【泰國置產講座】海外交易安全宇黑心業者話術破解│2019.12.21@德寶地產


海外房地產說明會-線上
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國際超級房仲

①說明會時間:2019.12.21②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:海外交易安全宇黑心業者話術破解

  在海外房地產要賺到比台灣房地產更好的獲利,是相當輕而易舉的事情,但是為什麼還是有不少人在海外置產當中上當受騙賠到錢,而且這當中又以台灣人的比例較高呢?  因為,那些黑心的業者正在利用你的「盲點」,提供黑心話術與黑心物件給你。千萬要小心,不要被賣掉了還在替別人算錢。

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【國際超級房仲】海外房地產常見迷思與黑心業者話術說明│2019.09.14


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①說明會時間:2019.09.14②說明會地點:21世紀不動產德寶地產③說明會主題:海外置產迷思與常見的黑心業者話術

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【該不該到海外買房?這就是好房網的媒體程度?】淺談亞太國際和搜房網的停業事件


亞太地產好房網停業
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亞太地產好房網停業

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:  以海外房地產界來講,這幾天發生了一個天大的新聞,那就是曾經被我們同業認為是台灣海外代銷業規模最大的品牌亞太國際地產,被各家媒體宣布停業的重大新聞,再加上這幾年陸續聽到媒體在講海外房地產的負面訊息(尤其是好房網),所以不難想像這樣的新聞對於其他正派經營的業者有多大的殺傷力。  在開始之前,我們可以先來看看媒體報導:【好房網】Sway寫的:海外投資「保證獲利」有影嘸? 小心「錢進得去,出不來」胡偉良寫的:流血的教訓,該不該到海外買房?

一、海外置產好可怕!這樣我以後都不該到海外投資房地產了嗎?投資國內房地產說不定更可怕勒,你得先搞清楚問題在哪裡

  亞太國際地產與搜房網這兩家海外代銷我就不多做評價了,請大家自行Google或者洽詢仲介同業,但是這一次的媒體操作很明顯地就是要把責任歸到代銷身上,同時好房網就是要利用他們是台灣最大的房地產媒體的力量,讓民眾覺得海外房地產不要去買。  至於好房網為什麼這麼愛抨擊海外置產?這一點我在過去的文章裏面有提過好幾次,有興趣的可以點下方的連結,看完之後你就會對於好房網為什麼這麼不遺餘力地批評海外房地產了。延伸閱讀:【好X網抨擊海外房地產的SOP大公開】這樣的媒體真的夠專業嗎?【大破解】好x網專門抹黑海外投資的sop大揭密

  以這次好房網的兩篇文章來看,Sway應該就不用再多說了,我個人認為這位Sway先生對於海外房地產是相當地外行,所以就不針對外行人多做討論。  至於另外一位胡偉良則是似懂非懂的狀態,尤其我看到文章裡面講到說: 「那為什麼台灣的仲介業者狂推海外房地產? 理由其實很簡單,因為仲介利潤實在太好了,12%以上起跳,經常高逹20~30%,甚至有些還高達5成,比開發商賺的還多。 」  這個一聽就知道是把柬埔寨金邊的那些狀況/傳言,整個套用在海外房地產市場上,讓消費者以為仲介賣海外房地產有多好賺,12%以跳耶!但是實際上呢?如果有機會碰面的話,我再把薪資條給你看看,你就會知道房市好的城市的大型開發商,他們給佣金跟給乞丐差不多。  如果胡偉良先生這麼有信心,請你告訴我有哪一家位於泰國、吉隆坡、胡志明市、馬尼拉、倫敦、澳洲、甚至市它們常常抨擊的日本的上市開發商,給代銷的佣金不要說12%、20%、30%啦,超過10%就好,請胡偉良告訴我有哪幾家上市開發商給佣金有超過10%以上的?  沒有就不要亂說,不懂就說不懂,真的很討厭這些外行人利用媒體力量在那邊胡說八道,搞得我們海外仲介好像多好賺一樣,而且海外建案的總金額都這麼低、銷售的人力成本又很高(我們公司有9個行政人員耶),做國內房地產才真的比較好賺吧!不用做像是代銷案那麼多資料、不用辦大型說明會、不用砸大錢在網路打廣告、不用花好幾萬元飛到國外陪客戶帶看房子…..  也就是說,就是因為國內房市很差、很難做、很難賺錢,仲介費還會被買賣雙方砍得像給乞丐一樣的情況下,大家才只好走到國外找更好的產品給投資者,賺取那麼一點點的薄利多銷的仲介費而已。  還是不信?請把你的履歷寄來我的E-Mail,來上上班你就知道到底國內與海外房仲好不好賺了,國際超級房仲的Email:asuka11211984@gmail.com延伸閱讀:【房仲很好賺,那你想要來挑戰看看嗎?】入行之前先來了解一下房仲工作內容吧

