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【泰國房地產的風險】為什麼這麼多人斷頭賠售？泰國房仲打死都不想讓你知道的驚人真相│2020

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為什麼曼谷房地產評價如此高，卻還有很多人在曼谷房地產賠錢斷頭呢?

本文作者－國際超級房仲

【國際超級房仲】

　　先聲明，請不要詢問我是哪幾家業者或是哪些建案

　　你了解泰國房地產的風險嗎？依據眾多客戶的回應與求助經驗，最近台灣人去曼谷投資房地產而吃虧上當的人真的很多（雖然沒有金邊多到那麼誇張），不過一貫小心、保守又有非常豐富房地產經驗的台灣人，怎麼老是在海外房地產上吃虧上當而賠錢呢？怎麼連曼谷這種隨便買隨便漲、安全性很高的地方都可以買到虧錢的物件？

　　國際超級房仲今天就簡單從「5個重點」告訴你，讓你知道這些泰國的代銷業者都不願意告訴你真相是什麼。

▮重要前言

　　這篇文章想讓你知道的是，其實我們如果用台灣的房地產投資經驗套用在國外房地產上的話，其實很容易吃虧和上當的，例如泰國人在購屋時的購買觀念跟台灣人的觀念其實落差非常大，萬一代銷業者去接了一些很糟糕的物件，但是卻用你認為「很合理」的觀念去選房，那你當然就會在曼谷房產投資上踩到地雷了。　　因此，有沒有挑選到真正懂、真正專業，而且講話誠實的仲介，其實對你的投資影響非常非常大，就像是上高速公路，如果你想往北邊，但是仲介卻騙你往南邊才是捷徑的話，你開得越快、就離目標就會越遠。

很多你深信不疑的投資房產觀念，也許跟實際狀況落差極大

▮一、就是要利用你的小心與保守

　　台灣投資者這麼保守，所以對於很多不熟悉的投資標的都會特別小心，甚至希望獲利越高越好、風險越低越好，於是很多業者就會利用這一點，推出「保證租金」＋「保證買回」型的產品給你，讓你以為自己好像買到一個零風險的高額定存，時間到還可以原價(甚至加價)被買回。

　　事實上，這種產品通常風險反而是非常高的，這一點我已經在許多文章裏面都有說明原因，偏偏這種建案反而是台灣投資者最愛的類型，以為什麼風險都沒有就能賺到豐厚的利潤，殊不知很多這種產品背後的運作模式並不是健康的。

　　比方說：把價錢拉高三倍賣給你，在每年給你個6%左右的租金，你等於是拿自己的錢付租金給自己，而且相關風險其實都是你在承擔，並非業者(因為它們該賺的錢都拿走了)。

　　之前就看過某些泰國代銷業者的「保證型」建案，地點非常差、單價的售價卻異常地高（以倍數來計算），但是因為進場的門檻很低所以讓客戶誤以為很便宜（比方說面積非常小，或者是用購買一點點持分的方式，減少購買的總價讓人誤以為很便宜），甚至業者提出的營運報表試算都是有非常嚴重的問題的（不要問我是哪一家，再等一下，一年後會有這種物件的大新聞爆發出來的）。

心得：奇怪，怎麼會有這麼多人相信高獲利、零風險這種事啊？

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▮二、就是要利用你以為的成功經驗

　　先來一個基本的問題，如果今天台北市仁愛路四段上有兩個新建案要推，一個單價是每台坪100萬、另一個只有50萬，請問你要買哪一個新建案來投資？

　　這是一個很簡單的問題，我相信正常多數台灣人一定會買買坪50萬的房子來投資或者自用，甚至會說開價100萬的建商根本是神經病，同樣的地段鬼才要100萬的房子。

　　沒錯！這就是泰國代銷業者要利用的地方，他們會用同樣的邏輯告訴你：「同樣的地段，我們的價格只有別人的一半甚至三分之一，你當然買我們這個比較好啊，這麼便宜才有漲上去的機會，我們在台灣不也是這樣的嗎？」

　　實際上，在曼谷同樣地段的房子有巨大的價差是很常見的，但是以數據來看，確實「地點越好、建商越大、等級越高、價格越貴」的建案，在後面的租金、漲幅、出租、轉售都是更加優秀的。

怎麼會這樣呢？

　　因為曼谷舊房子與低品質的社區實在太多太多了(曼谷的街景其實真的不好看)，再加上泰國大多數建商的房子蓋的品質都相當差(不像台灣，小建商也有一定水準的建屋品質)。

　　然而隨著外商大量地湧入曼谷、曼谷人所得快速提升，大家都開始想要住高級、漂亮、公設多的新建案，貴一些也沒關係，但是這種又新又高級的小豪宅供給量目前還不是很夠。

　　因此這較為稀有的高級住宅，事實上反而才擁有較高的獲利，而非台灣人以為的低總價的低階社區；尤其是蛋白區，曼谷的蛋白區非常非常大，千萬不要妄想曼谷蛋白區的房子會變成信義區。

你知道最多又最慘的海外孤兒，其實就是直接跑去當地找建商買的人嗎?

