【你該不會還傻傻地自己去海外找建商買房子吧】最慘的海外孤兒就是這一種類型
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲：
►► 自從國際超級房仲成立粉絲團與部落格這兩年半以來，真的已經接到「無數個」海外孤兒的求助。什麼是海外孤兒呢？就是在國外買了房地產之後，沒有人幫忙交屋、招租、管理、出售的投資者。
►► 最後這些投資者為了盡快解決這場噩夢，於是便希望可以盡快地出售房子，但由於一個剛交屋的房子你又賣得這麼急，當然價格就不會有多好（甚至很多人連找誰賣都找不到），最後讓自己整個投資海外房地產的經驗變成一場惡夢。
►► 相信很多人大概了解「海外孤兒」是什麼樣的狀況，可是你曉得為什麼會產生這種海外孤兒嗎？
貪小便宜的心態
►► 其實會變成海外孤兒的原因有很多種，然而最大宗的原因，就是這些投資者為了想省下2%的仲介費，沒有透過台灣的代銷仲介公司去購買海外房地產，反而自己跑去當地直接找開發商(建商)或房仲公司購買建案，還沾沾自喜地認為自己省了2%的仲介費。
►► 你真的認為自己直接找上建商購買房子，你會比較省嗎？真的是大錯特錯。為了省下這2%的仲介費，這些人後來都紛紛付出了慘痛的代價。
►► 第一，當這些貪小便宜的人找建商購買房子之後，所有簽的合約不是該國的文字就是英文合約，語言能力不夠強的人也只好摸著鼻子簽下去，期待這些建商不會騙人。也許大建商或是上市公司不會在合約上有什麼風險，但是台灣人特別偏愛買的便宜物件很多都是小建商蓋的，有太多「東南亞」的小建商都會在合約裡面保護他們自己。
►► 等到合約出了問題之後，由於是國外的合約加上國外的不動產，你經歷過很繁瑣地跟建商往來最後吃閉門羹之後，要打官司也只能飛到國外去打，接下來你還會發現很多律師對於這種跨國房地產的訴訟是完全外行的（例如：你怎麼能期待台灣的律師懂柬埔寨的房地產法規，你怎麼能期待菲律賓的律師能夠跟你清楚地溝通）！
►► 第二，簽完約之後準備要付款了（在泰國還得先付款才能簽約），你得小心地查詢那個匯款帳號是不是真的匯進了建商帳戶，還是匯進了建商業務員的帳戶？不過這個倒還不是大問題，因為帳戶是否屬於建商也算滿容易驗證的。
►► 第三，如果你買的房子是預售屋，如果遇到工程進度不透明、甚至是延後的狀況該怎麼辦？之前就曾經發生有民眾購買馬來西亞郊區的小建商建案，結果該那個建商的工程進度不斷地拖延，投資者想要詢問或是查詢的時候，建商與當地仲介都拖拖拉拉，不然就是不理不睬，到最後才知道完工時間還要再晚個一兩年，在這種焦慮又擔心的情況下，難道你不會很煩躁嗎？
PS：馬來西亞跟澳洲的建商都很容易拖延工程進度，反而泰國跟柬埔寨的建商都很常提早完工(你就得提早付尾款)。
►► 第四，你買的建案終於完工了，可是到了驗屋的時候你根本不知道該怎麼「驗屋」，千萬不要忽視驗屋這件事情，驗屋就等於建商把房子清點完畢完完整整地交給你，如果你在點收這個房子的時候沒有看出問題，那後續還要請建商來幫你處理是相當麻煩的（因為那等於責任就在你身上了），尤其是一些建商贈送的消耗品與家具家電。
►► 我相信大多數台灣民眾都不懂得如何驗屋，因為驗屋需要檢查的大大小小項目太多了，你很難清清楚楚地把房子檢查得很完整，只能大概看一看大略的狀況就驗屋完畢了，這時候你只能期待你購買的建商真的品質要夠好了；如果是小建商？那還是多燒香拜拜吧，東南亞的小建商／中國建商的房子，真得蓋得有夠爛。
最痛苦的階段來了
►► 第六，好不容易驗完屋、有驚無險地拿到產權之後，接下來終於要開始招租了！
►► 不好意思，後面就是your business了。
►► 很多國外的建商就是只有服務到交屋過戶完畢而已，雖然有少部分的大建商會自己幫客戶做售後的物業管理，但是對一般國外的建商來說，你剩下的招租與管理並不是它們的服務範圍，他們的工作已經告一段落了，所以你必須要自己去處理後面這一塊；此時狀況又來了：
(A)建商有幫忙做招租，但是不幫忙管理：
►► 以這種情況來說，至少你還有機會找到租客進來，但是後續在當房東管理房子與租客的所有雜七雜八的事情，你都得親自處理，而且是跨國處理外國客戶的大小雜事，包含租客遲繳房租、東西修繕、耗損品更換、租客很盧以及報稅繳水電管理費….等等問題，這個就是海外房地產管理上最讓人頭痛的地方，而且你得親自來。
