再繼續把這個錢都拿去繳房貸的話，他們夫妻就會連生活都出現問題了！ 逼不得已的情況下，只好選擇把房子賣掉回到過去的租屋生活，否則萬一房貸繳不出來而導致這個2000萬的房子被發拍的話，假設不幸運到第二拍才成交這個屋齡已經50年的老舊公寓，價格也大概剩下1300萬左右而已，立刻就有700萬的房價打水漂了。
五、又破又沒電梯的50年舊公寓，你會想住嗎?你不想住，有能力負擔的人也不想住，這該怎麼賣呢？
再回想一下，上次你再仲介櫥窗上看到一個50年老舊公寓時，你的心情是什麼？大概是寧可花點錢用租的，也不想讓自己的生活空間變成那個樣子吧。 這對已經60歲的夫妻把房子拿去給仲介賣，希望可以靠售屋的價格漲幅補貼它們未來的養老本錢，畢竟再他們年輕的時候，那些長輩都是靠這樣長期持有房地產而獲得3-4倍的利潤。 只是對於房地產與經濟狀況不熟悉的他們才發現，2045年的台灣，也就是民國134年的台灣人口已經遠遠不及它們當初2020年的時代，只剩下2145萬的人口，而且能夠有能力工作賺錢買房的15-64歲人口比例，從2020年的72.5%變成56.8%，簡單講就是「市場需求嚴重變弱」。 這種情況下，它們的老公寓不但沒有3-4倍的漲幅，反而因為需求與市場狀況而需要賠售30%的價格才有機會賣掉，也就是1400萬的行情價才有可能出脫這個在吃人的房子。 最後沒辦法，60歲的這兩位雙薪夫妻，只好把房子賠售700萬以換得自由，而過去繳給銀行的房貸扣掉這次的售屋現金，只拿回了600萬左右的新台幣回來；也就是說扣除當初投入的自備款400萬新台幣，它們用了25年的光陰只是多存了200萬的現金。PS：關於未來人口推估，可以參考國家發展委員會的這篇報告：https://pse.is/NNZNB
六、你知道人一生的青春只有幾年嗎？25年的青春時光只價值200萬元嗎？
或許有些人會說：「這樣也很好啊，至少省了25年的兩房房租還多存了200萬下來，一來一回應該也至少省好幾百萬吧？」 錯了，我並不是這樣看，因為原本租屋25年應該繳交的房租成本，只是換了一模式變成房貸成本在承擔，房租並沒有因此省了好幾百萬；同時，原本手上的自備款有400萬現金，現在卻只剩下了200萬元，其實是虧了不少錢的。 最嚴重的還不是「投資角度」的數字計算，而是人一生中無法挽回的青春歲月，看看其他同年紀但當時卻沒有買房的朋友，有些人很幸運地用租屋的方式讓生活成本大幅降低，有其他多餘的資金可以找到良好的投資機會，也許至今在台北沒有一間自己的房子，但是它們卻過得輕鬆自在、買了一台不錯的國產車，甚至還生了兩個小孩，60歲的假日都可以帶著已經出社會的小孩一起出遊，而且孩子還能幫忙分擔一些旅遊經費呢。 花費了25年的青春歲月來養一個不賺錢的爛房子，捨棄了生小孩、買車、出國旅遊、看著別人不斷換新手機、不時就出去聚餐唱歌的寶貴光陰，這麼辛苦又小心翼翼地撐著，結果卻只是讓自己的400萬元自備款變成200萬元（如果計入通貨膨脹的話，這個200萬可能只有170萬的價值了），你真的覺得這樣的人生是你想要的嗎？ 已故的台灣經營之神王永慶曾經在一次校園演講時，對著台下數百位學生說到：「我願意用我所有的財富，交換你們的青春時光」，這段話至今都讓我非常受用，也讓我曉得要好好把握時間。ps：打這篇文章的時候，是2020年1月25日大年初一的下午寫的，當大家都在享受年假娛樂的時候，我選擇繼續努力工作。
七、預言故事就先到此告一段落這不是危言聳聽，而是每個六七年級生都極有可能遭遇的事情
我絕對不希望一輩子只有一次的精華時光，都像個苦行僧一樣就只為了養一間會吃人的房子（不會保值的不動產，就不能說是資產），以滿足長輩或是岳母的虛榮心而已。 當然，這是我個人依照目前景氣發展與國家推估的人口狀況，配合著台灣房地產市場發展可能會遇到的結果，而且這種結果的機率相當地高，我希望讓目前一頭熱想要栽進房市的你可以更了解當中的「可能風險」有什麼，千萬不要相信仲介那一套「房價只會漲、不會跌」的鬼話，當需求減弱消失、供給越來越多，越來越沒有價值的房子就一定會跌價，這是每個人都知道的基本常識，對吧？
八、例外情形：只要符合這個狀況，那就非常推薦你趕快買吧If your super power is RICH
如果你自己或是家庭本身的財力很強、經濟條件充沛，你就不會因為扛著房貸壓力而失去生活品質、放棄生小孩組成家庭的夢想，也不會因此在年老時需要花高額的薪水收入去照顧彼此父母，即便未來要出售房子也不擔心售價下跌導致的存款損失….，簡單說，只要你「夠有錢」，那就沒什麼好說的，只要看到符合需求又負擔的起的房子，就直接買下去吧。 如果你跟國際超級房仲一樣，都是出生貧窮家庭得辛苦白手起家的話，建議在還年輕又可以衝的時候，千萬不要把精華時間與所有資金都拿去養房，而放棄了可以讓你錢滾錢的翻身機會了，因為千金難買早知道，這一段的時間比那200多萬台幣還要更珍貴呀！
