【胡扯！海外紅單哪有那麼好轉】會鼓吹你轉紅單獲利的，絕對都是遲早倒閉的黑心業者！
有遇到海外仲介建議你，在紅單階段就把預售屋轉售獲利嗎？小心，你遇到黑心業者了
國際超級房仲：
►「現在購買這個預售案，交屋之前我幫你把紅單轉掉，馬上就有獲利啦！這樣你就不需要擔心尾款的問題了」。注意，只要你遇到任何海外代銷業者用明示、暗示的方式給你這的建議，請你馬上掉頭就走，因為你遇到「黑心業者」了。
►►我不敢說100%絕對，但是我就目前這幾年自己與許多客戶的經驗發現，只要用「轉紅單來獲利」當作主打的海外業者，或是積極鼓勵你去嘗試轉紅單來獲利的業者或業務，都沒有哪一家可以存活超過兩年的！如果有例外，請分享這奇蹟般的案例給我，謝謝。
不要再去回憶過往的房地產榮景了不可能再讓你輕易短期炒房了
►►請記住一件事情，無論您是想投資台灣或者國外的房地產，一定要記得一件事情，千萬不要去「短期操作」，能夠短期獲利算你運氣好，但大多數人都沒辦法靠短線在房地產裡面獲利，因為房地產本身就是一個變現性很差、需要長期持有才能獲利的類型，不要拿股票、基金、期貨這種概念去看他，相較起來，房地產更像是一個定存。
►►況且現在全世界各個國家，都在慢慢地修改法律與稅賦規定，想方設法都在限制買房子短期獲利的機會，這是一個再明白不過的趨勢，怎麼會有一些黑心業者竟然還在用過去陳腐的銷售方式來欺騙民眾，讓很多不明白市場狀況的台灣投資者誤以為可以像過去一樣，靠房地產能夠短期獲利賺大錢。
通常這些業者會怎麼明示、暗示你呢？
一、強調這個區域的發展性，有非常高的房價增值性（通常都會說超過10%以上）
二、強調這個建案的低總價、低頭期款，等於您的成本很低
三、依照每年10%以上的漲幅，可以保守打對折算也有5%以上的漲幅，放個兩年也有10%的漲幅吧
四、這邊就是數學算式了：花個20%頭期款，擺個兩年房價漲10%，等於您兩年就有實際50%的獲利了耶！（有些業者可能還會把數字抓得更高更誇張，也許一年就有50%獲利）
五、積極地建議您把握這個機會、相信這個數字、相信他們可以幫忙轉紅單
►►這時候意志不夠堅定，而且個性比較貪心的人通常就會心動，接著也在心裡面默默開始盤算，再加上海外代銷不斷地銷售攻勢之下，就讓投資者出現了一個「反正不用花太多錢，不如賭賭看」的心態，恭喜，你已經上鉤了。
►►之前柬埔寨的業者幾乎都是用這種話術去賣金邊的房子，結果造就了台灣成為擁有最多金邊預售屋紅單的地方，更慘的是最金邊這麼多的紅單，真正有成功轉售出去卻還沒有賠錢的案例，屈指可數。如果哪一家海外代銷業者有能力轉售金邊的紅單，還可以讓這些投資者不賠到錢的，請您盡速聯繫我，我可以介紹一大卡車的客戶讓你盡情地轉紅單。
這些鼓勵轉紅單的業者，之後呢?
►►但是實際狀況呢？會鼓勵投資者靠轉紅單獲利的業者幾乎都做不下去，因為這些業者可能會承諾1-2年內幫忙轉售，但是時間一到才發現根本賣不掉或者很難賣，接著開始有大量的客戶開始一個接一個地追殺業務、追殺公司，於是這些業者就會選擇不理不睬不鳥不管，接著就把這間公司結束掉或者是其往其他國家繼續這套模式。
►►這真的不是危言聳聽，因為有太多太多的台灣代銷業者都用這一套在賣預售案，導致有好多好多的斷頭戶出現，後續跑來找我們公司或是找我幫忙的投資者實在太多太多了，但是我們通常是沒有在幫忙其他非我們公司成交的客戶做轉售、代租、代管的服務。
►►如果有時間的話，可以上網Google一下就可以找到許多類似這種案例了，靠紅單獲利真的是不值得你去期待的事情，甚至交屋第一年就要轉錢也是不太可能的狀況，因為有很多人都會急著在交屋之後馬上出售獲利，這時候競爭對手多就只會有削價競爭的狀況，你的價格很難有利潤。
所以說，海外房地產該不會沒那麼好吧?
