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【零元購屋│陷阱大揭密】小心!實際後果跟你想像的差很大，千萬不要賠了錢還觸了法

聽到零自備款就可以買房，讓你很心動嗎?小心，你可能遇上詐騙集團了

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲　　很多期待可以在台灣投資獲利的小資族，都希望可以期待用小小的資金做槓桿，重返過去台灣房地產無法無天的熱絡榮景，但因為對於房市不熟悉加上業者的話術，已經讓不少消費者落入黑心業者的陷阱裡面。　　究竟「零元購屋」當中暗藏什麼陷阱？　　其實上網多Google一下就有很多答案了，今天國際超級房仲再特別針對網路上的資訊以及我的個人見解，快速讓你知道所謂的「零元購屋」到底是在用什麼手法？哪些是錯誤的見解？哪些是違法的行為？　　以免錢砸了出去，結果不但沒有獲利，結果賠到了錢又誤觸法網，得不償失。

一、什麼是零元購屋？不用任何自備款，真的能夠買到房子嗎？

　　坊間不少業者主打的「零元購屋」，簡單來講就是針對一般上班族、小資族、無殼蝸牛….等，這些身上沒有自備款卻又想買房子的族群，提供一個「方案」，讓你在手上沒有任何自備款的情況下，也可以輕輕鬆鬆購買到房子。　　除了能夠不用錢購買到房子以外，甚至會有業者標榜，可以利用這些免自備款購入的房子，利用「過去」的方式與經驗，讓你未來出售不動產的時候還可以從中獲利，幾次不斷下來之後，不但能夠零元買到房子，還可以利用台灣的不動產賺到錢，甚至有很多業者會把它們當年(2009-2012年)如何成功的模式教給你。　　聽起來很棒，對吧？實際作法又是如何呢？　　

二、零元購屋的實際做法是什麼？一步一步來讓你知道這些業者的手法

①你得參加它們的免費講座：　　在這個講座裡面，這些業者會告訴你，它們過去用這套做法是如何地成功、可以賺到多少錢，讓你對這些充滿「實例」的過去案例充滿信心。②加入他們的會員：　　這麼好的投資機會，當然不可能免費販售啦，下一步就是要付數萬元不等的會員費加入，加入之後他們才會提供更進階的SOP讓你操作，並且一步一步引導你買到房子、獲利出場。③被業者倒貨： 　　要買到自住的房子不難，但是要買到未來出售還有獲利機會的房子，以台灣現在的狀況就很難了，但是這些業者卻非常厲害，在台灣房地產一片不景氣的情況下，他們還可以找出增值機率相當大的「精選物件」給你，究竟是什麼樣的精選物件？我們等等說明。④簽約和貸款：　　關鍵就來了，就算是滯銷又沒有增值的房子，買個房子下去還是要個好幾百萬的總價，甚至自備款也要生出個一兩百萬吧？這些沒有自備款的買方該怎麼生出一兩百萬的自備款呢？　　很簡單：「頭款用信貸、尾款用房貸。」　　這就是零元購屋的真正核心了，對於沒有自備款的人，業者就會建議你使用「信用貸款」的方式來籌足頭期款，剩下的款項就由銀行貸款來補足，這樣你不就順利買到房子了嗎？

三、看起來似乎可行，但是風險卻大的可怕！許多台灣房仲與購屋者，目前遠遠低估這個法律風險

　　看完了零元購屋的基礎操作之後，國際超級房仲來一一說明這當中的風險是什麼：① 參加說明會的風險　　雖然講座是免費的，但是很多小資族因為對於房地產的知識和經驗欠缺，導致很容易被業者說動，結果因為好奇心和貪心使然，就花了錢加入了這些業者所謂的「會員」了。

② 精選物件的風險

　　稍微有點常識的人都知道，台灣現在的經濟、房市、法規和稅務，已經讓台灣的房地產不會有「良好」的增值機會了，甚至不要賠售就很好了，但是這些業者會給消費者由他們的「精選物件」讓購屋者挑選。

　　什麼是精選物件呢？表面上是這些業者評估完畢後，認為投資價值相當高的物件，一般這些說到「會增值」的原因，大多數都是以建設、外資、台商、買氣之類的說詞為主，例如：桃園要蓋捷運，所以房價一定會像台北那樣飆漲（高雄過去蓋了捷運也沒有房價飆漲，房地產要上漲的因素不是只看這些，還有供需狀況和法律規定）。 　　況且，實際上它們提供的物件，大多是該業者自己承接的委託，或者是過去業者自己吃下來卻賣不掉的滯銷物件，否則，如果這麼簡單買了就能夠獲利，業者為什麼不自己吃下來、自己繼續複製當年的經驗、繼續用當年那套大家都懂的方式繼續炒就好？何必辛辛苦苦地來對辦講座，到處對陌生消費者推銷呢，對吧？ ③ 信用貸款的風險　　你得知道，信用貸款跟房屋貸款可是天差地遠！房屋貸款是拿房子去做抵押，信用貸款則是用你個人的「信用」去做抵押，你曉得銀行是怎麼看待有辦理信用貸款的人嗎？　　除此之外，信用貸款的利息較高，不是每個人都負擔得起，就算你負擔得起加上信貸的總金額不高，可是信用貸款不像是房屋貸款可以平均分20-30年來攤還，信用貸款通常需要在5年內就全部還清，本金加利息去計算的情況下，你前面五年每個月的還款壓力其實相當大的！而且你還沒算到房屋貸款。

