【大公開】黑心海外業者最常見的五大謊言

個人淺見:
  真的不得不說,很多很良好的系統模式只要到了台灣,就會完全變調。
  其實這一篇文章我原本真的很不想打的,不過最近真的接到太多太多可憐的民眾因為黑心海外業者而慘賠卻求助無門的電話(而且那些黑心業者的措辭真的讓人憤慨),讓我不得不把一些黑心業者常見的說詞和做法公布給大家,希望大家在海外投資上都可以有美好的一次經驗,而非被一些黑心業者把海外投資市場給做臭了 



一、我們會幫你處理售後服務的
  首先,海外置產的售後服務大概分為兩大項目,第一個是交屋之後的「物業管理」,從驗屋、交屋、出租、管理、收租、繳費到修繕….等等項目,等於您在海外置產所有麻煩事都已經交由物業管理公司處理,可以省下最最最麻煩的部分,因此物業管理非常重要。
  
  不過說實在的,目前有近九成的業者其實是沒有再做售後服務的,這些黑心業者所指的「我們幫您處理售後」,其實不外乎三種做法:

(1)看看建商交屋之後會不會有安排物業管理
(2)如果建商沒有安排,交屋後再隨便另外找看看
(3)這只是說法,實際上並沒有打算要幫你管
  上述三種作法中,其實第三種屬於最惡劣,也是最多業者其實他們真正內心的想法,因為大部分都是房仲小公司或者跑單業者在處理,交屋後只要一個倒閉收店,您是完全求助無門的








二、我們幫您一條龍服務到好
  前面提到海外置產的售後服務有兩大項目,除了物業管理之外,另一項目就是「出場機制」,這個目前各家業者都沒有這樣的措施,因為全世界除了21世紀不動產在全球幾乎都有據點與加盟店之外,其他業者是絕對不可能為了幫您賣房子,而到那個國家去開幾百間加盟店的
  現在這些業者在處理客戶未來出售的方式,也不外乎三種作法:
(1)請物管公司找當地的房仲公司合作銷售
(2)你可以找台灣的公司幫忙你賣給台灣人
(3)這也只是說法,實際上根本沒打算幫你處理
  上述的做法當中,幾乎大部分都是屬於第三種,因為這些黑心業者完全沒有能力處理這一塊,對當地房仲通路也是完全沒輒,而且這些黑心業者很喜歡要客戶跟21世紀聯絡,請21世紀幫忙,不誇張,我過去在亞洲總部負責國際轉介時,真的接到很多很多很多這樣的求助(因為太多了,所以要說三次)





三、我們不收2%服務費
  這個最扯,請千萬記住免錢的最貴,到時候黑心業者一句「我沒有收你服務費,所以不需要服務你」,你就完全沒轍了。同時你可以想想,如果它們不收服務費的話,那利潤是從哪裡來的呢?高成本的售後服務呢?

  小心,羊毛出在羊身上。


四、你的紅單可以隨便找仲介幫你賣
  這個跟第二點有點類似,尤其在柬埔寨真的層出不窮,因為柬埔寨過去兩年鼓勵客戶短期炒紅單的做法太誇張,而導致目前台灣的柬埔寨房地產已經被這些紅單亂象整個搞垮了,而這些黑心業者就是賣得時候什麼都敢說,等你需要轉售紅單時不是消極配合,就是對客戶不理不睬
  我目前接到最多希望幫忙轉紅單的求助,95%都是柬埔寨的物件,而這兩年柬埔寨交易糾紛最多的也幾乎就是這個紅單問題。我只能跟您說,千萬千萬不要去相信柬埔寨的轉紅單模式極度難成功,而且即便是您要賠售您也賣不掉,如果有人敢說自己很會轉柬埔寨紅單的,請把您的聯絡方式給我,我一定大力幫你宣傳,讓你獲得滿滿的客源(如果你真的需要靠轉紅單短期操作的話….是可行的但是我不建議以這個為主要獲利模式,而且絕對不是在柬埔寨)




五、保證超好賣、超好賺
  這個我敢跟你說,只要你遇到的業者敢跟你回報租金投報率在8%以上,擁有近20%的年漲幅,同時還很好租、很好賣的時候,請你盡快手機跟包包拿一拿離開吧
  目前我還沒有遇過哪個產權安全的國家可以同時具備穩定的超高租金與超高年漲幅(如果您有這樣安全又超高利潤的產品請趕快介紹給我),通常敢這樣講的業者只會有兩種可能:
(1)根本對當地市場完全沒經驗,才講這種不切實際的想像
(2)不計一切只要能成交就好,未來的事情未來再說



  這些標準的黑心業者幾乎都是以第二個心態來面對客戶,因為目前海外置產的產品幾乎都是預售屋,等到交屋、收租到最後出售時大概都已經五六年以後了,那時候的事情就交給那個時候再說。





  實際上,依照目前主流比較安全的國家,像是泰國、馬來西亞、澳洲,即便以地段與屋齡來平均,合理的租金投報率大概是4-6%,年增值約7-12%之間,而這些預售屋在交屋後大概會有3-6個月的空窗期是很正常的,絕對沒有一交屋馬上就立刻被搶著租走的情形(除非你的租金極度低於行情)

  還是給所有海外投資者一個建議,「海外房地產」投資絕對不是一個完美的標的,因此當有人以接近完美的說法去說服您時,您千萬要小心,因為大多數的受害者都是心中的一個「貪」字所蒙蔽理智,因此我們再做海外投資的時候,一定要注意這個獲利是不是合理的。
  最後,給大家一個更具體的作法,就是業者提供給您的數據、優勢、利潤、稅費甚至售後服務的內容等等,請他們一定要提供您正式的書面資料供您參考,也以防未來發生爭議時,您才有足夠的證據能保障自己的權利。





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