【房仲｜個人品牌】591廣告成效很差怎麼辦？你還是只能依靠591開發客戶嗎？｜業務品牌學院
Last Updated on 2022 年 2 月 15 日 by 國際超級房仲
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▮你把命運都交給591了嗎？
親愛的房仲夥伴，你是不是花了一堆錢打591廣告、請人派報發DM，結果根本沒幾通電話上門，而且客戶問一問就消失了，對你的產品一點興趣都沒有？而且更可怕的事情是，這個狀況已經很久、而你卻完全束手無策？
最近一年，台灣的房市非常好、一大堆房仲業務的荷包也是賺滿滿的，然而為什麼在景氣這麼熱絡下的你，卻是一泡難求、完全不知道成交機會在哪裡呢？
難道是你不夠專業嗎？難道是你不夠努力嗎？難道你犧牲的時間還不夠多嗎？
答案當然不是，而是因為你完全用錯方法在找客戶了，而且是公司那些老業務灌輸給你的老舊方法，才讓你現在過得這麼苦……
想知道為什麼你現在業績不好的原因，以及該如何改善的建議，那就趕快點開上面的YouTube影片吧，也許這部影片將會改變你的一生，尤其特別是針對房仲公司的「店東」。
▮影片重點時間戳
為了幫助你可以快速找到想看的重點，所以我把影片的每個段落都標上時間戳，直接點到你想要看的片段就好。
00:00 開場
00:39 最近房仲老闆的痛苦
01:04 591對房仲的重要性
02:16 目前的現狀卻是…
02:44 案例
03:35 房仲必須要思考的問題
03:49 老業務的方法竟然是…
04:46 解決方案
06:12 另外一個大利多
06:55 成功人士與普通人的差別
07:33 常見的猶豫迷思
08:02 結尾
▮ 事業不該建立在廣告之上
任何經營者都應該要知道，絕對不能讓你的事業、建立在廣告上，否則你的事業將會變得很脆弱、經不起風險。
2020下半年開始至今，隨著美國無限QE再加上台灣不斷降息，讓台灣的房市變得非常熱絡，很多房仲公司都在這一年多創下了近年來的業績紀錄，2015-2019年的虧損，也都在這一年補回來了，甚至很多久久都沒有冒泡的業務，最近的業績都破百、破兩百、破三百了。
然而，即便景氣這麼好，卻還是有很多房仲公司業績不佳、房仲無法冒泡，好像這一波熱絡的房市跟自己無關一樣，為了增加客戶，大部分業績不佳的房仲公司唯一能夠想到的最佳方案，就是把錢砸到591廣告裡面，希望透過大量砸錢、換取大量買方上門。
理論上好像沒有問題，因為過去幾年的591確實很好用，可是，那也已經是過去的事情了，近年的591能夠帶來的客戶數量越來越少，而且這些上門的客戶，大多都是問一問房子、問一問價格就離開，根本不願意讓仲介有更深入洽談的機會，當然就沒有跟客戶建立良好信任關係的機會。
▮ 該怎麼解決這個問題？
首先，業績問題有分兩塊，一個是短期業績問題，一個是長期問題業績，就看你想要先解決哪一個問題，因為解決方案完全不同。
如果是在景氣這麼熱的現在，你需要立刻就看到業績進帳，否則公司的經營可能就會馬上出問題的話，那麼立刻就要見效的方法，還是花錢砸591廣告、花錢打臉書廣告，並且把所有業務員派出去Apple建案的門口，大家輪流定點守現，而且另外一個小建議，就是跟所有去守現的同仁講好：「無論最後是誰成交，都會把總業績提撥２點出來，分給願意去輪流守現的業務」。
這樣，才是你要立刻生出業績、強迫取分的最佳方式；然而你知道的，這種方法不可能長久的，你不可能永遠都靠燒廣告費來賭成交，也不可能所有員工都有那個熱情天天守現，而且公司更不可能每個月一直有Apple物件，對吧！
