【房仲｜個人品牌】業績不好、想開發買方，於是想砸錢做個人網站去曝光你的物件嗎？小心白白浪費時間又花冤枉錢！

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最近半年的房市越來越慘，而且完全看不到房市蕭條的終點，很多房仲業的朋友說，現在大家都不想去簽委託，因為就算進一大推案子回來，沒買方看屋也沒屁用，所以大家整天閒在公司沒事幹，不是在座位上追劇、打電動，就是打完上班卡就自動放假了，請問高專店的房仲朋友，你們公司是不是也差不多呢？你是不是在上班時間，看我這篇文章呢!

一、往「多曝光物件」錯誤方向奔跑

但也不是每個仲介都這樣躺平，還是有些不服輸的業務，積極找突破瓶頸的方法，只是很可惜，大部分業務因為不具備自媒體技能，加上公司又長期灌輸錯誤行銷觀念，最典型的例子就是「買方因物件而來」，導致很多基層房仲都只會往，「該怎麼多曝光物件」這個錯誤方向去努力，例如瘋狂在臉書社團PO物件，拿生活費砸591去賭運氣，以為這樣就能觸及到更多買方，但這些畢竟都是被用爛的老方法了。

於是，有些更積極、更有決心的房仲，就會決定要付費請人架網站，認為既然是花錢請專家做的網站，那麼有花錢的東西，效果肯定比免費的方式更好，這個，就是90%的台灣房仲，都具備的嚴重錯誤觀念，因此今天這部影片就是要幫你知道，為什麼架個人網站去曝光物件，是標準的無效行銷的原因，千萬別在景氣這麼差的房市，還白白燒掉寶貴的銀行老本了。

今天的文章也請你務必看到最後，因為文章的最後我會讓你知道，為什麼591越來越沒效，你應該慢慢減少在上面的廣告預算的原因。

二、為什麼架網站曝光物件無效

2.1 架網站的實際成本

首先，想架個人網站去曝光物件的房仲朋友，讓我先問你個問題，你有架網站的經驗嗎？你具備架網站的技能嗎？我猜絕大多數房仲不但沒有，而且也沒耐心學，所以一定會付費處理，但你知道架設個人網站的行情嗎？我們不談那種真正夠專業、功能夠齊全，動輒50萬、100萬起跳的昂貴網站，我們就講只有基礎功能、看起來質感也不錯的套版網站就好，通常一次性成本大約10萬到20萬起跳，每年再收幾千塊的管理費用，也有些是主打低價架網站的，一次性費用大概是5萬左右，但每年也要跟你收個1-2萬起跳的管理費用，所以零零總總加一加，架設一個個人網站，你至少投入個十來萬跑不掉，還已經是很便宜的報價了。

我們就以平均15萬來算就好，你砸15萬弄了一個套版網站後，接著，當你開始瘋狂上傳所有物件，並且花時間替這些物件寫上一堆銷售文案時，你會突然發現，因為是套版網站，所以很多功能跟版面並不是你想像的那樣，再加上管理權限在網站公司手上，你自己也不懂得怎麼修改，於是下一步（字卡：很多網路公司幫你調整網頁，每調整一次就要收一次幾千到幾萬元不等的費用），你就要開始漫長地跟網站公司email往來、去討論、去修改、去微調你心愛的付費網站，花很多時間又增加了很多延伸預算去弄，才能網站慢慢變成你想要的樣子

2.2 效果不如預期走回老路

半年後，好不容易把網站都調整到位了、錢也花了，物件也都PO上去了，雖然這半年網站還是沒幫你帶來客戶，但你這時一定會安慰自己說：「沒關係，因為之前都還在調整、物件還不夠豐富，所以沒效果是正常的，現在開始一定會開始產生效果的，一定會帶來很多買方的」，然後又過半年，你就會發現這個網站，不但沒有幫你帶幾個買方上門（而且上門的買方都是問問就走了），甚至連流量也很低，搞不好每天連100人都不到，讓你狠狠被澆了一桶冷水。

再過個一兩年，最後，你總算發現這個網站除了白白燒維護費以外，完全產生不了業績，最終對這個網站失去信心的你，就默默把網站關了，然後回到路邊去發傳單、去社區找信箱塞DM，繼續在臉書社團和591上PO物件，繞了一大圈、花了這麼多年時間、燒了這麼多錢，還是認命走回了原點、還是只能依賴那些傳統又無效的老方法。

三、看物件幹嘛不去591看

以上不是危言聳聽，而是過去這五六年來，全台大部分架設個人網站的房仲，他們從頭到尾的真實情況，光是以前我還在做房仲時，我身邊有五六位同事都是血淋淋的例子，我希望讓你提前知道未來的發展，就是希望你不要把最後希望，寄託在注定失敗的行銷方式上，因此重點來了，為什麼房仲架網站去曝光物件，根本就是無效的行銷呢？殘酷真相就是：「如果要看物件，為什麼不去看591就好？」