心得：許多台灣人都自以為自己很會挑房子，殊不知他們在台灣投資房地產的獲利經驗，只是剛好跟上趨勢的僥倖經驗，我遇過有一個不識字的阿嬤七年前買了個台北的房子，也莫名其妙地房價翻了一倍啊。

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▮三、利用你對泰國開發商的不了解

　　承接第二點所述，大多數台灣人一定都不曉得曼谷人的住屋購屋習慣，更別提大家對於開發商（建商）的了解了。

　　由於台灣大小建商的水準都在一定之上，所以我們並不會那麼那麼地在乎建商的品質，但是在泰國就不一樣了，如果你的建案不是前十大建商蓋的物件，那麼在曼谷人心中的吸引力就大大下降了，即便是一些中國還是外國的開發商也相同，因為曼谷人非常吃開發商的品牌。

　　但是許多台灣代銷業者真的很可惡，利用這一點去謊騙客戶，最常聽到這些泰國代銷的說法是：「我們的開發商是泰國前三大」，真的很奇怪，這些業者代銷的開發商這麼多，每一家都說是前三大，到底是有多少個前三大？

　　而且事實上，很多泰國代銷業者所合作的開發商不但不是前三大規模，甚至連前十、前三十大要排進去都有點勉強，怎麼好意思跟客戶說是前三大的開發商，這一點真的很過分。

　　更過分的還有另一種惡質的說法，有客戶跟我反應某家泰國代銷公司竟然跟他說：「建商品牌不重要，因為現在曼谷的房子都是租給外商，外商又不看建商品牌，所以便宜就好」；台灣的房地產就是被這些不專業又不誠實的業者給搞壞了。

心得：想知道泰國開發商的是否在前十大裡面嗎？歡迎加入我的LINE詢問喔。

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▮四、每一家都說自己是一條龍服務

　　 這一部分我真的是聽到快要吐血了，台灣絕大多數的海外代銷業者都沒有在做售後服務，但是很誇張地，真的「每一家」海外代銷都說自己有一條龍服務，這個巨大的反差讓我真的驚呆了！

　　直接告訴你重點，很多海外代銷他們就只是負責賣，頂多到交屋完畢他們就不負責處理後續事項了，他們所說的一條龍服務通常都不是自己直營的，其實都是跟建商配合或是跟當地一些仲介公司配合，而且大多數的情況是他們連配合的對象都還沒找好，你只要多問幾位這間公司業務員「有關售後服務如何管理與收費」，每一個業務說出來的答案可能都不統一。

　　 還不只是這樣，就算這些海外代銷找到配合的同業幫您做售後服務，結果原本業者跟你承諾的租金、出租速度、轉售行情….等等無法達到的時候，他們只會推給那些「配合的公司」，要你自己去跟對方溝通，反正當初的承諾後面配合的公司做不到也不是自己的責任。

　　最重要的是出售的服務，這些海外代銷業者了不起在各國當地開兩三個據點就很負責了，更別說大多數的海外代銷是沒有在國外有任何據點與房仲公司的。

　　到時候你要轉售的時候，你覺得這些公司會為了替你們轉售房子，而到當地開幾十間的仲介公司嗎？你認為開發商的銷售部門會努力銷售你的二手房、還是它們公司自己的預售案呢？

心得：拜託這些同業，不要每次賣了房子就叫客戶去找21世紀的海外部幫忙轉售，自己說到做到好嗎?

