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【房仲業績】房仲朋友們已經2020年了,你的業績有開始「回溫」了嗎？下一步還是繼續等嗎？

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本文作者－國際超級房仲

▮國際超級房仲

　　這篇文章想讓你知道的是，很多台灣本土房仲面對到景氣不佳時，面對買方不願意上門、上門後只願意出個芭樂價，以及面對屋主心態很高、售價更高的情況時，其實很多房仲業務唯一能做的就是「等」，等待景氣回溫、等待客戶上門、等待出價和售價突然一致、等待著會不會有業績從天上掉下來。　　實際上，房仲業務能做的不是只有乾等而已，同時也要讓那些業績不好的房仲業務知道：「不是你不爭氣，而是真的遇到了不景氣」，錯的並不是你，那些主管把業績不好的原因怪罪在你不努力上，其實是不合理的。

很多非常努力的房仲，天天在外面開發客戶，然而卻總是沒有成交的機會

　　本文是2018年1月份在營業員複訓打的文章，在上營業員課程的時候，台上老師總是會免不了跟下面的從業人員聊到目前市場的狀況，聽完真的是讓我覺得慘不忍賭，直至現在已經要邁入2020年中了，似乎很多房仲公司的業務還並不是能夠好好生存下去…..

　　剛剛聽到一個阿姨說，她最近收了三個斡旋，結果三個都沒有成交，因為買方的出價都太低了（這應該是全台灣最常見的問題）

　　還有一位叔叔說，他們公司在台北市的加盟店有16個人，可是去年平均一個月做不到兩百萬的業績（不錯了，很多加盟店全公司的人數比我們公司的秘書還少）

　　有人說，好不容易接近成交了，結果我們最怕的“住在中南部的媽媽”嫌台北太貴，在中南部可以買到怎樣怎樣的透天….（這個問題即便在景氣最好的時候也無解，因為中南部老人家不了解首都的房地產價值）

　　還有好多人說，現在因為生意很差，不曉得可不可以安排老師到店裡面來做教育訓練或者演講（這個我已經聽三年了，大家現在還在生意很差希望多上課）…..

2015-2018島了非常多房仲公司，再次證明房地產業是個很吃景氣的產業

▮多頭走了十三年

現在才盤整三年

　　台灣的房地產從2001年開始走了13年的多頭，到了2015年開始成交量快速下降，再加上2016年房地合一稅實施與持有稅上升，導致台灣房地產的交易量更是雪上加霜，最慘的2016年竟然整年的成交量只有23萬戶，還比2003年SARS時期還更低！

　　即便到了2017年的交易量有微微回到26.6萬戶左右，但是離我們的標準35萬戶還是有極大的落差，所以說：「你真的覺得這樣就算是回溫了嗎？房市熱絡了嗎？」

　　幸好到了2019年，累積這麼多的買氣終於讓交易量站上30萬戶的及格水準，但也不能高興地太早，因為繼承的件數在這幾年大幅增加，也就表示很多年輕人已經放棄買房，準備用等待的方式…..

　　2020年，原本看起來應該要逐漸升溫的房市，突然被武漢肺炎(Covid-19)重挫下來，讓市場的買氣立刻急凍，因此2020年的移轉棟數能否重新站上30萬戶，還是一個不小的挑戰。

台灣的交易量始終不高，沒有交易量就代表著房仲沒有生意可做

　　我們房仲人員不會在意房價的價格上漲或下跌，但是沒有交易量，就會讓我們活不下去，看看這幾年台灣消失了幾百家的房仲公司、消失了幾千名房仲人員就很清楚了，沒有成交量就根本沒有辦法有收入，而且成交量低的情況下，即便你成交了也會被買賣雙方砍掉一堆服務費。

而台灣的房市有多糟糕，全世界都知道、我也介紹過太多太多次了，所以就不再贅述台灣房市與經濟的問題，但是台灣房市沒有前景的問題，反而似乎是國內的從業人員最不瞭解？

▮台灣房仲業者的下一步在哪裡？

別再去等待一個連影子都沒有的機會

　　理性分析一下，台灣房市走了13年的多頭，有可能在2-3年內就盤整完畢嗎？甚至我們也看不到任何前景與好轉的機會，不曉得現在國內的業者到底在期待什麼轉機呢？　　經濟提升？房地合一稅廢止？人口大幅增加？外資大幅進入？還是台灣主權突然被全世界承認了？（最多客戶說的翻轉機會只有一個：等待大陸接收、兩岸統一）

　　我看到現在很多很優秀的年青一代的房仲新人進入了這個產業，結果市場反應不好、賺不到錢、經常受到挫折導致壓力已經很大了，結果不但沒有被安慰或鼓勵，反而還要聽那些“只懂商圈內的前輩/店長“說：

