【曼谷房地產評價】到處都在蓋房子,會不會供過於求?我覺得價格漲一波了,現在進場已經貴了?


曼谷房地產
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Last Updated on 2022 年 3 月 25 日 by 國際超級房仲

曼谷房地產
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超級房仲
本文作者-國際超級房仲

國際超級房仲:

  到泰國投資房地產之前,投資者對於曼谷買房通常都有一些顧慮,各方面擔心曼谷房地產的原因很多,最常見的像是:

㊀ 到處都在蓋房子,是不是供過於求?
㊁ 曼谷房價已經漲一波了,我現在進場已經太晚了?
㊂ 中國人那麼多近來炒作,價錢都被中國人炒高了?
㊃ 外國人買得比本國人貴,難道外國人都被當盤子?
㊄ 泰國匯率穩定嗎?我怕日本和馬來西亞的慘劇再發生一次

  針對台灣民眾到曼谷買房的常見「誤解/迷思」,今天就讓國際超級房仲來說明:「為什麼上面這些顧慮都是多餘的呢?」


一、曼谷到處都在蓋屋,是否供過於求?

實際上,曼谷市區的房子是越蓋越少

  第一個問題其實最容易說明,任何國家的房子當然是會越來越多,不可能哪個國家拆房子拆的比蓋得多,所以你應該要注意的是「年供給量是否一年比一年多」?

  從泰國CBRE在2018年底的調查顯示,曼谷市區的房子(淺綠色)供給量一直都不多,再加上因為曼谷市區土地供給越來越稀少、鄰近精華區+捷運站的地也幾乎都沒有了,因此曼谷市區的建案只會越蓋越少,之後慢慢就沒有新建案供給出來,正式進入熱絡的二手房市場;沒錯,就像20年前,我們的台北一樣。

  相反地,蛋白區(深綠色)則會越來越多,主要原因是曼谷為遼闊的平原地形,擁有無限擴張的外圍土地可以蓋房子,但是蛋白區的人口較少、所得較低、生活機能和交通便利性都很差,因此投資在曼谷蛋白區幾乎就是賠錢的保證。


二、曼谷房價已經漲一波了,我現在買一定是貴了

曼谷漲幅較小、漲價期間也短、現在也持續在上漲,哪裡「已經」漲一波了?

  幾乎台灣所有買方,在投資任何城市、任何國家之前,一定都會認為自己買已經買在最高點而不敢進場,但是你可以拿全世界各國的房價走勢來研究就可以發現,只要是主流大城市、拉長至十年左右的其間來看,沒有哪個國家的房價是往下走的(除了日本),這種情況下要找到房價還能下跌的地方才厲害。

  因此,房價買得比過去高,這是理所當然的,如果現在買得比過去的房價還便宜,請問你敢進場嗎?(表示價格在跌)

  以上圖的曼谷房價走勢為例,曼谷精華區近年因為外來人口大量增加、經濟與所得急速提升,再加上精華區土地釋出極少,因此精華區內的房子越蓋越高檔,價格也慢慢水漲船高。

  但如果拉到距離精華區10-20分鐘車程內的區域,其實目前漲幅還是比較溫和,甚至較外圍的房價還幾乎沒什麼變化,表示其實曼谷整體房價上漲的力道是很健康的,不像是越南、菲律賓和過去柬埔寨那樣猛烈;再者,比其大多數國家的房價反彈點都在2009-2011年,曼谷房價真正起漲的時間是在2014年而已。

  曼谷房價漲得沒人家多、漲得沒人家久,怎麼會被認為說是房價已經漲一波了呢?甚至還有很多人抱怨,曼谷房價都不會漲,請問到底「漲太多跟都沒漲」,哪一個才是曼谷房價真實狀況呢,我們應該活在的是同一個宇宙吧?


三、中國人近來炒作,曼谷房價都被中國人炒高了。

中國人不但沒有把曼谷房價炒起來,甚至中國人竟然還買得比「那個國家」少!

  雖然從2017年開始,中國人在曼谷購屋的比例有瞬間拉高,但也不過從原本的外國資金2%,拉高到9.6%而已,跟大家想像地那種能夠撼動市場的金額還是落差很大。

  以這份數據調查的2018年為例:最大宗其實一直以來是香港投資者,佔32.9%;其次竟然是美國人,佔了14.9%;第三名則是新加坡,佔10.4%;第四名才是中國人的9.6%,連一成的比例都不到。

  而且說中國或是外資要把曼谷房價炒高,會講出這樣看法的人絕對是相當地「外行」,因為泰國老早就有規定:單一社區裡面,能夠銷售給外國人購買的住宅總面積不得超過49%,也就是再多的外國投資者,也只能去分食這49%而已,絕大多數的51%以上的住宅面積,還是都以泰國本國人購買走了,何來的外資炒高曼谷房價呢?