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【零元購屋│陷阱大揭密】小心!實際後果跟你想像的差很大，千萬不要賠了錢還觸了法
聽到零自備款就可以買房，讓你很心動嗎?小心，你可能遇上詐騙集團了
國際超級房仲 很多期待可以在台灣投資獲利的小資族，都希望可以期待用小小的資金做槓桿，重返過去台灣房地產無法無天的熱絡榮景，但因為對於房市不熟悉加上業者的話術，已經讓不少消費者落入黑心業者的陷阱裡面。 究竟「零元購屋」當中暗藏什麼陷阱？ 其實上網多Google一下就有很多答案了，今天國際超級房仲再特別針對網路上的資訊以及我的個人見解，快速讓你知道所謂的「零元購屋」到底是在用什麼手法？哪些是錯誤的見解？哪些是違法的行為？ 以免錢砸了出去，結果不但沒有獲利，結果賠到了錢又誤觸法網，得不償失。
一、什麼是零元購屋？不用任何自備款，真的能夠買到房子嗎？
坊間不少業者主打的「零元購屋」，簡單來講就是針對一般上班族、小資族、無殼蝸牛….等，這些身上沒有自備款卻又想買房子的族群，提供一個「方案」，讓你在手上沒有任何自備款的情況下，也可以輕輕鬆鬆購買到房子。 除了能夠不用錢購買到房子以外，甚至會有業者標榜，可以利用這些免自備款購入的房子，利用「過去」的方式與經驗，讓你未來出售不動產的時候還可以從中獲利，幾次不斷下來之後，不但能夠零元買到房子，還可以利用台灣的不動產賺到錢，甚至有很多業者會把它們當年(2009-2012年)如何成功的模式教給你。 聽起來很棒，對吧？實際作法又是如何呢？
二、零元購屋的實際做法是什麼？一步一步來讓你知道這些業者的手法
①你得參加它們的免費講座： 在這個講座裡面，這些業者會告訴你，它們過去用這套做法是如何地成功、可以賺到多少錢，讓你對這些充滿「實例」的過去案例充滿信心。②加入他們的會員： 這麼好的投資機會，當然不可能免費販售啦，下一步就是要付數萬元不等的會員費加入，加入之後他們才會提供更進階的SOP讓你操作，並且一步一步引導你買到房子、獲利出場。③被業者倒貨： 要買到自住的房子不難，但是要買到未來出售還有獲利機會的房子，以台灣現在的狀況就很難了，但是這些業者卻非常厲害，在台灣房地產一片不景氣的情況下，他們還可以找出增值機率相當大的「精選物件」給你，究竟是什麼樣的精選物件？我們等等說明。④簽約和貸款： 關鍵就來了，就算是滯銷又沒有增值的房子，買個房子下去還是要個好幾百萬的總價，甚至自備款也要生出個一兩百萬吧？這些沒有自備款的買方該怎麼生出一兩百萬的自備款呢？ 很簡單：「頭款用信貸、尾款用房貸。」 這就是零元購屋的真正核心了，對於沒有自備款的人，業者就會建議你使用「信用貸款」的方式來籌足頭期款，剩下的款項就由銀行貸款來補足，這樣你不就順利買到房子了嗎？
三、看起來似乎可行，但是風險卻大的可怕！許多台灣房仲與購屋者，目前遠遠低估這個法律風險
看完了零元購屋的基礎操作之後，國際超級房仲來一一說明這當中的風險是什麼：① 參加說明會的風險 雖然講座是免費的，但是很多小資族因為對於房地產的知識和經驗欠缺，導致很容易被業者說動，結果因為好奇心和貪心使然，就花了錢加入了這些業者所謂的「會員」了。
② 精選物件的風險
稍微有點常識的人都知道，台灣現在的經濟、房市、法規和稅務，已經讓台灣的房地產不會有「良好」的增值機會了，甚至不要賠售就很好了，但是這些業者會給消費者由他們的「精選物件」讓購屋者挑選。
什麼是精選物件呢？表面上是這些業者評估完畢後，認為投資價值相當高的物件，一般這些說到「會增值」的原因，大多數都是以建設、外資、台商、買氣之類的說詞為主，例如：桃園要蓋捷運，所以房價一定會像台北那樣飆漲（高雄過去蓋了捷運也沒有房價飆漲，房地產要上漲的因素不是只看這些，還有供需狀況和法律規定）。 況且，實際上它們提供的物件，大多是該業者自己承接的委託，或者是過去業者自己吃下來卻賣不掉的滯銷物件，否則，如果這麼簡單買了就能夠獲利，業者為什麼不自己吃下來、自己繼續複製當年的經驗、繼續用當年那套大家都懂的方式繼續炒就好？何必辛辛苦苦地來對辦講座，到處對陌生消費者推銷呢，對吧？ ③ 信用貸款的風險 你得知道，信用貸款跟房屋貸款可是天差地遠！房屋貸款是拿房子去做抵押，信用貸款則是用你個人的「信用」去做抵押，你曉得銀行是怎麼看待有辦理信用貸款的人嗎？ 除此之外，信用貸款的利息較高，不是每個人都負擔得起，就算你負擔得起加上信貸的總金額不高，可是信用貸款不像是房屋貸款可以平均分20-30年來攤還，信用貸款通常需要在5年內就全部還清，本金加利息去計算的情況下，你前面五年每個月的還款壓力其實相當大的！而且你還沒算到房屋貸款。
④ 房屋貸款的風險
一般來講，銀行對於房屋貸款的額度，大概都是購屋總價的七到八成左右，但如果你前面的信用貸款不足以支付那20-30%的自備款，那你勢必得從房屋貸款這邊做手腳。
做什麼手腳呢？就是「AB約」。
