台灣投資者對海外置產，最常見的售後服務「四大謊言」，當中第四點是最令我感到生氣的地方！
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
個人淺見：
在這忙翻天的兩個禮拜內，因為The Line 101即將開賣而接觸了許多客人，當中不乏一些第一次到海外投資的「海外置產菜鳥」，海外置產菜鳥很多並不令人意外，比較令人以外的是打從2014年開始海外房地產風潮後，已經將近快要三年的時間，台灣民眾對於海外置產的風險竟然還是嚴重地評估錯誤。
而這麼多被錯誤評估的風險當中，最關鍵也幾乎一定必被投資者給「忽略」最大風險就是「人」的問題，也就是為您服務的「業者」，這一點我在過去談及海外投資風險時，已經講到不想再講了，因為「人」的問題可以讓你瞬間從天堂掉池塘、笑嘻嘻變慘兮兮。
為什麼這麼說呢？因為雖然海外房地產看得到、摸得到，但畢竟售後的管理與照顧非常非常麻煩，如果您買到一個很棒的標的，卻沒有令人安心的業者幫您處理這些麻煩事，那麼再好的標的也跟您沒有關係了。
以下分享四個「海外置產菜鳥」最常遇見的售後服務「四大謊言」。
常見謊言一：您的這個物件，到時候隨便一家台灣or當地的加盟店都會幫你賣
這個是幾乎所有海外投資者都會聽到、都會相信，同時也是慘案成真率排名第一的業者謊言，因為依照台灣人購屋的習慣來看幾乎不會有人去懷疑這件事情，但事實真的如此嗎？
事實１、台灣仲介業者根本不可能幫你賣，因為台灣95%以上的房仲業者根本不懂海外怎麼賣（甚至不賣），剩下5%懂海外的業者只會優先幫自己成交的客戶「下車出場」，這5%為什麼要幫別人的客戶去擦屁股呢？
事實２、當地加盟店是有可能會幫你賣，前提是：你得親自自己飛過去找業者委託。之後的回報、討論、議價狀況….等等，你也得自己想辦法跟當地的業者溝通，整個流程比你想像的還要再麻煩三倍左右，更別說還有語言不通、溝通不易理解、交易習慣與安全性等等問題。
而且依照過去擦屁股的經驗，很多前手業者常常給買方過度承諾，導致後手想幫忙的業者按照市場價格去處理就被買方責怪租金太低、漲幅太少，或者是因為交易安全而嫌我們太麻煩…..等等（我們幫忙解決問題，卻被客戶當奴才的情況很常見），這幾點我們團隊就遇過很多次，導致我們公司最後就決定，為了已購客戶與品牌形象，就不再幫同行的客戶出場了。
常見謊言二：後面物業管理不用擔心，我們公司會幫你處理好
這個標準話術是一般民眾很難去辨別的，因為無論我們公司或是其他業者的說法都是相同的，但是其他業者跟我們公司的差別在哪裡、您又該怎麼去辨別呢？
事實１、雖然有物業管理，但其實只是開發商提供的物業管理而非該業者，這一點還算好，您只需要留意怎麼樣可以利用單一窗口來聯繫即可。另一種比較危險，就是根本就沒有物管服務，到時候業者就隨便幫你在當地找個品質不確定的公司替您做售後服務，甚至就不找了(請到內政部查看看有多少這樣的黑心業者)。
事實２、該業者真的有物業管理公司，並且會親自去當地設點，這個我們非常佩服與鼓勵，因為願意砸錢在這種幾乎沒有獲利的服務上的公司很稀有，接下來您需要考量到的是，則是需不需要給一個沒有足夠物業管理經驗的公司一個成長的機會？試試看他們是否真的能照顧好您的房子。
給大家一個「破解話術」的簡單建議，就是請該業者出示他們目前物管服務的收費方式、物管合約、服務項目，並且詢問他們實際物業管理的經驗與出租率．．．等等，有時候您會發現一個有趣的狀況：同一間公司竟然會有兩三個版本的物業管理說法。
常見謊言三：開發商給你保證租金、甚至租金不必等交屋，直接就在房價折抵給你
這個是最扯的狀況，只有有點專業的業者一看就知道，這根本就只是把房價架高之後，把你的租金付給你自己。舉個例子：
