【2021年想進場買房了嗎?】看看房仲公司門口櫥窗上的案子，又破又舊又貴，你真的買得下去?買房前先聽聽這個故事，來看看我的可怕預言吧….
Last Updated on 2021 年 8 月 20 日 by 國際超級房仲
國際超級房仲
有句經典的廣告台詞：「你和岳母的距離只有一套房，沒有，只能叫阿姨」，相信應該不少人並不陌生，再加上華人有土斯有財的根深柢固觀念，所有華人都會希望可以擁有自己一間屬於自己的家。
從2014年台灣的房市開始降溫、到2016年房地合一稅的市場冰點，再到現在2020年顏炳立喊出回春的口號「春花夢露」，許多建商都紛紛在2020年推出比2019年更高的住宅供給量，一切聽起來都好像有那麼回事，都好像在告訴你：可以進場買房囉。
不過隨著交易量回升讓人覺得台灣房市終於開始復甦的同時，已經有不少人開始去看房子了，包含我自己偶爾跟女朋友逛街經過房仲公司的時候，也會經常習慣在房仲的櫥窗前面看看目前的行情與案子，相信有很多人應該和我們一樣吧。
但是看著看著你就會發現，雖然房市開始從谷底回溫，但是怎麼在自己預算範圍內，市場上在賣的房子又舊、又破、又遠，那個長著壁癌的牆壁看起來好像漏水很嚴重的樣子；距離捷運站這麼遠，附近生活機能也不是很理想，上班得花很久的通勤時間；已經準備了這麼久的預算，怎麼能買的房子卻連電梯都沒有；最可怕的事，隨便一間連空間似乎都不那麼足夠的兩房，都要2000萬起跳！
一、又破又舊又爛又貴的房子，你真的買得下去嗎？
以自用的角度來看
我們常常說「自用需求」沒有對錯，買房租房也沒有絕對的好壞，但是以市場普遍年輕族群(40歲以下)都因為低薪問題而導致自備款不足時，要買個2000萬的房子你至少要準備400萬台幣的現金。
如果我們以35歲的雙薪夫妻加起來8萬元收入來看，每個月扣除房租水電等基本開銷以後，一個月能夠一起存下4萬元算是相當厲害，也是相當辛苦的情況了，在這個情況下就不要想著要每年出國玩、給父母孝親費、每年換新手機、生病要常常複診之類，更別想要生小孩了。
而400萬的自備款，就需要這對雙薪夫妻這麼辛苦地存9年左右才有，屆時這對雙薪夫妻已經正式步入中年的44歲了，小孩大概也沒機會生了，終於存到400萬頭期款之後，在喜歡的住宅區去看看房仲公司的櫥窗廣告就會看到前面說的，又破又舊又爛又貴的房子，沒想到放棄生小孩與熬了9年的拮据生活，換來的房子卻只有這種等級。
二、長輩說：每個人就是要有一間自己的房，才叫做成功的人生
那就捏一下，400萬開下去入手2000萬的房子吧！
終於，為了更好的生活空間，44歲沒有辦法生小孩的雙薪夫妻，經歷了不斷地看屋、做功課、與仲介交手談價格….等等，終於把開價2300萬的房子用2000萬買到了，可以搬進去擁有較大的生活空間的「新家」，太太終於可以依照自己的喜好愛怎麼布置就怎麼布置…..了嗎?
