【蘋果日報專訪國際超級房仲】海外炒房縮手 百萬房仲年薪下殺1/3 爆逃命潮
Last Updated on 2022 年 2 月 15 日 by 國際超級房仲
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▮原始新聞內容
「以前一個月可以成交一間，但是現在情況完全不一樣了，2~3個月才能成交一間」，熱錢流入房地產市場，國內房市火熱，相較之下，海外房地產受限於各國的出入境限制，投資縮手，陷入前所未見的低潮，在海外房地產業界從業3年的業務員John（化名），向《蘋果新聞網》感嘆道，年初以來薪水只剩過去3分之1不到，「很多同行都做不下去紛紛離職了，一個月平均可以走掉1~2個人，進來的新人也大多撐不過3個月，真的覺得前途茫茫。」
過去海外置產夯，相關房仲業者可能平均一個月能有一件成交，現在則都要拖上2~3個月以上。資料照片
2011年開始，國人投資海外不動產現象越來越普遍，自2017年起開始盛行，據當時台北市地政局統計之六都專營海外不動產的房仲店數量顯示，光是北市就從86家增加到247家、6年來漲幅達187.21%，現年28歲的John(化名)受在南部經營旅遊業的父母影響，加上也認為這將是一份相當有未來性與挑戰性的職業，在3年前選擇加入一間連鎖海外不動產公司，成為一名專門幫客戶介紹泰國、菲律賓等東南亞國家海外置產物件的房仲人員。
2017年是海外不動產的巔峰，六都經營海外不動產的業者相較2011年時，都成長許多。台北市地政局彙整提供圖片來源 : 蘋果新聞網
「以當時還是新人的績效來說，狀況真的挺不錯的，因為東南亞也算是滿受歡迎，所以平均一個月可以成交一件」，John透露，由於選擇到東南亞置產的，有高達95%都是拿來投資用，以當地約4~5%的投報率，就吸引不少台灣人前去購買換算台幣約350~500萬元左右的一房一廳物件，來委任代租代管業者將物件出租給外商雇員或當地收入較好的白領族，因此即便自己是沒有底薪的仲介人員，但是年收也可達100~150萬元。
原本賣海外房產賣得很有信心，然而到了去年，受到全球不景氣加上中美貿易戰影響，John表示客戶越來越偏向將現金留在手中，已經出現成交量降低的狀況，孰料雪上加霜的是，到了今年，偏偏又碰上重創全球經濟的武漢肺炎疫情，這下客戶連出國考察看物件的路都被徹底堵死，「詢問的客戶少了大半，多變成觀望的了，購買意願降低很多」。
過去海外房地產相當火熱，然而受到疫情衝擊，相關業者透露當年狀況簡直慘兮兮。資料照片
在沒有底薪的狀況下，John現在2~3個月才能成交一件，客戶甚至還會因無法出國而要求服務費砍半，換算成年薪可能僅有過去的1/3，剩30、50萬不到；他苦笑表示，同行現在都在比誰存款燒得久，已經有不少人選擇離職，自己雖還有少量成交，不過也是在苦撐當中，加上在南部從事旅遊業的爸媽狀況也還是慘兮兮，「真的不知道下一步怎麼走了。」
▮正式開始國際超級房仲受訪內容
而在擁有7年海外房地產經驗、但最近也選擇離開大品牌公司的前仲介李昌鵬指出，受到疫情影響，客戶購買意願確實大幅度下降，導致海外房地產公司大多慘兮兮，連帶也逼走不少像他這樣的同行，因為海外房地產業者不管是大公司、小公司，都會定期舉辦相關說明會，頻率從每周一次到3個月一次不等，若沒有成交，公司就等於是在白白燒錢。
他說，「海外房地產營運成本高，大一點的公司一個月管銷可能就要150萬元左右，要是一兩個月沒賺錢就很慘」，而當前又出不了國的情況下，公司只能要求旗下仲介去打電話做陌生開發，或者到街上發DM攬客，但成效真的有限。
李昌鵬就是認為這樣的工作效率太差，才毅然決然在疫情期間獨立創業，繼續經營個人品牌「國際超級房仲」。
備註：這邊講到我的創業，指的不是我自己開公司去賣海外房地產喔，而是就是針對上面報導的事情，目前大多數的傳統房仲公司、傳統業務產業，都還在使用效率極差、而且效率越來越差的舊方法來開發客戶。
這樣的結果，除了導致業務員根本沒辦法開發到誠意客戶、賺不到錢以外，很多非常積極又默默努力的業務員，也都因為公司都是下這種低效率的政策而磨光了自己的熱情，最後只能黯然地離開這個行業。
