【零元購屋│陷阱大揭密】小心!實際後果跟你想像的差很大,千萬不要賠了錢還觸了法

國際超級房仲

  很多期待可以在台灣投資獲利的小資族,都希望可以期待用小小的資金做槓桿,重返過去台灣房地產無法無天的熱絡榮景,但因為對於房市不熟悉加上業者的話術,已經讓不少消費者落入黑心業者的陷阱裡面。

  究竟「零元購屋」當中暗藏什麼陷阱?

  其實上網多Google一下就有很多答案了,今天國際超級房仲再特別針對網路上的資訊以及我的個人見解,快速讓你知道所謂的「零元購屋」到底是在用什麼手法?哪些是錯誤的見解?哪些是違法的行為?

  以免錢砸了出去,結果不但沒有獲利,結果賠到了錢又誤觸法網,得不償失。


一、什麼是零元購屋?

不用任何自備款,真的能夠買到房子嗎?

  坊間不少業者主打的「零元購屋」,簡單來講就是針對一般上班族、小資族、無殼蝸牛….等,這些身上沒有自備款卻又想買房子的族群,提供一個「方案」,讓你在手上沒有任何自備款的情況下,也可以輕輕鬆鬆購買到房子。

  除了能夠不用錢購買到房子以外,甚至會有業者標榜,可以利用這些免自備款購入的房子,利用「過去」的方式與經驗,讓你未來出售不動產的時候還可以從中獲利,幾次不斷下來之後,不但能夠零元買到房子,還可以利用台灣的不動產賺到錢,甚至有很多業者會把它們當年(2009-2012年)如何成功的模式教給你。

  聽起來很棒,對吧?實際作法又是如何呢?

  


二、零元購屋的實際做法是什麼?

一步一步來讓你知道這些業者的手法

①你得參加它們的免費講座:

  在這個講座裡面,這些業者會告訴你,它們過去用這套做法是如何地成功、可以賺到多少錢,讓你對這些充滿「實例」的過去案例充滿信心。

②加入他們的會員:

  這麼好的投資機會,當然不可能免費販售啦,下一步就是要付數萬元不等的會員費加入,加入之後他們才會提供更進階的SOP讓你操作,並且一步一步引導你買到房子、獲利出場。

③被業者倒貨:

  要買到自住的房子不難,但是要買到未來出售還有獲利機會的房子,以台灣現在的狀況就很難了,但是這些業者卻非常厲害,在台灣房地產一片不景氣的情況下,他們還可以找出增值機率相當大的「精選物件」給你,究竟是什麼樣的精選物件?我們等等說明。


④簽約和貸款:

  關鍵就來了,就算是滯銷又沒有增值的房子,買個房子下去還是要個好幾百萬的總價,甚至自備款也要生出個一兩百萬吧?這些沒有自備款的買方該怎麼生出一兩百萬的自備款呢?

  很簡單:「頭款用信貸、尾款用房貸。」

  這就是零元購屋的真正核心了,對於沒有自備款的人,業者就會建議你使用「信用貸款」的方式來籌足頭期款,剩下的款項就由銀行貸款來補足,這樣你不就順利買到房子了嗎?


三、看起來似乎可行,但是風險卻大的可怕!

許多台灣房仲與購屋者,目前遠遠低估這個法律風險

  看完了零元購屋的基礎操作之後,國際超級房仲來一一說明這當中的風險是什麼:


① 參加說明會的風險

  雖然講座是免費的,但是很多小資族因為對於房地產的知識和經驗欠缺,導致很容易被業者說動,結果因為好奇心和貪心使然,就花了錢加入了這些業者所謂的「會員」了。

② 精選物件的風險

  稍微有點常識的人都知道,台灣現在的經濟、房市、法規和稅務,已經讓台灣的房地產不會有「良好」的增值機會了,甚至不要賠售就很好了,但是這些業者會給消費者由他們的「精選物件」讓購屋者挑選。

  什麼是精選物件呢?表面上是這些業者評估完畢後,認為投資價值相當高的物件,一般這些說到「會增值」的原因,大多數都是以建設、外資、台商、買氣之類的說詞為主,例如:桃園要蓋捷運,所以房價一定會像台北那樣飆漲(高雄過去蓋了捷運也沒有房價飆漲,房地產要上漲的因素不是只看這些,還有供需狀況和法律規定)。

  況且,實際上它們提供的物件,大多是該業者自己承接的委託,或者是過去業者自己吃下來卻賣不掉的滯銷物件,否則,如果這麼簡單買了就能夠獲利,業者為什麼不自己吃下來、自己繼續複製當年的經驗、繼續用當年那套大家都懂的方式繼續炒就好?何必辛辛苦苦地來對辦講座,到處對陌生消費者推銷呢,對吧?


③ 信用貸款的風險

  你得知道,信用貸款跟房屋貸款可是天差地遠!房屋貸款是拿房子去做抵押,信用貸款則是用你個人的「信用」去做抵押,你曉得銀行是怎麼看待有辦理信用貸款的人嗎?

