【為什麼富人都在投資海外不動產？】5大理由解答PTT鄉民的愚蠢看法
PTT鄉民對於海外房地產的5大愚蠢看法：你要相信鍵盤專家，還是有實務經驗的專家呢？
這篇文章想要幫你破除的一個迷思，就是關於房地產，尤其是海外房地產，請你千萬不要問國內的房仲業務，更不要上網去問PTT的鄉民，為什麼呢？因為PTT鄉民大多數對於海外房地產是外行的，對於這方面的看法都是以訛傳訛、刻板印象，所以提出的許多見解都非常「不可思議」。
我自己也是PTT鄉民（我登入次數破六千次了，算夠老吧），所以PTT的生態我非常了解；究竟PTT鄉民對於國際不動產的看法有多外行呢？對於海外置產的看法有多愚蠢呢？來看看這篇文章吧。
國際超級房仲
你能夠在Google上面找到的海外房地產資訊，真的夠專業、夠客觀嗎？
2018.01.18，那一天是我營業員第二次複訓的第三天下午，由於這一堂課真的跟傳說中的一樣無聊，所以就開始上網看了一些海外房地產的網路資訊。
除了發現我寫的《海外房地產TOP20排名與評價》的名次這麼高以外，特別讓我注意到的是PTT鄉民對於海外房地產的看法。
你知道一般想投資海外房地產的人，一定會問的十大經典問題是什麼嗎?你一定也問過
▮說真的，大多數網路鄉民真的很外行
怎麼說呢？
我觀察到很多鄉民在PTT上面留言詢問關於海外房地產是否適合投資的問題，主要都是擔心未來是否有人管理、距離離台灣是否太遠、當地的文字能不能看得懂、業務好像都講得很完美以及是否已經被台灣人炒作得太高了。
前面這些問題大概都有問到該問的問題，不過關於海外房地產是否已經被台灣人炒高的這一點，真的是讓我不禁想問：Are you Serious?
泰國銀行統計：外國人在泰國購屋的比例，傳說中把曼谷炒高的中國人，僅位居第４名
PTT鄉民真的太瞧得起台灣資金了
要知道，除了金邊有將近6成的電梯大樓成交量是台灣人與大陸人炒出來以外(因為金邊的市場太小了)，在其他國家的房地產外資裡面，台灣的金額簡直是小到不值得一提，認為光是台灣這麼一丁點資金就能把一個城市炒作起來，PTT鄉民真的是太瞧得起台灣人了。
還看到有鄉民說：「台灣的資金在台灣炒作完畢之後就跑去東南亞炒作，替東南亞默哀」，這個觀點讓我覺得到台灣人沒有國際觀已經很慘了，但是還非常驕傲自大，這可是我們的警訊，讓我聯想到當年西方列強入侵中國，結果我們華人竟然想用義和團這種天真的方式硬幹，而不是像日本政府好好檢討自己，同時學習國外的優點。
當你問台灣房仲或者那些台灣的房地產專家，大概就是這種情形：不懂硬裝懂（我可以在1分鐘內判斷出這個人是否真的了解海外房地產）
▮除了鄉民很自傲以外，我們台灣的房地產專家也是
這三天在複訓營業員課程時，有一位老師也針對海外房地產（尤其是東南亞）大肆批評，主要的論點就是：「如果這些東南亞國家這麼好的話，該富裕起來早就富裕了，怎麼可能還等到現在讓你買？」
接下來就一貫外行台灣人的看法：東南亞人懶散、排華、看不到摸不到的房子你敢買….等等。
連一個能夠擔任不動產營業員講師的專家都會講出這種話，其實證明了一句話：『術業真的是有專攻！』
一般所謂的國內房地產專家，對於海外房地產的認知其實跟老百姓也差不多
近幾年觀察許多的台灣房地產專家以及資深的房地產從業人員，從他們對於海外房地產的看法其實只有充滿了兩個東西：「傲慢、無知」，一點都不誇張！
而這些“專家”的看法，幾乎都是刻板印象、道聽塗說或者對海外非常外行的好X網而已，專業的人一聽就知道懂得很淺。
可惜連這些在台灣被稱為專家與資深業者的人，對於海外房地產竟然也是這麼外行，那一般的房地產從業人員、一般社會大眾就更不可能對於海外房地產有多正確的認識了。
這些可以從我們用Google搜尋海外房地產投資的資訊來看就知道，關於海外房地產的投資資訊大概就分為兩大類：
(A)業者的吹捧文／業配文(B)國內業者＆假專家的批評文
某些特殊配套的海外物件，台灣人非常非常喜歡買，但確實海外房產的最大陷阱…..