  更不用說,其實大部分的曼谷建案,外資都買不到49%、甚至不到30%的總面積喔。


四、外國人買得比泰國人貴,我們難道都被當盤子嗎?

您講的應該是小建商的才有的狀況,強烈建議投資曼谷房子,絕對不要買小建商

  看看這個曼谷小豪宅的景觀,多開闊、多漂亮,對吧?

  較高的樓層通常擁有較好的景觀、較好的景觀通常也會伴隨更高的售價,這應該是不爭的事實吧(當然還是有極少數例外),也因為景觀更好價格更高,所以這種景觀美的房型也會設計的比較大,以迎合預算較高的客戶。

  因此高樓層景觀漂亮的房子,售價一定比低樓層高,您應該對此沒有爭議吧?

  沒錯,問題就來了,因為低樓層的房子景觀較差,建商就會設計較小的面積、壓低售價來吸引買方購買這種視野較差的房型,但是當我們進入到「銷售」這個環節時,通常大多數人都會先詢問總價較便宜的房型。

  便宜的房型因為成本與門檻都很低,在銷售上很容易吸引買方購買,建商通常都會把這種比較好賣的「低樓層」房型留在泰國給自己的銷售團隊賣,「高樓層」那些總價較高的好房子,則會拿到海外給預算更高的海外投資者購買;這個,就是為什麼海外人士通常買價會比泰國人高的根本原因了:「東西不一樣」。

  補充一點:

  很多人常常在中後期購買預售屋的時候,都會有一種「好東西都被別人先選走了」的這種心態,其實一開始會被先選走的反而不是好東西,而是「總價較低」的東西,剩下來的反而其實才是真正的好東西。

  一個最簡單的邏輯,建商不會特別把某些很好的房價給壓低售價,也不會把很差的房型拉高售價,這樣只是在搬石頭砸自己的腳,希望這個第四點的分析可以讓更多人更識貨,不要再提出一些讓仲介傻眼的問題。


五、泰銖匯率穩定嗎?我怕獲利被匯率吃掉,像日本和大馬一樣。

泰國對台幣長年以來都非常穩定,只有近期稍微強了點

  我還記得2007年大學畢業旅行,我跟著真理大學台文系的朋友們一起去曼谷旅行時,當時用台幣換泰銖的匯率大概是1 : 0.95,去年大概也是差不多這個金額,只有最近一年泰銖強很多,但也不過大概就是來到1 : 1.02左右。

  沒錯,你看到重點了嗎,法律系的我,畢業旅行竟然是跟別的系去玩,這個是我連我爸媽到現在都不曉得。

  拉回正題,看看下圖日本、馬幣兌台幣的十年匯率:

  我知道絕大多數的投資者,都被當年日幣和馬幣的崩跌給嚇到了,但是把這個印象的實際狀況拿出來跟泰國對比,你會發現泰銖兌台幣的波動可以說是不值一提了,甚至日幣和馬幣是下跌,泰銖可是往上漲,而一個國家的貨幣則代表著國力,近期的泰銖越來越強也代表著泰國這個國家經濟越來越好,更加值得你來投資。


結論:千萬不要因為「印象」讓你錯過良好的投資機會

越蓋越少、人越來越多、經濟越來越好、房市越來越熱的曼谷房地產

  不要因為你曾經被一個又高又帥的渣男給騙過,未來就認定所有又高又帥的男人都是渣男,還是有不少又高又帥的男生是非常專情地(例如在下小弟我XD)。

  同樣地,很多人因為日本和馬來西亞的匯率吃到虧、在金邊房子租不掉賣不掉、在英國遇到詐騙吸金案、在泰國遇到不負責任海外仲介,這並不代表著大多數的海外房地產投資都會是有問題的,只是海外置產的門檻相當高(幾乎都是全部使用現金),這類高資產的客戶都非常低調與保守,即便獲利也不會大聲嚷嚷,而在海外賺錢的新聞也不會吸引讀者,因此也沒什麼媒體會報(除非偶爾聊到某些成功人士時會特別講一下,例如劉文正)。

  換個角度來看,您曉得台灣每年有五、六百億的台灣資金流到海外房地產,您曉得一般民眾購買的金額連兩百億都不到嗎?那麼每年會花三四百億到海外投資房地產的究竟是誰呢?其實就是大家最常見的金融與壽險業。

  如果海外房地產問題又多、風險又高的話,為什麼所有一線的金控都會把資金配置到海外房地產呢,您說對吧?因此我們必須要知道趨勢在哪裡,有錢人跟高資產階級都在做什麼投資,跟著大多數擁有豐富成功經驗的有錢人走就會踏實很多很多,我相信這些財團在評估海外房地產的利潤與風險,絕對不亞於我們個人的散戶。


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