  除此之外,信用貸款的利息較高,不是每個人都負擔得起,就算你負擔得起加上信貸的總金額不高,可是信用貸款不像是房屋貸款可以平均分20-30年來攤還,信用貸款通常需要在5年內就全部還清,本金加利息去計算的情況下,你前面五年每個月的還款壓力其實相當大的!而且你還沒算到房屋貸款。

④ 房屋貸款的風險

  一般來講,銀行對於房屋貸款的額度,大概都是購屋總價的七到八成左右,但如果你前面的信用貸款不足以支付那20-30%的自備款,那你勢必得從房屋貸款這邊做手腳。

  做什麼手腳呢?就是「AB約」。

   所謂的「AB約」舉個例子來說,就是買方跟屋主簽一個總價800萬台幣的買賣合約(A約),但是跟銀行和政府那邊卻提供另外一份總價1000萬(金額更高)的買賣合約(B約),讓銀行以1000萬來估你的貸款成數,也讓政府未來計算房地合一稅的時候以1000萬做為你的購買成本。

  看到最關鍵的問題了嗎?這就是所謂的「偽造文書」, 偽造文書可是刑事罪,刑事罪的罪責跟民事罪可是有著天壤之別的差異呀!也許業者說得輕描淡寫讓你覺得好像沒什麼,但實際上可是相當地嚴重,除了房仲業者和代書有責任之外,配合簽屬的屋主和購買者也是一樣要論罪的(因為你們都知情)。

PS:除了零元購屋以外,目前台灣也有相當相當多的房仲業者,在使用這種AB約的方式騙取銀行貸款,同時降低投資客的房地合一稅(因為購屋成本變高),奉勸所有房仲夥伴、代書以及消費者們,真的不要以身試法,以免讓自己未來連睡覺都稅不好。


四、我願意鋌而走險賭一把!過關就沒事了吧?

過關之後,你可能會面臨更可怕、更嚴重的後果

  身為法律系畢業的我,真的極度不鼓勵你走違法的路線,也許你現在簽約真的很順利瞞天過海,但你怎麼知道現在台灣政府查不嚴,未來如果開始追究的話,你可是每天都得過得心驚膽顫的日子;不要想推說自己不知道、不清楚,法官不會相信這種話的,尤其你是業者的話(法院就是一個公開唬爛的場所,法官早就看多這種事情了)。

  因此,奉勸房仲業者、房仲人員,以及屋主和每一位買方,絕對都不要為了這麼一點點的錢去做違法的事情,得不償失。

  重點來了!就算一切順利過關,你以為一切都開始順利了嗎?錯,其實噩夢才很可能剛要開始。

  還記得剛剛講的信用貸款嗎?因為攤還期限很短,所以你前面五年得扛很高的還款金額;還記得剛剛提到的房屋貸款嗎?因為總金額很高,所以寬限期結束之後的本金加利息還是非常沉重。

  這兩筆貸款加起來的開銷,你確定你撐得住嗎?千萬別忘記每個月還有好幾千塊的社區管理費要繳,以及每年的「房屋稅」和「地價稅」。


五、萬一貸款還不出來會怎麼辦?難道房子會被法拍嗎?

會啊,不然呢?

  零元購屋,不是讓你可以不用錢買到不動產,只是讓你扛著相當多高風險的情況,讓未來的你自己去晚一點去還這些錢而已。

  當你有一天終於還不出來,房子最後拿去被法拍的結果,可能是法拍的金額還不夠償還你跟銀行借的信用貸款和房屋貸款,於是房子沒了以後,你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛。

  這樣的結果,請問你該怎麼辦?找當初的業者負責嗎?

  不可能,因為仲介業者在買賣交易結束之後,相關的責任義務也已經終了,所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔,那些推薦你用「零元」購買「精選物件」的業者,是沒有任何責任替你分擔任何虧損的(這也是為什麼我從不替客戶做投資上的最終決定的原因)。

  夠慘了吧,搞了這幾年房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還,甚至未來有什麼資金需要,在銀行那邊的信用紀錄也被搞壞了;同時,你還得天天擔心當初偽造文書的「AB合約」,不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上,還得多背上一條刑事前科……


  請問:我上述說明的這些風險,那些零元購屋的業者,有主動告知您嗎?有分析給您聽嗎?他們不願意跟你說明這些風險的原因,你覺得又是什麼呢?


六、尾:可是我沒有自備款卻又想買房,該怎麼辦?

我也很想不念書就考上台大法律系,請問你有辦法嗎?

   房地產是一筆非常大金額的支出,並不是每個人都有能力去負擔的,如果你沒有足夠的經濟基礎和現金,那就不要冒險去走房地產投資,這不是低收入族群該去嘗試的事情。這就是房地產投資雖然獲利機會高,但是相對地門檻也是非常非常地高,不容易讓人人都踏進去投資的原因。

  既然沒有自備款又想要買房,那你就是努力工作、聰明小額投資、增加收入、減少開銷,並且把你的錢都盡量存下來,答案就是這麼簡單,如果還有其他更有效率的做法,歡迎請你告訴我還有什麼更真實的方法可以在台灣買房。

  天下沒有白吃的午餐,想要得到你從沒得到過的東西,那你就得付出你從沒付出過的努力,對吧?不要心存僥倖,亂走自己不熟又不懂的捷徑,如同我常常說的一句話:

「詐騙集團通常要騙的,通常都不是笨的人,而是貪心的人。」


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