　　沒有不景氣，只有不爭氣，想當年我們在金融海嘯跟SARS的時候…..blabla的。

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▮實際上真的是這樣嗎？

難道沒成交是自己能力的問題嗎？

　　但是這些國內前輩沒有告訴你的是：當年2008金融海嘯不到一年之後，台灣的房市馬上就因為鮭魚返鄉＋稅改而大幅活絡、甚至2003年SARS與921也不過一年多的時間房地產的景氣就快速回來了，再加上當時還沒有這麼高房價的問題，所以這些房仲老前輩他們真的比我們這時期還要幸運很多很多。

　　而且，當年的房價只有現在的1/3甚至1/4，但是我們現在的收所得卻不是當年的3、4倍，甚至實質薪資還在倒退當中，而且當年房地產也沒有那麼多亂七八糟的稅賦限制，真的比現在的房地產狀況好的太多了

　　在這種完全不一樣困境的情況下，拿當年自己的僥倖經驗硬要套在現在的年輕業務員身上，我認為是相當不公平的。

你知道台灣的房仲工作，有多麼辛酸嗎？

▮說一句更真實的實話

這些資深人員比你們更怕

　　國際超級房仲從自身家裡經營房仲的經驗、21世紀總部跑全台灣加盟店的經歷、再到現在經常跟資深業務討論，這些年輕業務眼中的這麼多資深店東、店長、前輩，說真的幾乎沒有人對未來台灣的房市有頭緒，根本不曉得下一步該怎麼走，因為這是他們前所未見的超級困境。

　　不相信嗎？那你來問問看這些人，今年接下來的業績要怎麼突破，通常的回答還是那些老話（幹話）：多OP、多開發、多議價、多往外跑、多帶看….就是基本功（看天吃飯），沒有什麼更多主動積極的做法。

　　雖然少部份有遠見者，開始嘗試都更、老屋改建，也有一些公司吸取了國外經驗開始進行物業管理，也有一部份的人像國際超級房仲一樣前往海外找更好的機會，不過都更議題也十幾年了，大家都知道都更的商機非常困難（看看阿凡達這部電影就知道了）。

　　而物業管理這部分則因為台灣租金投報率太低，加上國內還沒有大房屋管理的需求（幾乎房子都在自家附近，給沒事的親友管理就好了）。

　　但是我們這些有在轉型的業者畢竟都是少數，98%以上的業者還是繼續在等待機會，等待像是他們當年景氣翻轉的渺茫機會，雖然我實在看不到任何一點“轉機”的影子，大多數台灣的房仲公司都還在力拼損益兩平，為了盡量不要虧錢而努力撐著。

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台北市租金投報率實在低的可憐，連2%都能夠沾沾自喜（我們竟然比希臘還慘）【瘋了嗎？你還敢投資台灣房產！】從全球看台灣、房價漲幅比一比，竟然原來我們台灣的房市比想像中的還悲慘！【專任約VS一般約】委託該簽哪一種？這兩個委託差在哪裏？

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▮目前的國內業者呢？

傲慢與無知者，將被淘汰

　　不是還正在苦苦掙扎、茫然並且抗拒改變以外，就是還在苦撐等待機會，不然就是離開這個行業了。

　　但是對房地產有熱情、期待，並且想要靠房地產翻身的年輕人呢？你們更慘了，你沒有經驗、沒有人脈、更沒有那麼多存款可以撐，如果你看著公司的前輩們都在苦苦掙扎，還在說著：沒有不景氣、只有不爭氣讓你懷疑自己，請問你該怎麼辦呢？

現在台灣的買方還是非常難搞，尤其是台北市

▮妥協、放棄還是掙扎？

　　要繼續窩在舒適圈裡面，用青春跟著台灣房市一起沉淪？還是要動腦去想個辦法，絞盡腦汁找到趨勢和出路呢？

　　我敢跟你說：無論你有沒有爭氣，現在真的不景氣，更要記住一句話：「正確的選擇比努力更重要」。

順著正確的趨勢認真做，你的努力才會有機會得到回報逆著正確的趨勢拼命做，你的努力看起來只會是別人眼裡的不爭氣

　看看現在有多少過去的高手前輩都陸續陣亡了，所以沒業績真的不見得是你的問題，而你何必要跟趨勢對幹呢？

房仲憑什麼收這麼高的服務費？客戶憑什麼要找你買房子？想了解更多就來看看這集直播吧

　　最後我想跟你說：「如果想要創造出更好的業績，除了最基本要具備專業和努力這種費話以外，你必須要產生出你獨特的『價值』，而這種額外價值不應該是幫忙搬家、幫忙打掃、幫忙在颱風天去關窗關門這種勞力工作上，我們又不是做苦力活的職業」。

　　要增加價值，客戶才會從你商圈當中幾百個房仲裡面挑選你，否則請問為什麼房仲那麼多，客戶要挑選你服務？你憑的是什麼？你會不會跟一般房仲一樣說謊騙人？你會不會做個一兩年就陣亡在市場上了？成交之後你還能在房地產上幫上客戶什麼？跟你成交會讓自己更有面子嗎？

