【震撼個頭，這是國際常態！】台灣新聞：房市大震撼、公設擬全部不計入坪數
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
記者游智文／台北報導
內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數，讓不少房地產業者跳腳（為什麼要跳腳？），但今年可能還有更震撼的規定。業者指出，內政部為改善虛坪問題，正研擬不動產登記法草案，公設部分擬全部不登記。 內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數，但今年預計將有更震撼的規定。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，內政部針對不動產登記法，一年多來已開過八次會議，公設取消登記是主要議題之一，預計是下一步改革重點。此一政策如落實，房市生態將出現大改變，同樣總價，拆算後恐怕每坪單價將大幅攀升三成以上（這才是正常的真相好嗎）。
內政部地政司承認，不動產登記法草案確實針對公設取消登記進行討論，但有反對意見（真希望知道是黑心商人在反對），目前仍討論中，尚未定案，未來有具體結果，也必須送立法院審議。 監察院2009年糾正內政部對建物虛坪灌水問題怠忽修法後，內政部積極展開各項不動產登記改革，其中，雨遮、屋簷已透過修正地籍測量實施規則，自2018年不再登記，地下層測繪也從牆外緣改至牆中心。
另外，現行建物、土地登記法源，是依土地法規定訂定的土地登記規則，為行政規則，由於土地建物登記涉及人民權利義務，內政部規劃制訂不動產登記法，提升至法律位階，一年前開始邀集地政士、估價師、學者及各縣市代表開會研議，至今已舉辦過八次會議。
陳碧源表示，公設取消登記是多次會議討論重點，區分所有權分成專有部分和共有部分，專有部分改以牆壁內緣為界，共有部分，即一般所謂公設，比照德國、日本全部不予登記（其實大多數國家都是如此）。 陳碧源說，公設不登記，加上建物登記從外牆改為內牆，國內房市將進一步邁向實坪登記，由於建物所有權登記面積將明顯減少，同樣總價，拆算每坪單價將大幅攀升三成以上，將對房市造成重大衝擊（請問衝擊的點在哪？總價都一樣不是嗎？）。
此外，如同雨遮、屋簷不登記上路，預料建商將不再興建一樣，公設如不登記，建商無法出售坪數，新建案規畫游泳池、健身房等公設意願也會大降，未來房市恐以陽春、實用為主流（不可能，因為如果沒有公設的話，建商的房子會更難賣，國外也沒有因此少建公設啊）。 另外，台灣會不會仿效日本，除了管理費外，必須再繳交修繕積立金（這筆錢其實早就在收了，只是都含在你的管理費裡面），以因應未來因公設不登記或不能交易下的負擔。也將是未來可能必須考慮的。
國際超級房仲：
真是蜀犬吠日的政策，就好比很多國家最近才開放女性投票、同性戀除罪化…等等早就該執行，但是台灣卻因為觀念太落後才覺得這種新聞很震撼，事實上，世界上大部分的國家早就沒有把公設坪數列入計算。國際超級房仲有四個重點要在過年前跟大家分享：
一、我們應該思考的是：為什麼要把公設列入計算？
這個邏輯其實以柬埔寨房地產來看是最好的例子，其實原本柬埔寨在銷售房地產的時候，採取的也是實際坪數計算單價。只是因為隨著經濟與房市的起飛，房屋單價開始越來越高，就有許多「台灣業者」把公設比灌入房屋單價內，只是建商為了讓房子的單價「乍看」起來比較低。
二為什麼不要把公設列入計算？
很簡單，因為會讓不同社區的價格無法比較。目前就有很多社區看起來單價差不多，但實際上因為附贈的公設比例不同，而導致房屋的價值不同，但是台灣民眾如果只乍看「單價」的話，完全看不出哪個社區的CP值比較高。
三、與國際接軌(公設不列入計算)後，房價根本沒影響。
你想一下，假設建商有一個建案，每一間單位面積50坪(公設15坪)、總價5000萬的房子要出售，如果今天政府宣布公設不得列入計算之後，建商會有可能把少掉的15坪不計入房價，最後只用3500萬賣給你嗎?當然不可能，所以公設有沒有列入計算，和你擔心的高房價問題無關，但是你可以更看得出真實的房價了。
四、不把公設列入房價有什麼差別
如第二點所述，未來大家在比較房屋價格的時候，單價就會變得非常準確了！同時也可以避開台灣人最大最荒謬的迷思：「公設比不要太高」，事實上，建商蓋公設的成本根本沒有你們想像的那麼高，買房子當然是公設多的才有價值、才好銷售、未來才保值（比較一下那些完全零公設或是低公設的社區就知道了）。
先前我曾經利用下午無聊的時間，把「公設不該列入計算」以及「要選公設比高的社區」這兩個觀念，到台灣最大的ＢＢＳ網站ＰＴＴ的房屋銷售版分享，結果不出原本的意料，上面的「網路鄉民」、「鍵盤專家」就瘋狂地砲轟我的觀念。現在，事實終於證明了走在比較前面的人，果然比較孤單（高處不勝寒）。
本篇結論：
影響就是真實的高單價會浮上水面，但是你買房子的價格是一模一樣的。
台灣的房地產終於要推出一個比較像樣跟國際接軌的政策了，如果這種跟國際接軌的普通政策，到時候都會被台灣不專業的民粹意見所推翻，那麼我們的未來就很悲觀了，因為我實在不曉得「把公設列入計算」對民眾的好處到底在哪裡？
》最後給大家一個實用的小公式：怎麼樣判斷哪些房子比較貴？
很簡單的公式，請大家照國際超級房仲的步驟來做，這樣你在比較房價的時候就可以更加精準囉：
①找出您有興趣的物件，要有詳細坪數跟價格。
②把「售價」減去「車位價格」＝Ａ
③把「主建物」跟「附屬建物」坪數相加＝Ｂ
④最後，把Ａ除以Ｂ的答案Ｃ
⑤得出來的答案Ｃ就是最真實的單價了（國際算法）
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