所謂的「AB約」舉個例子來說，就是買方跟屋主簽一個總價800萬台幣的買賣合約(A約)，但是跟銀行和政府那邊卻提供另外一份總價1000萬（金額更高）的買賣合約(B約)，讓銀行以1000萬來估你的貸款成數，也讓政府未來計算房地合一稅的時候以1000萬做為你的購買成本。
看到最關鍵的問題了嗎？這就是所謂的「偽造文書」， 偽造文書可是刑事罪，刑事罪的罪責跟民事罪可是有著天壤之別的差異呀！也許業者說得輕描淡寫讓你覺得好像沒什麼，但實際上可是相當地嚴重，除了房仲業者和代書有責任之外，配合簽屬的屋主和購買者也是一樣要論罪的（因為你們都知情）。 PS：除了零元購屋以外，目前台灣也有相當相當多的房仲業者，在使用這種AB約的方式騙取銀行貸款，同時降低投資客的房地合一稅(因為購屋成本變高)，奉勸所有房仲夥伴、代書以及消費者們，真的不要以身試法，以免讓自己未來連睡覺都稅不好。
四、我願意鋌而走險賭一把！過關就沒事了吧？過關之後，你可能會面臨更可怕、更嚴重的後果
身為法律系畢業的我，真的極度不鼓勵你走違法的路線，也許你現在簽約真的很順利瞞天過海，但你怎麼知道現在台灣政府查不嚴，未來如果開始追究的話，你可是每天都得過得心驚膽顫的日子；不要想推說自己不知道、不清楚，法官不會相信這種話的，尤其你是業者的話（法院就是一個公開唬爛的場所，法官早就看多這種事情了）。 因此，奉勸房仲業者、房仲人員，以及屋主和每一位買方，絕對都不要為了這麼一點點的錢去做違法的事情，得不償失。 重點來了！就算一切順利過關，你以為一切都開始順利了嗎？錯，其實噩夢才很可能剛要開始。 還記得剛剛講的信用貸款嗎？因為攤還期限很短，所以你前面五年得扛很高的還款金額；還記得剛剛提到的房屋貸款嗎？因為總金額很高，所以寬限期結束之後的本金加利息還是非常沉重。 這兩筆貸款加起來的開銷，你確定你撐得住嗎？千萬別忘記每個月還有好幾千塊的社區管理費要繳，以及每年的「房屋稅」和「地價稅」。
五、萬一貸款還不出來會怎麼辦？難道房子會被法拍嗎？會啊，不然呢？
零元購屋，不是讓你可以不用錢買到不動產，只是讓你扛著相當多高風險的情況，讓未來的你自己去晚一點去還這些錢而已。 當你有一天終於還不出來，房子最後拿去被法拍的結果，可能是法拍的金額還不夠償還你跟銀行借的信用貸款和房屋貸款，於是房子沒了以後，你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛。 這樣的結果，請問你該怎麼辦？找當初的業者負責嗎？ 不可能，因為仲介業者在買賣交易結束之後，相關的責任義務也已經終了，所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔，那些推薦你用「零元」購買「精選物件」的業者，是沒有任何責任替你分擔任何虧損的（這也是為什麼我從不替客戶做投資上的最終決定的原因）。 夠慘了吧，搞了這幾年房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還，甚至未來有什麼資金需要，在銀行那邊的信用紀錄也被搞壞了；同時，你還得天天擔心當初偽造文書的「AB合約」，不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上，還得多背上一條刑事前科…… 請問：我上述說明的這些風險，那些零元購屋的業者，有主動告知您嗎？有分析給您聽嗎？他們不願意跟你說明這些風險的原因，你覺得又是什麼呢？
六、結尾：可是我沒有自備款卻又想買房，該怎麼辦？我也很想不念書就考上台大法律系，請問你有辦法嗎？
房地產是一筆非常大金額的支出，並不是每個人都有能力去負擔的，如果你沒有足夠的經濟基礎和現金，那就不要冒險去走房地產投資，這不是低收入族群該去嘗試的事情。這就是房地產投資雖然獲利機會高，但是相對地門檻也是非常非常地高，不容易讓人人都踏進去投資的原因。 既然沒有自備款又想要買房，那你就是努力工作、聰明小額投資、增加收入、減少開銷，並且把你的錢都盡量存下來，答案就是這麼簡單，如果還有其他更有效率的做法，歡迎請你告訴我還有什麼更真實的方法可以在台灣買房。 天下沒有白吃的午餐，想要得到你從沒得到過的東西，那你就得付出你從沒付出過的努力，對吧？不要心存僥倖，亂走自己不熟又不懂的捷徑，如同我常常說的一句話：
「詐騙集團通常要騙的，通常都不是笨的人，而是貪心的人。」
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①投資
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【在曼谷投資房地產還會賠錢？】99%都是因為犯了這3個錯誤！
國際超級房仲： 投資有賺有賠，這六年有許多台灣投資者到東南亞投資房地產賺錢，賺錢的比例相當多，當然也有聽到不少人賠錢出場的，而這些國家裡面能夠賺錢（保本）的城市又以曼谷的機率為最多，一般來講在曼谷買房子要賠錢真的很難，這就像是要在柬埔寨金邊賺錢的機會一樣很難。 也就是說，大多數去曼谷投資房地產的人以現在來看，幾乎大多數都是賺錢的，至少我們公司就遇到好多投資者因為以前在曼谷買房子，後來莫名其妙賺到錢，因此後來又來找我們繼續加買好物件的案例真的很多。 不過，相信你不時還是會聽到就是有人會在曼谷的房地產賠到錢，怎麼會這樣子？曼谷的房子不是很難賠錢嗎？
