【懶人投資曼谷法】2017泰國房產將聚焦「高端住宅」 市場競爭將更趨激烈
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
今年頭4個月，房地產開發商加大市場營銷力度，以在降低房地產過戶費和抵押登記手續費的措施於2016年4月底結束之前加快房屋過戶，導致短期內住宅過戶數量恢復增長。2016年1-4月房地產開發商位於曼谷及周邊府治的住宅單元過戶總數為55,756套，年同比增長113%，其中4月份過戶數年同比增長285%。
不過，上述措施結束後，5-8月房地產開發商位於曼谷及周邊府治的住宅過戶總數僅為24,086套，年同比萎縮40% 。住宅過戶數量的下降反映了上述措施已提前吸收了住宅市場的部分需求，並導致該措施結束後住宅購買需求放緩。
不過，上述措施結束後，5-8月房地產開發商位於曼谷及周邊府治的住宅過戶總數僅為24,086套，年同比萎縮40% 。住宅過戶數量的下降反映了上述措施已提前吸收了住宅市場的部分需求，並導致該措施結束後住宅購買需求放緩。
開泰研究中心預計，2016年全年房地產開發商位於曼谷及周邊府治的住宅過戶數約為119,000-120,000套，年同比增長2-3%。2016年4月底結束的降低房地產過戶費和抵押登記手續費措施拉動了2016年全年住宅過戶數量小幅增長。
為適應已發生變化的市場形勢，今年剩餘間內房地產開發商將調整銷售計劃，放慢公寓銷售，轉向加大數量較少的平面住宅的銷售力度。與此同時，開發多種類型住宅項目的大型房地產開發商也放慢了中低端住宅項目的銷售，轉向開拓購買力強的購房者市場。由於房地產開發商審慎開發新住宅項目，同時調整住宅項目銷售計劃，開泰研究中心預計，2016年全年曼谷及周邊府治新開發住宅數量約為93,000單元，連續第3年出現萎縮，年同比縮幅達14%。
展望2017年泰國住宅市場趨勢，預期住宅類房地產投資和住宅交易或將復甦，源於就業市場和購買力因獲得低利率和民間投資增長的支持而復甦。上述形勢將有助於減少待售住宅的數量，同時可調節住宅供應和需求之間的均衡。此外，房地產開發商的信心亦將導致2017年住宅銷售恢復增長。然而，房地產開發商轉向拓展高端住宅市場將導致2017年高端住宅市場的競爭更趨激烈，同時房地產開發商爭相購買市中心土地以用於開發高端住宅項目將導致市中心土地價格攀升，這將成為2017年高端住宅項目開發的挑戰。
個人淺見：
有參加過我們21世紀不動產泰國說明會的貴賓，一定經常聽到我在大型說明會的場合上教大家怎麼挑選泰國物件，這邊簡單再跟大家複習一下幾個小重點：
一、挑選曼谷現在最缺乏的產品：「商辦」與「高端小豪宅」
高端小豪宅的強烈需求，可以從最近五年泰國快速崛起，以及曼谷成為各個國家投資重點來看，許多國內國外的有錢人在曼谷越來越多，但是曼谷是個很成熟的舊城市了，因此老舊的普通公寓在市面上數量很大，品質好的小坪數住宅卻還來不及供應。
上面這一點，可以從現在開發商推的主流產品都是以一房、兩房為主而可見一斑(有別於台灣都是3、4房的主流產品)，因為除了外派人士之外，許多通勤族都因為堵車關係導致需要在上班處附近找小坪數住宅自用（星期五下午下班之後再回到郊區陪家人），不然從外圍郊區通勤到市中心上班少說單趟都要近2個小時以上，讓小坪數的需求量在近年又得到極大幅的提升。
另一個缺乏商辦的原因，是因為泰國在1997年亞洲金融風暴重創經濟之後，許多開發商與營造商都倒閉了，導致接下來這十幾年曼谷興建的商辦大樓極少，有在興建的通常都是企業自己蓋自己用，一般公司如果想要使用商辦都是只能租卻買不到。隨著曼谷最近幾年的快速崛起，各國企業紛紛到泰國投資與創業，馬上就面臨商辦不夠使用的狀況，也造就曼谷商辦的租金行情上漲幅度達到亞洲第二的成績(僅次於東京)。
二、靠近捷運站一公里內，尤其是「BTS線」
泰國人口非常非常多，小小的曼谷裡面塞了5倍台北市的人口，因此住屋需求一直是曼谷房地產能夠上漲的原因，同時曼谷的捷運線目前覆蓋率沒有那麼高，尤其最多人搭乘的空鐵BTS線，通常能夠住在距離捷運站2公里內的案件都算不錯了，如果能夠挑到1公里內的案件更好。
所以說只要能購買在距離捷運站、尤其是使用人口最多的BTS站旁１公里內，您的投資就算是及格了，如果能選在500公尺內的話，您的產品就將有很強的競爭力。
此外，過去曼谷的舊CBD(Silom、Sathon、Lumphini這一帶)一直都是房價最高的地方，然而隨著城市的進步與發展，BTS沿線近年的推案價格已經開始有超越舊CBD的趨勢，最主要就是因為生活品質、環境優良、交通便利和人潮集中的原因。
附帶一提，泰國政府從今年開始要每年新增或是延伸一條捷運線(直到2030年泰國都一直在蓋新捷運)，因此即便您現在挑在BTS稍微末段一點的建案，未來幾乎都算是非常靠近市中心的地方了。
三、如果可以的話，盡量要有百貨公司（MALL）
泰國天氣真的熱到爆炸，所以不要想像你可以在下午時段的曼谷街頭，牽著自己的另外一半悠閒逛街的畫面，因為你們會熱到融化掉，而你們會怕熱、泰國人當然也怕熱。
所以說，泰國人通常比較少在路邊逛街，都會百貨公司裏面集中，因為進入到百貨公司就好像從赤道走進北極圈一樣，泰國的百貨公司冷氣都像開不用錢的（所以去曼谷玩請務必要帶著外套），讓各區域的百貨公司都像是人潮吸收機一樣。
而人潮代表著錢潮，以及方便的生活機能，再加上通常百貨商場附近不遠處通常都會有捷運站，因此如果您挑的建案附近能夠有大型百貨公司（或者即將興建），就可以讓你的投資立於不敗之地。
總結：買商辦／小豪宅、距離BTS至少1公里內、百貨商場最加分！
提醒：挑對正確產品之後，接下來就是最重要「人」的問題了，台灣大多數業者都沒有在當地設有直營的房仲公司、物管公司、企業總部，因此在挑對好「產品」之後，一定要留意該業者所說的一條龍服務到底是不是真的、有沒有實際經驗和數據，還是只是空口說白話？不要太鐵齒，國際超級房仲聽到因為鐵齒、粗心而淪為海外孤兒悲劇的故事，真的是不勝枚舉。
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