直播精華：購買海外房地產千萬不要聽Sway的建議，不但幫不上忙，說不定讓你更慘
想要在海外房地產賺到錢，當然是要跟著已經賺到錢的人走
▮那為什麼有這麼多富人，都在把資金放到海外房地產呢？
我這邊說的富人，不是指台灣的富人，而是指全世界的的有錢人都在做投資海外不動產的規劃，如果台灣這些專家都說投資海外不動產是錯的話，為什麼全世界這麼多有錢人都在做這件事情呢？
我以身邊能夠隨便拿出幾百、幾千萬現金的一般客戶做例子，這些有錢人會選擇投資海外不動產（先別討論哪個國家較好）的考量因素有幾點：
一、經濟已完全沒機會
台灣經濟已經看不到前景了，這是台灣這五十年來第一次有這樣的狀況，而且現在的台灣年輕人真的沒有什麼好機會可以發展起來，資源也都被長一輩的有錢人占走了。
二、台灣房市太差了
台灣的房地產非常蕭條，即便每家業者都在喊春燕要回來了，但是2017年全台灣的交易量也不到27萬戶，還是很慘，而且沒有量就不會有價（至少每年的移轉棟數也要回到32萬戶才勉強及格），台灣的房價離落底甚至回溫還遠的很。
想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全
三、房價過高、稅賦更高
即便台灣經濟與房市這麼慘，但是卻完全沒有危機入市的價值，因為我們台北的房價仍然貴到不可思議，重點是房地合一稅搶走太多的獲利，持有稅還不斷地往上增加，根本不可能靠買賣房地產賺取價差，單單收租金的話我們台灣又是全球租金投報率最低的國家（2.06%）。
你可以從第三方權威機構看到，台灣房地產的評價不但極低，而且投報率更是低到不可思議
四、租金投報率世界最低
我們的平均租金投報率世界最低，雖然一定會有一堆外行業者會搶著說：我們這裡有5%、7%、10%的投報率，但是台灣租金較高的產品通常都有極為明顯的瑕疵，比方說：「屋齡太久、地點太差、學生宿舍….等等」非主流需求的產品，要轉售非常困難，很難有大量的剛性需求來支撐。
更別說你如果把價格往上加去賺價差之後，你會導致下一手投資者的投報率降低，導致「下一手」對「下下一手」的轉售上會更為困難，導致下一手的購買者會因為難以轉售的因素而放棄跟你購買（投資者算得很清楚的），因為主打租金投報率這一類的隔間套房，唯一的價值也只有租金投報率。
除了收一收普普通通的租金投報率以外，台灣的房地產已經任何其他的投資價值了（比如說節稅、避稅、增值）。
五、房地產的三大特性：保值、增值、現金流
雖然台灣這麼慘，但是房地產這個東西的屬性非常特別（保值、增值、現金流），讓所有有錢人都會把資產放進去配置，再加上Knight Frank做的報告指出：
2015-2019全世界普遍經濟都很好，全世界有超過八成國家的房價都在上漲，而台灣是少部分在下跌、而且是跌幅最慘的幾個地方之一（2017年漲幅0.4%、2016年跌幅8.9%）。
所以說全世界這麼大，你覺得這些有國際觀的台灣富人，這時候去評估海外不動產難道會有什麼奇怪嗎？難道全世界就只有台灣的房地產才值得買？如果這不是夜郎自大，那什麼是夜郎自大？
而海外房地產的優勢在哪裡呢？簡單來說：房價比台灣便宜、房價起漲的較晚較短、平均租金投報率是2-4倍、當地的稅賦成本比台灣還要低，還有一個台灣人都不曉得的重點則是：「台灣政府針對海外獲利的稅賦，比台灣獲利的稅賦輕太多了！」
如果您有跟銀行理專往來的話，可以跟他們詢問關於台灣這麼多壽險業、金融業的一線企業，他們每年跟客人收了這麼多的現金，請問都是拿到什麼地方去做投資來賺錢？其中有一個不小的比例，就是「海外房地產」。
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為什麼肺炎衝擊的情況下，反而現在卻是最好的進場房地產時機呢?