►►錯，是因為你把宏觀套用在微觀的事情上了。
►►一定會有人問，如果海外房地產獲利這麼好，為什麼紅單不會賺錢？那是不是海外不動產根本沒那麼好？
►►這是一個很簡單的問題，這些業者提供的漲幅數據，通常是整個城市、甚至是某個特定區域的平均漲幅，表示在那個範圍內的全部物件平均是有那樣的漲幅，這一點並沒有問題，唯一要特別留意的是某些地點很差的區域，漲幅竟然特別高，是因為那些地點差的地方原本價格就很便宜，隨便漲個幾萬塊錢就有10-20%的漲幅，所以不能單看%數。
►►然而整個區域都在漲，不代表某個建案也一定會漲，特別是預售階段的建案。
►►想一下，這個區域雖然平均房價正在上漲，但是開發商的預售屋有這麼多的單位正在賣，憑什麼一般民眾要購買被你加價過的房型，而不是開發商自己第一手的單位呢？而且透過開發商買房子選擇多、又透明安全、手續更加簡便，要轉紅單的流程再怎麼樣都會比較複雜，所以一般民眾都會選擇還是回到跟開發商買，畢竟開發商不太可能兩年調漲超過20%的，這就是為什麼紅單很難漲的主因。
►►所以投資房地產需要從「宏觀」與「微觀」去觀察市場以及數據，如果你沒時間或是沒有那個專業能力也沒關係，這就是為什麼我們專業房地產顧問要收2%仲介費的價值了，前提是這樣的顧問不能是那種會拐你轉紅單的業務。
那是不是說，一定不可能靠轉售紅單獲利？
►►並不見得。
►►說真的，要靠轉紅單獲利是需要很高的運氣，而在這個運氣的基礎上，則是先前你挑建案的眼光（偏偏台灣人在這一方面特別特別弱，台灣人特別愛買便宜貨）。
►►依照我們的經驗，什麼樣的社區轉售紅單的機率最高呢？通常一定是地點非常好（需求才大）、戶數不多而且開發商很快就賣完（之後的投資者想買卻買不到）、售價也不要高於行情太多（才有價格吸引力），最好是特殊稀有的房型+景觀，這樣才「稍微有機會」在預售階段就轉售出去，不過這種建案在剛開賣時就絕對不是台灣人會喜歡的那種便宜社區。
►►另一種比較容易轉紅單的狀況，則是該建案的銷售期拉的很長、售價順利調漲很多次、當地民眾也能接受調漲後的新行情，這樣最早第一手的屋主才比較有機會在價格調高之後賣掉，不過這種狀況要發生的機率非常非常低，不建議去期帶。
結論：
►►房地產的三大特性：保值、增值、現金流，讓房地產成為全世界有錢人都一定會配置的資產，尤其是地點越好、品質越好的社區，通常獲利也會越高，國際超級房仲提供一個最簡單的投資心法，就是要投資任何東西，一定要選擇「需求大」而且「稀有」的東西，即便貴一點你都一定可以買下去。
►►最笨的就是那些只看售價／單價就認定能不能買的投資者，看到需求大又稀有的東西嫌貴，自己卻跑去買一些便宜卻不好還被大量生產的產品，買了之後還沾沾自己以為賺到便宜，實際上這種才是最笨的投資者。
►►總之，投資一定要理性評估、看到好東西就要快速下手，但是千萬不要用「孤注一擲」的心態去賭房地產，金額這麼龐大的投資標的，是絕對經不起您這樣賭的。
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【你該不會還傻傻地自己去海外找建商買房子吧】最慘的海外孤兒就是這一種類型
你知道最慘的海外孤兒，其實就是那些直接找建商買房子的人嗎?千萬別鐵齒!