倒底為什麼還是會有人在曼谷房地產賠到錢？
由於不時會聽到有網友、客戶或者同業反應，有客戶在曼谷沒有賺到錢，再加上有經手一些要賠售出場的屋主，這幾年累積下來我赫然發現，原來會在曼谷買房子還賠錢，99%都是因為犯了這3大錯誤！ 反過來說，如果你能夠避開這3大錯誤，我不敢說你能夠有多少倍的獲利，但至少你的房子絕對可以保值、售出時絕對不用擔心賠錢。
第一點：你是不是在交屋之前、交屋後兩年就賣了？短期進出曼谷不動產，賠錢機率大增
非常多投資海外房地產的投資者，雖然明明都知道要長期持有才會獲利，但是很多人往往一到了交屋前遇到了尾款壓力，就想要把房子給轉售掉；或者是交屋之後還不到兩年，就想要把房子賣一賣，看看能夠賺多少錢。 為什麼交屋之後兩年內賣房子會賠錢？ 實際上，大部分國家的房地產投資都是需要「時間」來換取增值的，尤其是在曼谷這個市場，短期進出曼谷房地產會導致不夠時間去發酵房價，再加上短期出售的稅費較高，因此大多數短期（交屋後不滿三年）就要在曼谷出售房子的人，是以賠錢的狀況居多的，因為曼谷的中古屋房價、租金開始成長，都是要在第三年以後開始。 為什麼交屋之前轉售房子會賠錢？ 因為很多投資者與當地人都知道，通常一個預售屋的屋主在交屋之前要轉售，大多都是因為資金出了狀況或者有資金方面的壓力，所以才會選擇在這個時間點出售，再加上每個預售案經常都有一些想炒紅單沒炒成功的「投機客」，在交屋前因為缺乏尾款而打算要賠售出場，這些賠售的投機客就會把社區的價格給打亂，因此在交屋之前出售房子就得跟這些賠售者競爭價格，非常不建議在這時候賣房子。
第二點：你是不是買到蛋白區、小建商、包租型的建案？這種類型的地雷我已經講很多次了，買在哪個國家都會容易賠到錢
很多台灣投資者在投資海外房地產時，最常見的迷思就是要找「便宜」、「低總價」，甚至要零風險的「保證型」建案，像是保證租金、保證買回的房子（有關於保證型產品的風險請見下方連結）。延伸閱讀：保證租金保證買回的風險在哪裡？看完這篇文章可以幫你省好幾百萬 實際上，目前在曼谷最滯銷的、最賣不動的住宅就是這種類型了，為什麼呢？ 首先你得知道，曼谷是一個腹地非常大的城市，所以曼谷只有市區的房子有投資價值，或者未來會有捷運站的蛋白區也勉強可以，但是如果你買在蛋白區（郊區）的物件，那樣的地方土地非常的大、人口卻較為稀少，生活機能很差、就業機會少，導致住宅的需求是相當相當不足的，所以在曼谷絕對絕對不要看到便宜就去買外圍的便宜房子。 另一方面則是小建商問題，許多泰國小建商的建築品質相當低劣，這也使得曼谷本地人非常不喜歡購買小建商的便宜房子（唯一的優勢只有價格便宜），所以一般曼谷只要預算有一定程度以上的，絕對都會想購買泰國本土上市開發商的建案，如果事前十大的開發商更讓它們覺得放心，而且這種大建商的房子現在也較容易出租、出售，因此考慮到未來的出租與轉售方面的便利性，你應該要購買上市大開發商的建案才對，尤其是中高端的住宅（偷偷跟你說：中高端住宅在曼谷的需求越來越強勁！）
第三點：你是不是找小品牌、或者直接找開發商買房子？這種就是海外孤兒最多最多的類型
真的很受不了台灣投資者貪小便宜的心態，為了省2%服務費就找一些小品牌、跑單幫買房子，或者就直接飛去曼谷找建商買，結果到了要驗屋、交屋、出租、管理和出售…..等等階段時才發現，原來在曼谷要做這些事情跟你在台灣的經驗完全不一樣，不是你願意簽委託、願意給錢，就會像在台灣有一堆仲介跪著服務你。 之前我拍過一個有關於海外孤兒最多類型的短片，可以點下方的縮圖了解一下，為什麼直接找開發商買房子會最容易成為海外孤兒的原因。
因為找開發商買房子，開發商幾乎都不會幫你處理售後服務這方面的事情，而且很多開發商即便有提供售後服務，但是因為語言、文化和觀念的差異，很多事情跟泰國服務人員聯絡的溝通是相當相當困難的，真的不是我危言聳聽。 另外則是找小品牌、跑單幫買房子，這些業者可能會免收2%仲介費（也有些會收），但是這種仲介都沒有提供售後服務的能力，萬一到了需要提供售後服的階段它們會怎麼辦呢？公司通常就是直接倒掉，過陣子換個名稱再開一間繼續騙，跑單幫則是擺爛搞消失，這些都是極為常見的狀況。 最後怎麼辦呢？這些投資者一定會想說趕快、隨便賣一賣，不要賺太多也可以；結果你應該發現了吧，這麼快就出售，你馬上就會掉到第一點的狀況當中，再加上心情不好、信心不足，房子就會這樣賠錢出場了。
結論：避開這些常見的賠錢原因就好，非常簡單記得要多看國際超級房仲的文章，才不會吃虧上當、才不會投資失誤