用邏輯多多思考，就可以理性知道為什麼有錢人、大財團都在把錢往海外房產搬了
▮結論：
以現實又理性的角度來看，海外房地產絕大多數都比現在的台灣房地產好太多太多了，毫無疑問而且一點比較性都沒有（除非你買到金邊、新山或者底特律之類的那種地方），前提是你必須要打開眼界去接受「台灣沒那麼厲害的事實」，以及你必須要多花時間去了解。
可惜台灣這些房地產專家、資深業者都不願意拉下身段去了解，就用這些自以為是的傲慢態度去看待這些事情，電影《料理鼠王》曾經說過這麼一段讓我印象深刻的話：
「批評是非常簡單的事情，你只需要冒一點點的風險，就可以站在一個制高點去論斷一些別人努力很久的成果。」
再加上台灣民眾大多數也是這樣傲慢又無知的態度去看待海外房地產，這將會導致你除了錯過當年的中國、澳洲、加拿大、英國、印度起飛之外，將會再錯過一次現在還能夠便宜搶進東協房地產的黃金十年，尤其是遲早會超越台灣的泰國與馬來西亞。
別再只是上網Google看一些誤導你的外行資訊了，看完之後還是記得找真正了解海外房地產的專家來洽詢，你也才不會誤判能夠讓你獲利的機會、才不會十年之後又在扼腕一次。
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泰國房地產風險在哪裡?你一定要好好做完功課再進場
▮國際超級房仲
請記住我最常講的一句話：「海外房地產投資、泰國房地產投資，他們都絕對不是完美的，任何的投資都一定伴隨著某些風險存在，只是你有沒有正確地察覺到它」。
海外房地產的投資趨勢，隨著這幾年東協經濟共同體（AEC）的順利運作，吸引了全世界各國政府與企業的投資眼光，尤其是「房地產」的部分更是讓亞洲各國的投資者都紛紛把資金往這裡配置，賺取超高額的租金投報率與房價增值率。
而東協十國裡面，「經濟最好、發展最穩定、房地產潛力最穩健」的莫過於馬來西亞的「吉隆坡」與最為出色的泰國「曼谷」了。
這一篇文章想讓你知道的，是當你聽過泰國仲介業者推薦完曼谷房地產有多麼值得投資以後，當你打算衝動購屋之前替您踩個剎車，因為可能有一些曼谷房地產的「潛在風險」是仲介不會告知你的事情，而你需要在充分了解關鍵優缺點以後，在進行投資才會放心，而不是只聽業者的一面銷售之詞就做決定。
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這是目前曼谷金融中心的夜景，是不是跟你印象中的曼谷差很多了呢？
▮東南亞房地產起飛
早在2009年吉隆坡打響房價飆漲的第一槍，率先吸引了各國投資的眼光前來投資，但隨著房價走勢進入盤整階段以及租金投報率下降（是因為租金漲幅一定跟不上房價漲幅的關係），再加上2015的瞬間匯率崩盤嚇壞投資者，使得近年前往投資吉隆坡房地產的人數有明顯的降溫。
反而當初受到2008金融海嘯、2011大洪水與2013年政變影響的泰國，醞釀已久的房價反而在2014年才漸漸起漲，讓海外投資者關注到這個被低估的區域。尤其2018年的開始的買氣最明顯，你可以親眼看到開始越來越多台灣代銷業者在銷售泰國房地產、越來越多民眾來聽泰國說明會、越來越多的中國資金正倍增地前往泰國投資，泰國房地產正要重現八年前馬來西亞那一波的房價漲幅了！
泰國、尤其是曼谷的一切，都看起來那麼美好，對吧？
稍微暫停一下，雖然泰國房地產看起來很好，但是你還是得先了解投資的風險在哪裡，接下來國際超級房中要揭露的「五大原因」，將會讓你對泰國房地產的投資熱情立刻降溫，因為只要沒注意到這五大原因，一定會讓你像多年前跑去買金邊和伊斯干達特區的投資客一樣：【後悔莫及、欲哭無淚】。
讓我們看看會讓你立刻對於投資泰國房地產「消火」的五大原因有哪些吧：
▮讓你冷靜的原因一：外國人在當地的購屋金流很複雜，可能讓你過不了戶！
首先來看看台灣的Ｌ小姐：兩年前，Ｌ小姐開開心心到曼谷看到了一個精華區的好建案，於是支付了定金並且和先生一起將積存許久的存款一起匯到建商的帳戶內，接著就順利地簽訂買賣合約，一切都沒有任何狀況，一切看起來就是那麼理所當然。
但是到了要交屋的時候，政府告訴L小姐：「因為妳購屋的流程不合法，所以我們無法讓你取得房屋權狀。」
覺得很訝異嗎？沒錯，這種妳認為是不可思議的狀況在泰國就是會發生，原因就是身為外國人的L小姐並沒有符合泰國法律要求的「購屋匯款流程」，也就是我們常常講的：「你的FET不正確」。