OK，短線問題暫時處理好了，然後呢？下個月的業績呢？下個月的公司管銷呢？下個月能夠更輕鬆、壓力更輕嗎？我們都知道，這些答案都是否定的，因為房仲就是一個需要每個月歸零的工作，而辛苦的房仲店東，每個月則是要從「負數」開始先努力「歸零」，然後才有機會變成正數的營利空間。
這些我都明白，因為我自己不但長期擔任管理職，同時我的父母也是超過三十年經驗的老房仲，所以我非常懂店東為了支付管銷的那種焦頭爛額，以及在這種焦頭爛額情況下，看不見下個月、下下個月的轉機在哪裡的心情，只能被動地祈禱某個屋主會突然降價、某個買方會奇蹟似的加價，幫你度過這個月的難關；至於下個月，就下個月再說吧。
▮長線問題，就需要長線的方式解決
前面提到，短期問題的解決方案，都是一些可以立即見效的方法，像是打廣告或Apple物件守現等等，這些解決方案也都是短期可以見效的方法，很適合解決你這個月、下個月的管銷問題，但是短線方案無法解決你的長期問題。
而你的長期問題是什麼呢？這是每一位房仲都需要思考的問題，尤其是建議經營者一定要深思。
如果讓我來說的話，就是要避免每個月都要從「負數」拚「歸零」的這個過程。
聽到這裡，你可能會覺得不可思議、覺得這是天方夜譚，但我得讓你知道，這其實真的就是「限制型思維」阻礙了你，才會導致目前的仲介生涯卡關、才會讓一間店頭經營得這麼辛苦，讓我舉一個日本的例子：
在日本有很多房仲公司，他們有在提供「物業管理服務」，這個物業管理服務（簡稱物管）不是台灣講的大樓保全，而是專門代理房東處理所有房客與房租的事情，然後收取租金，依照日本的行情，大概是租金的5-6%作為物業管理的費用（出租時的一個月服務費另外算），比方說月租金是五萬台幣的話，5%的物管費用，就可以每個月收2500元左右；不過日本的物管費用算是非常低的，歐美國家大概是6-8%左右、東南亞約10-15%（因為租金的總金額不同）。
不過重點在於，雖然一間房子2500元沒多少錢，但如果數量有個50間、100間、300間呢？假設一間房仲公司能夠管理這樣的房子100間，那麼一戶2500元，每個月就可以收取25萬台幣，試想一下，如果你目前經營的公司在每個月的月初，就先有25萬台幣進來，那麼你的壓力可以輕多少？那如果房子有200間、300間、500間呢？
上述這個是日本跟先進國家處理「從負數到歸零」的方式，也是我提供的一個在國外普遍可行的解決方案，不過物管服務在台灣才剛開始萌芽，所以台灣的房仲公司要靠經營物管來收費，還有很多很多的市場挑戰，包含了大部分的房東都已經被寵壞了，認為仲介收了出租服務費，就應該終身替他處理好後續租客的問題，即便他的服務費只付了半個月。
▮另一種較為可行的長線問題解決方式
OK，如果要讓市場轉型成讓房仲公司經營物管，這真的需要很多時間、而且很多事情無法掌握在自己手上，讓你覺得這是一個不太可靠的方式的話，那麼另外一個更可行的方式，你可以參考我的方式，那就是替你的公司建立品牌，並且鼓勵你的業務員成立個人品牌，開始全力進攻大量在網路上卻沒人經營的精準客戶。
因為當你的公司和你的業務擁有自己的品牌、而非加盟品牌以後，如果未來加盟總部服務太差、品牌效益不強、支援和資源太少，甚至是被惡意調漲月費、被惡意放了另一個同品牌的分店進來以後，現在的你，除了選擇跳到別的品牌以外，就只能摸摸鼻子自己吞下去，不是嗎？
