【曼谷憑什麼？】為什麼越來越多的日本房地產投資客，都紛紛把房子賣了改投資曼谷?
為什麼最近幾年，東京的投資客都把房子賣掉，改買曼谷房地產？
國際超級房仲：
► ►前幾天參加了2018年的房屋博覽會，發現參加這麼多次房屋博覽會、再加上網路搜尋的聲量，發現台灣想要投資日本房地產的投資者還是很多很多，每一次房屋博覽會，日本房地產的參加業者幾乎都可以佔1/3以上，代表著還是有很多台灣人喜歡投資日本房地產。
► ►但是，投資日本房地產是個正確的選擇嗎？
► ►我只能說：60分，而且必須是東京才有60分。
日本房地產2大狀況
► ►隨著這麼多年，台灣其實已經有大量投資客投資過日本房地產之後，現在大部分的業者與投資者都很清楚日本房地產的兩大狀況：
一、純租金市場：不要奢求你能在日本房地產賺到多好的價差
二、出售困難：出售時不但很難有價差，甚至屋齡越久越容易賠到錢
► ►這些狀況就要初步從歷史說起了，雖然以下講的部分可能大多數人都知道，但是國際超級房仲這邊仍然會大概在講到一些重點：「泡沫經濟」。
房地產泡沫化
► ►當年日本與東京房地產經歷過「日本第一」的輝煌時代(曾經創下整個東京房地產的價值可以買下整個美國)，接著在美國出手搞垮日本經濟(升息)之後，日本的房地產便進入了非常慘澹的狀況，許多房地產的價格只有最高峰的1/3、甚至1/4而已，這是一件多可怕的事情你知道嗎？
► ►比方說，你買了一個8000萬日幣的房子，房屋貸款6000萬，結果房地產泡沫化之後你的房屋價值只剩下2500萬，於是你把房子賣掉之後再拿去償還當初的6000萬貸款，你仍然欠銀行3500萬日本的貸款本金+利息要繳，非常恐怖。
► ►當時日本房地產的泡沫也讓日本走上失落的20年，而當時那一輩的人因為房地產泡沫化而走上的絕望之路，也讓下一代的日本年輕人對房地產失去信心，不認為房地產是一個能夠保值、增值的產品，就像是車子一樣：越放越不值錢。
► ►這也是為什麼現在這一個世代的日本人，幾乎都對日本房地產沒有信心的核心原因。
越放越不值錢的日本房地產
► ►既然房地產已經沒有保值、增值的投資價值了，於是日本的房地產就漸漸地回歸到「剛性需求」的自用市場。
► ►一個只論剛性需求的自用市場是什麼樣子？就是房價會相當難提升，無論是現在的日本、台灣，或是許多房地產控管嚴格的先進國家，缺乏投資價值的房地產就很難價格上漲，大家就更不願意買房子。對日本房地產沒有信心的日本人，對於房地產的看法就只剩下一般使用，無法投資。
► ►常常會有人拿買車跟買日本房地產來做比喻，其實還算是滿貼切的，因為房地產既然不會越擺越值錢的話，那接下來房子越來越舊、價值當然比不上新蓋好的漂亮房子，再加上許多日本舊房子在1984年之前建造的都是適用舊的建築法規，因此對地震的耐性是較為不足的，大家也就更比較偏好安全性較高的新房子。
PS:日本幾乎每經過一次重大地震災害，就會提升一次地震相關的建築規定。
► ►所以說，如果在台灣你聽到你朋友30年前就買了房子，我們通常都會跟他說：「哇！那你現在的房子賺不少喔」；但是相反地，如果日本人聽到朋友30年前買了房子，通常心裡大概就會知道：「哇！那應該賠了不少」。
► ►日本房地產，真的是一個越放越不值錢的市場。
日本房地產並不是東京房地產
► ►前面講的是日本房地產的概況，而東京的房地產雖然跟日本整體的狀況有些不同，但大致上還是脫離不了這樣的框架內，因此我才常常說：「投資海外不動產，選對國家才是最重要的」。
► ►東京因為是日本最大城市（日本沒有首都），同時也是全世界最大的都會區，因此房地產的狀況相較於日本其他房地產稍微有一些優勢，大量外縣市的人進入東京尋求工作機會，因此東京的人口密集度也是非常恐怖的，也因為這麼多人進入東京導致東京的剛性需求高，再加上東京的人均所得非常地高，所以面對較高的租金其實也不是太大的問題。
► ►這也就是為什麼東京是屬於一個租金市場的原因，畢竟地狹人稠、大量的自用需求在東京、再加上所得夠高與漲不起來的房價，因此讓東京租金投報率還算是不錯。
► ►至於其他像是沖繩、北海道、大阪….等等，我的個人淺見是如果連最好的東京都只能達到60分的話，其他城市您真的不要太樂觀，尤其是要特別小心外縣市充斥著高額保證租金的物件，一看就是非常詭異且不正常，建議對於這一類的產品還是敬而遠之會比較安全，畢竟全世界那麼大，要找到比日本二三線城市好的房地產標的絕對是非常容易的。
秒懂東京的房市獲利
► ►不過東京的租金市場也不是都完全優秀，通常必須是屋齡15年以上的建案因為售價便宜，所以表面投報率大概都有5-6%的水準，如果是屋齡在30年以上的建案，甚至有可能達到10%左右投報率！但是你必須要知道的，這一類的物件就會因為屋齡較久，因此持續持有的話房價賠錢的機率會較大(但是也不至於到崩盤、慘賠的地步)。
► ►但是相反地，屋齡較新的房子，雖然可能有一些微幅的上漲機會，但是因為售價較高所以租金投報率並不會太漂亮，可能只有2-4%的水準，微幅的小小漲幅與相當低的租金投報率，因此我並不會建議投資東京的新建案，有這種預算買許多城市都能夠賺到更多更好更安全的獲利。
► ►所以說，在東京要投資哪一種類型的物件可以參考上面的分析，簡單說就是：新房子可能可以小漲一些但是租金低，越舊房子投報率越高但是房價越可能下跌。
東京的房子真的不會漲價嗎？
► …
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