你可能會認為說：「不可能啊，泰國建商都收到錢也讓L小姐簽約了，如果真的沒有符合泰國法律規定的話，建商怎麼可能讓她簽約」，但是國際超級房仲只能告訴一句話：「歡迎來到泰國」。 如果很難相信的話，可以參考下方我親自拍的這部短片，主要就是針對某一位網紅在泰國買房子之後發生可能賠錢的事件，因此她特別拍了一部短片來抱怨泰國房地產的購買狀況，還說自己已經盡力做足了所有功課卻仍然．．．．等等。 她的狀況就是標準的連在泰國買房子，最基礎的「匯款金流」都搞不清楚，其他她所犯的11個基本、而且能夠完全被避免的錯誤有哪些，請點下方YouTube影片。
雖然她說她已經盡全力做足了功課，但是實際上真的是這樣嗎?
因為許多泰國的建商或者房地產業者並不是那麼了解「外國人到泰國購屋的法規」，因此萬一你遇到的是不瞭解這些法規的服務窗口，那你就很有可能變得跟L小姐一樣匯了一堆錢卻沒辦法過戶。 目前購買海外不動產慘劇最多的對象，都是那些自己跑去當地找建商買房子、為了省2%服務費的民眾。除了過戶流程很複雜之外，去當地銀行開立FET、收據、匯款…..等等也不像是在台灣這麼彈性，沒有一定專業程度的人真的會被泰國銀行的呆板作法給弄暈。
強烈建議：投資泰國房地產，你還是要找專門處理外國人到泰國購屋的業者，才可以讓你安安心心、100%安全地取得合法權狀。
不敢相信會有這種事情嗎？其實要驗證很簡單，等等到你家附近的房仲公司，去詢問看他們能不能夠說明大陸人、香港人、英國人或者美國人來台灣購買房地產的規定？不用懷疑，絕對有超過95%的房仲人員完全搞不清楚的。
想了解什麼是正確的FET者，請點下方圖片留言給我：
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在你看完這部短片之前，不要投資泰國房地產
▮讓你冷靜的原因二：想要短期就翻倍獲利，那就不要來看泰國了
之前馬來西亞曾經有平均15%的漲幅、台北與溫哥華曾經有近20%的漲幅、紐西蘭與金邊也曾經有近25%的漲幅，甚至中國大陸前幾年還曾經有30-60％左右的年漲幅，這些驚人的「短期房價飆漲」都是吸引人想要前往海外投資房地產的主要原因（而非僅僅為了4-7%的租金投報率）。
「貪婪」會讓你在泰國房地產摔一大跤！撇除某些特例，在泰國你必須要相信一分錢、一分貨，盡量挑選市中心、上市建商、高級住宅才安全，並且一定要長期持有。
但是抱持著這種「賺暴利」心態來看泰國房地產的人要失望了，因為以近三年平均數據來看：整個曼谷平均的房價漲幅大概只有5-6%左右，最高的市中心精華區漲幅也不過7-8%這樣的極限罷了。
為什麼會這樣子呢？因為目前曼谷外圍還有很多便宜（不值錢還會跌）的房子，許多收入不夠高的民眾會選擇每天通勤1-2個小時前往曼谷工作，下班在花一樣的時間回到郊區（蛋殼區）的家，這在曼谷是非常稀鬆平常的事情。因此住在曼谷市區的者，大多為：
數量極大的外籍商務人士收入較高的曼谷居民原本市中心的曼谷居民
所以說很多人會拿他國房價飆漲的那一套銷售模式來框民眾，但是就目前曼谷的房價走勢來看，想要賭房價暴增或是翻倍的話，除非你的眼光很精準＋運氣不錯，否則還是建議你：去賭賭其他國家吧。
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【2020最新解析】你還敢投資柬埔寨房地產嗎？10大真實狀況：這些投資風險讓你立刻打退堂鼓
柬埔寨的金邊房地產，或許沒有那些仲介想得那麼樂觀，千萬別被誤導了
▮國際超級房仲
想要投資柬埔寨房地產嗎？想要在金邊購買超便宜的電梯大樓嗎？這一篇文章的主題是希望讓你知道一件事：
「投資之前請你先冷靜一點、悲觀一點，因為在投資柬埔寨之前，你必須要審慎評估目前金邊房市面臨的的『嚴重供給過剩』問題。」
當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時，請記得要跟他們確認，那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性，到底是哪裡的出處？出處是第三方的權威機構嗎？還是…..
PS: 以下文章於2020年有初步調整，若內容有需要更新的地方請留言讓我知道，謝謝。
原文是「海賊王哥」爾羅傑說：「想要我的財寶嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧！我把全世界的財富都埋藏在那裡了！」，也因為這一句話開始了海賊王故事與魯夫的大冒險時代。