　　如果上述的答案大多是否定的，那就表示目前你還只是一個很普通、很平凡，客戶過目就忘的房仲，雖然聽起來很尖銳，但這就是為什麼從業者麼久你業績還是不好的主要原因。

　　你想要改善這個問題嗎？把你目前的狀況用LINE告訴我，也許我可以幫上一點忙，而且完全免費，畢竟目前我還不是靠這個在賺錢的，大家都知道我的本業是在銷售國外的房地產，所以當你來詢問的時候請不要用那種客戶心態，也要注意基本的禮貌（因為禮貌不佳的伸手牌房仲，我真的愈過不少）。

☎我的LINE官方帳號http://goo.gl/A74Y7N

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【台灣房仲不敢面對的資訊】亞太22城市不動產投資前景排名　台北慘居倒數第一【109年想進場買房了嗎?】看看房仲公司門口櫥窗上的案子，又破又舊又貴，你真的買得下去?買房前先聽聽這個故事，來看看我的可怕預言吧….

小心那些已經被多次踢爆的零元購屋手法，有相當高的風險賠了錢還吃上官司

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【太扯了，這種胡說八道的內容你們還直播出去！】買海外房地產，你真的要小心那些不懂或是黑心的業者。

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本文作者－國際超級房仲

【這家業者實在太扯了，為了讓世界更好，請你一定要轉發出去】

  　　剛剛看臉書動態的時候，剛好看到有某個「泰國同業」今天下午也有在辦泰國說明會，於是我就抱持著學習的心態觀摩同業的簡報內容，希望可以從同業那邊學到一些更好的東西。

　　PS：果不出其然，該業者果然於2018年底出事情、2019年停業(2020/05/23補充)。

　　結果不聽還好，一聽真的是嚇得我吃手手了，以下就重點式地點出我看到最扯的五大重點：

①你找給我看！曼谷哪裡有平均15-20%的漲幅？？最好「保守」漲幅有10%啦

　　該業者竟然在說明會上公然對所有客戶說：「曼谷平均漲幅15-20%，然後他們公司說保守抓10%漲幅就好，不要抓太高。」請問你是真的不懂，還是良心放在家裡沒有帶出來？請你找出曼谷平均有15-20%的漲幅數據給我看看。

　　 實際上，曼谷房價漲幅是有分區域的，市中心的高階小豪宅平均也僅有8-10%的年漲幅，比較外圍的好建案也不過5-6%的漲幅，而郊區、小建商、低階產品、屋齡過久的物件，不但沒有所謂的「保守10%漲幅」，甚至房價還是不斷下跌的。

　　因此我真的很好奇，他們的數據到底是哪裡來的？真的很敢講耶！

②建案跟Rama 9金融中心一點關係都沒有兩者的距離差到5公里耶！

　　該業者的建案地點很外圍（非市區、更非RAMA9內），卻一直拿Rama 9的特區來當作賣點，事實上兩個地方距離將近5公里耶！最好是那個地點有辦法平均每年保守就能漲10%了。  

 　　此外，那個建案的建商雖然很大、也有上市，不過該建商在2016年沒有到前十大的規模，這個業者竟然還說是前三大建商！我真的很好奇你的前三大的標準是怎麼來的？有排名或者實際數據嗎？

③ 明明就在炒作紅單還不承認台灣沒有一家炒作紅單的海外代銷最後有好下場的！！！

　　明明就在鼓勵客戶炒作紅單，還列了一大堆炒作紅單的算式以及預期獲利，比方說你投進去的頭期款只有25%，但是每年「保守漲幅10%」，三年之後你轉手賣掉，你就有120%的獲利可以賺！    ►► 然後最後才假惺惺地說：「本公司不鼓勵轉紅單」，你們這是在騙誰啊，這種手法已經被公認是最劣質的銷售方式了，你們竟然用這種不負責任技巧與話術來拐騙客戶（我還是超氣那個保守漲10%的胡說八道）！  

 　　而且該建案非常難轉紅單，因為地點並非很稀有、周遭的生活機能也遠遠比不上市中心，怎麼可能可以向市中心的頂級建案那麼搶手。

④ 不懂就說不懂、沒經驗就沒經驗我最痛恨用謊言來做銷售的業者！

　　該業者說：「雖然它們目前經營泰國房地產才兩個月，其實早就已經醞釀三年了」，這種話說出來真的是讓同業笑掉大牙。  

　　 沒有經驗可以老實承認，可以讓客戶知道公司是很有抱負，很想要好好把這個生意做好，雖然經驗不夠但是會努力讓自己越來越好…等等的，但是講這種沒有邏輯的話虛張聲勢，真的很差勁，這種說法這家業者真的覺得客戶會相信嗎?

⑤ 竟然錯誤解讀數據！到底是不專業、還是故意曲解?

 　　我這個人滿有數據潔癖的，所以我非常重視數據以及背後所呈現的真實意義，但是這家業者引用數據之後竟然錯誤解讀給客戶，將會把客戶完全導向一個非常錯誤的投資方向。

　　該業者說：「曼谷目前近幾年總共有50萬戶的總共供給量，但是因為外商有150萬人，所以這50萬戶根本不夠使用。」，你真的確定這個數據是這樣解釋的嗎?你到底是不懂還是故意胡扯的?