某建案售屋行情落在300萬台幣，建商提供保證租金三年共18%，於是就把這個18%的金額灌水在售價上面，讓售價變成354萬。
接下來，這個建商會以354萬(行情只有300萬)的價格出售，並且以包租三年共18%的口號進行銷售，而台灣民眾非常喜歡買有保證租金的產品。而這個時候開發商再加碼告訴您，您的三年租金不用等到交屋的三年之後才收到，現在就讓您抵扣在房價裡面，也就是您只需要支付300萬元。
最後，你花了300萬買了一個單位，但是交屋後的三年租金不但沒有到你身上，而且還被建商給賺走了。
不過「保證租金」也不見得都是壞事，因為很多開發商是為了讓客戶省去剛交屋的租金混亂期才產生這種配套，只是被一些黑心業者拿去利用了才壞了這鍋粥。這邊有一個最簡單判斷方法，讓您知道這個保證租金是否合理：
上該國售屋網站去看看周遭的售價吧！
通常預售屋比較新，所以比周遭稍微貴一些些是很合理的，但萬一您這個「保證租金」的預售屋比周遭行情高很多，甚至比其他預售案的價格也高出一大截，那您可能真的要留意這個「保證租金」是否為一個大陷阱了。
常見謊言四、那個21世紀不動產(Century21)全世界都有，你到時候就隨便找個21世紀加盟店處理就好
第四點是昌鵬我最生氣的事情，其他同業拿著自己的品牌招搖撞騙就算了，還把21世紀這個品牌也牽連進去，所以我常常接到很多網友或是投資者來詢問，是不是可以請我使用21世紀的國際轉介機制幫他們把房子／紅單賣掉。
事實１、如前面所述的原因，現在我們公司也只協助自己的客戶出場下車，即便同樣是21世紀加盟店所販售的海外物件，如果沒有經過亞洲總部認證授權的話，我們也是沒有辦法幫忙客戶進行國際轉介的，所以購買前請先洽詢21世紀不動產的亞洲台灣總部。
事實２、有些同行的案件真的很差，要是幫忙轉售這種物件的話，非常傷害品牌形象。
事實３、如果是比較好的物件、價格又極度有優勢時，就要交給總部研究是否可以幫忙處理售後服務，並且把結果告知客戶讓客戶決定，因為我們不可能在大城市裏面東一戶、西一戶的去作物管，成本太高了。
事實４、客戶說：「反正只要能夠成交有服務費，我們公司就應該衝著服務費去做」，這個看法實在是太小看我們公司了，好像只要有錢賺我們就應該要聽話。比起這些同行散客的幾十萬服務費，我們公司更重視的是品牌形象與已購客戶的權益，請不要認為只要給服務費什麼都能夠隨心所欲喔。
事實５、客戶還說：「這樣買海外房地產不就很依賴仲介公司了嗎，自己買或是找小品牌買的風險很大耶」。
是的、沒錯、肯定、絕對，海外置產現階段在台灣確實如此，因為目前國內市面上幾乎沒有其他海外同行能夠完整處理到您出場下車，甚至這些同行都沒有處理過當地二手屋銷售的經驗過，連這些同行都搞不定海外的售後服務，您又怎麼能期待一切都能夠單純順利呢？
而所有海外置產菜鳥當中最不明智的類型，就是自己跑去當地找開發商或仲介直接買的人，只要當地不理你或是消極處理，你就完全沒轍了。
最後，還是一樣老話一句，現在海外投資是個正確也絕對會成功的趨勢，我們已經有太多客戶開始過著悠閒的愜意生活了，但是海外置產的「人」是最關鍵因素，好的業者讓你提早實現退休生活，不負責任的業者讓你提早品嘗顛沛生活。
以上就是一般民眾去海外投資時，幾乎想都想不到、也完全不會去懷疑的四大謊言，希望這些專業實務經驗不一定讓你有機會賺到錢，但至少國際超級房仲可以讓你少賠好幾百萬。
【國際超級房仲】Century21國際資產中心
我們是全台灣海外銷售的龍頭業者，尤其是我們的「泰國」與「馬來西亞」團隊更是在近三年內創下破千戶的銷售佳績，並且已讓眾多客戶長期收租和獲利出場 。
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