▮2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代
一切的緣由都先從這邊開始，沒興趣了解緣由者，可以直接從10大真實風險的部分開始閱讀。 從2014年起，台灣正式進入了海外房地產投資的元年，大大小小的房地產業者就像聽到了市場在說： 「想要擺脫台灣房地產景氣蕭條的問題嗎？想要的話可以都給你，自己去找吧，未來二十年台灣的房地產商機都在海外市場了」
確實，在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。
而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。 金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。
你曉得很多很多很多國內房仲，也在海外房地產吃虧賠錢嗎？
▮沒想到金邊的風險，很快就成為真實問題了！
然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。 上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。
連多年經驗的房仲業者，也成了柬埔寨投資的受害者
只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。 更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。
因此，國際超級房仲針對金邊已經從「風險」變成「事實」的10大真實情況分析給您，讓你在選擇投資這個區域之前能多一分「思考評估」。 不要太過於樂觀，因為實際發展狀況可能並不像業者說得那樣美好、也不如你想像的那樣理想，投資可以有風險但不應該是冒險。 而最大的風險，通常都來自於無知。▮Condo Oversupply Concerns: What Investors need to know…
可以從這部短篇參考看看，一般黑心海外代銷都用哪些話術，你聽過當中幾個呢？
【柬埔寨房地產的10大真實風險】
金邊的排屋Flat（透天）
▮一、金邊最搶手的排屋flat都賣不好，更何況是電梯大樓Condo
如果您有認識金邊在地的朋友，可以問問看他們對於在金邊購屋的看法，十個人裡面大概會有九個人會告訴你，他們寧可多花20分鐘的車程去買又新、又大、又便宜的「排屋(透天/別墅)」，也不願意花兩三倍的價錢去買市區內小小的電梯大樓。
PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約400-600萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約120-180萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。
即便如此，統計至2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉，等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的，而當中有28,000戶準備要交屋，導致金邊目前供給過剩的問題更惡化。 某些當年推得如日中天的金邊建案，例如之前鴨子島(水凈華那一批預售案)，後來也幾乎陸續停建了。▮ Read More
【海外房地產投資】保證租金、保證買回的隱藏風險在哪裡？看完這篇可能幫你省幾百萬元
▮前言
我得先講：保證租金的物件，不是絕對不能買，但如果遇到是保證的%數特別高、時間特別久的，建議你少碰為妙；如果還看到標榜「保證買回」的，那你就絕對別碰了，相信我。
昌鵬這幾年在世貿館參加「國際房地產博覽會」這四天時，看到市場上還是非常多家的業者都有推出所謂「保證租金」加「保證買回」的這種地雷產品，而且比例非常的高，這讓昌鵬非常擔心，因為如果市面上充斥著過多「保證型」的代銷建案，那麼台灣的海外房地產很有可能被這些產品給搞壞。
為什麼我會這樣說，首先你應該要了解為什麼會有「保證型」建案的由來…..