所以，我才決定趁海外房市剛好在很冷清，同時要準備年底婚禮的空檔期間，創辦一個能夠幫助這些開發不到誠意客戶的業務員，透過網路與客製化業務員的個人品牌模式，替他們打造一個能24小時自動集客的模式，並且幫助這些一般業務員都能夠達成百萬業績的目標，即便他們和我一樣：沒有資金、沒有人脈、沒有背景。
李昌鵬透露，在這行想成交，靠的多還是熟客，以前可能詢問物件2小時後就能確定購買、連親自飛出國都不必，但是在全球疫情終止之日還遙遙無期的情況下，加上各國都還有各自問題，像是泰國的學運、美國的大選、菲律賓先前漲太快的後續價格修正等，都會使客戶本身態度趨於保守，寧可多留現金在身上，也不願意貿然投入不確定性高的海外不動產，「當然可能還是會有破盤物件出現，但是現在這樣的案子也很少了」。
▮其他公司的受訪內容
在越南河內當地營業的21世紀不動產越南尚好房屋加盟店總經理藍鼎傑，也指出在2020年的全球變化之下，消費者越是緊縮褲袋、或因隔離政策減少出門頻率，馬上衝擊到的就是店面租賃市場，承租方可能會要求降租、甚至退租，導致房東收入銳減，甚至連商辦也因外企進駐腳步停歇、本地企業開始縮編而大受影響，「越南本地企業就有30%緊縮編制，並主動降級辦公室以節省經費‵，而新創企業辦公室租賃需求驟降，因為現在根本不是創業時機點」。
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱也補充，疫情影響對於首次接觸海外置產的客戶來說，確實增加了不少門檻，畢竟少了實際去現場勘查的作業，會使客戶心理上覺得不踏實，進而影響下決策速度，加上購屋流程也因為疫情的影響變得更不順暢，像是銀行開戶或是一些文件上的行政處理手續等都無法親自到場處理，都可能流失成交機會，僅能靠駐點當地的專人視訊導覽，或是VR線上看屋等新模式來增加客戶購買意願。（陳昱均／連線報導）
▮受訪心得（媽～我在這）
這次的主題，主要是在講肺炎疫情肆虐全球的情況下，台灣的海外房產市場到底有沒有受到影響？
聽記者昱均說，問到的幾家業者都只會講【太過於正向】的言論，似乎想要藉由 #蘋果日報 的報導來鼓勵投資者來買海外房地產，所以才特別找上好話也說、壞話也誠實告知的 #國際超級房仲。
▮受訪者當中只有我被放上粉專連結喔
事實上，在疫情還沒有造成影響前，2019年的海外房市、甚至早在2018年底的海外房市就已經在台灣慢慢降溫了，肺炎疫情只是最後一根稻草而已，實際上就是可以看到很多 #海外房仲 慢慢離職、很多海外房仲公司縮小規模，很多想要到海外投資房地產的客人，也因為無法飛出國而採取觀望的態度。
#我們房仲做的是顧問工作
#銷售的是專業資訊
#不該賺的錢不要碰
這些都是事實，只是很多業者不願意公開給消費者知道，怕消費者聽了就不敢再上門了；但是身為專業人員的房仲業務員，要做的應該是把優缺點的所有資訊都對我們的客戶告知，而不是隱惡揚善、選擇性地告訴客戶，對吧？
真正專業的作法是要告訴投資者，當現在景氣不好的時候，你應該要做的投資選擇應該是危機入市、找便宜來剪，如果危機的時候卻買不到危機時的價格，那當然就應該多多觀望、何必現在急著要客戶進場、怎麼可以隨便亂推房子給以投資為目的的消費者呢？
畢竟，投資海外房地產隨隨便便就是三五百萬的現金、甚至一千多萬的現金起跳，不要為了賺那麼一點點小小的佣金（沒錯，大多數海外物件的佣金到業務員手上，真的是少得可憐），而讓信任你的客戶將這麼大的一筆錢，放在無法掌握的風險之中。
▮特別感謝記者昱均
最後，要非常感謝這次的記者昱均，除了讓我充分感受到當記者的不容易與真的很辛苦以外，昱均也花了很多時間在跟我溝通內容，常常晚上十一點都還在跟我確認報導內容有沒有正確，同時也沒有像我們印象當中的蘋果會做出聳動的解讀，整篇報導都非常接近我當初表達的意思，無論好的壞的，都有收錄到這次的報導當中。
感謝昱均讓我對蘋果日報的印象更好，也感謝昱均讓我對記者的尊敬度又再度提升了，世界上還是有很多年輕又優秀的記者。
☛ 歡迎留言給我 （國際超級房仲）