不，兩位44歲的夫妻已經把手頭上的現金都砸下去了，為了要趕善屋況不好的問題還需要跟家人周轉個100萬來修繕房子、弄些基本裝潢和家具家電，但是皇天不負苦心人，兩位總算可以搬入自己的房子居住。
原以為從此開始就可以過得比較輕鬆了，沒想到真正的考驗才正式來臨。
三、龐大的房貸壓力，以及抗風險能力越來越小的中年生活
1600萬，每個月平均本金+利息要繳給銀行更多的錢
400萬的自備款已經花掉了以後，千萬別忘了這個房子的售價是2000萬元，你有1600萬的款項是用貸款來繳納的，以超低利息1.4%、償還期限30年來計算，到這對夫妻年滿74歲之前，它們每個月平均要繳給銀行54,000元的房貸(本金加利息)，壓力比年輕月存的40,000元還更高。
好消息是，兩個人因為隨著資力的提升，薪水也慢慢增加，雙方加起來有將近9萬元的收入，因此每個月能夠運用的生活開銷也跟過去9年差不多，那就在撐30年吧，反正這樣的生活經過了9年也慢慢習慣了、兩人也終於放棄擁有小孩的夢想，只要到74歲兩個人就有自己的房子可以輕鬆居住了。
如果一切順利的話，到這邊就差不多如此了，萬一並不是那麼幸運呢？看完下面的狀況，你就可以明白為什麼國際超級房仲會選擇在台北租屋，並且把存下來的錢會放到海外房地產了。
四、意外永遠比明天先到，薄弱的抗風險能力總是會出事情了
工作、生病、孝親、意外….
其實要讓一個人破產很簡單，如果DC裡面的小丑所說：「你只需要糟糕的一天」。
這兩位雙薪夫妻非常認真又堅持地工作與養房子，就這樣經過了16年，當兩人都步入60歲把房貸都繳了快要一半時，有一些不是那麼幸運的狀況發生了….
首先，因為台灣的經濟狀況始終低迷，因此在職場上並不是那麼有優勢的女性是很容易因為企業偏見而優先剃除，而太太就是在這樣的情況下被公司解聘，只能從是一些專業程度較低的低薪兼差工作，月收入從原來的45,000元變成只剩下25,000元，但這至少還是好事，因為比起同年紀的女性同學們，這位太太至少還能夠覓得一分工作。
先生方面也並不是那麼幸運，由於先生的雙親都已接近90歲高齡，許多醫療開銷與退休照護讓先生每個月有20,000的收入都要拿去補貼，幸好他們的父母年輕時有保險觀念，現在這位先生才只需要用20,000元就能解決雙親照顧問題；此時，這對夫妻每個月能夠支配的只剩下55,000新台幣。
但是問題已經來了，每個月能夠支配的現金只剩下55,000元，如果再繼續把這個錢都拿去繳房貸的話，他們夫妻就會連生活都出現問題了！
逼不得已的情況下，只好選擇把房子賣掉回到過去的租屋生活，否則萬一房貸繳不出來而導致這個2000萬的房子被發拍的話，假設不幸運到第二拍才成交這個屋齡已經50年的老舊公寓，價格也大概剩下1300萬左右而已，立刻就有700萬的房價打水漂了。
五、又破又沒電梯的50年舊公寓，你會想住嗎?
你不想住，有能力負擔的人也不想住，這該怎麼賣呢？
再回想一下，上次你再仲介櫥窗上看到一個50年老舊公寓時，你的心情是什麼？大概是寧可花點錢用租的，也不想讓自己的生活空間變成那個樣子吧。
這對已經60歲的夫妻把房子拿去給仲介賣，希望可以靠售屋的價格漲幅補貼它們未來的養老本錢，畢竟再他們年輕的時候，那些長輩都是靠這樣長期持有房地產而獲得3-4倍的利潤。
只是對於房地產與經濟狀況不熟悉的他們才發現，2045年的台灣，也就是民國134年的台灣人口已經遠遠不及它們當初2020年的時代，只剩下2145萬的人口，而且能夠有能力工作賺錢買房的15-64歲人口比例，從2020年的72.5%變成56.8%，簡單講就是「市場需求嚴重變弱」。
這種情況下，它們的老公寓不但沒有3-4倍的漲幅，反而因為需求與市場狀況而需要賠售30%的價格才有機會賣掉，也就是1400萬的行情價才有可能出脫這個在吃人的房子。