　　實際上，這是很錯誤的去解讀數據，曼谷除了幾年的供給量之外，還要考慮到過去現存的住宅數量與空屋率，千萬不要聽信了這種說法就跑去買一些偏僻小建商的「新建案」了。

結論：

　　如果這家公司這麼不專業，那你一定要特別留意，畢竟投資海外房地產你的掌控性很低、現金又需要非常得多，你敢把這麼大筆的資產交給一個不專業的業者嗎？

 　　另一方面，如果這間公司很專業，卻故意把這些錯誤的訊息傳遞給消費者，那這種居心可議的業者，您是不是更應該要多多留意了？否則請該公司提供一下曼谷平均15-20%的漲幅是怎麼來的？保守10%的漲幅有什麼根據？

　　 扯，實在太扯了，台灣的海外房地產市場就是被這些人給搞砸的，搞得正派經營的專家都被這些人害慘了。

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【拜託，不要聯署這種自曝其短的法案好嗎】「基本工資漲到3萬元」 政府耶誕節前須回應

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上報快訊：

● ● 有民眾於國發會提點子平台提案，希望基本工資調漲為3萬元，且往後須隨物價指數調漲。提案在通過檢核2日後便有5461個附議，現已進入回應階段，等候相關機關回應。

● ● 提案者表示，台灣低薪問題十分嚴重，甚至延伸造成國安問題，同時低薪也使人民不敢生育，因此間接造成台灣少子問題產生。但往年基本工資的調漲仍無法解決台灣低薪問題，因此提案希望能在下一次基本工資調漲為新台幣3萬元，且往後須隨物價指數調漲。

● ● 提案者強調，若基本工資調漲幅度不隨往後物價指數調漲，薪資將會被通貨膨脹所抵銷。

● ● 提案者說，基本工資調漲至3萬元後，將會帶來國家增加稅收、勞工薪資增加使得消費力提升（內需增加）、國外企業挖角成本變高可以減少人才外流問題等益處，但同時基本工資的調漲也會帶來薪資板塊的移動。

● ● 而此提案也引發討論。贊成的網友表示「提高到6萬都不為過」、「本來就該漲了」、「很好的提議，但政府硬不起來的」，但也有人針對基本工資調漲至3萬元將帶來的好處表示懷疑，認為「增加收入，然後繳更多稅，人民開心嗎？」「基本工資調漲後，為了支應各行各業的員工薪資，大家都得漲價，所以物價上漲。能買的東西還是那麼多，消費力仍然不變。」

● ● 依據勞動部資料，台灣基本工資近兩次的調整紀錄為：2016年9月19日發布，2017年1月1日起實施，每月基本工資調整為2萬1009元，每小時基本工資調整為133元；2017年9月6日發布，2018年1月1日起實施，每月基本工資調整為2萬2000元，每小時基本工資調整為140元。（洪翌恒／綜合報導）

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

　　我很少去評論政策或者政策，但是看到「這種連署」，我真的對我們台灣人民的素質感到擔心，難道你真的以為連署通過了，大家的起薪就會變成三萬起了嗎？

拜託動一下腦袋，好好思考一下吧

　　現在連署加薪的部分，好像是小朋友在跟爸媽從每天100元變成150元的零用錢一樣，或許你一個人每天多50元零用錢對你父母與家庭沒有什麼大影響，但是如果是全國性的龐大勞工同時多要這麼多錢，你認為這些企業主真的會像你爸媽一樣沒有負擔嗎？

　　首先要先想一下，假設這個法案通過了會發生什麼事情？我可以很肯定地說，絕大多數的人會拿不到這三萬元！

　　依照目前勞工每個月薪資21,000元，再加上台灣現在景氣這麼差來看，如果所有的老闆、企業主與股東們必須要把基本所得增加1/3的話，這些老闆它們絕對不會乖乖聽政府的話就認命幫勞工加薪，而是只有一句話：「老子不完了」。

這種法案還會造就大量血汗企業

　　沒錯，這個連署通過首先就會讓大量的資方選擇退出市場，因為太龐大的人事成本會讓這些企業喘不過氣，如果市場景氣非常好也許這些資方還願意撐一下，但是現在生意已經這麼難做了，獲利不斷減少的情況下還要超大幅調漲人事成本，這些資方便會選擇退出台灣市場到國外尋求更廉價的勞力，或者乾脆東西變現、直接退休回去養老了。

　　可能大多數的台灣人民還不知道，目前台灣大學畢業生在東南亞來看，都算是他們很不想請的員工你知道嗎？台灣的勞力薪資要求要高、待遇要求要好，但是專業能力不見得比其他東南亞的大學畢業生強，更別說我們最弱項的「英語能力」與「國際觀」了。