二、所以這次的事件到底是怎麼回事?實際狀況究竟為何?就是我一再一再重申的「保證買回型產品」

  這一次亞太國際與台灣搜房網宣布停業的核心原因,其實主要就只有兩點:❶保證買回型產品❷小型開發商  相信長期有在Follow國際超級房仲的朋友應該都會知道,我始終不斷不斷地在告訴市場這兩個事情,當中最嚴重的又以第一點「保證買回型」產品為核心,為什麼保證買回型的產品不要碰呢?  主要就是「保證買回型」的產品通常都附有長期且高額的保證淨租金,例如保證連續5年、每一年都有6%租金,或者保證連續10年、15年以上,給你每年淨租金8%….等等方案,最後都會加上「到期時建商將原價/120%/150%買回」的條件。  再加上這一類的產品通常總價都不高,落在100-500萬台幣左右就能入場,因此看似低總價、零風險、高獲利的這種保證型產品,就深深受到台灣投資者的喜愛,我遇過好多客戶來跟我爭辯這種產品有多好多安全,但是這幾年下來,購買保證買回型產品的投資者,幾乎都是血本無歸。  想要了解更多為什麼不要購買「保證買回型產品」的深入原因,可以點下方連結:保證租金+保證買回的風險在哪裡?看完這篇可以幫你省好幾百萬為什麼到海外投資的台灣人虧錢居多?廢話!因為你都愛買這種房子啊  【回到法律面的層次來看看】  以我自己曾經身為一個成績不好、常常被當、研究所還休學的法律人背景來看,目前亞太國際和搜房網由於本次的事件而被法院凍結資產,在這種情況下公司沒有辦法運作也是正常的(除非有信心超強大的大金主支持),因此在法律程序結束之前,其實到底責任是在亞太國際和台灣搜房網的代銷業者身上,還是應該歸究於國外的開發商身上,這個就只能靜待司法調查。  不過這個訴訟時間通常曠日廢時,再加上台灣的司法……,嗯,你懂的,相當多人對於司法機關是非常沒有信心的(再加上一些律師朋友的經驗分享),所以這一次的事情得需要相當相當多年的時間才給出一個最終的答案了吧,所以目前沒有人能夠知道真相到底是如何,我們只能繼續觀望下去,不能給出定論。  但以我自己的經驗來看,如果單純地是開發商房子蓋不起來,或者開發商承諾的保證租金給不出來的話,責任當然是再建造的開發商或是保證租金的承諾者身上,一般來講這跟代銷公司是無關的,除非代銷公司用了什麼不正當的說法(能夠在刑法上被定義為詐術的說詞),或者興建的建商/承諾保證租金就是代銷公司本身的話,那這種情況下的代銷公司才會有責任。  對,現在台灣就有不少這種本身是代銷、又跑去國外自己蓋房子、然後還自己給客戶保證租金+保證買回的海外代銷公司,我是強烈地建議絕對不要去碰!這種業者、這種產品,也許再過五到十年就會完全從市場上絕跡了,因為消費者遲早也會漸漸地被教育出來,什麼才是真正可以投資的產品。  所以說,如果你是代銷仲介的話,你還敢賣這種產品嗎?

