景氣循環看台灣房市的觀察
Last Updated on 2020 年 5 月 23 日 by 國際超級房仲
整理自「景氣循環看台灣房市的觀察」，李同榮先生。
藍色反白註解為House123 邱愛莉整理補充。
借用李同榮先生【良心房仲的告白】其中一個章節：由「景氣循環看台灣房市的觀察」的圖表來分析，如果我們將 2001 年－2013 年間五大行庫一年期存款平均利率和信義房價指數一起看，會發現這一波房價的漲勢和利率的驟降、稅制（如：遺產稅從 50% 調降到 10% 使得資金回流，2011 年 Q2 雖實施奢侈稅但對房價並無抑制效果）、政策（如：ECFA、近來的服貿等）息息相關，加上美國、歐洲、亞洲多個國家均以貨幣寬鬆政策紓解國家資金需求壓力，導致游資過多，許多人為了抗通膨或投機賺取價差，紛紛將資金投入房地產，導致房價不斷升高。
1.五大銀行：2008年10月以前，五大銀行是指台銀、合庫銀、一銀、華銀和彰銀。該年11月起，彰銀遭到取代，改為台銀、合庫銀、一銀、華銀和土銀。
2.存款利率為一般定期存款固定利率。
2.存款利率為一般定期存款固定利率。
如果我們觀察過去 12 年的利率走勢，我們會發現利率調升的幅度較慢（一般常見的升息幅度－1 碼為 0.25%，過去升息多以半碼的幅度調升，如果要調升 1%，必須調升 8 次），但是只要遇到金融危機，要調降卻很快（例如：2001 年網際網路泡沫、2008 年金融海嘯）。而因應景氣變化而調整的稅制與政策，更進一步影響了資金的流向。
為了因應台灣的高房價，央行總裁彭淮南先生不斷暗示利率不可能永遠那麼低。的確，目前的低利率可說是前所未見，雖然在過去幾年小幅調升了幾次，但仍維持在低檔。由於利率跟國際貨幣政策息息相關，隨著美國 QE3、QE4 在未來的退場，利率逐步調高是必然的趨勢，但在利率大於通貨膨脹之前，要使房價大幅下降看起來有相當的難度。因為，只要這樣的條件存在一天，任何「理智」的人都會想跟銀行借錢去買房子，因為以通膨的幅度預測房地產的漲幅，只要負擔銀行的低利率，絕對划算。反而，如果將錢存在銀行，每年賺約 1% 的定存利率，面對每年 3% 的通貨膨脹，現金反而縮小 2%。然而，當房地產面對的不是因居住、使用所需要的「實質需求」，而是龐大的資金為了保值或套利所堆砌起來的「假性需求」，當稅制與利率急轉直上時，資金要撤很快，房價就失去了穩定的支撐了。
個人淺見：
依照我常常說的，其實台灣目前的「實質需求｣很強，最主要還是我們華人有土斯有財的觀念，這麼長久的社觀念，男人長大就是要成家立業，成家除了要找一個不囉嗦的好老婆之外，另外一個面向就是要男人有房子，想必大家一定多少都有聽過很多女方家長要嫁女兒的條件，都是希望男方必須要有自己的房子吧，能夠有房、有車，就成了現代女性擇偶的重要加分項目。
這些傳統根深柢固的華人社會觀念，導致了人人都希望能夠擁有一間自己的房子紮根，因此台灣的購屋需求是一定不會消失的，從景氣低迷、買方都預測房價會下跌，但是都還是會出來看房子做功課就能可見一斑。