　　試想一下，如果今天你們公司的因為這種原因收掉，老闆當然有足夠的「存款」讓他好好過活，但是勞方你有那麼多現金可以這樣耗嗎？更可怕的是，像這樣接二連三相同產業結束營業是會像滾雪球般地發生，接下來你馬上要面臨的就是「失業」。

　　缺乏「勞力需求」之後，台灣除了內需會更加薄弱之外，會變成「有工作機會」的公司是老大，到時候這種公司怎麼地剝削員工、壓榨員工、違反所有勞基法的行為只會讓員工默默吞下去，否則資方只要一句：「不爽不要做，外面一堆人排隊要進來上班」，再加上勞工擔心離開之後就找不到其他工作機會了，就會導致這種惡質企業繼續被忍氣吞聲的勞工縱容下去。

　　上面這一段聽起來好像很耳熟嗎？沒錯，台灣這幾年的這種情形已經越來越多，即便政府怎麼樣去防堵、規範、懲罰或者提出一例一休，許多小企業或者中南部的公司仍然不甩這些，萬一連工作機會更少了以後，這種血汗公司絕對會越來越多，因為企業也需要賺錢，在加上需要節省人事成本的情況下，三萬塊薪水當然要把你當２－３個人去使用啊。

以房東與房客作為例子再看看瑞士人民的例子

　　不要說不可能，台灣一堆店面的房東惡意調漲房租、越調越誇張，等到有一天租客真的負擔不起（或者是不爽）之後，這些經營很久的店家就會選擇換到其他店租較合理的店面繼續營運（即便地點沒有原先那麼好），而原來的店面在現在景氣越來越差的情況下，通常要再將租金創新高是很困難的，大多數的結果不是空窗期拉超久，就是妥協市場行情把租金又調降回來。

　　再看看之前瑞士的一個案例：

　　瑞士政府曾經在多年前預計要實施一個新法律，就是要縮短全國勞工的工作時數，以及增加勞工每一年的休假天數。這種政策在台灣如果頒布出來肯定是舉國歡騰（就像是放颱風假一樣），但是瑞士的人民卻發起連署與公投去反對這項法案，原因是人民認為如果這樣的法案實施下去，對企業與國家的兢爭力等等都是扣分，因此不應該讓這樣的「牛肉法案」通過。

　　這才叫做「人民素質」，而不是像台灣許多民眾一樣，只想著「佔便宜」，要佔政府的便宜、佔政客的便宜、佔公司的便宜；看看苗栗縣被搞到破產的狀況，你就知道你以為你佔到便宜，實際上真正虧的是你（有大八卦，有興趣再私聊）。

至於什麼時候勞工才能加薪呢？當然是景氣繁榮的時候

　　我認為加薪當然是要在景氣好的時候加薪，因為很現實地勞方的財力絕對無法跟資方抗衡，沒有資方創造工作機會，勞方連工作都有的話又遑論加薪呢？看看泰國曼谷，為什麼台灣人瞧不起的曼谷在過去十年薪資成長了５０％，而且到現在還是年年調漲工資、勞工受到的待遇也較好，原因就是因為泰國現在經濟發展非常地強，資方為了要賺錢所以一定得創造就業機會，但是因為景氣好導致太多資方需要勞工了，因此泰國的勞工才能夠不斷不斷地把薪水往上推升（所以現在你去泰國開公司，千萬不要以為泰國勞工多好管理，他們是今天不爽明天就有新工作可以上班了）。

　　反觀台灣，現在景氣這麼差，企業的獲利不斷萎縮，願意創造就業機會的資方也越來越少（都抱著錢在觀望或者退休了），因為蕭條所以資方不願意創造就業機會就會導致「勞力需求」減少，隨之而來的就是往上提升的失業率與低薪問題。

一切都回到供需法則需求大於供給就是會價格上漲

　　可是台灣的人民真的很棒，這個時候還想民粹、任性地想要大幅調薪，只怕薪水沒有增加反而讓自己的工作機會都沒了，希望台灣真的要好好改善這種喜歡「貪小便宜」的低劣風氣，政府真的希望讓人民所得提升，還是想辦法創造出一個好的經濟環境，讓資方想要不斷地創造工作機會，等工作機會大於勞力供給之後，難道勞方的薪水不會上升嗎？

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【房仲辛酸】半年沒冒泡了嗎？給每天在網路上PO物件，卻不知道何時能成交的你

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本文作者－國際超級房仲

　　今天這篇文章想要讓所有「房仲業務員」知道，如果你想要靠網路行銷來經營事業、想要靠網路行銷來吸引客戶，那麼第一件要停止的事情就是：「不要每天一直在網路上PO物件資訊」。

　　這種行為在2020年的今天，不但不會幫上你的忙，而且還會讓你離成交遠來越遠，千萬不要鐵齒、千萬不要在做這種蠢事了，想知道原因的話請繼續下閱讀。

▮國際超級房仲

　　「屋主的價錢太高談不下來、買方連看屋的意願都沒有、客戶現在對買房都沒有興趣、投資客都跑去買國外的房地產了，每天除了固定上網看看市場資訊以外，真的不知道現在該怎麼冒泡(成交)了，頂多就是在網路上PO些物件碰碰運氣了。」