④ 房屋貸款的風險

　　一般來講，銀行對於房屋貸款的額度，大概都是購屋總價的七到八成左右，但如果你前面的信用貸款不足以支付那20-30%的自備款，那你勢必得從房屋貸款這邊做手腳。

　　做什麼手腳呢？就是「AB約」。

　　 所謂的「AB約」舉個例子來說，就是買方跟屋主簽一個總價800萬台幣的買賣合約(A約)，但是跟銀行和政府那邊卻提供另外一份總價1000萬（金額更高）的買賣合約(B約)，讓銀行以1000萬來估你的貸款成數，也讓政府未來計算房地合一稅的時候以1000萬做為你的購買成本。

　　看到最關鍵的問題了嗎？這就是所謂的「偽造文書」， 偽造文書可是刑事罪，刑事罪的罪責跟民事罪可是有著天壤之別的差異呀！也許業者說得輕描淡寫讓你覺得好像沒什麼，但實際上可是相當地嚴重，除了房仲業者和代書有責任之外，配合簽屬的屋主和購買者也是一樣要論罪的（因為你們都知情）。 PS：除了零元購屋以外，目前台灣也有相當相當多的房仲業者，在使用這種AB約的方式騙取銀行貸款，同時降低投資客的房地合一稅(因為購屋成本變高)，奉勸所有房仲夥伴、代書以及消費者們，真的不要以身試法，以免讓自己未來連睡覺都稅不好。

四、我願意鋌而走險賭一把！過關就沒事了吧？過關之後，你可能會面臨更可怕、更嚴重的後果

　　身為法律系畢業的我，真的極度不鼓勵你走違法的路線，也許你現在簽約真的很順利瞞天過海，但你怎麼知道現在台灣政府查不嚴，未來如果開始追究的話，你可是每天都得過得心驚膽顫的日子；不要想推說自己不知道、不清楚，法官不會相信這種話的，尤其你是業者的話（法院就是一個公開唬爛的場所，法官早就看多這種事情了）。　　因此，奉勸房仲業者、房仲人員，以及屋主和每一位買方，絕對都不要為了這麼一點點的錢去做違法的事情，得不償失。　　重點來了！就算一切順利過關，你以為一切都開始順利了嗎？錯，其實噩夢才很可能剛要開始。　　還記得剛剛講的信用貸款嗎？因為攤還期限很短，所以你前面五年得扛很高的還款金額；還記得剛剛提到的房屋貸款嗎？因為總金額很高，所以寬限期結束之後的本金加利息還是非常沉重。　　這兩筆貸款加起來的開銷，你確定你撐得住嗎？千萬別忘記每個月還有好幾千塊的社區管理費要繳，以及每年的「房屋稅」和「地價稅」。

五、萬一貸款還不出來會怎麼辦？難道房子會被法拍嗎？會啊，不然呢？

　　零元購屋，不是讓你可以不用錢買到不動產，只是讓你扛著相當多高風險的情況，讓未來的你自己去晚一點去還這些錢而已。　　當你有一天終於還不出來，房子最後拿去被法拍的結果，可能是法拍的金額還不夠償還你跟銀行借的信用貸款和房屋貸款，於是房子沒了以後，你還是得繼續當個還貸款的無殼蝸牛。　　這樣的結果，請問你該怎麼辦？找當初的業者負責嗎？　　不可能，因為仲介業者在買賣交易結束之後，相關的責任義務也已經終了，所以之後房子是漲是跌都是由你自己要去承擔，那些推薦你用「零元」購買「精選物件」的業者，是沒有任何責任替你分擔任何虧損的（這也是為什麼我從不替客戶做投資上的最終決定的原因）。　　夠慘了吧，搞了這幾年房子沒了、背了不少銀行貸款得繼續還，甚至未來有什麼資金需要，在銀行那邊的信用紀錄也被搞壞了；同時，你還得天天擔心當初偽造文書的「AB合約」，不曉得會不會哪一天突然被檢察官給查上，還得多背上一條刑事前科……　　請問：我上述說明的這些風險，那些零元購屋的業者，有主動告知您嗎？有分析給您聽嗎？他們不願意跟你說明這些風險的原因，你覺得又是什麼呢？

六、結尾：可是我沒有自備款卻又想買房，該怎麼辦？我也很想不念書就考上台大法律系，請問你有辦法嗎？

　　　房地產是一筆非常大金額的支出，並不是每個人都有能力去負擔的，如果你沒有足夠的經濟基礎和現金，那就不要冒險去走房地產投資，這不是低收入族群該去嘗試的事情。這就是房地產投資雖然獲利機會高，但是相對地門檻也是非常非常地高，不容易讓人人都踏進去投資的原因。　　既然沒有自備款又想要買房，那你就是努力工作、聰明小額投資、增加收入、減少開銷，並且把你的錢都盡量存下來，答案就是這麼簡單，如果還有其他更有效率的做法，歡迎請你告訴我還有什麼更真實的方法可以在台灣買房。　　天下沒有白吃的午餐，想要得到你從沒得到過的東西，那你就得付出你從沒付出過的努力，對吧？不要心存僥倖，亂走自己不熟又不懂的捷徑，如同我常常說的一句話：

「詐騙集團通常要騙的，通常都不是笨的人，而是貪心的人。」

其實後面2個建議最有效!

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①投資
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