既然你已經知道99%在曼谷會賠錢的因素，反過來說，只要你能避開這三種狀況，你在曼谷投資房地產要賠錢的機率就微乎其微了，請記得投資曼谷房地產要把握以下三大重點：一、中長期投資，交屋之後至少要百五年以上再出售二、購買蛋黃區、上市開發商的中高端建案三、找大品牌，尤其是要有直營售後服務的房仲品牌 就是這麼簡單，大方向掌握住了，接下來你就是要找到能夠提供你正確資訊的房仲品牌、房仲人員囉，投資海外房地產要獲利一點都不難，記得不要貪小便宜、不要相信不勞而獲、不要相信高獲利低風險、不要相信不專業的仲介業者就好。
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Read More【曼谷憑什麼？】為什麼越來越多的日本房地產投資客，都紛紛把房子賣了改投資曼谷?
為什麼最近幾年，東京的投資客都把房子賣掉，改買曼谷房地產？
國際超級房仲：
► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會，發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量，發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多，每一次房屋博覽會，日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上，代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。
► ►但是，投資日本房地產是個正確的選擇嗎？
► ►我只能說：60分，而且必須是東京才有60分。
日本房地產2大狀況
► ►隨著這麼多年，台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後，現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況：
一、純租金市場：不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差
二、出售困難：出售時不但很難有價差，甚至屋齡越久越容易賠到錢
► ►這些狀況就要初步從歷史說起了，雖然以下講的部分可能大多數人都知道，但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點：「泡沫經濟」。
房地產泡沫化
► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國)，接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後，日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況，許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已，這是一件多可怕的事情你知道嗎？
► ►比方說，你買了一個8000萬日幣的房子，房屋貸款6000萬，結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬，於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款，你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳，非常恐怖。
► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年，而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路，也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心，不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品，就像是車子一樣：越放越不值錢。
► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人，幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。
越放越不值錢的日本房地產
► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了，於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。
► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子？就是房價會相當難提升，無論是現在的日本、台灣，或是許多房地產控管嚴格的先進國家，缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲，大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人，對於房地產的看法就只剩下一般使用，無法投資。
► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻，其實還算是滿貼切的，因為房地產既然不會越擺越值錢的話，那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子，再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規，因此對地震的耐性是較為不足的，大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。
PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害，就會提升一次地震相關的建築規定。
► ►所以說，如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子，我們通常都會跟他說：「哇！那你現在的房子賺不少喔」；但是相反地，如果日本人聽到朋友30年前買了房子，通常心裡大概就會知道：「哇！那應該賠了不少」。
► ►日本房地產，真的是一個越放越不值錢的市場。
日本房地產並不是東京房地產
► ►前面講的是日本房地產的概況，而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同，但大致上還是脫離不了這樣的框架內，因此我才常常說：「投資海外不動產，選對國家才是最重要的」。
► ►東京因為是日本最大城市（日本沒有首都），同時也是全世界最大的都會區，因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢，大量外縣市的人進入東京尋求工作機會，因此東京的人口密集度也是非常恐怖的，也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高，再加上東京的人均所得非常地高，所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。
► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因，畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價，因此讓東京租金投報率還算是不錯。
► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等，我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話，其他城市您真的不要太樂觀，尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件，一看就是非常詭異且不正常，建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全，畢竟全世界那麼大，要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。
秒懂東京的房市獲利
► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀，通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜，所以表面投報率大概都有5-6%的水準，如果是屋齡在30年以上的建案，甚至有可能達到10%左右投報率！但是你必須要知道的，這一類的物件就會因為屋齡較久，因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。
► ►但是相反地，屋齡較新的房子，雖然可能有一些微幅的上漲機會，但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮，可能只有2-4%的水準，微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率，因此我並不會建議投資東京的新建案，有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。
► ►所以說，在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析，簡單說就是：新房子可能可以小漲一些但是租金低，越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。
東京的房子真的不會漲價嗎？
► …
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