三、到底海外房地產可不可以投資?我該怎麼樣避開這種風險詐騙集團都是騙貪心的人,不是笨的人

  海外房地產當然可以投資,有多少人現在在國外收著比台灣還要高2-3倍的租金,而且還輕輕鬆鬆不用打理,我們也遇過很多前幾年在曼谷買房賺錢,現在還想要進場再加購的投資者,所以你說這個市場能不能賺錢呢?當然可以,而且賺錢的人還不少勒。   只是為什麼你好像都不太會聽到有人在海外置產賺大錢的新聞,其實很簡單嘛,因為如果這些人在海外置產的事情跟親朋好友說,馬上就要面對到一堆搞不清楚狀況的人講那些Sway才會說的論調:「看不到摸不到你敢買?」、「人生地不熟,你語言又不通,出事情該怎麼辦?」、「台灣的房子都管不好了,還管到國外去?」、「你是不是被仲介騙啦?告訴你,仲介都blablabla….」、「你確定房價有漲起來,你房子又還沒賣掉怎麼知道是不是真的」…..等等外行見解。   說真的,連我們海外仲介遇到這種一般人或國內房仲提這麼多外行又蠢的問題,其實連我們都已經懶得去說明跟解釋了(因為通常這種人真的不懂又很自以為懂),更別說自己投錢下去的一般消費者;所以我遇過的已購客投資者,幾乎都只有夫妻兩人知道,家人朋友甚至小孩都不曉得自己已經在海外置產了。  另一方面就是媒體囉,普通媒體對於在海外購屋賺不賺錢沒什麼興趣,只要有大新聞它們就報導、只要有業者的業配新聞他們也報導,反而是好房網這種背景是純粹台灣本土房仲的媒體,他們最不希望就是看到投資者把資金移到海外去,所以只要是海外置產的正面新聞,你絕對不可能在好房網上面看到。

  至於在海外投資不動產,究竟應該要注意些什麼?其實這當中有很多大方向與小細節,不過礙於篇幅關係我就只講大方向就好,想要了解更多可以再我這個網站的「部落格文章」分類去逛逛更多文章。  以大方向來說,以下5大重點給你建議:①不要買保證買回的產品②不要買保證租金特別高、特別久的產品③不要相信可以短期獲利,尤其是炒紅單④不要找不收仲介費的業者或是跑單幫購買⑤不要傻傻自己跑去當地找建商或是仲介買

四、除了最近上新聞的這幾家,還有哪些是可能的未爆彈?有,而且好幾家準備要爆了,接下來還有更扯的。

  想知道還有哪幾家業者、哪一些建案可能會讓你成為下一個血本無歸的海外孤兒嗎?  別傻了,我怎麼敢講。  但是我可以讓你知道,接下來泰國這邊還有至少兩個「保證買回型」的產品會爆發事情並且絕對上新聞,而且當中還有一個會非常非常嚴重,所以奉勸想要投資海外房地產的你,千萬千萬不要再去購買「保證買回型」的建案了。  想要投資,就應該要在充分地了解優缺點之後去承擔應該承擔的風險,不要妄想天下有免錢的午餐,可以讓你用低資金、零風險賺到超高獲利的產品,冷靜想想你就不會受騙上當了。PS:乖乖去投資大城市、市中心、上市大建商、「沒有保證」,而且售價會讓你感覺到不便宜的建案吧,這樣才真正安全的投資型產品,千萬不要去用賭的,用賭的你就輸了!