PS： 2020.5.23補充，果然如我所預料的，後來這兩年發生了非常多「保證型」建案的糾紛，非常多的投資者拿不到保證租金，甚至也有大品牌海仲介負責人被羈押的情況發生。 接下來還有幾個未爆彈將陸續爆發，請各位千萬不要在購買小建商的「保證買回」物件。
延伸閱讀：
台灣海外房地產的發展史，太多短視近利的老鼠屎壞了一大鍋救命粥
▮一、什麼是保證租金、保證買回？
㊀ 保證租金：
指的是當建案一交屋之後，建商會給購屋者1-3年，或者5-15年的固定淨租金，通常落在5-8%左右；而保證的時間一過，該建案就回歸到市場機制，交由市場去做租金行情的判斷。
㊁ 保證買回：
指的是在一定期間之後，建商會以原價或者加價的方式，將您購買的資產給買回去，通常時間都會在5、10、15甚至20年的時間點被買回，您不必去煩惱未來交給誰賣、賣給誰的問題，因為這方面的風險全部轉嫁到建商身上。
同樣地，這個建案的漲幅也就跟您沒有關係了。
通常「保證買回」一定都會搭配 「保證租金」一起，比方說：保證每年淨8%租金、第十年建商120%買回，而這也是一般市面上常看到的方案，多發生在英國、柬埔寨和泰國。
▮二、為什麼要有保證租金、保證買回？
㊀ 為什麼會有保證租金：
通常以預售屋來說，落成之後的第一年都不是很好租，尤其是東南亞的房地產市場，因為空屋多所以大多數屋主都會削價競爭（空窗期較長、租金也較行情低，因為剛交屋的房子社區所有的空屋需要大量租客去入住）。
這時候租客的選擇性就會很高、東挑西揀、再加上殺價的原因使得租金也不會漂亮。
許多建商或業者為了避免投資者有這方面的擔心，就會推出前1-3年的保證租金，讓投資者可以在租金最不漂亮的時候避開租金低與空窗期的風險，等到第3年開始社區也穩定了，回到一般市場上收租也很安全。
㊁ 為什麼會有保證買回：
許多建商或者業者，為了避免資金全部卡在不動產內而需要資金活化，就會用這種方式把產權再轉售給投資者，給投資者合理的保證獲利，同時繼續持有這個不動產做運用（收租管理），並且在未來資金回本之後，利用這些年獲利的資金再將資產從投資者買回，等於將資金做最大化的利用。
投資者則更是划算，等於是買了一個比銀行利率高好幾倍的「定存產品」。
♜ 上面的模式看起來非常的合理、健康吧！
錯，其實並非如此。
實際上，根據2014-2020年下來的觀察，發現我們異常保守的台灣投資者，卻竟然十分鍾情有保證租金加保證買回這種配套的物件，尤其是如果購買價格又很低的情況下（通常都不到400萬台幣，甚至有100萬的物件）。
低總價、高利潤還零風險，真的很吸引人來買，對吧？
但是你曉得嗎，有多少的業者利用這種模式反而把風險轉嫁到投資者身上，「真正零風險的是建商與業者，唯一真正承受風險的只有購買者！」
目前市面上有太多台灣投資者，因為功課沒有做足，誤以為自己買到了一個高獲利、零風險的產品而沾沾自喜，然而其實您只要理性地想一下，怎麼可能會有高獲利卻零風險的投資機會呢？對吧！
擔心自己投資海外房地產之後變成海外孤兒嗎？那還不趕快點進來
▮三、保證租金的風險在哪？
你必須要了解當中真正的風險才不會被黑心業者騙了
先從保證「租金」來講，許多開發商為了讓民眾以為物件租金很高，因此就會推出非常高保證租金（甚至是6-8%的淨租金），通常一次保證三年以上，讓民眾以為自己至少已經確認了18-24%左右的利潤進口袋。