四、你的網站比591更多物件嗎？

明白我的意思嗎？不是說架設個人網站沒有用，我自己也有架個人網站，我也建議我的業務學員可以架，但如果你的網站的價值，是在【曝光物件】的話，請問，你的物件數量，有比591多嗎？你網站的篩選功能，有比591更方便嗎？還是說，你網站內的物件，都是專任約、都是口袋物件、都是開價比實價登錄更低的Apple件嗎？既然都不是，在量與質都輸給591的情況下，如果你是想看物件的買方，你也會選擇看591，而不是一個小房仲的物件網站，對吧。

更別說架網站曝光物件這件事，是所有房仲都會想到的，不要講全台有多少房仲架套版網站，說不定你們商圈內，就有二三十個房仲有個人網站在曝光物件，所以反思一下：光以你的商圈來比較，你網站的物件，有比其他同行更豐富、更稀有嗎？所以你看，往上比，你比不過591，往下比，你跟其他同行也沒有差異化，那你怎麼期待一個平庸的物件網站，就能幫你帶大量買方上門呢？

五、買方並不因「物件」來

不過上面這些，還不是真正讓你網站無效的關鍵，真正最致命的關鍵是：「買方因物件而來」這個觀念，本身就是有問題的，因為買方被好物件吸引上門，跟你最終能不能冒泡，往往是兩碼子的事，理由很簡單，現在物件超過九成都是一般約，你有、別人也有，就算你簽到一個很Apple件，但商圈內至少50個仲介也有這個物件，請問，客戶為什麼要找你看房？為什麼要找你下斡旋？為什麼要找你成交呢？你的差異化，到底在哪裡呢？萬一這時候你還在說：「因為我最努力、我最認真、我服務最好，我們公司的聯賣團隊最強、我們公司的高手很多」，如果被我說中了，那你現在應該知道，為什麼自己業績長期很差的原因了吧。

六、三流業務賣產品

這時一定會有房仲反駁：「誰說的，我們公司的學長姐，之前也是靠個人網站、臉書、YouTube和LINE群組曝光物件，效果跟業績都很好啊，所以多曝光物件怎麼會沒用？」，OK，你講得當然是有可能的，讓我先反問你一個問題，你說那些在網路上PO物件的學長姐們，他們業績最好的時候，是不是只有前兩年而已？更精準地說，應該是2020年5月起，一直到2022年7月為止呢？對吧！去查一下，看是不是又被我說中了。

並不是我有超能力或占星術（雖然我會占卜塔羅牌，但這有什麼了不起的，有必要到處說嗎？），而是當時房市過熱，買方焦慮地怕自己買不到房，所以任何不合理的價格、什麼不合理的條件、仲介與代銷傲慢的態度，買方只要能搶得到房都會願意接受，所以曝光物件效果會好，只是因為買方恐慌性搶房，不是學長姐的個人網站曝光物件有用，否則怎麼會之前很有用、現在卻沒用了呢？回想一下，疫情剛爆發時，大家都恐慌性搶口罩，任何管道的口罩銷量都超好，跟使用什麼管道與文案賣口罩完全無關，對吧。

記住一個重要觀念，「一知半解，比不知不解更可怕」，如果你只聽倖存者偏差的經驗，在不了解本質的情況下，就想去複製別人的僥倖模式，那只會害你變得更慘，比方說，多頭房市的買方又焦慮又不理性，所以哪裡有房他們就會搶，加價20%、幫屋主吸收房地合一稅都行，但現在空頭房市的買方還會這樣嗎？現在的買方又理性、又冷靜、又保守，買房非常謹慎、絕不輕易出手，避免自己買貴或買錯，萬一你還用多頭市場的模式，去銷售空頭市場的客戶，還繼續用物件轟炸你的買方，繼續講著「房價只漲不跌」這種跟現狀明顯不符的話術，客戶當然無法認同你、業績就當然不會好，認同吧。

七、方向錯誤，努力白費

感謝把文章看到這邊的你，一個超級重要的銷售觀念，那就是，成交的本質是信任，沒有人會跟不信任的對象做生意，華爾街之狼也說過，要讓客戶跟你成交，必須讓客戶信任三個東西：第一，你的產品，第二，你的公司，第三，你這個業務，因為信任房子沒問題、你們公司沒問題、你這個人也沒問題，所以你才能成交，反過來，就算你推薦的物件很OK、公司品牌也OK，但你這個業務感覺就是很不OK、很不值得信任，買方當然會去找同行下斡旋了！

八、成為客戶信任的業務

不過呢，客戶看得出物件好壞，看得出公司品牌的高低，然而，你該怎麼讓自己也成一位值得信任的品牌業務，讓客戶一定要找你買才安心呢？你又該怎麼像我或我的學生們一樣，只是坐在辦公室裏面，就能讓大量陌生客群認識我們、信任我們、喜歡我們，在還沒實際接觸之前，就已經想指名我們服務呢？甚至會有屋主自己主動送委託上門，上述這些成果，並不是什麼天方夜譚，只是我們學員的普通日常罷了，作法我也早就放在我的YouTube頻道，以及我的IG裡面了，可是，你有認真一一看過嗎？