(B)建商有幫忙做招租，而且有幫忙管理：
►► 以B的狀況來講算是相當幸運地，但是你可能要知道物業管理這個服務是不太容易獲利的，所以東南亞國家的「物業管理」人員通常素質不會太高（素質高的就去做銷售工作了），因此你跟東南亞的物管人員溝通會是一個極大的問題，不要自己為你能夠講英文就ＯＫ，這樣類型的人很多英文是很差的；就算英文很好，你會發現觀念跟邏輯不一樣，跟東南亞物管人員是一個超痛苦的事情，就像是你想要去跟政府溝通一樣（一點都不誇張），一個簡單的小事情你都需要溝通很久很久、確認很多很多次。
►► 如果你買的是美日澳這種成熟國家也不要太高興，雖然已開發國家的物業管理公司很好找，而且他們可能外語好、素質好又聰明，但是這些國家的物管人員通常都不會太積極，假設下午五點之後如果有什麼急事要處理，請發E-mail到他們公司，隔天會請專人回復，休想動到他們的私人生活時間來處理你的事情。
(C)建商沒有幫忙做招租，也不會幫忙管理：
►► 這種的在東南亞最多！
►► 大多數東南亞的建商（開發商）是沒有在做「物業管理」服務的，因為它們的工作就是蓋好房子賣給你，等他們拿到錢而你也拿到權狀的時候，雙方的權利義務就結束了，後面要找租客或者找人管理都是「你家的事」，不要太意外，因為台灣的建商不也是這樣嗎？
這種時候該怎麼辦呢？
沒人找租客、也沒人幫你管理
►► 一般這種客戶就很容易找上我或者我們公司了，不過由於目前公司政策的關係，一般情況我們是不會接「非透過我們公司成交」的客戶（除非你的建案真的很優，公司願意特別通融），為什麼我們公司不願意接別人的建案呢？其實有幾個簡單的小原因：
(a)最核心的原因，售後的物業管理(招租&管理)是沒有什麼利潤的
►►事情又多又麻煩，大部分台灣的海外代銷公司都不會願意做這一塊服務（成本太高又太累），不像我們團隊願意砸錢或者找相關公司安排，一般其他海外業者的看法都是：「單純賣房子不管售後服務有多爽，獲利又高又輕鬆，未來的事情等未來再說吧」。
(b)不想幫再別人擦屁股
►►早期我們曾經有幫忙非我們公司的客戶處理售後服務，結果許多客戶當初購買是因為業者/建商講得天花亂墜，因為那些不實又誇大的數據才吸引它們投資（比方說租金有8%、漲幅有15-20%），最後我們用實際市場價格去出租與出售時，卻被客戶責備我們做得不好，害他的房子的預期獲利只剩下一半…..等等，真的很荒謬，對吧？
PS：還有很多不肖的黑心海外業者會說，21世紀不動產跟那個國際超級房仲都有在銷售國外的物件，如果到時候要租要賣，你找他們委託就好啦（真人真事）。
►► 已經幫忙擦屁股了而且也盡力幫忙做了，反而被客戶責備，銷售的獎金我們沒有賺到反而花了很大的成本去替別人做售後服務，後來經過考量我們公司就決定不開放海外的售後服務給非本公司成交的客戶了。
第七、這些找不到人幫忙招租、管理的投資者該怎麼辦呢？
►► 我和我們公司目前沒有在幫忙做非本公司成交客戶的售後服務，那這些客戶求助無門之後該怎麼辦呢？
►► 沒有怎麼辦，通常這些客戶通常都會死心，然後像之前說的一樣，趕快賣點把資金拿回來就好，結果要賣的時候發現一件更殘酷的事情，或許管理公司你還有機會在當地找得到，但是出售的時候你卻不知道可以找誰賣？而且你當初買的物件竟然是錯的物件！
第八、海外孤兒要怎麼賣國外的房子
►► 一般來說，這些海外孤兒這個時候可能會選擇跑去當地找當地的仲介公司，不過去了之後才會發現仲介公司很不好找，因為大多數國外的仲介公司都不像台灣都設在一樓的店面，而是在一般大樓裡面的辦公室，你只能透過網路去找到。
►► 找到之後才發現，很多當地的仲介公司並不是很了解「如何買賣外國人的不動產」，因為這並非他們的專業，就像是你跑去找台灣的仲介公司問外國人來台購屋賣屋的規定一樣，但是沒辦法，你也只好硬著頭皮找它們賣了。
►► 接下來最殘酷的事情來了，許多投資者因為沒有做足功課（不了解當地購屋習慣），或是貪小便宜就購買了錯誤的房子，而仲介業者通常會告訴這些人說，你購買的這個房子很難賣掉，因為你的房子不符合當地人購買的需求，如果現在賣掉可能會賠一點錢。
►► 到這邊，一般的海外孤兒已經快要炸掉了，最後就會變成：「好啦好啦，價錢不要差太多就盡量幫我賣掉啦」，最後賠售了房子、得到了一場非常不愉快的經驗，還會到處跟別人說自己在海外房地產吃虧上當的狀況，奉勸大家不要買海外房地產之類的…..