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▮五、利用你貪小便宜的心理：不收取2%仲介費

　　台灣人真的非常非常非常非常愛貪小便宜，小從東西試吃、大到買房殺價，什麼都希望可以多佔一點便宜，因此就有很多業者抓緊台灣人這種貪小便宜的心態不收取仲介費用，讓購買的民眾還以為「這家公司好佛心，自己真的是賺到了。」

　　請把你放在家裡的邏輯與理性拿出來吧，如果一家公司沒有利潤的話，哪來的服務品質？如果這家公司不跟你收仲介費就能生存，請問他們的獲利是從哪裡來呢？

　　很多台灣投資者一看到保證型建案、低總價再加上一條龍服務，還不用收仲介費的時候，還以為自己眼光精準撿到寶了，完全不曉得其實自己竟然開開心心主動跳進一個超大的陷阱裡面，這真的是典型「被賣掉還在幫人數錢」的狀況（甚至我還聽說有業者要退佣金給買方的勒）。

　　如果仲介費不用收就可以讓這家業者生存，那你可能就要想：「這家業者的獲利從哪來？開發商到底給了多少佣金給業者？我買的房價裡面有多少是付給業者？實際的真實行情到底是多少呢？如果真的獲利很低，那我有哪一些服務可能會被省略掉？」

　　這是一個最基本的道理，其實仔細冷靜想想「一分錢一分貨」的道理，就可以讓你少上一些當了。

心得：如果一間服務你的企業老是不賺錢，你會放心跟這種公司合作嗎？

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▮結論：

　　去國外投資房地產真的要找專業、誠實、又有口碑的業者，如果你接觸到的泰國（海外）代銷有上面這些特徵的話，建議您，趕快停止跟這樣的業者合作吧，沒有人看到前面有懸崖還在踩油門的。

　　尤其是曼谷這個城市的商圈很複雜，不像是其他城市那麼簡單能夠了解各區域的屬性，因此一定要小心不要買到劣質的產品；同時，千萬別聽信黑心業者的渲染，到時候傻傻地期待自己買的蛋白區會變成下一個信義計畫區就慘了（真的好多業者喜歡說自己的建案會是下一個信義計畫區，超扯！）。

心得：大多數人都是因為貪心＋不做功課才會吃虧上當，所以……客觀務實一點吧。

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本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

►► 海外房地產都已經發展了四、五年了，如果你到現在還想要去投資／銷售金邊的房地產的話，那就很簡單的證明了一件事：「你很外行」。

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為什麼曼谷的價差這麼大?

本文作者－國際超級房仲

國際超級房仲：

　　最近正在研究泰國房地產的您，有沒有注意到泰國曼谷房價的價格落差很大？明明都是同一個地段、同樣的屋齡、同樣上市建商，結果每平方公尺的銷售單價竟然可以差到2-3倍，更別提如果是不同屋齡與不同建商的話，售價差距就更誇張了，難道是我們被騙了嗎？　　當然不是，所以今天就讓台灣最大的泰國代銷公司的銷售講師，也就是國際超級房仲小弟我，來跟您說明為什麼泰國房價會有這麼大落差的原因，以及究竟該挑選哪一種類型的房子，對你的投資來說才是最安全的選擇。

　　這篇文章想要讓你知道的是，很多人因為對於「泰國房地產」的不識貨，也就是不了解所謂的「一分錢一分貨」的道理，於是就買了很多看起來又便宜又划算又優惠的社區，導致房子到交屋後卻租不掉、賣不掉的狀況，而本文就是要讓你曉得為什麼那些看起來「很貴」的社區，其實會更值得投資、安全性也更高的原因。

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曼谷的價格太高了？有可能是你眼界太低了

　　最近很常聽到客戶說：「我朋友告訴我曼谷的房價已經漲上去了，現在去可能已經晚了」，如果你再多聊一下，他可能就會說：「像是某某建案，一坪都賣到70-80萬，這種單價跟台北市差不多了，那怎麼還能買？曼谷的售價怎麼可能跟台北一樣」。

　　一般民眾看到上面的對話應該都會覺得「哪有什麼問題」，但是在我們專業人士眼中，這種對話真的會讓人的白眼都翻到後腦杓去了，為什麼會這樣說呢？

想要投資泰國房地產的人，幾乎都會問的十大被問到爛的迷思，你一定也有中

▮第一點：實坪與虛坪計算，至少落差30%以上

　　我們通常都會告知民眾，在大多數的國家（撇除台灣、中國與部分柬埔寨建案），基本上各國在計算面積都是以「實際坪數」計算，也就只是算你的「主建物」＋「附屬建物」，與遮陽台那種奇怪的附屬建物是不算在內的。

　　而以台灣的經驗來看，通常新的電梯大樓至少有30-45%左右的公共設施，也就是大家最常說的虛坪（甚至連車位都還要買），這樣你應該看得出為什麼專業人士很常聽到這會想翻白眼翻到後腦勺了吧。