　　上面這些話，應該是此刻大多數台灣房仲人員的心聲吧。

　　2016年的台灣房地產成交量已經只剩下23萬多戶了，創下SARS以來最低的紀錄，無論房價漲還是跌，依靠交易「量」生存的房仲人員可以說是受影響最深的一群。

　　內政部資料也顯示2016一整年收了1099間房仲公司，而這些還只是你看到已經撐不下去斷尾求生的一群，到2016年3月台灣還剩下的6336間房仲公司，再加上2020武漢肺炎重創經濟與房市，你覺得還有多少間房仲公司正處於岌岌可危中？

延伸新聞：房仲關店，平均每天倒閉2.5間店

▮房仲本來就不好做，過去幾年就幾乎沒法做

　　很常有網路上的民眾詢問我，他通過了某某房仲公司的面試在考慮要不要進去工作，我都會告訴他們，不要相信輕鬆可以「年收百萬」這種事情。

　　也許前幾年景氣好的時候相對來講比較容易，現在這種交易量連老鳥都撐下不下去了，遑論還要年收破百萬，更別說是沒有經驗也沒有人脈的新人（不敢說絕對不可能，但是你要去賭這麼低的機率嗎）。

　　PS：就算是真的回到2010年的房地產火熱期，還是需要經營、專業、服務才會成交，客戶不會自己從天空就掉下來讓你成交（就算有這種機會也很少，不是每個人都碰得到的），所以也不需要太懊惱自己太晚進入這一行。

延伸新聞：史上最慘！2016六都移轉棟量僅18.2萬戶

▮所以現在台灣的房仲業務員怎麼辦？

　　來看看現在房仲人員的作息，有很多很多人每天就是待在公司裡面上網、追劇或打電動，這真的不誇張，因為房仲人員大多數都是沒有底薪的高級專員（俗稱高專，可以拿到較高的獎金，一般獎金比例落在40-60%左右，資源越少的公司給的越多）。

　　而這些沒有領公司薪水純粹靠自己做業績才有收入的高專，不像是一般拿人薪水聽命於老闆的職員，基本上大部分的公司是沒有什麼力量去嚴格管理的。

　　再加上開頭說的，現在大多數的屋主價格一樣開得高高的、買方不要說出價來談，連看屋買屋的興趣都沒有，每一天每一天周而復始地面臨這種大環境問題，高專的房仲人員的動力早就被消磨一大半了，所以他每天進公司不上網追劇打電動的話，其實根本沒有什麼方向可以去做。

　　但還是有比較認真的一群，這種較為認真的高專通常占一間公司的20%左右，店長不需要特別去逼他們也會自己想辦法生業績出來，而他們通常會比較勤著聯繫舊客戶，或者到外面做廣告募集新買方（最常見的就是在路邊發DM、或者去貼電線桿廣告)，還有一些被動的方式就是上591或者FB房地產社團PO物件廣告。

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▮沒錯！鋪陳那麼久，就是要講這件事情

　　591目前是台灣最大、最成功的房地產買賣平台，因此大量的民眾、房仲(包含我)都會到591上去比較物件，不過因為591的數量太~~~多了，你的物件如果沒有明顯特色（比方說特別便宜或者特別稀有），民眾要「詢問」的機率就非常低了，更別說是想要來看或者出價購買。

　　於是很多積極的業務員就會到Facebook的房地產社團去PO物件，希望可以藉由另一種管道接觸到一些較少去591的客群，也許它們就有機會看上這個建案、也許就有機會跟自己聯繫、也許就有機會可以帶看，也許這個月的成交就是透過Facebook來的。

　　於是，就會有一大堆積極的房仲人員拼命在Facebook上面丟物件，反正不要錢所以什麼案件都丟，期盼當中的哪一個建案可以讓自己獲得成交。

　　因此，您可以上Facebook上的房地產社團看看，幾乎每天上去都有一大堆各式各樣的物件在上面。

▮真的這麼簡單就碰到死耗子嗎？

　　但是這個期待是很殘酷的，大多數在Facebook房地產社團PO物件的房仲人員，最後還是沒有得到好效果，甚至幾乎也沒有客戶詢問，可是這些積極的高專房仲因為也沒有其他的推銷管道了，只好每天繼續PO，也許可以真的就不小心碰到一個死耗子而成交了。

　　其實每次看到這麼多積極的房仲夥伴在上面PO物件，我真的很替他們感到遺憾，因為他們的積極與衝勁應該有更好的發揮，只是方向不對、市場不對，只會把他們的熱情與存款一天一天消磨掉而已，為什麼我會這樣說呢？

　　想一下，一個混濁也沒什麼魚群生存的池塘，你會願意花時間在這種地方釣魚嗎？

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▮為什麼我會說這種行為是無效的？

　　試想一下，你認為一直PO物件就有機會遇到中意的買方，別間積極的房仲人員當然也會這樣想，因為目前在辦公室每天能夠做的（同時能對店長、主管、自己交代心安）工作內容也只有這個，於是就有一大堆積極的房仲夥伴拼命丟物件在社團裡。