你可能覺得我在唬爛，沒關係，我現在就拿證據給你看，你可以看到數據，我當初在房仲業，先花了兩年半的時間摸索，然後幫助我在後面四年，平均每個月有34.9位網路客源，主動上門指名我買賣房子，甚至我都離開房仲業快三年了，到現在都持續有客戶找我買賣房子，後來，我將這套個人品牌變現技能做成線上課程後，這些成果也同樣發生在其他學員身上，因為具備長線努力的正確心態，再加上時常在學員社團請教我，所以他們平均每個月，可以穩定從網路獲得20組、50組，甚至破百組的被動客源，一堆屋主主動上門請他們簽專任委託，重點是，這樣的業務模式，不需要花任何一塊錢廣告費。

所以把話題拉到你身上，你現在在不花錢打廣告的情況下，請問每個月能新增幾組新客戶呢？每個月有幾位屋主主動給你委託呢？因此你必須知道，【方向錯誤，努力白費】，這個殘酷的事實，想像一下，如果你跟這些學生一樣，一年前就未雨綢繆經營個人品牌、一年前就開始布局網路市場，讓自己現在，再也不用外出發傳單、不用陌生開發、不用砸錢賭５９１、更不用每天茫然地外出、卻茫然地不知該去哪裡找買方，而是單單坐在辦公室裡面，每個月就有二三十組的網路客戶，主動上門指名你服務，你還會像今天這樣，一邊被公司檢討業績不好，一邊讓家人陪著你省吃儉用，好不容易國門都開了，卻沒辦法帶家人出國度個長假嗎？

九、為什麼591越來越無效

至於文章開始有提到，為什麼我會建議從現在開始，你應該大幅降低591的廣告預算呢？由於591確實有他的獨特性與壓倒性優勢，所以我認為591是一個絕對不會沒落的平台，但對房仲來說，效果卻是越來越糟的平台，理由我右上角資訊卡這部影片也提過，簡單講，就是現在物件幾乎都是一般約，相同物件不斷重複在591上出現，而且往往連照片都一模一樣（有浮水印的照片也會被偷）、文案也互相抄來抄去的，再加上現在是空頭房市，那些開價貴得要死的一般約物件，根本吸引不了買方，如此一來，買方當然不會對氾濫、又昂貴的一般約物件感興趣。

就算少數買方有興趣詢問，假設你的大頭照不是正妹或帥哥，在相同物件卻有這麼多業務在賣的情況下，買方憑什麼要選擇你呢？因此2023年，還在砸錢賭591的你，最後一樣只能碰運氣、守株待兔，等老天爺賞飯吃了，這也是你最近半年的現狀，沒錯吧！我很常對業務員說：「選擇比努力更重要」，既然你現在知道591效果越來越差，架網站曝光物件也幾乎無效，那你還要選擇繼續燒錢賭591、選擇不信邪砸錢架網站試個幾年，還是要選擇像我的學生們一樣，趁現在生意差、客戶少、時間多的階段，學習一套個人品牌變現的高收入技能，用正確的方式、學習正確的技能，讓朝著正確方向努力的自己，不再因為瞎忙而錯過更多業績了。

如果我的文章、YouTube與IG內容，你都已經看完還意猶未盡的話，建議你可以點開連結或影片下方的圖片欄位，或置頂留言的連結，註冊你的姓名和email，就能免費領取一部付費等級的，69分鐘個人品牌教學影片，幫你先把錯誤的行銷觀念給抽走，放入方向正確的行銷觀念，影片還會附贈一份PDF檔，個人品牌SOP發展清單，這份清單會用83個具體小步驟，幫你從零開始，一步步建立像我們一樣的強大個人品牌，也解決你坐在電腦前面，卻不知道下一步該做什麼的問題。

不過我必須再強調一次，我的個人品牌變現技能，並不是能幫你下個月立刻有業績的捷徑，這套高收入技能，只適合不想說謊、不想跪著賺錢、相信誠實才是正道的人，過程中還要能頂得住公司潑你冷水，頂著住至少6個月看不到成果，願意至少花半年一年長期努力、不找藉口的人，因為就是要這麼苦、這麼累、這麼拼，拿寂寞去換、拿孤單去換，你才有資格配得上，即便是在房仲都哀嚎遍野的空頭房市，都還能替你帶來長期、穩定、大量，而且忠誠度高的被動客源的個人品牌，更別說，如果你像他們一樣做得夠出色、能做到符合我的超高標準，你還有機會得到我的公開推薦，並且像他們一樣，能出現在我的頻道內，公開聊聊你自己的故事喔。

所以說，如果你覺得今天這篇文章對你有一點點正面幫助，順手將這部影片分享到你的臉書上，讓身邊從事房仲或代銷的朋友們知道，真正能吸引買方上門並且順利成交的關鍵，並不是那些貴得要死的物件，而是要展現業務員本身的正直人格，讓買方相信你才是最適合的業務，然後才是你推薦的物件以及後續的分析說明喔。