實際上，在海外房地產獲利的人非常多
只是這些人不會告訴你而已
►► 國際超級房仲成交了這麼多的海外房地產物件，但是幾乎所有的客戶都很低調不願意讓別人知道，因此你不太容易看到有人願意公開分享海外購屋的成功經驗，因為這些人都擔心萬一獲利不如預期，就會有一堆台灣的井底之蛙跟他說：「看吧！早就跟你說了」。
►► 所以這些人大多數目前都是默默低調地在收著4-6%左右的淨租金投報率，再加上有像我們這種專業的公司再幫投資者們管理海外的不動產，讓他們輕輕鬆鬆就像是收定存一樣，而且他們當年買的房子到現在的行情都漲了，只差一個適當的時間點獲利出場（有些人還不想賣勒），每個客戶幾乎都是很滿意的，這個就是服務的「實力」。
PS：所謂的適當時間點，通常指得是該國賣房稅賦較低的時候，或者建案周遭的建設成熟時。
►► 這些人會在海外房地產獲利而且不會淪落成海外孤兒，其實就是只有一個關鍵：找到正確的海外代銷業者＆顧問。
為什麼要透過代銷公司買海外房地產？
2%仲介費很貴耶
►► 很多人不願意透過台灣代銷去買海外的主因之一，就是因為想要省下仲介費，不過說實在的：「2%仲介費很貴嗎？」
►► 我認為這個仲介費貴不貴，是要看這間公司提供了什麼服務內容，如果一間海外代銷公司不專業又不誠實，接了一堆國外當地的滯銷物件賣給你，讓你的房子租不掉、賣不掉、沒人管理，這種時候連仲介費不收取你都會嫌貴吧。
►► 但是如果一間海外代銷公司，可以專業又誠實地告訴你海外房地產的「正確資訊」，比方說購屋習慣、價格行情、市場狀況、風險分析….等等，最後讓你能夠買到一個正確的建案，並且安排好完整的售後服務，請問這2%你還會覺得貴嗎？我常常講一句話：「牛都買了，何必去省那條繩子呢」。
PS：所以不要再問海外代銷的2%仲介費有哪些服務了，我們的核心服務就是提供「正確資訊」給您，讓你有很大的機率可以在海外房地產獲利，其他的翻譯、審核、甄信、說明會…..都只是附加的，這樣的價值當然遠遠超過仲介費2%了，對吧!
結論：
►► 如果你真的覺得購買海外房地產，因為資訊不夠透明，因為不了解而認為風險很大的話，那我建議與其做一堆功課看那個國家是不是值得投資、有哪一些風險，不如直接做功課查詢哪一間業者是評價良好，或者是哪一個專業海外房仲口碑不錯的就好，反正你上網查每個國家的房地產「中文資訊」，大多數只有兩種資訊：代銷業者的自賣自誇、好Ｘ網的惡意批評。
►► 不管怎麼樣，都不要自以為聰明地直接跑去找建商買房子，至少你想找人抱怨想提告都還有個對象，千萬不要用過去在台灣投資房地產成功的「僥倖經驗」去看海外房地產，專業的事情就花錢讓專業的人幫你處理吧。
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