你曉得全世界幾乎所有國家，都不會把公設坪數列進去你的購買產權內嗎？

　　台灣的「每坪單價」，至少有30-40%是虛的；海外（含曼谷）的「每坪單價」是紮紮實實的實際使用面積；讓我們現在來算一下：

◉ 以台灣的觀念「虛坪」來看：曼谷一坪80萬的物件，至少要加上30%的虛坪面積，所以售價是80萬*70%，等於每坪應該是56萬而已。◉ 以國外的觀念「實坪」來看：台北的80萬一坪，依照曼谷（國際）的算法，扣掉30%的公設之後，80萬*130%，等於每坪應該是104萬才對。

　　這樣說明應該就能理解了吧，因此請不要每次聽到國外的「實坪」單價就在喊貴，那真的是充分地暴露出自己的不熟悉。延伸閱讀：

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▮第二點：就算虛坪的一坪56萬，還是感覺很貴；你確定你的感覺是對的嗎？

　　很多民眾經過這樣一算之後，還是會嫌：「56萬一坪也不便宜啊，我在三重、林口、桃園、竹北、台南…..的價格才多少，曼谷怎麼會賣到56萬一坪」。　　而身為一名專業顧問，對於自以為聰明又高傲的客戶，保持耐心、憋笑與不要輕易翻白眼，也是我們專業技能的一環。

請問一下：一坪56萬，你在台北可以買到什麼？

　　這是很實際的問題，曼谷是一個高度國際化的城市，人口密集度與商業行為….等繁榮度都遠遠勝過台北（光泰國目前的GDP規模已經有台灣的70%以上了）。　　要比較曼谷這個泰國首都，你當然是要拿台北來相比，你怎麼會拿其他的城市來跟曼谷做比較呢？相同等級的東西當然要拿來跟相同等級的比，仁愛帝寶能夠跟普通公寓相提並論嗎？對吧。

再打個比方：你有可能把我老婆周子瑜，拿來跟你路上隨便看到的女人比較嗎？

♜ 來回答一下上面的問題：一坪56萬在台北到底可以買到什麼

　　一坪56萬在台北市基本上是買不到房子的，頂多就是地段差的老舊公寓而已，你只能往新北市走。　　到了新北市也要看是好還是普通的區域（比方說板橋vs淡水就差很多了），也許你到板橋勉強可以買到一個不太舊的公寓、到三重可以買到不錯的新房子（雙北行情不懂，有誤差請包涵），但是一坪56萬這種預算任何人都無法反駁，就是不可能在台北市精華區置產。

（亞洲各國主要城市的平均毛租金投報率，無計入房價漲幅）

但是一坪56萬可以在曼谷買到什麼？

　　你可以買到曼谷精華區內的全新小豪宅，還可以比台北同等級物件高三倍的租金投報率！而且公共設施全部都完勝台北、新北的舊公寓，這就是為什麼一堆有錢人這幾年低調地，一直把錢往國外房地產放的原因（而且還知道放到哪裡才是正確的標的）。

想要投資海外房地產，當然要找台灣第一品牌「國際超級房仲」來諮詢才安全

▮第三點：我還是覺得這種價格在曼谷很貴

　　台灣民眾在投資房地產，最讓我感到不可思議的部分就是可以用「感覺」來決定一件「極度理性」的事情，房價高不高、經濟好不好、容不容易出租、未來發展….等等的，全部都是憑「可是我感覺」這五個字。

　　天啊！怎麼有辦法光憑自己的感覺斷定這些需要大量數據的專業答案呢？你這樣叫那些CBRE、高力國際或Knight Frank的專家們該怎麼辦？投資當然不應該憑感覺去做，對吧?

　　實際上，以台灣觀念的虛坪單價56萬，或者以實際單價80萬一坪，這個售價在曼谷確實是屬於高價位產品，但是先別急著吐槽或是按上一頁，接下來就是曼谷房地產最專業的知識分享了。

　　以泰國曼谷來說，你有可能在同一個地段看到每坪80萬的住宅，然後同時在他的正隔壁或是馬路對面，也有一間屋齡相同、但是售價便宜了至少40%的社區，這種價格天壤之別的狀況或許台灣的你無法相信，但這在曼谷是稀鬆平常不過的事情。

想知道為什麼嗎？

　　 ✆ 欲知道這些專業的核心知識，請盡速親自洽詢國際超級房仲，謝謝。

　　這樣的話應該會被罵死，我來直接公布正確答案吧。延伸閱讀：

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