　　重點是，你丟物件的對象是「人」，不是「機器」，這些買方都是活生生的人，所以你可以想像一下這些買方看到社團之後的想法大概是這樣的：

　　「想來上網查一些房地產的資訊，希望增加一些有用的觀念，或者了解一些市場動態資訊，如果可以參與到這些專家們的討論就好」、「啊！怎麼上面都是建案啊」、「密密麻麻的建案跟價格，我哪知道哪一間值得買，每一間都說自己的房子最棒、架最便宜、屋主最好談」、「這麼每次上來看都只有物件」、「今天的文章又是一堆促銷物件」、「這到底是交流分享房地產資訊的地方，還是另一個推銷大平台啊？」

　　看出問題了嗎？你提供的根本不是買方期待的「實用資訊」，反而是一大堆的「推銷資訊」，任何人包括你自己都不喜歡推銷的情況下，為什麼你要每天做這種讓人產生反感的行銷模式呢？

　　想像一下，一般人在路邊收到推銷傳單的時候，心裡是很開心雀躍地收下DM，還是勉為其難收下以後，想著到哪裡丟掉才環保。這就是被推銷的心態，這也就是一般買方看到房仲一天到晚在FB上面PO物件的心情。

房仲真的很難做，現在的買方越來越難搞了….

▮ 給房仲同業先進的建議

　　雖然PO這篇文章對我一點幫助也沒有，但是我真的忍了很久實在不得不出聲幫忙一下，請不要再PO推銷資訊了！你要PO的應該是讓民眾覺得很有用的資訊，讓民眾感覺到你的專業，甚至學習到怎麼去看一個物件的「價值」，而非每天都在拚價格。

　　也許你或者你的主管、你的店長會跟你說：「你每天PO這個幹嘛，PO這個會讓你這個月就有業績嗎？還不如多PO一點物件試試看，不然就是去外面發DM還比較有實際機會」。

　　別意外，很多台灣的老房仲就是這種觀念、房仲公司真的算是傳統產業（我爸媽也是標準的這種老房仲，所以我聽的超多），因此當房仲人員想要試著嘗試不同方式時就被澆熄熱情，只好順著公司的要求繼續PO推銷物件，繼續不切實際的期待。

　　可是那些老房仲的經驗也夠時間去驗證了吧，實際上有多少的房仲前輩天天在網路上PO物件，結果卻已經超過半年都沒有成交，甚至連下一筆可能會成交的機會在哪都毫無頭緒，卻還用這種像是對公司對自己有交待的作法在做「反效果」的行銷。

▮那我要上網PO什麼？

重點是要提供民眾覺得「實用」而非推銷的資訊

　　會問這種問題的人，就表示沒有在Follow國際超級房仲的文章了，我會建議與其每天花時間去PO各式各樣的物件然後開始祈禱，不如花個3-7天的時間好好寫一篇文章，字數差不多要有2000字左右，內容就是要「實用」。

　　比方說你經營的商圈有什麼特色、住在這裡有什麼價值、商圈內的食衣住行、商圈內的各住宅各區域有什麼特色….等等，這種讓民眾看了覺得有幫助的東西才會吸引他認識你，進而覺得你「好像是一個滿專業的人」。

　　接下來才有跟你諮詢、接觸、帶看、服務到成交的機會。

延伸：國際超級房仲FB粉專

台灣房仲真的很辛苦啊

▮Next Step

　　知道方向之後就是要持續的做，並且不要想著兩三個月內就會有客戶上門成交，這種東西是需要醞釀與發酵的，除非你的內容好到驚天地泣鬼神，否則民眾也是要觀察你這個傢伙是真的有料還是曇花一現？

　　分享一個數據，從國際超級房仲這個粉絲團成立，到真正因為這個粉絲團而成交，你曉得昌鵬花了多久的時間摸索與碰撞嗎？不是兩個月、三個月，是到第五個月才有客戶來找我詢問房地產的事情，到最後有成交出現整整超過八個月！

　　你沒看錯，我當時那麼頻繁的寫文章跟轉發到社團（還遇到一大推同業的小白），結果花了八個月才有客戶成交。

　　所以說，假設你一直覺得PO物件會比我有效率的話，你可以繼續你的有效方法；但如果你依照公司的模式搞了幾年下來，幾乎沒有網路客戶因此讓你有業績收入的話，建議你可以參考國際超級房仲的模式試試看，我因為在第八個月之後就開始有許多網路的民眾向我洽詢投資的事情。

▮不過，「正確的市場」才是最重要的！

應該是台灣21世紀總部第一次頒獎給從總部離職的員工

　　我不敢說我的個人品牌有多成功，但至少在台灣房地產這麼不景氣的現在，我一個人隻身到台北工作也沒有任何人脈的情況下，我在正確的海外不動產市場（主軸還是以泰國曼谷），在上面的網路行銷模式下可以獲得不錯的業績（至少可以長年到年會接受總部的業績表揚，應該算比大多數國內的房仲人員幸運了）。