五、我已經是海外孤兒了,請問接下來該怎麼處理?國際超級房仲的免費諮詢服務

  說真的,我已經給過不少海外孤兒關於這一方面的諮詢協助了,千萬不要以為我是為了賺這些人後續的生意所以才幫忙,這些海外孤兒已經在國外賠錢、投資經驗又非常差了,怎麼可能再次購買或是幫我介紹客人。  所以一些心胸狹隘的酸民言論我就懶得回覆了,我只能盡量利用我空檔的時間,讓自己的專業能力可以多多幫助一些人,不要讓他們慘賠幾百幾千萬的血汗錢,就像是我常常說的:「一起試著讓這個世界變得更美好一點點吧」。  如果你已經成了海外孤兒,卻不曉得之後該怎麼處理的話,可以加入我最下方的LINE@ ID,我可以利用空檔時間用LINE簡單回覆,或者用電話跟您慢慢聊,但前提是必須是我有空檔的時間,因為國際超級房仲小弟我平常也是要上班工作的,沒辦法把工作時間都拿來處理這些業務外的助人行為,同時也希望大家彼此尊重,不要問題問完就一聲不響消失、說話愛理不理的,這樣我就算有其他更好的解決方案也沒那個機會提供給你參考了。PS:你知道有某些海外孤兒,是屬於「活該」的這種類型嗎?  為什麼會說某些海外孤兒是活該的類型呢?  因為這些海外孤兒通常第一句就是很高傲地說:「我有房子要給你賣、有房子要給你管理,你們怎麼收費」,好像我們很缺這些案件一樣(真的是被國內房仲給寵壞了),而當我初步先婉拒之後,對方就直接消失、不讀不回,所以我想要推薦其他有人可以幫忙代租代售的業者也沒機會了。  相反地,我就有遇過幾個真的願意好好請我幫忙,最終我也幫忙對方轉售成功(還有人有獲利),或者是找到願意幫忙作物業管理的美好結局,讓對方從海外投資的噩夢變成收取高租金的美夢。  當然,除非是透過我這邊有買賣成功的物件以外,其他的服務我可真的是一塊錢都賺不到,還要花時間跟電話費去處理,所以我希望如果我能夠透過我自己的方式去幫助別人,讓更多的人因為被幫助之後產生的正面能量,未來也更願意伸出援手去幫助別人的話,這種善意的行為就會像漣漪一樣形成正面的連鎖反應出去(認同請分享)。

結論:要在海外房地產賺錢比賠錢容易的多給你一點投資的大方向吧

  想要再海外房地產賺錢也不難,把握以下4大重點即可:㊀投資人口不斷增加的城市(需求)㊁投資住宅慢慢在減少的城市(供給)㊂投資經濟、所得、外資都在增加的城市(資金)㊃選擇有在當地與台灣都有直營售後服務的房仲公司(安全)  想要投資任何城市、任何國家的房地產嗎?拿這4大重點去套看看吧,只要這四點能夠全部都中,基本上你閉著眼睛買下去都有八成會賺錢的機率,不要去聽信一些奇奇怪怪的建議,也不要去聽Sway給你的海外投資建議(不會幫上忙還會害死人),我還聽過有標榜履約保證的海外建案,我真的很好奇履約保證跟房價上漲、房租租金有什麼屁關係?連建商能不能蓋完都有疑慮的建案了,你還奢望這種市場能夠有很好的房市獲利嗎?  聽那些外行的大家說,不如真的聽聽專家說。  最大的重點是你要常常上國際超級房仲的Facebook粉絲專頁按讚、設為搶先看,這樣你才能第一手獲得海外房地產的正確資訊。國際超級房仲FB粉專

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【最多最慘的海外孤兒類型】直接到當地找建商買


海外房地產糾紛
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  大家好,我是國際超級房仲,今天就要來聊一個大家投資海外房地產裡面,最害怕的投資結果【海外孤兒】。  會產生海外孤兒的因素很多,我大概簡單分為三種:第一種是外在因素、第二種是內在因素,第三種則是最多也最慘的「自己找建商買」 …..

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【國際超級房仲】海外不動產風險&業務話術破解講座│2019.05.25


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國際超級房仲

①說明會時間:2019.05.25②說明會地點:21世紀不動產忠孝光復店③說明會主題:海外房地產交易安全、業務話術破解、投資風險與陷阱

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【國際超級房仲】海外交易安全講座│太平洋商業大樓│2019.01.05


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②說明會地點:太平洋商業大樓
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【你該不會還傻傻地自己去海外找建商買房子吧】最慘的海外孤兒就是這一種類型


海外孤兒
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你知道最慘的海外孤兒,其實就是那些直接找建商買房子的人嗎?千萬別鐵齒!