最後沒辦法，60歲的這兩位雙薪夫妻，只好把房子賠售700萬以換得自由，而過去繳給銀行的房貸扣掉這次的售屋現金，只拿回了600萬左右的新台幣回來；也就是說扣除當初投入的自備款400萬新台幣，它們用了25年的光陰只是多存了200萬的現金。
PS：關於未來人口推估，可以參考國家發展委員會的這篇報告：https://pse.is/NNZNB
六、你知道人一生的青春只有幾年嗎？
25年的青春時光只價值200萬元嗎？
或許有些人會說：「這樣也很好啊，至少省了25年的兩房房租還多存了200萬下來，一來一回應該也至少省好幾百萬吧？」
錯了，我並不是這樣看，因為原本租屋25年應該繳交的房租成本，只是換了一模式變成房貸成本在承擔，房租並沒有因此省了好幾百萬；同時，原本手上的自備款有400萬現金，現在卻只剩下了200萬元，其實是虧了不少錢的。
最嚴重的還不是「投資角度」的數字計算，而是人一生中無法挽回的青春歲月，看看其他同年紀但當時卻沒有買房的朋友，有些人很幸運地用租屋的方式讓生活成本大幅降低，有其他多餘的資金可以找到良好的投資機會，也許至今在台北沒有一間自己的房子，但是它們卻過得輕鬆自在、買了一台不錯的國產車，甚至還生了兩個小孩，60歲的假日都可以帶著已經出社會的小孩一起出遊，而且孩子還能幫忙分擔一些旅遊經費呢。
花費了25年的青春歲月來養一個不賺錢的爛房子，捨棄了生小孩、買車、出國旅遊、看著別人不斷換新手機、不時就出去聚餐唱歌的寶貴光陰，這麼辛苦又小心翼翼地撐著，結果卻只是讓自己的400萬元自備款變成200萬元（如果計入通貨膨脹的話，這個200萬可能只有170萬的價值了），你真的覺得這樣的人生是你想要的嗎？
已故的台灣經營之神王永慶曾經在一次校園演講時，對著台下數百位學生說到：「我願意用我所有的財富，交換你們的青春時光」，這段話至今都讓我非常受用，也讓我曉得要好好把握時間。
ps：打這篇文章的時候，是2020年1月25日大年初一的下午寫的，當大家都在享受年假娛樂的時候，我選擇繼續努力工作。
七、預言故事就先到此告一段落
這不是危言聳聽，而是每個六七年級生都極有可能遭遇的事情
我絕對不希望一輩子只有一次的精華時光，都像個苦行僧一樣就只為了養一間會吃人的房子（不會保值的不動產，就不能說是資產），以滿足長輩或是岳母的虛榮心而已。
當然，這是我個人依照目前景氣發展與國家推估的人口狀況，配合著台灣房地產市場發展可能會遇到的結果，而且這種結果的機率相當地高，我希望讓目前一頭熱想要栽進房市的你可以更了解當中的「可能風險」有什麼，千萬不要相信仲介那一套「房價只會漲、不會跌」的鬼話，當需求減弱消失、供給越來越多，越來越沒有價值的房子就一定會跌價，這是每個人都知道的基本常識，對吧？
八、例外情形：只要符合這個狀況，那就非常推薦你趕快買吧
If your super power is RICH
如果你自己或是家庭本身的財力很強、經濟條件充沛，你就不會因為扛著房貸壓力而失去生活品質、放棄生小孩組成家庭的夢想，也不會因此在年老時需要花高額的薪水收入去照顧彼此父母，即便未來要出售房子也不擔心售價下跌導致的存款損失….，簡單說，只要你「夠有錢」，那就沒什麼好說的，只要看到符合需求又負擔的起的房子，就直接買下去吧。
如果你跟國際超級房仲一樣，都是出生貧窮家庭得辛苦白手起家的話，建議在還年輕又可以衝的時候，千萬不要把精華時間與所有資金都拿去養房，而放棄了可以讓你錢滾錢的翻身機會了，因為千金難買早知道，這一段的時間比那200多萬台幣還要更珍貴呀！
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