吞下這口氣很辛苦，但是比起「轉招」讓原本的客戶流失、承擔客戶以為你們是新公司的風險，通常你為了業績你最後還是會選擇吞下去的，對吧！真的很不爽吧！但是擁有自己團隊的品牌後，即便你今天用的是永慶、台慶還是住商、大家房屋，招牌再怎麼換，商圈內的客戶都會知道，你們這間店就是「XXX經營的XX團隊」，那些商圈內在網路上很有名的房仲，都是在這裡上班，只是現再掛的是某某招牌而已。
這樣子，你才能夠真正建立起自己的品牌，才能脫離被加盟總部綁架的日子；而這一點，只是附帶的好處，真正的好處是：你能夠擁有大量的客源上門、上門的客戶誠意度都很高，對你們店頭都有一定的信任感，這是商圈內所有對手都無法營造起來的優勢。
想像一下，如果今天商圈內所有買方、賣方，在買賣房子之前，都會先到你的對手、經營的某某品牌的「XX團隊」那邊詢問一次，然後才會在到剩下的店頭去詢問的話，你覺得那樣的對手業績會有多好？他們可以壟斷商圈內多少的業績？
不要覺得跨張，不要覺得我在亂講，我最早在「南崁」跟父母親一起上班的時候，當時南崁區所有的「中悅系列豪宅」，全部都被一間永慶的店頭給壟斷，甚至可以說，是被那間店頭的Ｌ店東給壟斷！當時所有中悅系列豪宅的屋主，全部都指會指名這位Ｌ店東賣房子，因此想要買中悅豪宅的買方也知道要這位Ｌ店東。
而且我要讓你知道的是，南崁不是個小商圈，當時小小的南崁大概有25-30間左右的房仲公司，密集度真的比便利商店還高，因此當年南崁是一個仲介非常競爭的商圈，而在激烈這麼競爭的情況下，L店東跟他的永慶店頭能夠把中悅豪宅全部壟斷，你就知道他們的「品牌」有多強大了。
而如果這樣的團隊，就是你的店頭，那你還會為了業績煩惱嗎？你會開始為了，太多人想要擠進來公司上班，但是你的辦公空間不夠而煩惱了。
▮ 紮實的實力才是王道
不過隨著591和網路資訊越來越發達，L店東也無法像過去那樣壟斷全部的中悅豪宅了，越來越多的屋主也會上網找哪些團隊的實力夠強、哪些房仲的服務能力夠好，然後試著把自己的豪宅換人賣賣看，否則自己也只是那麼多豪宅面的其中一戶，沒有什麼特別的。
如今，2020年在南崁有一間由一票信義離職員工開的永慶店頭，他們的業績遠遠勝過L店東的永慶店頭，Ｌ店東的故事也可以讓你知道，壟斷帶來的業績很龐大，但是過去的成功經驗不保證你未來能繼續成功，而這個時代需要建立的是最紮實、最基礎的實力，也就是「建立關係」、建立「信任感」的能力。
文章看到這邊，從前面聊到日本公司靠物管可以每月打平管銷，聊到競爭激烈的南崁商圈Ｌ店東壟斷豪宅的例子，你現在已經可以相信我要講的觀念了，對吧？而目前這時代，能夠解決房仲「長期問題」的案例，那麼最典型的應該就是我的【國際超級房仲】，以及現在台中的【房仲阿濱】了！
很巧的是，我們兩個都是21世紀不動產體系出來的，因為21總部提供的資源….，業界都知道的，所以我們必須要在公司品牌力不夠的情況下，用自己的實力拼出自己的品牌，而我和阿濱剛好就是海外房仲和本土房仲的代表，而且年紀也差不多，所以我們都不約而同走向同一個道路「個人品牌」，用個人品牌解決客源與業績的問題。
雖然是講「個人」品牌，但是經營的方式也完美適用在店頭上，我自己的成果就不再提了，我的YouTube頻道都聊過很多了，而阿濱目前是本土房仲的第一人，他之前也曾在直播上面講過，目前他已經可以在完全不需要出門開發、不需要打廣告的情況下，平均每３－５天，就會有一位屋主主動委託他賣房子。
厲害吧！平均3-5天就有一個委託上門，一個月至少6-10件的委託在手上，而做業務都知道「量大人瀟灑」，這麼多的委託量「自己主動送上門」，你覺得阿濱的業績還會差嗎？持續努力下去，你覺得台中的客戶會認他頭上那個21世紀不動產的牌子，還是認【房仲阿濱】這個牌子呢？