本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

►► 自從國際超級房仲成立粉絲團與部落格這兩年半以來,真的已經接到「無數個」海外孤兒的求助。什麼是海外孤兒呢?就是在國外買了房地產之後,沒有人幫忙交屋、招租、管理、出售的投資者。

►► 最後這些投資者為了盡快解決這場噩夢,於是便希望可以盡快地出售房子,但由於一個剛交屋的房子你又賣得這麼急,當然價格就不會有多好(甚至很多人連找誰賣都找不到),最後讓自己整個投資海外房地產的經驗變成一場惡夢。

►► 相信很多人大概了解「海外孤兒」是什麼樣的狀況,可是你曉得為什麼會產生這種海外孤兒嗎?

貪小便宜的心態

►► 其實會變成海外孤兒的原因有很多種,然而最大宗的原因,就是這些投資者為了想省下2%的仲介費,沒有透過台灣的代銷仲介公司去購買海外房地產,反而自己跑去當地直接找開發商(建商)或房仲公司購買建案,還沾沾自喜地認為自己省了2%的仲介費。

►► 你真的認為自己直接找上建商購買房子,你會比較省嗎?真的是大錯特錯。為了省下這2%的仲介費,這些人後來都紛紛付出了慘痛的代價。

►► 第一,當這些貪小便宜的人找建商購買房子之後,所有簽的合約不是該國的文字就是英文合約,語言能力不夠強的人也只好摸著鼻子簽下去,期待這些建商不會騙人。也許大建商或是上市公司不會在合約上有什麼風險,但是台灣人特別偏愛買的便宜物件很多都是小建商蓋的,有太多「東南亞」的小建商都會在合約裡面保護他們自己。

►► 等到合約出了問題之後,由於是國外的合約加上國外的不動產,你經歷過很繁瑣地跟建商往來最後吃閉門羹之後,要打官司也只能飛到國外去打,接下來你還會發現很多律師對於這種跨國房地產的訴訟是完全外行的(例如:你怎麼能期待台灣的律師懂柬埔寨的房地產法規,你怎麼能期待菲律賓的律師能夠跟你清楚地溝通)!

►► 第二,簽完約之後準備要付款了(在泰國還得先付款才能簽約),你得小心地查詢那個匯款帳號是不是真的匯進了建商帳戶,還是匯進了建商業務員的帳戶?不過這個倒還不是大問題,因為帳戶是否屬於建商也算滿容易驗證的。

►► 第三,如果你買的房子是預售屋,如果遇到工程進度不透明、甚至是延後的狀況該怎麼辦?之前就曾經發生有民眾購買馬來西亞郊區的小建商建案,結果該那個建商的工程進度不斷地拖延,投資者想要詢問或是查詢的時候,建商與當地仲介都拖拖拉拉,不然就是不理不睬,到最後才知道完工時間還要再晚個一兩年,在這種焦慮又擔心的情況下,難道你不會很煩躁嗎?

PS:馬來西亞跟澳洲的建商都很容易拖延工程進度,反而泰國跟柬埔寨的建商都很常提早完工(你就得提早付尾款)。

►► 第四,你買的建案終於完工了,可是到了驗屋的時候你根本不知道該怎麼「驗屋」,千萬不要忽視驗屋這件事情,驗屋就等於建商把房子清點完畢完完整整地交給你,如果你在點收這個房子的時候沒有看出問題,那後續還要請建商來幫你處理是相當麻煩的(因為那等於責任就在你身上了),尤其是一些建商贈送的消耗品與家具家電。

►► 我相信大多數台灣民眾都不懂得如何驗屋,因為驗屋需要檢查的大大小小項目太多了,你很難清清楚楚地把房子檢查得很完整,只能大概看一看大略的狀況就驗屋完畢了,這時候你只能期待你購買的建商真的品質要夠好了;如果是小建商?那還是多燒香拜拜吧,東南亞的小建商/中國建商的房子,真得蓋得有夠爛。

最痛苦的階段來了

►► 第六,好不容易驗完屋、有驚無險地拿到產權之後,接下來終於要開始招租了!