國際超級房仲：
►► 自從國際超級房仲成立粉絲團與部落格這兩年半以來，真的已經接到「無數個」海外孤兒的求助。什麼是海外孤兒呢？就是在國外買了房地產之後，沒有人幫忙交屋、招租、管理、出售的投資者。
►► 最後這些投資者為了盡快解決這場噩夢，於是便希望可以盡快地出售房子，但由於一個剛交屋的房子你又賣得這麼急，當然價格就不會有多好（甚至很多人連找誰賣都找不到），最後讓自己整個投資海外房地產的經驗變成一場惡夢。
►► 相信很多人大概了解「海外孤兒」是什麼樣的狀況，可是你曉得為什麼會產生這種海外孤兒嗎？
貪小便宜的心態
►► 其實會變成海外孤兒的原因有很多種，然而最大宗的原因，就是這些投資者為了想省下2%的仲介費，沒有透過台灣的代銷仲介公司去購買海外房地產，反而自己跑去當地直接找開發商(建商)或房仲公司購買建案，還沾沾自喜地認為自己省了2%的仲介費。
►► 你真的認為自己直接找上建商購買房子，你會比較省嗎？真的是大錯特錯。為了省下這2%的仲介費，這些人後來都紛紛付出了慘痛的代價。
►► 第一，當這些貪小便宜的人找建商購買房子之後，所有簽的合約不是該國的文字就是英文合約，語言能力不夠強的人也只好摸著鼻子簽下去，期待這些建商不會騙人。也許大建商或是上市公司不會在合約上有什麼風險，但是台灣人特別偏愛買的便宜物件很多都是小建商蓋的，有太多「東南亞」的小建商都會在合約裡面保護他們自己。
►► 等到合約出了問題之後，由於是國外的合約加上國外的不動產，你經歷過很繁瑣地跟建商往來最後吃閉門羹之後，要打官司也只能飛到國外去打，接下來你還會發現很多律師對於這種跨國房地產的訴訟是完全外行的（例如：你怎麼能期待台灣的律師懂柬埔寨的房地產法規，你怎麼能期待菲律賓的律師能夠跟你清楚地溝通）！
►► 第二，簽完約之後準備要付款了（在泰國還得先付款才能簽約），你得小心地查詢那個匯款帳號是不是真的匯進了建商帳戶，還是匯進了建商業務員的帳戶？不過這個倒還不是大問題，因為帳戶是否屬於建商也算滿容易驗證的。
►► 第三，如果你買的房子是預售屋，如果遇到工程進度不透明、甚至是延後的狀況該怎麼辦？之前就曾經發生有民眾購買馬來西亞郊區的小建商建案，結果該那個建商的工程進度不斷地拖延，投資者想要詢問或是查詢的時候，建商與當地仲介都拖拖拉拉，不然就是不理不睬，到最後才知道完工時間還要再晚個一兩年，在這種焦慮又擔心的情況下，難道你不會很煩躁嗎？
PS：馬來西亞跟澳洲的建商都很容易拖延工程進度，反而泰國跟柬埔寨的建商都很常提早完工(你就得提早付尾款)。
►► 第四，你買的建案終於完工了，可是到了驗屋的時候你根本不知道該怎麼「驗屋」，千萬不要忽視驗屋這件事情，驗屋就等於建商把房子清點完畢完完整整地交給你，如果你在點收這個房子的時候沒有看出問題，那後續還要請建商來幫你處理是相當麻煩的（因為那等於責任就在你身上了），尤其是一些建商贈送的消耗品與家具家電。
►► 我相信大多數台灣民眾都不懂得如何驗屋，因為驗屋需要檢查的大大小小項目太多了，你很難清清楚楚地把房子檢查得很完整，只能大概看一看大略的狀況就驗屋完畢了，這時候你只能期待你購買的建商真的品質要夠好了；如果是小建商？那還是多燒香拜拜吧，東南亞的小建商／中國建商的房子，真得蓋得有夠爛。
最痛苦的階段來了
►► 第六，好不容易驗完屋、有驚無險地拿到產權之後，接下來終於要開始招租了！
►► 不好意思，後面就是your business了。