　　即便我洋洋灑灑寫了這麼多內容，重點也還是因為我從事的是一個正確的市場－海外不動產，即便一些同業或媒體不停地唱衰海外不動產，但是到國外投資不動產一直都是世界各國的投資趨勢，我只是跟著一個正確的趨勢用一些正確的方式去順水推舟，讓自己的努力可以換得應有的結果罷了。

　　還是要特別講一下，海外不動產雖然比現在的國內房地產好做，但其實真的也沒有你想像地那麼好成交，因為你可能不知道台灣民眾是有多謹慎、多保守，而且有多少劣質的海外同業在弄壞這個市場，因此好業者要能夠被民眾相信實在是很辛苦，但至少這是一個有努力就有很大機會得到回報的豐厚池塘。

　　今天不知道為什麼特別寫一篇對我一點好處、甚至會創造很多對手出來的文章，只希望這篇文章可以提供給非常積極努力卻沒有方向的房仲夥伴，提供給這22個月來所有對「國際超級房仲」粉絲團按讚的朋友，祝福每一個默默認真打拼的「超級房仲」。

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其實後面2個建議最有效!

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【到底是誰說海外房地產開始退燒了？】上半年還沒結束，我們公司竟然有不少人已達成去年的年度業績了！

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本文作者－國際超級房仲

「沒有不景氣，只有不爭氣」 這句話是真的嗎？

　　這一點我不否認，雖然我真的認為現在國內房市是真的不景氣，但不景氣的情況下我們只能更爭氣，因為在這個時候我們沒有懈怠的機會。

　　不過很多人說台灣房地產目前市場蕭條確實是真的，在台北一個月只有一千多戶的成交量，一個行政區平均只有十幾戶成交、一個加盟店可能有個0.5間成交就很好的情況下，我們公司的國內業績卻一樣保持的很好（我們店去年是全台北第一名、全台灣第二名）。  

　　不過我們的國內加海外業績好是有秘訣跟相當大的鋪陳與醞釀，不是每天在值班區發呆、座位上追劇，或者上FB的房仲社團PO個物件就會有業績從天上掉下來的。

　　還有人說，感覺海外房地產市場也沒那麼熱絡了，很多說明會都小貓幾隻、甚至不到十個人，可是有看過我直播的影片應該都知道，即便是上周連續假期＋狂風暴雨，一樣還是很多人來參加說明會。    

海外房地產真的那麼好做嗎？

  　　不，海外房地產一點都不好做，沒有一般仲介想得那麼簡單，因為海外的房地產不是你東西好、價格好、服務好，客戶就一定會買單，台灣民眾保守跟龜毛的程度不是你可以想像的。不過，至少我們比國內房地產好做很多很多很多。  

　　國內房地產現在最大的問題就是民眾沒有信心，購屋者都出遠低於成交行情的購買價，而沒有資金壓力的屋主仍然想把價格開在理想範圍，兩者中間有一個巨大無比的鴻溝，這個鴻溝就代表著沒有「交易量」，要知道 #房仲就是靠交易量在生存的。  

所以我該怎麼做？

  　　如果你跟國際超級房仲一樣，沒有好的家世背景、沒有後台、沒有學歷更沒有專長，還是說你身為房仲人員卻已經超過半年沒有成交，或只最近剛成交但是對於下一筆成交仍然毫無目標、甚至是辛苦成交卻只有拿一點點服務費的話，海外房地產這個「還沒爆發的趨勢」是值得你進來的投資的。

  　　這邊的投資不是要你花錢投資房地產（請量力而為），而是將自己的「時間與熱情」，投資在房地產領域、投資在海外不動產趨勢，至少比起國內的房地產，海外不動產有三大超級優勢：

  ㊀不用開發：公司都已經接近來十大建商、一流地段或者重大開發區的建案，你只要專心找出購買者就好。 ㊁不用議價：目前台灣房地產的買賣雙方價格鴻溝，在海外沒有這個問題，因為好產品都是單純的「不二價」。 ㊂容易滿佣：海外不動產沒有開發與銷售分業績的狀況，只要成交你就是全泡，而且我們的一流服務不接受任何服務費的折讓。    

    　　如果你想要找一個「比較容易成交」的環境，那歡迎你加入國際超級房仲的國際資產中心團隊，我們公司是全球最大的房仲品牌21世紀不動產（雖然我們在台灣的規模很小，只排到第六名而已，但是我們在其他國家幾乎都是前三大或是最大的房仲品牌）。

　　所以在建案的選擇上，我們絕對不敢隨隨便便，售後服務相關的部分，一般民眾所有會擔心的點我們都已經準備好了，一直服務到客戶賣掉房子資金回台灣我們都有完成且成熟的經驗。   特別提一下，做海外不動產真的真的不需要英文很好，甚至你完全不會英文也幾乎沒有影響。

     後記：

  …

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