►► 不好意思,後面就是your business了。

►► 很多國外的建商就是只有服務到交屋過戶完畢而已,雖然有少部分的大建商會自己幫客戶做售後的物業管理,但是對一般國外的建商來說,你剩下的招租與管理並不是它們的服務範圍,他們的工作已經告一段落了,所以你必須要自己去處理後面這一塊;此時狀況又來了:

(A)建商有幫忙做招租,但是不幫忙管理:

►► 以這種情況來說,至少你還有機會找到租客進來,但是後續在當房東管理房子與租客的所有雜七雜八的事情,你都得親自處理,而且是跨國處理外國客戶的大小雜事,包含租客遲繳房租、東西修繕、耗損品更換、租客很盧以及報稅繳水電管理費….等等問題,這個就是海外房地產管理上最讓人頭痛的地方,而且你得親自來。

(B)建商有幫忙做招租,而且有幫忙管理:

►► 以B的狀況來講算是相當幸運地,但是你可能要知道物業管理這個服務是不太容易獲利的,所以東南亞國家的「物業管理」人員通常素質不會太高(素質高的就去做銷售工作了),因此你跟東南亞的物管人員溝通會是一個極大的問題,不要自己為你能夠講英文就OK,這樣類型的人很多英文是很差的;就算英文很好,你會發現觀念跟邏輯不一樣,跟東南亞物管人員是一個超痛苦的事情,就像是你想要去跟政府溝通一樣(一點都不誇張),一個簡單的小事情你都需要溝通很久很久、確認很多很多次。

►► 如果你買的是美日澳這種成熟國家也不要太高興,雖然已開發國家的物業管理公司很好找,而且他們可能外語好、素質好又聰明,但是這些國家的物管人員通常都不會太積極,假設下午五點之後如果有什麼急事要處理,請發E-mail到他們公司,隔天會請專人回復,休想動到他們的私人生活時間來處理你的事情。

(C)建商沒有幫忙做招租,也不會幫忙管理:

►► 這種的在東南亞最多!

►► 大多數東南亞的建商(開發商)是沒有在做「物業管理」服務的,因為它們的工作就是蓋好房子賣給你,等他們拿到錢而你也拿到權狀的時候,雙方的權利義務就結束了,後面要找租客或者找人管理都是「你家的事」,不要太意外,因為台灣的建商不也是這樣嗎?

這種時候該怎麼辦呢?沒人找租客、也沒人幫你管理

►► 一般這種客戶就很容易找上我或者我們公司了,不過由於目前公司政策的關係,一般情況我們是不會接「非透過我們公司成交」的客戶(除非你的建案真的很優,公司願意特別通融),為什麼我們公司不願意接別人的建案呢?其實有幾個簡單的小原因:

(a)最核心的原因,售後的物業管理(招租&管理)是沒有什麼利潤的

►►事情又多又麻煩,大部分台灣的海外代銷公司都不會願意做這一塊服務(成本太高又太累),不像我們團隊願意砸錢或者找相關公司安排,一般其他海外業者的看法都是:「單純賣房子不管售後服務有多爽,獲利又高又輕鬆,未來的事情等未來再說吧」。

(b)不想幫再別人擦屁股

►►早期我們曾經有幫忙非我們公司的客戶處理售後服務,結果許多客戶當初購買是因為業者/建商講得天花亂墜,因為那些不實又誇大的數據才吸引它們投資(比方說租金有8%、漲幅有15-20%),最後我們用實際市場價格去出租與出售時,卻被客戶責備我們做得不好,害他的房子的預期獲利只剩下一半…..等等,真的很荒謬,對吧?

PS:還有很多不肖的黑心海外業者會說,21世紀不動產跟那個國際超級房仲都有在銷售國外的物件,如果到時候要租要賣,你找他們委託就好啦(真人真事)。

►► …

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