而你希不希望，讓【房仲阿濱】這樣的成果發揮在你身上呢？你希不希望靠這樣壟斷市場的能力，讓商圈內想賣房子的屋主，讓想到這個商圈內買房子的買方，都會優先到你這間店頭呢？我相信99%的店東，答案一定是肯定的。
如果你想要讓店頭像【房仲阿濱】的團隊這麼強大，如果你想要讓下面的基層業務像【國際超級房仲】的集客能力這麼強大的話，那麼你當然要學會經營「個人品牌」與「社群媒體」的高收入技能，如果你欠缺這樣的高收入技能，對於網路行銷就只懂得５９１廣告、就只懂得上網ＰＯ物件、就只會在社群媒體老王賣瓜的話，那麼你的品牌要成功的機率肯定是「零」。
▮ 解決方案的瓶頸
看到文章的尾聲，也許你會覺得一則以喜一則以憂，喜是終於知道各種解決長期問題的方法，憂則是目前解決問題的技能，你並不具備，而且市面上也完全找不到教導這份技能的老師或課程。
沒錯，也許有房仲很會做業績、但是完全不懂個人品牌；也許你找得到很懂個人品牌的行銷老師，但這些老師完全不懂得如何實際應用在業務領域、尤其是房仲領域；也許你有看到在業績跟行銷方面都做得不錯的業務，但是這些人都不願意把吃飯的傢伙教出來，也不知道「怎麼教」。
是的，「怎麼把你教會」也是一個很難的技能，就像大學總有一推學問特別高，但是上課卻讓你一直睡覺的無聊教授一樣，因此要同時找到「懂房仲業務」、「懂網路行銷」、「懂得教學」，而且必須是已經拿得出長期有效成果的「實戰派」，目前你在台灣真的完全找不到這樣的人才。
這也是為什麼我會跳出來開課的原因之一，就像漫威漫畫蜘蛛人裡面的經典名言：「能力越大、責任越大」，我自己因為國際超級房仲的高效集客成果，享受到很多年業績豐厚的好處，再加上看過非常多非常認真努力、對客戶掏心掏肺的房仲，卻因為賺不到錢而被業界淘汰，所以我才決定把我這些技能做成線上課程【業務品牌學院】，幫助更多默默努力的房仲朋友，以及跟我爸媽一樣辛苦經營店頭的店東。
不過這篇文章不是來推銷的，如果你需要我的付費協助、需要聘請我當公司顧問，OK，我有提供這樣的服務（每年僅限５間店頭），但是我希望讓你知道的是，如果真的希望透過「與客戶建立信任」的方式來經營你的團隊品牌，那麼你可以先透過我的免費教學影片，確認我的專業與課程能夠幫得上你和業務員，那麼再考慮是否讓業務員來上課、是否聘請我當顧問就好。
但是最重要的是：「透過網路經營客戶，是房仲店頭接下來20年要成功的唯一途徑」，試想一下，現在的實價登錄越來越透明了、履約保證也已經高度成熟了，在交易安全上已經幾乎沒有什麼需要特別擔心的情況下，你的店頭掛的是哪一個品牌，真的有那麼重要嗎？你現在掛哪一個品牌，真的對你的業績影響很大嗎？
既然早晚都要透過社群媒體經營你的公司的品牌，那為什麼不早點開始呢？早點開始還可以享有「先行者優勢」，讓那些後知後覺的對手想要跟你競爭，都會變得非常困難的一件事，讓後知後覺的對手都變成追逐你的模仿者，而你就是商圈內最特別的那間店、那間人人都想優先指名的店頭，前提是：你願意付出「長時間」的大量努力，並且擁有這方面的「高收入技能」。
再試著想像一下，繼續猶豫不決、繼續把所有營收都砸在５９１廣告上的你，而對手卻開始在你瞧不起的時候，默默地開始經營起團隊的品牌、默默地把大量在網路上做功課的精準客戶全部吸走，那麼一兩年以後，你還能靠什麼跟對方競爭呢？重點是：對方客戶這麼多，還不需要花一塊錢的廣告費用。
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①一般基層業務員（客製化）
②公開透明的真實成果（實戰派）
③完全沒概念？那太適合你了！