實際上，羊毛出在羊身上，建商跟業者不可能是笨蛋，因為賠錢生意是沒人願意做的。
通常業者都是計算完之後，早就把這些未來要給你的「保證租金成本」灌入房價裡面，而且這種產品通常租金也不到這種價。
也就是說，建商是拿你的錢再付租金給你，同時你的這個資產還讓建商多賺幾年的淨租金。
還聽過更扯的，有某些柬埔寨的建商利用這個方式，甚至在購買時就告訴你：「你這21%租金不用等到未來收租才拿到，我現在就讓你先折在房價裡面」。
♜ 最後的風險呢？就是很難賣或者賣不掉！
「你要他的利，他要你的本」。
前面你收6-8%的淨租金收得很開心（或者已經早被折入房價內而慶幸），結果三年的保證期一到才發現，自己這一個物件的租金行情非常的差，也許第四年開始的租金只有3-4%不到，甚至有些位於郊區還找不到租客）。
想要賣掉才發現，原來當初購買時，自己的購屋行情就比周遭貴了20%左右，等於你買的已經是未來的價格，要賣也沒什麼利潤了，只能繼續擺著等機會。
拉回你的理智想像一下，現在全世界有什麼產業什麼投資，是可以穩定有6-10%的獲利？現在建商跟銀行的貸款也不需要到這麼高的%數，如果建商真的需要錢他大可以跟銀行貸款，何必給你這種高到不可思議的利息呢？
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▮四、保證「買回」的風險在哪？(這個最可怕！)
這個更要特別小心，基本上我看到有「保證買回」的物件，基本上就是大大大地雷了。
就像昌鵬前面提到的：「建商跟業者一定比你更會算」。
未來的事情誰敢完全保證？所以未來的這些風險怎麼可能都交由自己承擔，所以一定是盡量地把這個風險轉嫁到投資者身上，建商和業者轉嫁風險的方式就是：「增加售價」，至少他們可以先拿你的錢付給你，剩下的現金就讓它們操作高槓桿，而建商的高槓桿操作就是你所看不到的「高風險」。
萬一該建商或業者高槓桿操作不當而失利，該物件本身又不可能帶來這麼大的獲利去支付租金與買回成本，那這個建商何業者至必就是「違約」甚至倒閉了。
再加上依據國際超級房仲這幾年的觀察，只要是「保證買回」的產品，它的售價必定比周遭行情貴！比較貴並非不合理，不合理的部分在於「貴多少倍」，而非貴多少%、貴多少成？
許多保證買回的案件，如果售價比周遭貴10-30%，可能還算是非常合理範圍內，你不排斥的話也勉強可以接受的（但我還是不建議），但問題就來了：
現在市面上有好多好多好多好多「保證買回」的物件，它比周遭的售價行情貴的幅度是以『倍數』在計算，這樣的產品未來出事情，你該賣給誰？？
♜ 最後的風險呢？就是賣掉也大賠錢！
試想一下，一個每坪售價在20萬元的區域，這個建商或業者以一坪80萬甚至120萬的售價賣給你，然後再以這個成交價的保證租金給你錢，這可是非常恐怖的現金流支出，你得好好想一下：
這個業者要怎麼把20萬價值的東西，生出120萬的固定7%現金流給你？
而且這種建案的特色都是：地段很差、物件難賣、建商很小（如果這麼熱銷，建商和業者，何必幫你承擔這麼巨大的保證買回風險）。
♜ …
Read More【租屋的35項注意清單】不想租了房子才懊悔的，就趕快來看這一篇
國際超級房仲：
因為我從小到大非常頻繁地在搬家，幾乎每年都在搬，因此找房子租的經驗非常豐富（我可以一個晚上內把整個家打包完畢），以上的注意清單，是由我的個人經驗，再加上市面上各大部落格的精華所彙整。