►► 很多國外的建商就是只有服務到交屋過戶完畢而已，雖然有少部分的大建商會自己幫客戶做售後的物業管理，但是對一般國外的建商來說，你剩下的招租與管理並不是它們的服務範圍，他們的工作已經告一段落了，所以你必須要自己去處理後面這一塊；此時狀況又來了：
(A)建商有幫忙做招租，但是不幫忙管理：
►► 以這種情況來說，至少你還有機會找到租客進來，但是後續在當房東管理房子與租客的所有雜七雜八的事情，你都得親自處理，而且是跨國處理外國客戶的大小雜事，包含租客遲繳房租、東西修繕、耗損品更換、租客很盧以及報稅繳水電管理費….等等問題，這個就是海外房地產管理上最讓人頭痛的地方，而且你得親自來。
(B)建商有幫忙做招租，而且有幫忙管理：
►► 以B的狀況來講算是相當幸運地，但是你可能要知道物業管理這個服務是不太容易獲利的，所以東南亞國家的「物業管理」人員通常素質不會太高（素質高的就去做銷售工作了），因此你跟東南亞的物管人員溝通會是一個極大的問題，不要自己為你能夠講英文就ＯＫ，這樣類型的人很多英文是很差的；就算英文很好，你會發現觀念跟邏輯不一樣，跟東南亞物管人員是一個超痛苦的事情，就像是你想要去跟政府溝通一樣（一點都不誇張），一個簡單的小事情你都需要溝通很久很久、確認很多很多次。
►► 如果你買的是美日澳這種成熟國家也不要太高興，雖然已開發國家的物業管理公司很好找，而且他們可能外語好、素質好又聰明，但是這些國家的物管人員通常都不會太積極，假設下午五點之後如果有什麼急事要處理，請發E-mail到他們公司，隔天會請專人回復，休想動到他們的私人生活時間來處理你的事情。
(C)建商沒有幫忙做招租，也不會幫忙管理：
►► 這種的在東南亞最多！
►► 大多數東南亞的建商（開發商）是沒有在做「物業管理」服務的，因為它們的工作就是蓋好房子賣給你，等他們拿到錢而你也拿到權狀的時候，雙方的權利義務就結束了，後面要找租客或者找人管理都是「你家的事」，不要太意外，因為台灣的建商不也是這樣嗎？
這種時候該怎麼辦呢？沒人找租客、也沒人幫你管理
►► 一般這種客戶就很容易找上我或者我們公司了，不過由於目前公司政策的關係，一般情況我們是不會接「非透過我們公司成交」的客戶（除非你的建案真的很優，公司願意特別通融），為什麼我們公司不願意接別人的建案呢？其實有幾個簡單的小原因：
(a)最核心的原因，售後的物業管理(招租&管理)是沒有什麼利潤的
►►事情又多又麻煩，大部分台灣的海外代銷公司都不會願意做這一塊服務（成本太高又太累），不像我們團隊願意砸錢或者找相關公司安排，一般其他海外業者的看法都是：「單純賣房子不管售後服務有多爽，獲利又高又輕鬆，未來的事情等未來再說吧」。
(b)不想幫再別人擦屁股
►►早期我們曾經有幫忙非我們公司的客戶處理售後服務，結果許多客戶當初購買是因為業者/建商講得天花亂墜，因為那些不實又誇大的數據才吸引它們投資（比方說租金有8%、漲幅有15-20%），最後我們用實際市場價格去出租與出售時，卻被客戶責備我們做得不好，害他的房子的預期獲利只剩下一半…..等等，真的很荒謬，對吧？
PS：還有很多不肖的黑心海外業者會說，21世紀不動產跟那個國際超級房仲都有在銷售國外的物件，如果到時候要租要賣，你找他們委託就好啦（真人真事）。
►► …
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